© CC BY-SA 2.5/iDuke/Sting

    De meeste woningeigenaren zien graag een lage WOZ-waarde, want dat drukt onder meer de Onroerende Zaakbelasting (OZB). Vreemd genoeg geldt op gemeentelijk niveau dat een hoge gemiddelde WOZ-waarde samengaat met een lage OZB. Hoe zit dat?

    Kent u de reclamespot waarin u als kijker te horen krijgt dat de WOZ-beschikking van de gemeente niet blind te vertrouwen is? U wordt als huiseigenaar aangespoord om via een SMS-dienst de WOZ-waarde van uw koopwoning te controleren. Dat gaat heel eenvoudig: toets het telefoonnummer in, geef het adres en de postcode door en ontvang in totaal vier SMS-berichtjes met de gewenste informatie tegen een tarief van in totaal acht euro. Het bedrag wordt via uw telefoonrekening verrekend.

    Die spotjes zijn slim in elkaar gezet en keurig getimed. De WOZ-beschikkingen zijn intussen ontvangen en mensen zijn altijd een beetje bang dat de waarde op de beschikking onjuist is. Huiseigenaren kunnen tot half april bij de gemeente in beroep gaan. Het betreft een belangrijke zaak, want de WOZ-waarde beïnvloedt niet alleen de gemeentelijke Onroerende Zaak Belasting (OZB), maar werkt ook door in het Eigenwoningforfait, een belangrijk gegeven op het echte belastingformulier. 

    Modelmatig

    Ieder jaar moeten er miljoenen WOZ-beschikkingen worden verstuurd. Hoe komen de gemeenten aan al die waarden? De verantwoordelijke wethouders kunnen niet alle woningen jaarlijks laten beoordelen door beëdigde taxateurs. Dat zou immers veel te duur zijn. Het is ook geen optie om naargelang de markt stijgt of daalt, een paar procent op te tellen bij de WOZ-waarde of er juist een percentage van af te trekken. Die methode zou veel te onzorgvuldig zijn.

    Volgens een specialist van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) gebeurt die vaststelling van de WOZ-waarde geheel modelmatig. De gemeente heeft bestanden tot haar beschikking met alle verkoopprijzen en de WOZ-waarde van een woning wordt bepaald aan de hand van de verkoopprijs van drie recent verkochte vergelijkbare woningen. Dat zijn dus vaak woningen in dezelfde wijk, want de locatie speelt ook een grote rol.

    Omdat de gemeenten bijhouden welke verbouwingen er zijn geweest — denk aan een serre of een dakkapel — gaan de verantwoordelijke ambtenaren ervan uit ook genoeg inzicht te hebben in verbouwingen die waarde kunnen toevoegen aan de woning. Dergelijke informatie wordt ook meegewogen. Aan de hand van de verkoopprijs van woningen die een soortgelijke verbouwing hebben ondergaan, wordt bekeken wat de effecten daarvan zijn op de waarde.

    Incourante woningen

    Het is een lastige klus om de waarde van zeer incourante woningen goed te bepalen. Volgens de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) maken de gemeenten ook in dergelijke gevallen zo veel mogelijk gebruik van die modelmatige aanpak. In bepaalde gevallen wordt wel ter plekke gekeken naar de woning, maar alleen als het echt niet anders kan.

    Die geautomatiseerde benadering van de bepaling van de WOZ-waarde drukt de kosten aanzienlijk. In 2000 kostte de operatie landelijk nog 190 miljoen euro per jaar. Nu zitten de gezamenlijke gemeenten op 145 miljoen euro, oftewel gemiddeld op 16,50 euro per gewaardeerd gebouw. Dat bedrag moet worden afgezet tegen de totale opbrengst van de OZB. Die bedraagt 10 miljard euro. Er worden 7,7 miljoen woningen getaxeerd en ook nog eens een miljoen andere gebouwen. Het blijkt een succesvolle aanpak.

    Waardeverschillen bij twee-onder-een-kap-woningen worden alleen zichtbaar als bezwaar wordt aangetekend

    Maar ondanks het succes van deze modelmatige benadering, blijven er situaties waarin gemeenten de plank misslaan. Neem een twee-onder-een-kap-woning. De twee woningen kunnen enorm verschillen. De ene is tiptop onderhouden en geheel energieneutraal, terwijl de andere tocht, enkel glas heeft, een badkamer heeft die uit de tijd is en schilderwerk dat in een deplorabele staat verkeert. Dat verschil moet eigenlijk op de een of andere manier in de WOZ-waarde tot uitdrukking komen, maar bij een modelmatige aanpak merk je niets van interne aanpassingen. Zo’n waardeverschil wordt alleen zichtbaar als een van de twee partijen bezwaar aantekent bij de gemeente.

    De bewoner van het verwaarloosde huis kan klagen omdat hij het fiscale voordeel van een lagere WOZ-waarde wil hebben. De bewoner van het duurdere huis kan een hogere WOZ-waarde willen in verband met een extra hypotheek die hij wil afsluiten. Een waardevoller onderpand is daarbij gunstig.

    Bezwaarschriften

    Het aantal woningeigenaren dat in beroep gaat tegen de WOZ-waarde neem al jaren af. Hoeveel bezwaarschriften er deze keer zullen zijn, is nog onbekend.

    Blijkbaar worden via die bezwaarschriften de fouten in het systeem er langzaam maar zeker uitgefilterd. De gemiddelde aanpassing van de waarde was het grootst in 2014 met 16,3 procent, maar in de andere jaren lag deze rond de 11 procent.

    Er zullen waarschijnlijk meer verkeerde taxaties zijn dan nu zichtbaar is

    Procentueel lijkt het aantal missers best mee te vallen. In absolute aantallen gaat het echter wel om vele tienduizenden woningen, waarvan de WOZ-waarde in tweede instantie moet worden aangepast. Het ligt verder voor de hand dat de meeste mensen die het gevoel hebben te laag te zijn ingeschat, niet aan de bel trekken. Er zullen dus waarschijnlijk meer verkeerde taxaties zijn dan nu zichtbaar is.

    Het lijkt al met al een goed idee om te controleren of de ontvangen WOZ-beschikking een beetje klopt. De vraag is wel of zo’n SMS met de WOZ-waarde van het eigen huis zinvol is. De doorgegeven waarde zal normaal gesproken overeenkomen met die op de door de gemeente afgegeven beschikking. Het is nuttiger om de waarde op te vragen van een woning waarvan de huiseigenaar vermoedt dat zijn woning er ten onrechte aan is gelijkgesteld. Dan pas kan worden begonnen met het aantonen dat het getaxeerde bedrag onjuist is.

    Krimpgebieden

    Wat opvalt is dat de gemiddelde WOZ-waarden per gemeente enorm uiteenlopen. Gemeenten in krimpgebieden als Delfzijl in Noord-Groningen, of Kerkrade in de Limburgse Oostelijke Mijnstreek, zitten net boven de 120.000 euro. Zeer welvarende gemeenten als Bloemendaal en Laren zitten op een gemiddelde WOZ-waarde van rond de 550.000 euro.

    De verschillen in gemiddelde WOZ-waarden betekenen niet dat Bloemendaal en Laren veel meer inkomsten hebben uit de OZB dan Delfzijl en Kerkrade. Gemeenten bekijken eerst hoeveel OZB-inkomsten ze nodig hebben om de begroting rond te krijgen. Aan de hand daarvan wordt bepaald welk promillage van de WOZ-waarde moet worden betaald als OZB. De WOZ-waarde is in feite het rekenkundig uitgangspunt. Dat verklaart ook waarom na het instorten van de woningmarkt tijdens de crisis de OZB niet daalde. De gemeentes verhoogden, tot grote ergernis van de woningbezitters, ter compensatie gewoon het OZB-promillage een beetje. Op woningbezitters kwam dit onrechtvaardig over.

    Dat ontbreken van een vaste relatie tussen de hoogte van de WOZ-waarde en de OZB wordt heel duidelijk als je een aantal arme en rijke gemeentes vergelijkt op dit vlak. De gemeentes met de laagste gemiddelde WOZ-waarde heffen meestal de hoogste OZB en andersom heffen de gemeentens met de laagste gemiddelden de hoogste OZB.   

    De oorzaak is ongetwijfeld dat gemeenten met veel welvarende burgers minder hoeven te besteden aan allerlei publieke diensten en sociale noden. Ze worden bovendien vaak gerund door VVD-wethouders, die meestal voorstander zijn van lage belastingen.

    Extra inkomsten

    Hier en daar hebben gemeenten blijkbaar behoefte aan wat extra inkomsten. De Limburgse gemeente Beesel spant dit jaar de kroon. De verantwoordelijke wethouder schroefde de OZB met 20,8 procent op. Deze gemeente kampt met een serieus begrotingstekort en hoopt dat op deze manier geleidelijk te kunnen wegwerken.

    Rijkere gemeentes als De Bilt en Wassenaar begrijpen dat ze een soort stille OZB-reserve hebben liggen. Ze verhoogden de OZB dit jaar met respectievelijk 10,4 procent en 9,2 procent. Landelijk steeg de OZB 1,9 procent.

    Een opvallende uitzondering is het Brabantse Deurne. Het gemeentebestuur wil de belastingdruk voor de burgers terugdringen en verlaagde de OZB met 8 procent. Dat is echter vooral een symbolisch gebaar. Gemiddeld wordt hiermee door de plaatselijke huiseigenaren in 2017 gemiddeld niet meer dan drie tientjes uitgespaard.

     

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1139 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1308 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier