Het opgeheven crediteurenvingertje

2 Connecties

Onderwerpen

Restschulden

Werkvelden

Woningmarkt

Banken hebben net zo goed als huishoudens gegokt op de woningmarkt. Waarom moeten dan vooral de laatste bloeden?

Na jaren van exorbitante hypothecaire kredietverlening is er nu de kater. Er verdampte sinds het begin van de vastgoedcrisis ruim 128 miljard euro aan woningvermogen. Aanzienlijke verliezen, waardoor ruim één miljoen - vooral jongere - huishoudens inmiddels met een potentiële restschuld zit opgezadeld. Funest voor de doorstroming op de woningmarkt, de arbeidsmobiliteit en het consumentenvertrouwen.

 
Toch worden er nog geen echte oplossingen voor de restschuldproblematiek geopperd. De politieke consensus is dat we restschulden beter financierbaar moeten maken, bijvoorbeeld door toe te staan dat restschuld van de oude woning meegefinancierd wordt bij de nieuwe woning. Een heilloos pad, waarbij het restschuldprobleem niet wordt aangepakt, maar doorgeschoven in de hoop dat de prijzen weer gaan stijgen. Banken blijven zo consequent buiten schot.
 
Sinds het begin van de vastgoedcrisis hebben Nederlandse banken naar schatting slechts 2 tot 3 miljard euro aan hypotheekschuld afgeschreven op 128 miljard euro aan verdwenen woningvermogen. Miniem in vergelijking met de Verenigde Staten, waar banken 1,2 biljoen dollar afschreven op 6 biljoen dollar aan verloren woningvermogen. Dat geeft toch te denken. De Nederlandse wet- en regelgeving is extreem crediteurvriendelijk. Om van schulden af te komen moet men drie jaar op een houtje bijten en alles van waarde verkopen. In de Verenigde Staten gaat dat veel makkelijker. In grote staten als Californië kunnen financiers alleen aanspraak maken op de woning en een eventuele restschuld niet verhalen op de persoon. In de meeste andere staten moeten financiers moeizame procedures voeren om een restschuld te verhalen, wat flinke juridische kosten met zich meebrengt. En in uiterste nood kunnen Amerikanen altijd nog gebruik maken van het soepele Amerikaanse faillissementsrecht, waarmee de schuldenaar na vier maanden is ontslagen van zijn restschuld.
 
Calvinisme
Ondenkbaar in Nederland, waar het opgeheven crediteurenvingertje onderdeel is van de nationale psyche. 'We houden ons in Nederland aan afspraken', constateerde Gerrit Zalm onlangs in de Financial Times. 'We zijn een calvinistisch land.' Zo'n beroep op de eigen verantwoordelijkheid van woningbezitters klinkt redelijk, maar is het dat ook?
 
Iemand die in een supermarkt kip koopt met salmonella kan dit moeilijk persoonlijk aangerekend worden. Consumenten hebben eenvoudigweg niet de kennis, tijd en technische mogelijkheden om alle kwaliteitsaspecten van een kip te kunnen beoordelen. De verantwoordelijkheid voor de kwaliteit wordt door de voedsel- en warenautoriteit bij de producent neergelegd.
 
Dat is heel anders bij hypotheken. Het is vrijwel uitsluitend de debiteur die moet bloeden voor de kwalitatief slechte kredietverlening van de afgelopen tien jaar. En dat is eigenlijk onbegrijpelijk, want de bank is veel beter op de hoogte dan een consument. Een gemiddeld persoon sluit in zijn leven misschien twee of drie keer een hypotheek af, terwijl de de bankmedewerker tegenover hem er evenveel in een week afsluit.
 
Daar komt bij dat kredietgevers sinds de jaren 90 een heel scala aan exotische hypotheken hebben verzonnen, die voor veel consumenten onbegrijpelijk waren. Ter illustratie: uit consumentenonderzoek van de AFM bleek dat '44 procent van de recente afsluiters van een aflossingsvrije hypotheek' in 2008 niet wist dat ze 'aan het eind van de looptijd nog een schuld overhouden'. Kortom, bijna de helft van de kredietnemers snapte de essentie van een aflossingsvrije hypotheek niet. Ook de onlangs ingestelde Kamercommissie-Verhoeven, die onderzoek deed naar de stijging van de woningprijzen, constateerde dat consumenten 'zeer beperkt op de hoogte [waren] van de risico's van financieringsproducten'.
 
Gegokt en verloren
De veel beter geïnformeerde kredietverleners waren ondertussen opportunistisch en benutten alle mogelijkheden om hun balans op te blazen en huishoudens in de schulden te steken. ,,Hypotheekverstrekkers hebben met nieuwe hypotheekvormen, het optimaal benutten van de hypotheekrenteaftrek en het securitiseren [bundelen en doorverkopen] van hypotheken, steeds grotere risico's genomen", constateert ook de commissie-Verhoeven. ,,Er is in toenemende mate gespeculeerd op aanhoudende inkomensstijging en op de waardestijging van woningen."
 
Daarbij schuwden banken het niet om hun eigen - toch al ruime - hypotheeknormen te overschrijden. In 2006 constateerde de AFM dat hypotheekverstrekkers zich in 22 procent van de gevallen niet aan de gedragscode hield; in 2007 liep dit op naar 28 procent; en een jaar later was maar liefst 33 procent van de hypotheken niet volgens de normen verstrekt. Alle vier de grote Nederlandse banken (Rabo, ING, ABN Amro en SNS) zijn door de AFM beboet voor verkeerd hypotheekadvies.
 
Het ontzien van banken is niet alleen onrechtvaardig, het heeft ook schadelijke gevolgen voor de woningmarkt. Door restschulden in stand te houden kan er maar in beperkte mate sprake zijn van prijsvorming. Vergeet de gebruikelijke voodoo over vertrouwen en onzekerheid. Het werkelijke probleem met de Nederlandse woningmarkt is dat een hoop huishoudens geen verlies kunnen nemen, omdat ze anders met een restschuld overblijven. Gevolg is een stuwmeer aan steeds langer te koop staande woningen. Begin 2008 stond slechts 15 procent van het woningaanbod langer dan een jaar te koop, inmiddels is dat opgelopen naar 50 procent.
 
Er zijn kortom genoeg redenen waarom banken, naar goed Amerikaans gebruik, mee moeten delen in vastgoedverliezen. Niet alleen huishoudens hebben gegokt en verloren, ook de banken. De angst dat banken zulke verliezen niet kunnen dragen verlamt de politiek. En dat is gevaarlijk, want zonder een plan om werkelijk iets aan de restschulden te doen blijft de vastgoedcrisis voortjammeren.
 
* * * 
 
Deze column verscheen eerder in NRC.NEXT
Jesse Frederik
Jesse Frederik
In de zomer van 2011 ontvingen we per email een open sollicitatie van de 22-jarige Jesse Frederik uit Nijmegen die zichzelf o...
Gevolgd door 54 leden