Het vastgoed/financieel-complex

    De vastgoedsector, de financiële sector en de staat raken steeds verder vervlochten. In een nieuw themanummer van Agora, Magazine voor Sociaalruimtelijke Vraagstukken wordt de toenemende onderlinge afhankelijkheid van deze sectoren geïllustreerd door voorbeelden uit verschillende landen en op verschillende schaalniveaus. Manuel Aalbers schreef een inleiding bij dit themanummer waarvan onderstaand artikel een gedeeltelijke bewerking is.

    De Amerikaanse autofabrikant General Motors en de Italiaanse autobandenfabrikant Pirelli stonden tot voor kort te boek als typisch 'fordistische' bedrijven. Ondernemingen die zaken produceren die bijdragen aan de reële economie. En die hun werknemers een degelijk salaris betalen, zodat de koopkracht van die werknemers weer zorgt voor meer vraag naar goederen. Tegenwoordig worden dergelijke dragers van de reële economie vaak vergeleken met bedrijven uit de financiële economie - die de een ziet als  de oliemannetjes van de reële economie, en waarvan een ander juist zal zeggen dat ze de leveranciers zijn van zeepbellen en crises. Het gekke is dat nu eigenlijk dat zowel General Motors als Pirelli beide met één been in de reële economie staan en met één been in de financiële. Pirelli is actief in de projectontwikkeling en verkoop van woningen, maar niet direct in de bouw ervan. Op de grond van de oude Pirellifabriek in Noord-Milaan werden appartementengebouwen en een nieuwe openbare universiteit, de Università degli Studi di Milano Bicocca, gebouwd. Verschillende overheidsdiensten stonden niet alleen garant voor de opwaardering van de infrastructuur zoals een vernieuwd treinstation, een nieuwe tramlijn en een nieuwe metrolijn maar ook voor de afname van het meeste vastgoed, namelijk de universiteitsgebouwen.
    overheidsdiensten stonden niet alleen garant voor de opwaardering van de infrastructuur, maar ook voor de afname van het meeste vastgoed
    General Motors, op haar beurt, richtte in 1919 dochteronderneming General Motors Acceptance Corporation (GMAC)  op om autoleningen te verstrekken. In de loop der jaren werd GMAC zelfstandig en breidde haar portfolio uit naar hypotheekleningen en andere kredieten. In 2007 en 2008 kwam het bedrijf flink in de problemen, vooral omdat het een van grootste verstrekkers was van subprime loans, de beruchte rommelkredieten, die het begin van de financiële crisis inluidden. Het moest door de Treasury, het Amerikaanse Ministerie van Financiën, van de ondergang worden gered en gaat nu als Ally Financial door het leven. Grootaandeelhouder van Ally, private equity fonds Cerberus uit New York profiteerde indirect ook van het redden van GMAC. Cerberus waarvan voormalig vicepresident Dan Quayle de onderdirecteur is, heeft belangen in een hele reeks economische sectoren, van gezondheidszorg tot transport en van wapenproductie tot vastgoed. Zo was het fonds tot voor kort ook de grootste woningverhuurder van Berlijn nadat het GSW had opgekocht, een woningcorporatie met een bestand van ruim 60.000 woningen. GSW werd vervolgens in een paar jaar tijd omgevormd en naar de beurs gebracht. De meeste huurprijzen zijn inmiddels verhoogd en Cerberus heeft voor miljarden euro’s meer vastgoed opgekocht, vooral van noodlijdende Spaanse banken als Bankia. Overigens staat General Motors na de verzelfstandiging van GMAC/Ally nog steeds met één been in de financiële economie: nadat het net als GMAC door de Treasury was gered, kocht het in 2010 doodleuk AmeriCredit Corp en doopte het om in GM Financial zodat het met autoleningen het 'reële' been van het bedrijf in beweging kan houden.

    Welkom in de 21e eeuw

    Begint het u allemaal te duizelen? Welkom in de eenentwintigste eeuw waarin de vastgoedsector, de financiële sector en de staat steeds verder vervlochten raken. Uiteraard waren vastgoed, financiën en de staat altijd tot op zekere hoogte van elkaar afhankelijk. Vastgoed vergt immers relatief grote investeringen en een deel van dat geld komt al eeuwenlang van financiële markten en verschillende staatsinstituties garanderen eveneens al eeuwenlang de zekerheden van privaat eigendom en in het bijzonder privaat vastgoed. Zoals ik in 2009 elders schreef: 'Grond ligt ten grondslag aan alle onroerend goed. Het gebruik van de grond, de wens om die te verwerven en de noodzaak om de overdracht te regelen, behoorden tot de fundamentele redenen voor de ontwikkeling van staten. Maar grond ligt ook aan de basis van zowel macht als rijkdom. De administratie van grondtransacties en landmeetkunde bevestigden de zekerheid en de waarde van de grond. Daarmee werd grond niet alleen een veilige investering, maar werd het ook mogelijk om geld te lenen op basis van de waarde van iemands grond.' Niets nieuws onder de zon dus! Maar waarom dan dit themanummer? Omdat we u willen tonen hoe die vervlechtingen en interdependenties er volgens ons in de eenentwintigste eeuw uit kunnen zien en dat dit vaak veel verder gaat dan men tot voor kort dacht. Dat doen we door zowel internationale vergelijkingen te presenteren als ontwikkelingen op nationaal, stedelijk en buurtniveau. In die zin is het 'vastgoed/financieel-complex' ook een hypothese, een vermoeden dat bewezen of weerlegd kan worden voor verschillende plaatsen en op verschillende schaalniveaus. Het aantonen van het bestaan van het complex is dan ook niet het primaire doel. Het is eerder een hulpmiddel dat ons in staat stelt om de samenhang tussen ontwikkelingen te begrijpen die vaak los van elkaar worden besproken en geanalyseerd.

    Schaalniveaus

    De focus op verschillende schaalniveaus is één van de sleutels tot een begrip van het complex: om hedendaagse ontwikkelingen goed te kunnen begrijpen is het nodig om aandacht te besteden aan hoe ontwikkelingen op het ene schaalniveau het andere beïnvloeden. Wat hebben de mondiale diaspora van Libanezen en het overschot aan oliedollars in het Midden-Oosten bijvoorbeeld van doen met de extreme stijging van de vastgoedprijzen in Beiroet? Of, waarom doet de groei van kapitaal beheerd door Nederlandse en andere pensioenfondsen de hypotheekmarkt elders in de wereld groeien en de woningprijzen daar stijgen? Een beetje kort door de bocht: vastgoedprijzen worden slechts ten dele bepaald door lokale vraag en aanbod; de beschikbaarheid van geld is een veel belangrijkere variabele — en laat dat geld nou in toenemende mate uit andere landen komen, vooral van grote internationale, niet-bancaire financiële spelers. Wie begrip wil hebben van nationale belastingpolitiek, nationaal of Europees monetair beleid, internationale regulering van de financiële sector, lokale megaprojecten of stijgingen van de huizenprijzen ver boven de inkomensgroei, moet begrip hebben van de onderlinge afhankelijkheid van vastgoed, financiën en staat, dat wil zeggen van de werking van het vastgoed/financieel-complex.

    Het militair/industrieel-complex

    De verbindingen tussen vastgoed – zowel residentieel als niet-residentieel –, financiën en staten worden verrassend weinig onderzocht. Binnen de economische wetenschap is er weliswaar een sub-discipline die zich richt op vastgoedfinanciering, maar over het algemeen staan hun abstracte modellen in de ogen van andere sociale wetenschappers te ver af de werkelijkheid en is hun analyse vaak meer verwant aan die van een cheerleader van de markt dan aan die van een onafhankelijke criticus.
    De verbindingen tussen vastgoed, financiën en staten worden verrassend weinig onderzocht
    Bovendien negeren veel economen staatsinstellingen of stellen ze simpelweg dat die het marktmechanisme frustreren. Om ons begrip van de verbindingen tussen vastgoed, financiën en staten te verrijken, zullen we dus verder moeten kijken; naar tradities die meer aandacht besteden aan verschillende schaalniveaus en aan politiek. Inspiratie is te vinden in de interdisciplinaire velden politieke economie en stadsstudies. Onderzoek in verschillende politiek-economische tradities heeft wel aandacht besteed aan het verband tussen financiën en staten, maar, uitzonderingen daargelaten, wordt een cruciale sector vaak genegeerd: vastgoed. Binnen de stadsstudies is ook een traditie van onderzoek naar de interactie tussen vastgoed en staten, meestal gericht op de betrokkenheid van gemeenten bij vastgoedprojecten. Denk hierbij aan de Growth Machine van Harvey Molotch, of Susan Fainstein’s belangrijke boek The City Builders. Binnen de stadsstudies is er helaas nog steeds te weinig aandacht voor de rol van de financiële sector binnen stadsontwikkeling. Waar de politieke economie een sterke macrofocus heeft, hebben de stadsstudies juist een sterke microfocus. We zullen deze twee interdisciplinaire velden dus bij elkaar moeten brengen omdat zowel de inhoudelijke focus als het niveau van analyse complementair zijn.

    Het vastgoed/financieel-complex. Bron: Annelore Hofman Het vastgoed/financieel-complex. Bron: Annelore Hofman

    Het vastgoed/financieel-complex is uiteraard een knipoog naar het begrip ‘militair/industrieel-complex’. In zijn afscheidsrede als Amerikaans president in 1961 waarschuwde Republikein Dwight Eisenhower zijn landgenoten voor de gevaren van het militair/industrieel-complex. Het begrip wordt sindsdien gebruikt om te verwijzen naar het beleid en de monetaire betrekkingen tussen defensie, de industriële sector en wetgevers. Dit leidt tot lobbyen voor defensie-uitgaven en gunstige regulering, maar ook tot financiële bijdragen van grote bedrijven aan verkiesbare politici. Als je defensie en industrie in de voorgaande zinnen vervangt door vastgoed en financiën, blijkt deze inhoudelijke focus nog steeds de moeite waard te zijn. Zo zijn lobbyen en regulering van de financiële sector dan ook belangrijke onderwerpen om het vastgoed/financieel-complex te begrijpen. Het begrip ‘financialisering’ dat de auteurs van het themanummer van Agora waarop dit artikel de inleiding vormt volop gebruiken duidt op een toenemende dominantie van financiële actoren, praktijken en vertogen waarbij een steeds groter deel van de winst van de economie of een sector in financiële markten wordt gerealiseerd en steeds minder in de reële economie. Het gaat dus niet alleen om een grotere rol van ‘oude’ financiële instellingen als banken en ‘nieuwe’ als hedge funds, maar ook om de toenemende invloed van financiële markten in andere domeinen van de economie en samenleving. De recente derivatenschandalen bij woningcorporatie Vestia en het midden- en kleinbedrijf zijn daar extreme voorbeelden van; de steeds grotere hypotheeklasten van steeds meer huishoudens een meer alledaagse. Pirelli en General Motors illustreren hoe financialisering werkt op bedrijfsniveau. In de vakliteratuur vinden we voorbeelden in een eindeloze rij sectoren, van de farmaceutische industrie tot onderwijs, zoals bij de Universiteit van Amsterdam en van stedelijk beleid tot infrastructuur.

    Een muur van geld

    Sinds de jaren zeventig van de vorige eeuw, maar vooral sinds de jaren negentig, is er sprake van een ware kredietexplosie die de prijzen van vastgoed tot grote hoogten heeft doen stijgen. Wat leek op een structurele matiging van macro-economische schommelingen bleek gepaard te gaan met de opbouw van een zeepbeleconomie. De recente, of de huidige, mondiale crisis leek het einde van de die zeepbeleconomie in te luiden, maar blijkt nu, een paar jaar later, slechts een nieuwe fase van de ‘Grote Financialisering’ in te luiden. Zoals financieel geograaf Rodrigo Fernandez in zijn artikel aantoont, is er sprake van een ‘muur van geld’, die deze kredietexplosie verklaart. Die muur is sinds de financiële crisis niet lager maar hoger geworden. Een niet onaanzienlijk deel van die financiële, metaforische muur wordt geïnvesteerd in fysieke muren, in vastgoed. Dat leidt niet per se tot een bouwhausse, wel tot het opdrijven van grond-, woning- en kantoorprijzen.
    Een niet onaanzienlijk deel van de 'muur van geld' wordt geïnvesteerd in fysieke muren, in vastgoed
    Toch impliceert de mondiale verhoging en verlenging van deze muur van geld niet dat vastgoedmarkten in alle landen op dezelfde manier worden overspoeld door een kredietexplosie en investeringsgolf. Oude, bestaande structuren en regulering op nationaal en lokaal niveau zijn soms meer en soms minder gevoelig voor de druk die de muur van geld uitoefent. Dat betekent niet dat alles bij het oude blijft, want structuren en regulering zijn ook aan verandering onderhevig. Bovendien zijn de belangen van de vastgoed- en financiële sector sterk en kunnen veel politici van verschillende politieke kleur de belofte van investeringen en groei niet weerstaan. In het themanummer Agora kijken we naar de verschillende uitkomsten van de mondiale muur van geld met lokale en nationale ontwikkelingen. Zo laten we bijvoorbeeld zien hoe de woningprijzen in Beiroet kunnen duelleren met die in wereldsteden als New York of Parijs. Ook nemen we de projectontwikkeling in Nederland en België onder de loep. In België domineren familiebedrijven met een langetermijnperspectief de sector. Het gefinancialiseerde, gehaaste kapitaal in Nederland leidt juist tot een kortetermijnperspectief en daardoor was de vastgoedcrisis er veel dieper dan bij de Zuiderburen. In Dublin zien we leegstaande woningen en kantoren, maar de ironie wil dat een van de grootste, leegstaande kantoren nu wordt afgebouwd voor de Ierse Centrale Bank omdat deze sinds de crisis meer taken kreeg en dus meer werknemers en kantoorruimte nodig heeft. Verder artikelen over lobbyen voor vastgoed en finance, de stille financialisering van de Duitse woningmarkt en George Soros als Argentijnse vastgoedboer. Tot slot bevraagt Agora de Amerikaanse planoloog Rachel Weber en de Britse geograaf Michael Pryke over hun gedachten over een vastgoed/financieel-complex en de rol van financialisering in onze samenleving en taalgebruik.

    Geïntegreerd onderzoek nodig

    Het is hoog tijd dat vastgoed, financiën en de staat gezamenlijk worden onderzocht, want wie één van de drie wil begrijpen, moet ook vat krijgen op de andere twee. Dit betekent dat specialisten op verschillende terreinen moeten leren met elkaar (en niet tegen elkaar) te spreken, dat politiek-economen hun neus niet moeten ophalen voor het lokale schaalniveau of voor vastgoed en dat sociaalruimtelijke wetenschappers minder bang moeten zijn zich in de financiële sector te verdiepen —'dat is te ingewikkeld voor mij', volstaat niet langer. Wie wil participeren in debatten over de toekomst van de samenleving, zal deze eerst goed moeten begrijpen. Manuel Aalbers (manuel.aalbers@ees.kuleuven.be) is hoofddocent geografie aan de KU Leuven en leidt The Real Estate/Financial Complex-onderzoeksgroep. Samen met Annelore Hofman en Gertjan Wijburg is hij gastredacteur van het Agora-themanummer over het vastgoed/financieel complex.
    Over de auteur

    Gastauteur

    FTM.nl biedt opiniemakers de gelegenheid om – op uitnodiging – een bijdrage aan maatschappelijke discussies te leveren.

    Lees meer

    Volg deze columnist

    Dit artikel krijg je cadeau van Follow the Money.

    Diepgravende onderzoeksjournalistiek kost tijd en geld. Steun ons en

    word lid