Ingeklemd tussen Maas en Waal, net ten zuiden van Tiel, aan de overkant van de rivier, liggen acht kleine dorpen die samen de Gelderse gemeente West Maas en Waal vormen. De dorpen zijn Alphen, Altforst, Appeltern, Beneden-Leeuwen, Boven-Leeuwen, Dreumel, Maasbommel en Wamel. Samen tellen ze nog geen 20.000 inwoners. Volgens wethouder van Financiën Ton de Vree van Federatie Dorpslijsten staan er in de acht dorpen bij elkaar negenduizend gebouwen waarover onroerendezaakbelasting (ozb) wordt geheven. 

Dat er iets vreemds aan de hand is met de WOZ-waarden in deze gemeente is een ontdekking van Piet Donkers die namens Sociaal Maas en Waal een eenmansfractie vormt in de gemeenteraad van West Maas en Waal. Hij had een lijst gemaakt met woningen die te koop staan op Funda of net verkocht zijn. Van deze woningen had hij de WOZ-waarde van de panden afgezet tegen de vraagprijs op Funda. In het onderzoekje van Donkers ging het om de getaxeerde waarden van 1 januari 2018.  

Donkers dacht dat het gat tussen de WOZ-waarde en de Funda-vraagprijs van goedkopere woningen en duurdere woningen procentueel gezien min of meer gelijk zou zijn. Dat bleek niet het geval. Duurdere woningen hadden een veel lagere WOZ-waarde dan je mocht verwachten. ‘Dat vind ik een probleem,’ stelt Donkers. ‘Ik kan me voorstellen dat de gemeente een schatting maakt hoeveel ze aan onroerendezaakbelasting nodig heeft, maar dat bedrag moet dan wel eerlijk over alle huiseigenaren verdeeld zijn.’ 

Donkers heeft een punt: over de hele breedte is het gat tussen de WOZ-waarde en de vraagprijs bij duurdere woningen inderdaad veel groter dan bij goedkopere woningen. Dat gat bedraagt vaak tientallen procenten. Die scheefgroei blijft, ook in transactiewaarden. Die woningen worden in de gemeente zelden meer dan 5 procent onder de vraagprijs verkocht volgens de Waarderingskamer. 

De lokale makelaars melden dat de prijzen in West Maas en Waal sinds begin 2018 gemiddeld tussen de 10 en 15 procent zijn gestegen. Donkers’ lijstje laat zien dat die stijging ongeveer klopt bij woningen onder de 300.000 euro. Bij duurdere woningen stijgt de verkoopprijs veel harder. Als de WOZ-waarde van die woningen correct is, dan moeten die woningen in anderhalf jaar tijd vele tientallen procent duurder zijn geworden. Dat zou moeilijk te verklaren zijn.

De verkoop is hét moment om de juistheid van de WOZ-waarde te toetsen. Als een deel van de WOZ-waarden van de al verkochte woningen opvallend veel lager is dan de verkoopwaarde van de woningen, dan is ook twijfel gerechtvaardigd over de juistheid van de WOZ-waarde van de nog niet verkochte woningen. En hoe zit het met de WOZ-waarden van woningen die helemaal niet te koop staan?  

Grond bepaalt de transactieprijs 

Die WOZ-waarden worden in de gemeente West Maas en Waal bepaald door de Belastingsamenwerking Rivierenland (BSR),  een samenwerkingsverband van de gemeenten Culemborg, Maasdriel, Montfoort, Tiel, West Betuwe, West Maas en Waal, Wijk bij Duurstede en IJsselstein. Hoe correct zijn de WOZ-waarden die BSR voor West Maas en Waal heeft berekend?

In het overwegend agrarische West Maas en Waal hebben sommige huizen stukken tuin met de status van dijkgrond. Die grond telt niet mee voor  de WOZ-waarde, maar hoort wel bij het huis en bepaalt mede de verkoopprijs. In andere gevallen zijn delen van een perceel verhuurd voor agrarisch gebruik. Ook deze stukken land blijven buiten de WOZ-waarde, maar bepalen wel mede de transactieprijs. Dat geeft een vertekend beeld. Verder is een aantal  woningen al wel verkocht, maar is de transactiewaarde nog niet opgenomen in het Kadaster. Ook zijn er woningen waarvan geen actuele WOZ-waarde is te vinden via het WOZ-waardeloket, een site van het Kadaster. 

Het onderstaande lijstje van tot stand gekomen transacties illustreert dat de WOZ-waarde van duurdere woningen in West Maas en Waal opvallend laag lijkt gesteld. De WOZ-waarde van de goedkopere woningen – beneden de 300.000 euro – zijn met hun stijging van 10 tot 15 procent meer overeenkomstig de stijging van de markt,  die sinds januari 2018 heeft plaatsgevonden. 

Tussen WOZ-waarde en verkoopprijs zit een verschil van 201.000 euro

Aan de Velddijksestraat 38 in Maasbommel staat een verbouwde zogeheten Gelderse hoeve, met een WOZ-waarde van 424.000 euro. Op 31 januari 2019 werd het pand verkocht voor 625.000 euro. Tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs zit een verschil van 201.000 euro: circa 56 procent van de WOZ-waarde. 

De Waarderingskamer, de toezichthouder op de uitvoering van de WOZ stelt echter dat de oppervlakte van het perceel weliswaar 12.700 vierkante meter bedraagt, maar dat daarvan slechts 7000 vierkante meter meetelt bij het bepalen van de WOZ-waarde. De resterende 5700 vierkante meter heeft ‘waarschijnlijk’ een agrarische bestemming. Dit stuk grond is echter wel mee verkocht. Zetten we de waarde van dat stuk land op volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars gangbare prijs in die regio van circa 5 euro per vierkante meter, dan vertegenwoordigt die grond een waarde van 28.500 euro. Tel dat op bij de WOZ-waarde en deze stijgt tot 452.500 euro: het verschil met de verkoopwaarde daalt tot 172.500 euro. Dan ligt de verkoopprijs afgerond nog altijd 38 procent boven die nieuwe ‘theoretische’ WOZ-waarde. 

De woning aan Berghuizen 36 in Maasbommel is ook een gemoderniseerde woonboerderij. Het pand had een WOZ-waarde van 341.000 euro en werd op 25 juli 2019 verkocht voor 669.000 euro. Verschil: 328.000 euro. Dus de verkoopprijs lag circa 90 procent boven de WOZ-waarde. Bij dit pand telt van de 1,25 hectare grond 5000 vierkante meter mee in de bepaling van de WOZ-waarde. Toch is de volledige 1,25 hectare mee verkocht. Ook is er nog een onbekende WOZ-vrijstelling omdat een deel van de grond dijkgrond is. Een berekening is lastig te maken, maar zelfs als we de WOZ-waarde in verband met de vrijstellingen op delen van de grond met een ton ophogen (dat is ruim geschat) dan ligt de verkoopprijs nog steeds 51 procent boven de transactiewaarde.    

Er zijn ook gevallen die wat minder creatief rekenwerk vergen:

Trend over een breed front

Aan de onderkant van de markt zijn de verschillen tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs veel kleiner. In de West Maas en Waalse dorpen gaat het om woningen onder de 300.000 euro.

Op de puntengrafiek gebaseerd op de WOZ-waarde en de Funda-vraagprijzen van Donkers, zien we over een breed front dezelfde trend als hierboven. Natuurlijk is het verschil soms goed verklaarbaar. Zo kan een huis bijvoorbeeld net ingrijpend gerenoveerd zijn, waardoor het meer waard is geworden. Een woning met winkelpand heeft vaak twee gescheiden WOZ-waarden, maar op de lijst staat de vraagprijs van het geheel. Het algemene beeld is echter overtuigend: boven de 300.000 lijken de WOZ-waarden over het algemeen te laag getaxeerd. Onder de 300.000 euro daarentegen komen ze meer overeen met de marktontwikkeling.

‘Het volste vertrouwen dat het goed zit’

Als raadslid van Sociaal Maas en Waal stelde Donkers vragen over de WOZ-kwestie in de gemeenteraad. Na een gesprek van een minuut of 20 werd het punt van Donkers toch weggewoven. Wethouder Ton de Vree (Financiën en belastingen) zei: ‘Ik heb er het volste vertrouwen in dat het goed zit. De WOZ-taxaties zijn uitgevoerd door de officiële taxateurs van BSR, vervolgens bekeken door de accountant en goedgekeurd door de Waarderingskamer in Den Haag.’ 

Burgemeester Vincent van Neerbos (PvdA) liet ook merken het wantrouwen van Donkers overdreven te vinden. ‘Hij  zei dat hij ook geen bermbrandje ging maken om te timen hoe snel de brandweer er was,’ zegt Donkers.  

De raad vond dat de zaak niet verder uitgediept hoefde te worden. Federatie Dorpslijsten, de partij van wethouder De Vree, heeft tien van de zeventien zetels. De wethouder wist van tevoren dat hij niet op veel tegenspraak hoefde te rekenen. Einde verhaal dus?  Niet voor Donkers.

‘We kunnen niet alle vragen 100 procent aandacht geven’  

Stapte De Vree op 3 oktober niet te gemakkelijk over het punt van Donkers heen. ‘Weet u, we krijgen heel veel vragen, over heel veel onderwerpen,’ antwoordt hij tegen FTM. ‘Dat is goed, want dat is onderdeel van het democratische proces, maar we kunnen niet alles 100 procent aandacht geven.’ Hij was niet onder de indruk van het argument dat te lage WOZ-waarden de gemeente minder OZB opleveren en het er nu op lijkt dat de mensen in de goedkopere huizen, relatief meer bijdragen aan de ozb-inkomsten. De Vree: ‘Nogmaals, ik heb geen enkele reden om aan te nemen dat de WOZ-waarden niet kloppen.’

De Vree adviseerde om contact op te nemen met BSR. West Maas en Waal heeft de bepaling van de WOZ-waarden immers uitbesteed. Bij BSR zaten de mensen die inhoudelijk op mijn vragen konden ingaan. De wethouder zei ook dat als er fouten gemaakt waren, dat bij BSR was gebeurd.   

Gaat de wethouder niet voorbij aan zijn politieke verantwoordelijkheid, door de bal tijdens de raadsvergadering neer te leggen bij Belastingsamenwerking Rivierenland? Uiteindelijk is het aan de wethouder en zijn ambtenaren om te controleren of het werk goed was uitgevoerd. De wethouder antwoordt ontkennend: ‘De raad heeft aangegeven niet verder op de zaak in te willen gaan en ik kan u verzekeren dat ik achteraf contact heb opgenomen met BSR, om te vragen hoe het zit met die WOZ-waarden op het lijstje van Donkers. Maar ik heb tot nu toe nog geen antwoord op mijn vragen gekregen.’ BSR bevestigt dat De Vree contact heeft opgenomen over de zaak. 

De Vree vindt ook dat het lijstje van Donkers nooit representatief kan zijn. ‘We hebben negenduizend objecten in de gemeente. Wat zegt zo’n lijstje met enkele tientallen woningen over al die objecten?’  

Miskleunen corrigeren

BSR ontving de complete lijst met Funda-vraagprijzen van Donkers en de veel kortere lijst met recent verkochte woningen. BSR ontkent de stevige verschillen niet, maar komt met verschillende verklaringen. Zo zegt BSR over een verschil van 56 procent tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs: ‘Op het moment van aanleveren van de gegevens voor de aanslagoplegging 2019 was deze transactiesom nog niet bekend.’ Maar dat is juist het punt van taxeren. De specialist moet een waarde bepalen die nog niet bekend is. 

Een andere was: ‘Een notitie van 2018 geeft aan dat de woning opgeknapt wordt. Dit hadden wij moeten controleren en deze WOZ-waarde had hoger moeten zijn. Dit wordt voor 2020 gecontroleerd en aangepast.’ 

Vaak was ook de reactie: ‘De WOZ-waarde van 2019 ligt in lijn met vergelijkbare verkopen.’ Deze benadering levert echter wel te lage WOZ-waarden op, misschien waren de vergelijkbare verkopen minder goed vergelijkbaar dan gedacht. Bij BSR vindt men in ieder geval dat er formeel juist is gehandeld.

Je kunt natuurlijk iedere miskleun het jaar erop weer corrigeren, of, zoals BSR het zegt: ‘De WOZ-waarde 2020 wordt meer in lijn met de eigen koopsom gezet.’ Dat is een geruststellende gedachte, maar het ontslaat een taxateur niet van de plicht om een realistische inschatting van de waarde van de woning te maken.  

In het onderzoek met het Kadaster is de gemeente West Maas en Waal niet opgevallen als afwijkend

De kwaliteit van WOZ-waarden wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer, een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO). Hoe kijkt dit instituut tegen de WOZ-waarden in West Maas en Waal aan? De organisatie zegt dat samen met het Kadaster ieder jaar wordt onderzocht of de vastgestelde WOZ-waarden goed aansluiten bij het marktniveau. In een reactie op mijn vragen antwoordt Ruud Kathmann, lid van het managementteam van de Waarderingskamer: ‘In het onderzoek met het Kadaster is de gemeente West Maas en Waal niet opgevallen als een gemeente waarin de situatie afwijkend is van de rest van Nederland. Uiteindelijk kan de gemeente, of in dit geval Belastingsamenwerking Rivierenland, het best beoordelen waardoor bij sommige woningen het verschil tussen de vraagprijs en de WOZ-waarde significant groter is dan de verwachte circa 20 procent. Wij hebben voor een aantal objecten op uw lijst bekeken of wij het grote verschil kunnen verklaren. Omdat wij bij veel van de geconstateerde lage WOZ-waarden wel een verklaring zien, houden we vooralsnog ons oordeel dat de gemeente West Maas en Waal de WOZ-taxaties op een voldoende niveau heeft uitgevoerd in stand.’

Voordeel voor vermogenden 

Bij de bekeken gevallen zaten onder meer de eerder genoemde woningen aan de Velddijksestraat 38 in Maasbommel en Berghuizen 36 eveneens in Maasbommel, de twee woningen waarmee het lijstje met verkochte woningen begint. Dat zijn de woningen met stukken agrarische grond en dijkgrond, maar als je daarvoor compenseert, blijft er nog steeds een veel te groot verschil over tussen de WOZ-waarde en de transactiewaarde. 

Het is onrechtvaardig als bepaalde woningen op een te lage WOZ-waarde worden gezet. Niet alleen krijgt de eigenaar zo een te lage ozb-aanslag, ook zijn eigenwoningforfait is niet juist en dat geeft een voordeel bij de landelijke belasting. Uiteindelijk komt dit neer op de vermogender woningbezitters bevoordelen. Of dit nu beleid is of het gevolg van slechte taxaties, de WOZ-waarden moeten correct zijn en mogen niet denivellerend werken. Bovendien blijft er op deze manier geld ten bate van de gemeenschap liggen. Rondom mensen die vinden dat hun WOZ-waarde te hoog is, is een industrie ontstaan. Het omgekeerde roept minder weerstand op bij woningeigenaren.