Op 3 maart openen de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en Vereniging Eigen Huis (VEH) een meldpunt voor ongewenste marktverstoringen op de woningmarkt. Op de website van de NVM valt te lezen dat deze actie is gericht tegen de verkoop van corporatiewoningen. Deze zijn immers gebouwd op kavels met lage (gesubsidieerde) grondprijzen waardoor corporaties korting kunnen bieden onder de reële marktwaarde, aldus NVM.

Wat bepaalt de grondprijs?

Om dit in context te kunnen plaatsen, is het goed om te weten dat grondprijzen doorgaans worden vastgesteld door de geschatte verkoopwaarde van een te bouwen koopwoning te nemen en daar de bouwkosten van een huis vanaf te trekken. Wie de berichtgeving over de woningmarkt volgt, weet dat de waarde van woningen volgens de NVM en VEH wordt bepaald door de ‘betaalbaarheid’, de rentelasten die men kwijt is aan een huis. Dit is direct terug te zien in de woonquotes waar banken en het NIBUD mee rekenen en waarbij de bruto hypotheeklast meestal zo’n 28 procent van het bruto inkomen mag bedragen. Eén marktverstoring, die inmiddels soms al in 1 op de 6 gevallen optreedt, is overigens de grootschalige inzet van startersleningen waarmee deze financieringslast zo’n 20 procent kan worden opgerekt. Je kunt natuurlijk zeggen dat een door de overheid vastgestelde maximale woonquote een prijsdrukkende marktverstoring is, maar deze dient ter compensatie voor staatsgaranties (NHG), waardoor banken roekeloos (uit)leengedrag zouden kunnen gaan vertonen. In landen om ons heen bestaan dergelijke garanties niet, en daar zijn de door de bank bepaalde maximum leningen meestal dan ook lager.

Subsidie-carrousel

Bij deze financieringslast is echter uitgegaan van het feit dat mensen hypotheekrenteaftrek kunnen genieten in Nederland. In 2011 bijvoorbeeld, betaalden we met z’n allen 33 miljard euro rente, waarvan we 14 miljard ‘terugkregen’. Je kunt je dus voorstellen dat de leencapaciteit wordt beïnvloed door de hypotheekrenteaftrek. Als we immers zo’n 40 procent terugkrijgen, kun je aannemen dat het evenwicht in de betaalbaarheid ook zomaar 30 procent hoger zou kunnen liggen dan anders het geval was. Precies daar ontstaat een probleem voor grote groepen Nederlanders, die niet kunnen of willen kopen. Huizen zijn veel duurder dan ze zouden zijn zonder renteaftrek, maar de prijs van een koopwoning bepaalt de prijs van de grond. En de prijs van de grond bepaalt de prijs van de huurwoning die er op wordt gebouwd. De prijs van de huurwoning bepaalt vervolgens de hoogte van de maandelijkse huur. Ik kom niet heel vaak cijfers tegen op dit punt, maar de aanname dat een investeerder ongeveer 1/200e van de verkoopwaarde van de woning als maandhuur wil rekenen zit volgens mij niet ver van de werkelijkheid. Omdat die huurder vervolgens geen renteaftrek geniet, is de vrije sector huurmarkt vrijwel nihil in dit land. Marktverstoring nummer twee.

Verdeel en heers

Om grootschalige volksopstanden van miljoenen daklozen te voorkomen moet de overheid dus haast wel ‘korting’ geven op bouwgrond om huurwoningen mogelijk te maken. En dan nog moeten we jaarlijks zo’n 2 á 3 miljard aan huursubsidie bijleggen omdat wonen anders voor sommigen te duur zou zijn. Die korting is voor NVM en VEH dus aanleiding om een meldpunt op te richten voor corporaties die de markt bederven. Zij zouden immers ‘onder de marktwaarde’ kunnen verkopen. In mijn optiek is de verkoopprijs per definitie de marktwaarde en kun je daar dus niet onder zitten. Bovendien probeert ook een corporatie er echt wel het maximale uit te slepen met bijvoorbeeld koopgarant en corporatie-startersleningen. Bij de NVM en VEH gaat men er veel teveel van uit dat de verstoorde situatie op de koopmarkt ‘normaal’ is. En alles dat goedkoper is, dat moet gesubsidieerd zijn. Ik wil bij deze dan ook België aandragen bij het meldpunt, omdat zij de markt op nog veel grotere schaal bederven. Ik heb de grondprijzen van Nederland (uitleg) in onderstaande kaart naast die van België gezet (bron).

Grondprijzen België en Nederland

Zoals je ziet zijn prijzen op steenworp van onze grensgemeenten vaak de helft lager dan in Nederland. Moet bijvoorbeeld een bouwkavel in Bergeijk zo’n 427 euro/m2 kosten; in de gemeenten net over de grens ben je voor tussen de 100 en 140 euro klaar. Betaal je in Stein (Limburg) 256 euro, de Belgische buurgemeente Maasmechelen vraagt 95 euro per vierkante meter. Dit beeld zie je langs vrijwel de volledige grens. Dus NVM en VEH: doe dáár wat aan. Ga in Brussel pleiten voor het gelijktrekken van de subsidieregels en staatsgaranties omtrent woningbezit. Zodat alle Europese lidstaten hun fiscaal stelsel aanpassen naar de ‘normale’ situatie op onze koopmarkt. Want op deze manier voeren de gemeenten net over de grens een oneerlijke strijd.