© Flickr

Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

166 Artikelen

Hoe rijker de stad, hoe langer de wachtlijst voor sociale woningen

Hoe hoger de waarde van koopwoningen in een stad, hoe langer de wachtlijst voor sociale woningen. Dat blijkt uit een lijst van 20 steden die Follow the Money heeft opgesteld. Daarop staan per stad het gemiddelde inkomen, de gemiddelde WOZ-waarde en de inschrijfduur voor sociale woningen. De gegevens blijken nauw samen te hangen.

De tijd die woningzoekenden ingeschreven staan voor een sociale huurwoning varieert enorm per gemeente. In Purmerend schijnt de gemiddelde inschrijfduur ondertussen te zijn opgelopen tot 17 jaar. In de krimpgebieden van Limburg, Groningen en Zeeuws-Vlaanderen heb je binnen een vloek en een zucht een sociale huurwoning te pakken.

Dit zijn de uitersten, maar het is enigszins overdreven. Die inschrijfduur voor corporatiewoningen zegt namelijk niet alles over hoelang het duurt voor een actieve zoeker een woning vindt. Zo reageert een groot deel van de mensen die ingeschreven staan helemaal nooit op een woning, maar deze groep telt wel mee bij het bepalen van de inschrijfduur. Toch is het een aardige indicator waarmee de behoefte aan sociale huisvesting in steden onderling goed is te vergelijken.

Inkomens

Wat bepaalt de lengte van de inschrijfduur in een stad? Is de lengte van de wachtlijst in een stad afhankelijk van het beleid dat de opeenvolgende verantwoordelijke wethouders en de corporaties hebben gevoerd? Steden die langdurig een linkse wethouder hebben gehad, zouden er dan naar verhouding wat beter voor kunnen staan dan steden die met een reeks meer liberale wethouders te maken hebben gehad.

Welvaart trekt mensen aan die op zoek zijn naar perspectief

Of hebben steden met een laag gemiddeld inkomen de langste inschrijfduur? Die hebben immers het hoogste percentage inwoners met recht op een sociale huurwoning. Deze inwoners hebben vaak kinderen die in dezelfde inkomensgroep terechtkomen en die mogelijk graag dicht bij hun ouders willen blijven wonen.  

Het is ook denkbaar dat juist de steden met een hoog gemiddeld inkomen te maken hebben met de langste wachtlijsten. Die hebben mogelijk te maken met veel nieuwkomers en met een urgente behoefte aan goedkope woonruimte. Welvaart trekt tenslotte mensen aan die op zoek zijn naar perspectief.

Uitzondering

Om inzichtelijk te maken hoe het precies zit met die inschrijfduur, heeft Follow the Money een lijst opgesteld met 20 steden, verspreid over het hele land. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven — de grote vijf — staan erop, en de keuze voor de andere vijftien is ook niet onlogisch. Op Wikipedia staan van al die steden het gemiddelde inkomen en de gemiddelde WOZ-waarde vermeld. Met een beetje googelen is ook de gemiddelde inschrijfduur voor een corporatiewoning in die steden te vinden.

"Het inkomensniveau en de WOZ-waarden in een stad hangen sterk samen. Dat ligt ook voor de hand: je hebt een goed inkomen nodig om een duur huis te kopen"

Wat meteen opvalt aan de lijst is dat het inkomensniveau en de WOZ-waarden in een stad sterk samenhangen. Dat ligt ook voor de hand: je hebt een goed inkomen nodig om een duur huis te kopen. Toch zijn er ook steden die uit de pas lopen. Zo hebben Arnhem en Maastricht gemiddelde WOZ-waarden van respectievelijk 175.000 en 178.000 euro, bij gemiddelde inkomens van respectievelijk 30.500 en 30.400 euro. Volgens de lijst horen dergelijke inkomensniveaus eerder bij WOZ-waarden van net onder de 160.000. De gemiddelde WOZ-waarde in de twee steden ligt dus ongeveer 15.000 euro hoger dan je op basis van de lijst zou verwachten.

De andere uitzondering is Amsterdam. Gezien het gemiddelde inkomen van de Amsterdammers van 31.400 euro, is een WOZ-waarde van net onder de 190.000 euro aannemelijk. Dat is het niveau van steden als Tilburg en Den Haag. In werkelijkheid staat de gemiddelde WOZ-waarde echter op 231.000. Hoe die ‘overwaardering’ is ontstaan, valt niet precies te zeggen. Ongetwijfeld drijven vastgoedbeleggers de WOZ-waarde op tot een niveau dat losstaat van het gemiddelde inkomen in de stad. Maar mogelijk zijn er ook andere factoren.

De gemiddelde WOZ-waarde in Arnhem en Maastricht ligt ongeveer 15.000 euro hoger dan je op basis van de lijst zou verwachten

Formule

Uit de vergelijkingen van de gegevens blijkt eveneens een sterke samenhang tussen de gemiddelde WOZ-waarde in een stad en de inschrijfduur voor een sociale woning. Dat verband blijft bestaan als de WOZ-waarde hoger is dan je op basis van het gemiddelde inkomen zou verwachten. Dat verschijnsel lijkt bijna volgens een vaste formule door het hele land op te treden. Een gemiddelde WOZ-waarde van bijvoorbeeld rond de 210.000 euro in een stad in de randstad, levert ongeveer dezelfde inschrijfduur op als een vergelijkbaar gemiddelde WOZ-waarde in een Brabantse of Overijsselse stad. De regel lijkt dus te zijn dat het niveau van de WOZ-waarde in een stad een goede indicatie is voor de gemiddelde inschrijfduur van een sociale woningzoekende.   

In de bekende krimpgebieden zijn de WOZ-waarden het laagst. Zo heeft Kerkrade in de Oostelijke Mijnstreek in Limburg een gemiddelde WOZ-waarde van 130.000 euro en bedraagt de inschrijfduur daar slechts één jaar. De situatie in havenstad Delfzijl uit het krimpgebied oostelijk Groningen — een stad die overigens niet op de lijst staat — is haast identiek: 132.000 euro en één jaar inschrijfduur. Uit dergelijke economisch onaantrekkelijke gebieden trekken veel jongeren weg. Gevolgen daarvan zijn vergrijzing, dalende huizenprijzen en een kortere inschrijfperiode voor sociale woningen.

Kwijnend

Leeuwarden, de hoofdstad van Friesland, laat ondanks haar positie als regionaal centrum getallen zien die doen denken aan beginnende krimp. Een WOZ-waarde van 135.000 euro en een inschrijfduur van een kleine drie jaar zijn geen cijfers die je associeert met welvaart. Als je het gemiddelde inkomen van 28.700 euro erbij betrekt, zie je de contouren van een kwijnende provinciestad.

Rotterdam heeft cijfermatig veel weg van een krimpgebied in wording

Nog schokkender is dat de onvolprezen wereldhavenstad Rotterdam, ondanks alle verhipping waarvan de gemeente de mond vol heeft, cijfermatig veel weg heeft van een krimpgebied in wording. Een gemiddelde WOZ-waarde van 148.000 euro bij een inschrijfduur van vier jaar, duidt niet op een vitale stadseconomie. De stad heeft ook te maken met een veel hogere werkloosheid dan andere steden in de randstad. Ter indicatie: Rotterdam heeft 44 WW-uitkeringen per 1.000 inwoners en Utrecht bijvoorbeeld maar 31.

Zo bezien is het goed te begrijpen dat Ronald Schneider, de Rotterdamse wethouder van Stedelijke Ontwikkeling en Integratie, sociale woningen wil slopen en ruimte op de woningmarkt wil creëren voor hogeropgeleiden. Met dat beleid verhoog je het gemiddelde inkomen van de Rotterdammer en dat zal doorwerken in de WOZ-waarden. De wachtlijsten voor sociale woningen zullen door de beoogde sloop vanzelf langer worden. De vraag is wel waar de Rotterdammers met een laag inkomen naartoe moeten. Delfzijl? Kerkrade? Roda JC kan vast wel wat voormalige Feyenoordsupporters gebruiken.

Anomalie

Je kunt stellen dat bij Arnhem de onacceptabel lange inschrijfperiodes beginnen. De stad heeft een gemiddelde WOZ-waarde van 175.000 euro en de wachttijd voor een sociale woning bedraagt zes jaar. Alleen mensen die in staat zijn om te plannen voor de lange termijn kunnen daarmee uit de voeten. Ook Maastricht (178.000 euro), Almere (182.000 euro) en Tilburg (187.000) zitten op of net boven die inschrijfduur van zes jaar.

Maar dan gaat het fout: er is tot drie keer toe sprake van een afwijking. Den Haag, met een WOZ-waarde van 188.000, hoort eigenlijk in het bovengenoemde rijtje thuis. Maar in plaats van een inschrijfduur van iets meer dan zes jaar, bedraagt die daar slechts twee jaar. Dat is een periode die je in een krimpgebied verwacht en zeker niet in de 'qua uitstraling' wat chique regeringszetel.

"Met een gemiddelde WOZ-waarde van 221.000 euro, slaagt Breda erin om de inschrijfduur te beperken tot 3,7 jaar"

Ook Zwolle, met haar WOZ-waarde van 200.000 euro en een wachttijd van 4,5 jaar, valt uit de toon. Maar niet in dezelfde mate als Den Haag. Een inschrijfduur van circa 6,5 jaar zou beter passen bij de regelmaat van de lijst. Breda is de derde stevige afwijking op de lijst. Met een gemiddelde WOZ-waarde van 221.000 euro, slaagt de stad erin om de inschrijfduur te beperken tot 3,7 jaar. Het dubbele daarvan zou beter in de reeks passen. Mogelijk hebben deze steden de heilige graal van de volkshuisvesting gevonden. Ze slagen erin om de wachtlijsten veel korter te houden dan op grond van hun WOZ-waarde mag worden verwacht.

Problemen oplossen

Hoe werkt dat verband tussen de WOZ-waarde en de inschrijfduur? Het zou kunnen dat dezelfde verleiding die potentiële huizenkopers naar een stad doet trekken, ook potentiële huurders aantrekt en hen doet besluiten om zich in te schrijven voor een sociale woning. In het eerste geval leidt dat tot hogere woningprijzen en in het tweede geval tot langere wachtlijsten. Het zijn manifestaties van hetzelfde probleem: meer vraag dan aanbod.

Een ander effect dat kan optreden, is dat in steden met een hoge WOZ-waarde corporaties hun financiële problemen sneller oplossen met de verkoop van woningen. In Hilversum levert een afgeschreven corporatiewoning vaak letterlijk twee keer meer op dan in Kerkrade. Als je moet kiezen tussen de huren verhogen of een paar afgeschreven woningen verkopen, dan kan bij een hoge WOZ-waarde de verkoop van woningen de aantrekkelijkste optie zijn. Die keuze maakt de inschrijfduur wel langer.

De grondprijs kan ook een factor zijn. In dure gebieden kan de grond een derde van de stichtingskosten van een sociale huurwoning uitmaken. Die grondprijs is een onderdeel van de WOZ-waarde. In een gebied met een lage WOZ-waarde is grond dus veel goedkoper, terwijl de gereguleerde huren en de huurtoeslag door het hele land gelijk zijn. Corporaties in armere gebieden kunnen daardoor goedkoper bouwen.

Randstad

Tot slot laat de lijst mooi zien dat woningen in steden in de randstad niet automatisch veel duurder zijn dan elders in het land. Steden als Breda en Den Bosch doen het, met WOZ-waarden van beide 221.000 euro, heel goed. Daarmee staan ze op het niveau van Utrecht en maar 10.000 euro onder Amsterdam. Ook Zwolle en Eindhoven hebben, met respectievelijk 200.000 en 209.000 euro, heel fatsoenlijke WOZ-waarden.

In hoeverre zijn de lange wachtlijsten op te lossen door de politiek?

Een aantal steden in de randstad blijft daarentegen ver achter bij deze niveaus. Zo heeft Rotterdam een gemiddelde WOZ-waarde van 148.000 euro en Den Haag ligt maar 40.000 euro hoger, namelijk op 188.000 euro. Vanaf Leiden gerekend klopt het verhaal wel. Ten oosten van de lijn Leiden-Utrecht ligt het welvarende gedeelte van de randstad, met relatief hoge WOZ-waarden. Dat betekent blijkbaar ook dat je daar erg lang moet wachten op een sociale huurwoning.

Je kunt je na het vergelijken van de cijfers afvragen in hoeverre die lange wachtlijsten zijn op te lossen door de politiek. Als na 70 jaar modern sociaal woningbeleid de WOZ-waarde de allesbepalende factor blijkt voor de lengte van de inschrijfduur, moet worden gevreesd dat de wethouders Wonen in dat opzicht alleen maar kunnen rommelen in de marge.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 1176 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Volg Peter Hendriks
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 1386 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Volg dossier