
Hoogwater in Wamel (2018), een van de gemeenten in West Maas en Waal.
©
ANP Piroschka van de Wouw
In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.
Voor de gevallen woningcorporatie Vestia is het einde nabij
Covid en de woningmarkt in vijf grafieken
De woningmarkt zakt weg (en daar kan geen ronkende goednieuwsshow wat aan doen)
Corporatie-coup op het KNSM-eiland of: hoe De Key stichting Loods 6 leegzuigt
Pandemie of niet, dat pand moet leeg
Stijgende zorgkosten nopen gemeenten tot forse ozb-verhoging
Het raadsel van te lage WOZ-waarden in West Maas en Waal
Vijfjaarlijkse verhoging houdt huurder in een wurggreep
Huurders betalen hoge prijs voor verkoop sociale woningen aan beleggers
508 euro voor een telefoontje en een formulier: gemeenten betalen zich blauw aan WOZ-bezwaren
Het raadsel van te lage WOZ-waarden in West Maas en Waal
In de gemeente West Maas en Waal lijken vooral duurdere woningen een opvallend lage WOZ-waarde te hebben. Tussen WOZ-waarde en verkoopwaarde zit in sommige gevallen twee ton verschil. Wat is er aan de hand in de kleine gemeente tussen de twee grote rivieren?
-
In de gemeente West Maas en Waal krijgen tientallen woningen in het hogere segment een onverklaarbaar lage WOZ-waarde toebedeeld.
-
Huizenprijzen zijn in die regio gemiddeld met 10 tot 15 procent gestegen. Het zou logisch zijn als de WOZ-waarde die stijging spiegelt.
-
Bij woningen onder de drie ton gebeurt dat ook. Bij duurdere woningen is dat niet het geval: de WOZ-waarde daarvan is opvallend laag, in sommige gevallen zit er wel twee ton verschil tussen.
-
De verantwoordelijke wethouder vindt het spijkers op laag water zoeken. De WOZ-taxaties zijn immers uitgevoerd door de officiële taxateurs van Belastingsamenwerking Rivierenland, vervolgens bekeken door de accountant en goedgekeurd door de Waarderingskamer in Den Haag.
Ingeklemd tussen Maas en Waal, net ten zuiden van Tiel, aan de overkant van de rivier, liggen acht kleine dorpen die samen de Gelderse gemeente West Maas en Waal vormen. De dorpen zijn Alphen, Altforst, Appeltern, Beneden-Leeuwen, Boven-Leeuwen, Dreumel, Maasbommel en Wamel. Samen tellen ze nog geen 20.000 inwoners. Volgens wethouder van Financiën Ton de Vree van Federatie Dorpslijsten staan er in de acht dorpen bij elkaar negenduizend gebouwen waarover onroerendezaakbelasting (ozb) wordt geheven.
Dat er iets vreemds aan de hand is met de WOZ-waarden in deze gemeente is een ontdekking van Piet Donkers die namens Sociaal Maas en Waal een eenmansfractie vormt in de gemeenteraad van West Maas en Waal. Hij had een lijst gemaakt met woningen die te koop staan op Funda of net verkocht zijn. Van deze woningen had hij de WOZ-waarde van de panden afgezet tegen de vraagprijs op Funda. In het onderzoekje van Donkers ging het om de getaxeerde waarden van 1 januari 2018.
Donkers dacht dat het gat tussen de WOZ-waarde en de Funda-vraagprijs van goedkopere woningen en duurdere woningen procentueel gezien min of meer gelijk zou zijn. Dat bleek niet het geval. Duurdere woningen hadden een veel lagere WOZ-waarde dan je mocht verwachten. ‘Dat vind ik een probleem,’ stelt Donkers. ‘Ik kan me voorstellen dat de gemeente een schatting maakt hoeveel ze aan onroerendezaakbelasting nodig heeft, maar dat bedrag moet dan wel eerlijk over alle huiseigenaren verdeeld zijn.’
Donkers heeft een punt: over de hele breedte is het gat tussen de WOZ-waarde en de vraagprijs bij duurdere woningen inderdaad veel groter dan bij goedkopere woningen. Dat gat bedraagt vaak tientallen procenten. Die scheefgroei blijft, ook in transactiewaarden. Die woningen worden in de gemeente zelden meer dan 5 procent onder de vraagprijs verkocht volgens de Waarderingskamer.
De lokale makelaars melden dat de prijzen in West Maas en Waal sinds begin 2018 gemiddeld tussen de 10 en 15 procent zijn gestegen. Donkers’ lijstje laat zien dat die stijging ongeveer klopt bij woningen onder de 300.000 euro. Bij duurdere woningen stijgt de verkoopprijs veel harder. Als de WOZ-waarde van die woningen correct is, dan moeten die woningen in anderhalf jaar tijd vele tientallen procent duurder zijn geworden. Dat zou moeilijk te verklaren zijn.
De verkoop is hét moment om de juistheid van de WOZ-waarde te toetsen. Als een deel van de WOZ-waarden van de al verkochte woningen opvallend veel lager is dan de verkoopwaarde van de woningen, dan is ook twijfel gerechtvaardigd over de juistheid van de WOZ-waarde van de nog niet verkochte woningen. En hoe zit het met de WOZ-waarden van woningen die helemaal niet te koop staan?
Grond bepaalt de transactieprijs
Die WOZ-waarden worden in de gemeente West Maas en Waal bepaald door de Belastingsamenwerking Rivierenland (BSR), een samenwerkingsverband van de gemeenten Culemborg, Maasdriel, Montfoort, Tiel, West Betuwe, West Maas en Waal, Wijk bij Duurstede en IJsselstein. Hoe correct zijn de WOZ-waarden die BSR voor West Maas en Waal heeft berekend?
In het overwegend agrarische West Maas en Waal hebben sommige huizen stukken tuin met de status van dijkgrond. Die grond telt niet mee voor de WOZ-waarde, maar hoort wel bij het huis en bepaalt mede de verkoopprijs. In andere gevallen zijn delen van een perceel verhuurd voor agrarisch gebruik. Ook deze stukken land blijven buiten de WOZ-waarde, maar bepalen wel mede de transactieprijs. Dat geeft een vertekend beeld. Verder is een aantal woningen al wel verkocht, maar is de transactiewaarde nog niet opgenomen in het Kadaster. Ook zijn er woningen waarvan geen actuele WOZ-waarde is te vinden via het WOZ-waardeloket, een site van het Kadaster.
Het onderstaande lijstje van tot stand gekomen transacties illustreert dat de WOZ-waarde van duurdere woningen in West Maas en Waal opvallend laag lijkt gesteld. De WOZ-waarde van de goedkopere woningen – beneden de 300.000 euro – zijn met hun stijging van 10 tot 15 procent meer overeenkomstig de stijging van de markt, die sinds januari 2018 heeft plaatsgevonden.
Tussen WOZ-waarde en verkoopprijs zit een verschil van 201.000 euro
Aan de Velddijksestraat 38 in Maasbommel staat een verbouwde zogeheten Gelderse hoeve, met een WOZ-waarde van 424.000 euro. Op 31 januari 2019 werd het pand verkocht voor 625.000 euro. Tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs zit een verschil van 201.000 euro: circa 56 procent van de WOZ-waarde.
De Waarderingskamer, de toezichthouder op de uitvoering van de WOZ stelt echter dat de oppervlakte van het perceel weliswaar 12.700 vierkante meter bedraagt, maar dat daarvan slechts 7000 vierkante meter meetelt bij het bepalen van de WOZ-waarde. De resterende 5700 vierkante meter heeft ‘waarschijnlijk’ een agrarische bestemming. Dit stuk grond is echter wel mee verkocht. Zetten we de waarde van dat stuk land op volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars gangbare prijs in die regio van circa 5 euro per vierkante meter, dan vertegenwoordigt die grond een waarde van 28.500 euro. Tel dat op bij de WOZ-waarde en deze stijgt tot 452.500 euro: het verschil met de verkoopwaarde daalt tot 172.500 euro. Dan ligt de verkoopprijs afgerond nog altijd 38 procent boven die nieuwe ‘theoretische’ WOZ-waarde.
De woning aan Berghuizen 36 in Maasbommel is ook een gemoderniseerde woonboerderij. Het pand had een WOZ-waarde van 341.000 euro en werd op 25 juli 2019 verkocht voor 669.000 euro. Verschil: 328.000 euro. Dus de verkoopprijs lag circa 90 procent boven de WOZ-waarde. Bij dit pand telt van de 1,25 hectare grond 5000 vierkante meter mee in de bepaling van de WOZ-waarde. Toch is de volledige 1,25 hectare mee verkocht. Ook is er nog een onbekende WOZ-vrijstelling omdat een deel van de grond dijkgrond is. Een berekening is lastig te maken, maar zelfs als we de WOZ-waarde in verband met de vrijstellingen op delen van de grond met een ton ophogen (dat is ruim geschat) dan ligt de verkoopprijs nog steeds 51 procent boven de transactiewaarde.
Er zijn ook gevallen die wat minder creatief rekenwerk vergen:
Trend over een breed front
Aan de onderkant van de markt zijn de verschillen tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs veel kleiner. In de West Maas en Waalse dorpen gaat het om woningen onder de 300.000 euro.
Op de puntengrafiek gebaseerd op de WOZ-waarde en de Funda-vraagprijzen van Donkers, zien we over een breed front dezelfde trend als hierboven. Natuurlijk is het verschil soms goed verklaarbaar. Zo kan een huis bijvoorbeeld net ingrijpend gerenoveerd zijn, waardoor het meer waard is geworden. Een woning met winkelpand heeft vaak twee gescheiden WOZ-waarden, maar op de lijst staat de vraagprijs van het geheel. Het algemene beeld is echter overtuigend: boven de 300.000 lijken de WOZ-waarden over het algemeen te laag getaxeerd. Onder de 300.000 euro daarentegen komen ze meer overeen met de marktontwikkeling.
‘Het volste vertrouwen dat het goed zit’
Als raadslid van Sociaal Maas en Waal stelde Donkers vragen over de WOZ-kwestie in de gemeenteraad. Na een gesprek van een minuut of 20 werd het punt van Donkers toch weggewoven. Wethouder Ton de Vree (Financiën en belastingen) zei: ‘Ik heb er het volste vertrouwen in dat het goed zit. De WOZ-taxaties zijn uitgevoerd door de officiële taxateurs van BSR, vervolgens bekeken door de accountant en goedgekeurd door de Waarderingskamer in Den Haag.’
Burgemeester Vincent van Neerbos (PvdA) liet ook merken het wantrouwen van Donkers overdreven te vinden. ‘Hij zei dat hij ook geen bermbrandje ging maken om te timen hoe snel de brandweer er was,’ zegt Donkers.
De raad vond dat de zaak niet verder uitgediept hoefde te worden. Federatie Dorpslijsten, de partij van wethouder De Vree, heeft tien van de zeventien zetels. De wethouder wist van tevoren dat hij niet op veel tegenspraak hoefde te rekenen. Einde verhaal dus? Niet voor Donkers.
‘We kunnen niet alle vragen 100 procent aandacht geven’
Stapte De Vree op 3 oktober niet te gemakkelijk over het punt van Donkers heen. ‘Weet u, we krijgen heel veel vragen, over heel veel onderwerpen,’ antwoordt hij tegen FTM. ‘Dat is goed, want dat is onderdeel van het democratische proces, maar we kunnen niet alles 100 procent aandacht geven.’ Hij was niet onder de indruk van het argument dat te lage WOZ-waarden de gemeente minder OZB opleveren en het er nu op lijkt dat de mensen in de goedkopere huizen, relatief meer bijdragen aan de ozb-inkomsten. De Vree: ‘Nogmaals, ik heb geen enkele reden om aan te nemen dat de WOZ-waarden niet kloppen.’
De Vree adviseerde om contact op te nemen met BSR. West Maas en Waal heeft de bepaling van de WOZ-waarden immers uitbesteed. Bij BSR zaten de mensen die inhoudelijk op mijn vragen konden ingaan. De wethouder zei ook dat als er fouten gemaakt waren, dat bij BSR was gebeurd.
Gaat de wethouder niet voorbij aan zijn politieke verantwoordelijkheid, door de bal tijdens de raadsvergadering neer te leggen bij Belastingsamenwerking Rivierenland? Uiteindelijk is het aan de wethouder en zijn ambtenaren om te controleren of het werk goed was uitgevoerd. De wethouder antwoordt ontkennend: ‘De raad heeft aangegeven niet verder op de zaak in te willen gaan en ik kan u verzekeren dat ik achteraf contact heb opgenomen met BSR, om te vragen hoe het zit met die WOZ-waarden op het lijstje van Donkers. Maar ik heb tot nu toe nog geen antwoord op mijn vragen gekregen.’ BSR bevestigt dat De Vree contact heeft opgenomen over de zaak.
De Vree vindt ook dat het lijstje van Donkers nooit representatief kan zijn. ‘We hebben negenduizend objecten in de gemeente. Wat zegt zo’n lijstje met enkele tientallen woningen over al die objecten?’
Miskleunen corrigeren
BSR ontving de complete lijst met Funda-vraagprijzen van Donkers en de veel kortere lijst met recent verkochte woningen. BSR ontkent de stevige verschillen niet, maar komt met verschillende verklaringen. Zo zegt BSR over een verschil van 56 procent tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs: ‘Op het moment van aanleveren van de gegevens voor de aanslagoplegging 2019 was deze transactiesom nog niet bekend.’ Maar dat is juist het punt van taxeren. De specialist moet een waarde bepalen die nog niet bekend is.
Een andere was: ‘Een notitie van 2018 geeft aan dat de woning opgeknapt wordt. Dit hadden wij moeten controleren en deze WOZ-waarde had hoger moeten zijn. Dit wordt voor 2020 gecontroleerd en aangepast.’
Vaak was ook de reactie: ‘De WOZ-waarde van 2019 ligt in lijn met vergelijkbare verkopen.’ Deze benadering levert echter wel te lage WOZ-waarden op, misschien waren de vergelijkbare verkopen minder goed vergelijkbaar dan gedacht. Bij BSR vindt men in ieder geval dat er formeel juist is gehandeld.
Je kunt natuurlijk iedere miskleun het jaar erop weer corrigeren, of, zoals BSR het zegt: ‘De WOZ-waarde 2020 wordt meer in lijn met de eigen koopsom gezet.’ Dat is een geruststellende gedachte, maar het ontslaat een taxateur niet van de plicht om een realistische inschatting van de waarde van de woning te maken.
In het onderzoek met het Kadaster is de gemeente West Maas en Waal niet opgevallen als afwijkend
De kwaliteit van WOZ-waarden wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer, een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO). Hoe kijkt dit instituut tegen de WOZ-waarden in West Maas en Waal aan? De organisatie zegt dat samen met het Kadaster ieder jaar wordt onderzocht of de vastgestelde WOZ-waarden goed aansluiten bij het marktniveau. In een reactie op mijn vragen antwoordt Ruud Kathmann, lid van het managementteam van de Waarderingskamer: ‘In het onderzoek met het Kadaster is de gemeente West Maas en Waal niet opgevallen als een gemeente waarin de situatie afwijkend is van de rest van Nederland. Uiteindelijk kan de gemeente, of in dit geval Belastingsamenwerking Rivierenland, het best beoordelen waardoor bij sommige woningen het verschil tussen de vraagprijs en de WOZ-waarde significant groter is dan de verwachte circa 20 procent. Wij hebben voor een aantal objecten op uw lijst bekeken of wij het grote verschil kunnen verklaren. Omdat wij bij veel van de geconstateerde lage WOZ-waarden wel een verklaring zien, houden we vooralsnog ons oordeel dat de gemeente West Maas en Waal de WOZ-taxaties op een voldoende niveau heeft uitgevoerd in stand.’
Voordeel voor vermogenden
Bij de bekeken gevallen zaten onder meer de eerder genoemde woningen aan de Velddijksestraat 38 in Maasbommel en Berghuizen 36 eveneens in Maasbommel, de twee woningen waarmee het lijstje met verkochte woningen begint. Dat zijn de woningen met stukken agrarische grond en dijkgrond, maar als je daarvoor compenseert, blijft er nog steeds een veel te groot verschil over tussen de WOZ-waarde en de transactiewaarde.
Het is onrechtvaardig als bepaalde woningen op een te lage WOZ-waarde worden gezet. Niet alleen krijgt de eigenaar zo een te lage ozb-aanslag, ook zijn eigenwoningforfait is niet juist en dat geeft een voordeel bij de landelijke belasting. Uiteindelijk komt dit neer op de vermogender woningbezitters bevoordelen. Of dit nu beleid is of het gevolg van slechte taxaties, de WOZ-waarden moeten correct zijn en mogen niet denivellerend werken. Bovendien blijft er op deze manier geld ten bate van de gemeenschap liggen. Rondom mensen die vinden dat hun WOZ-waarde te hoog is, is een industrie ontstaan. Het omgekeerde roept minder weerstand op bij woningeigenaren.
34 Bijdragen
W Hoogkamer 10
Op pag. 21 van het doorwrochte werk wordt samengevat dat een woning op een perceel van ongeveer 200 m2 de hoogste waarde heeft. De meerdere vierkante meters hebben volgens die rekenmethode van 200 tot 500 m2 een waarde die op 32% van de eerste 200m2 gesteld kan worden. De grond die de 500 m te boven gaat zelf een fractie daarvan.
Als deze rekenmethode op de betrokken woningen van Maas en Waal gebruikt wordt dan zouden de uitkomsten nog behoorlijk anders zijn.
Gijs Groen 1
Peter Hendriks 7
Gijs GroenGijs Groen 1
Peter HendriksEen ander feitelijke situatie is die van Ede in 2008. De gemeente stapte over van een onbetrouwbare waarderingsapplicatie naar een betrouwbare waarderingsapplicatie (OrtaX). Prompt bleken er grote verschillen in de WOZ-waarden op te treden. Gevolg: een lawine van bezwaren. De rekenkamercommissie van Ede zocht het uit en publiceerde een rapport. De Waarderingskamer was er bij betrokken. Gevolg: er werd geen harde conclusie getrokken aan welke waarderingsapplicatie het lag. Maar voor een statistisch kundig persoon is het wel degelijk duidelijk. Het lag aan die onbetrouwbare applicatie. Sindsdien staat het effect bij taxateurs bekend als het schokeffect. Sindsdien hebben de aanbieders van software sjoemelopties ingebouwd om het schokeffect uit te smeren over meerdere jaren, zodat woningeigenaren er niets van merken.
Nog veel eerder, omstreeks 2002, hadden we de Vereniging van WOZ-gedupeerden in Renkum. Kwamen met een zwartboek bij de regering, destijds staatssecretaris Wouter Bos. Die liet zich ook door de Waarderingskamer wijsmaken, dat het slechts incidenteel was.
En er zijn nog veel meer brandjes geweest.
Het gaat niet om een subjectieve mening, maar een reeks van feiten.
Peter Hendriks 7
Gijs GroenGijs Groen 1
Peter HendriksIk promoot niet zo zeer OrtaX, maar wettelijk verplicht statistisch waarderen mede op grond van mijn ervaring met statistische interpretatie van meetresultaten in mijn actieve werkperiode als scheikundig ingenieur in de research van een grote onderneming. Ik ben als gepensioneerde strijder voor een eerlijke overheid wel bij OrtaX op bezoek geweest, maar ook bij enkele andere software leveranciers van waarderingsapplicaties (verslagen beschikbaar).
Hetty Litjens 5
Er zijn natuurlijk veel meer gewone huizen in de laagste prijsklassen dan miljonairswoningen. Gemeenten drijven de WOZ-waarde systematisch op. Maar niet alleen de gemeenten hebben hier schuld aan, het is ook een kwestie van hoeveel de gek voor een huis betaalt, of beter gezegd wat de frauderende burger/ondernemer voor een huis betaalt en daarbij speelt het witwassen van zwart geld een grote rol.
Gijs Groen 1
Hetty LitjensBart Koppers 2
Gijs GroenOf zoals u dat noemt 'wat de gek ervoor geeft'.
Die verkoopsommen zijn alleen punten in de tijd. Daar lijnen tussen trekken en dat vervolgens tot waarheid verheffen (datgene wat 'modelleren' o.a. doet) vormt juist het risico waarvoor DNB waarschuwt.
Gijs Groen 1
Bart KoppersBij de verkoop kan een koopsom overeengekomen worden, die onder of boven de waarde ligt. Dat hangt af van persoonlijke omstandigheden als geldnood, ziekte, verhuizing van/naar buitenland, enzovoort. Bewust kan een lage vraagprijs gesteld worden om de woning maar zo gauw mogelijk te verkopen of een hoge vraagprijs als een verkoper wil profiteren van iemand die zwemt in het geld en die woning graag wil hebben. Dit soort invloeden horen niet in de waarde thuis, waarover een hypotheek verstrekt moet worden of waarover belasting geheven moet worden. Dat de koopsom doorgaans niet gelijk is aan de waarde, weet ook de organisatie, die taxateurs certificeert. Het wordt heel duidelijk gesteld in de International Valuation Standards (IVS), die ook worden gevolgd door de Europese hypothekenrichtlijn. Toch zetten taxateurs nog onwaarschijnlijk veel de waarde gelijk aan of net iets hoger dan de koopsom, omdat dat zo makkelijk verdient. Dat is door DNB geconstateerd en daarom heeft DNB de minister om wettelijke maatregelen verzocht. De zelfregulering van de vastgoedbranche blijkt niet bepaald te werken.
Modelleren kan op vele manieren, ook door simpel lijntjes tussen punten te trekken. Dat is dan waarderen met een onbetrouwbaar model omdat geen rekening wordt gehouden met die persoonlijke factoren in een koopsom. Het gevolg van het niet rekening houden met die factoren is, dat de verschillen tussen waarden en koopsommen versterkt kunnen worden bij de vertaling naar WOZ-waarden van niet verkochte woningen, vooral in het hogere marktsegment met vrijstaande woningen. Met een statistische manier van modelleren kan wel rekening worden gehouden met die persoonlijke factoren en die manier van waarderen is daarom wel als betrouwbaar te kwalificeren.
De tijd van medicijnmannen voor zieken en weersvoorspellingen met een natte duim zijn voorbij, ook voor traditionele taxateurs.
Bart Koppers 2
Gijs GroenEn het zegt niet meer dan dat partijen het eens zijn met elkaar over de waarde op dat moment.
Inzake meer statistiek: zelfs met p<0,005 wordt het geen “betere” of "voorspellende" statistiek. Wel meer of nauwkeuriger overeenkomend met de werkelijkheid die is geweest. Oftewel: altijd retrospectief!
Modellen geven een gevoel van veiligheid. Zie echter de financiële crisis van 2008, het gedoe rond stikstof, geluidshinder en luchtvervuiling: er werden en worden allemaal modellen gebruikt, wier “waarheid” (of “waarde”) telkens weer beperkt cq onjuist blijkt en afwijkend van real-world data/evidence..
Inzake taxatie: die koppelt u aan het vraagstuk hypotheek en financiering. Ook een taxatie is een (1) meetpunt. Je kúnt er geen voorspellende waarde aan hangen (ook al gebeurt dat nu wel). Ik denk dat banken meer aan real-world-data hebben dan aan taxaties. Maar dat is een mening. Terecht ziet DNB op dat punt meer risico dan de ‘markt’, ze kunnen inmiddels ook niet anders met de huidige rente en DNB heeft hetzelfde gebrek aan inzicht wat de markt wanneer gaat doen.
Maar dit alles staat volgens mij allemaal los van WOZ, hetgeen een punt-meting is van vermogen cq bezit, bedoeld om afgeleid belasting te heffen: een poging om (verkoop)waarde te voorspellen in de situatie dat de waarde (prijs) eigenlijk niet interessant is, omdat er geen transactie plaatsvindt. De uitkomst (hoogte) van de bepaling is wel interessant voor de burger vanwege de grondslag voor belasting.
Maar ach, met wat sleutelen aan percentages (zoals OZB) regelen de gemeenten wel dat ze niets tekort komen. Niet teveel voor regelen dus.
Gijs Groen 1
Bart KoppersDavid Bartenstein 7
Gijs GroenGijs Groen 1
David BartensteinBart Koppers 2
Gijs GroenIk heb https://nl.wikipedia.org/wiki/Marktwaarde net even gelezen.
De paragraaf “waarderingsnormen […] bepaald door het IVSC” is duidelijk. Het betreft hier een poging tot schatting binnen allerlei condities (theorie).
Ik sprak echter over marktprijs (praktijk).
Wellicht beter die WOZ geheel te bepalen aan de hand van de historische en werkelijke verkoopprijzen (=real world data); dat theoretisch ge-modelleer (gemodder?) en geschat leidt immers maar tot mismatch.
Het interesseert mij ook allerminst wat het modelleren beoogt, want modellen geven per definitie een beperkte blik op de werkelijkheid. Vooral dat probleem laten bij de gebruikers ervan.
Marktprijzen hanteren scheelt een hoop discussie, verwacht ik zo. En zou ook positief kunnen doorwerken in het beperken van de energie van taxateurs en het ambtelijk apparaat over dit onderwerp.
(NB: al ben ik er niet over begonnen in relatie tot waarde: rente voerde ik op omdat die (mede) bedoeld is als vergoeding voor het door de hypotheek-verstrekker te lopen risico, waar de bepaling voor de hypotheekverstrekker van belang is; maar weet u, ik zal u voor zijn: ‘dat zal ik vast verkeerd voorstellen of niet begrijpen’. Haha.)
Gijs Groen 1
Bart KoppersHet weer schatten kan ook op vele manieren. Een natte duim in de lucht houden om te kijken uit welke hoek de wind komt, de luchtdruk op de barometer, kijken naar hoe hoog de zwaluwen vliegen, enzovoorts. Daarmee krijg je een schatting met een beperkte betrouwbaarheid. Je kunt er ook allerlei technieken bij halen, zoals satellietbeelden en luchtdrukken van gebieden, die zo'n beetje de hele aarde omspannen en al die waarnemingen koppelen aan modellen, die de stroming van de lucht en de wolken kunnen berekenen op diverse hoogtes in de atmosfeer gecombineerd met statistische kansberekeningen. Dat geeft voorspellingen (taxaties), die heel wat betrouwbaarder zijn dan de natte duim methodes van weleer. Toch kunnen ze er ook bij het KNMI wel eens flink naast zitten. En dan zijn er altijd mensen, die meteen zeggen, dat er nooit iets van klopt.
Met taxeren van woningen is het niet anders.
Taxeren met een statistische methode is een manier van betrouwbaar schatten, één waarbij ook de nauwkeurigheid van de schatting aangegeven kan worden. Het model, dat gebruikt wordt om de waarden van onverkochte woningen te schatten is, anders dan u kennelijk denkt, wel degelijk gebaseerd op gerealiseerde marktprijzen. Met een marktanalyse worden ieder jaar opnieuw prijzen per m2 en prijzen per m3 bepaald, die het beste passen bij alle rondom de waardepeildatum gerealiseerde marktprijzen. Zelfs het waardeverloop over de tijd kan bij voldoende verkopen bepaald worden. De rekenparameters worden dus niet uit de duim gezogen, maar zijn gebaseerd op gerealiseerde marktprijzen. Omdat alle verkopen gebruikt worden, is dat zo veel omvattend, dat de marktanalyse alleen met een computer uitgevoerd kan worden. De marktanalyse levert een formule op, die vervolgens ook op niet-verkochte woningen toegepast wordt. Die formule kan eventueel openbaar verstrekt worden, maar dat gebeurt niet wegens van boven onterecht opgelegde geheimhouding.
Robert Visser
O Pen 13
Bij herzieningen van het bestemmingsplan buitengebied van landelijke gemeenten wordt vaak over het hoofd gezien dat het gebruik van de agrarische gronden is gewijzigd. Mede ingegeven dat er altijd een lobby is om zoveel mogelijk agrarische grond agrarisch te houden. Door deze grote tuinpercelen agrarisch te blijven bestemmen wordt een discussie hierover in de raad vermeden. En er is geen wethouder te vinden die op dit strijdige gebruik gaat handhaven.
Ik denk dat door juist te bestemmen er nog een deel van het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde verklaard kan worden.
Co Stuifbergen 5
- minder onroerende zaak-belasting
- bij overlijden betalen de erfgenamen minder successierechten.
Heb ik nog iets over het hoofd gezien?
O Pen 13
Co StuifbergenK. Frnkn 8
Co StuifbergenPeter Schijven 2
Co StuifbergenBart Koppers 2
- WOZ betreft een waardering, en iets waarderen (zonder daadwerkelijke aankoop) kent altijd een foutmarge
- net als in de stikstof-discussie bv geldt dat elke modelmatige aanpak per definitie (in zekere mate) foutief is, ergo: 2e foutmarge
- en als uitsmijter: de WOZ mag vlgs uitspraak Hoge Raad uit 2010 niet te hoog zijn (te laag mag wel..): https://www.nrc.nl/nieuws/2010/10/23/uitspraak-hoge-raad-woz-mag-niet-te-hoog-zijn-11960703-a848064
Waarmee "resultaten uit het verleden geven geen garantie voor de toekomst" nu eens wederkerig uitpakt.
Tim Gorree 3
Je kan toch veel beter die hele WOZ opheffen en vervangen door zowel vraag- als verkoopprijzen publiek te maken en op basis daarvan per gebied een gemiddelde vierkante meter inzichtelijk maken middels algoritmes?
Dan kun je die hele WOZ meteen in de prullenbak gooien. Bespaart immers minstens honderden miljoenen aan uitvoeringskosten.
Wat er niet aan klopt? Zie hier:
1. "De WOZ-waarde is de waarde van uw woning." + 2. "Gemeenten bepalen de hoogte van de WOZ-waarde." = 3. Uw Gemeente bepaalt de waarde van uw woning.
(1. + 2. van https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/waardering-onroerende-zaken-woz/vraag-en-antwoord/waar-wordt-de-woz-waarde-voor-gebruikt)
Dat is toch helemaal geen marktwerking?
Als taxatiewaardes door verkoopprijzen bepaald worden, en juist die gegevens niet inzichtelijk gemaakt worden voor kopers, dan is er sprake van ongelijke informatieposities van actoren in vrijwel iedere transactie.
Sterker nog, men heeft met de verkoopgegevens in landelijke registers zelfs een handeltje opgezet.
OZB, Eigen Woningforfait en Waterschap hebben ook geen WOZ nodig, die kunnen ook zelf gewoon direct met gemiddelde verkoopprijzen werken, maar dan moeten die wel eerst publiek toegankelijk gemaakt worden en dan moet men er niet als een moeder kip bovenop gaan zitten om (in de verleiding te komen) de sterkere informatiepositie ten gelde te maken.
Ik vermoed dus sterk dat een groot deel van de oplossing is gelegen in radicale transparantie van zowel transactieprijzen als vraagprijzen in openbare registers die voor iedereen kosteloos te raadplegen zouden moeten zijn.
Tip: Kijk ook eens wat vaker over de grens hoe (belasting-)zaken in andere europese landen geregeld zijn, want Nederland loopt vaak behoorlijk uit de pas. Dat er hier 'iets' niet goed gaat, daar is iedereen het inmiddels blijkbaar wel over eens.
Bart Koppers 2
Tim GorreeRogier 74
In de (kortlopende serie "De opstandelingen") was te zien dat de gemeente goed zorgt voor de: ons kent ons soort.
Na enig onderzoek zal blijken, dat het ook hier het geval is.
De ons kent ons soort is herkenbaar aan het liberale gedachtengoed, ikke ikke ikke en de rest kan lekker................
Ook is het herkenbaar door de aanname: ik heb er toch recht op........
Kijk eens wie er wonen, van welke partij ze zijn en wie de relaties zijn.
Peter Hendriks 7
Rogier 74R. Eman 7
Wat ik zeer verbazingwekkend vind is dat de gemeenteraad er blijkbaar niet meer dan 20 minuten tijd aan gunt als een raadslid er naar het aanziet behoorlijk gemotiveerde vragen over stelt. De gemeentelijke belastingen (middels OZB) zijn toch de grootste bron van inkomsten voor een gemeente? Wil men daarvan niet weten waar dat vandaan komt en hoe dat tot stand komt? Is het nu echt zo erg gesteld met raadslieden dat ze het alleen belangrijk vinden om het geld uit te geven en geen belang eraan hechten hoe het binnenkomt? Slechtere schatbewaarders kun je niet hebben dunkt mij.
Gijs Groen 1
R. EmanR. Eman 7
Gijs GroenGijs Groen 1
R. EmanR. Eman 7
Gijs GroenBen Verleg 1
John Slenter