Hoezo zijn hypotheken ‘improductief’, prof. Bezemer?

De Groningse hoogleraar economie Dirk Bezemer noemt bedrijfskredieten 'productief' en hypotheekschulden 'improductief'. Ook zouden die laatste de huizenprijzen opjagen. Gastauteur Ewoud Jansen bestrijdt deze visie. 'Een nogal kunstmatig onderscheid,' vindt hij.

Iets waar ‘te’ voor staat is niet goed. Dat weten we allemaal. Overdaad schaadt. Maar in een analyse over een ‘te veel’ aan iets kun je ook te ver gaan. Dat gevoel bekroop me bij het lezen van het interview met hoogleraar Dirk Bezemer dat op 10 juni in de Volkskrant stond. Hij vindt dat we in ons land te hoge private schulden hebben. Daarvan zou sprake zijn als ze groter zijn dan 100 procent van het bruto binnenlands product (bbp) en dat is al sinds 1978 het geval. Determineren bij welke omvang schulden problematisch worden is geen sinecure. Dat weten de bekende economen Reinhart en Rogoff inmiddels al te goed. De door hen ooit als ‘kritisch’ bestempelde omvang van de staatsschuld bleek op fouten in hun spreadsheet te berusten. Die 90 procent van het bbp was minder universeel dan ze stelden. Dat teveel niet goed is, is evident, maar wanneer is het dan teveel? Het antwoord op die vraag kan moeilijk met een eendimensionaal cijfer worden uitgedrukt.

Kwalitatieve analyse

Nu heb ik de spreadsheets van de studies waarop Bezemer zijn 100 procent baseert niet gezien dus laten we het verder niet over dat cijfer hebben en alleen kijken naar de kwalitatieve analyse die hij maakt ten aanzien van private schulden. ‘Productieve schulden’ zijn, zegt hij, leningen die zijn aangegaan ten behoeve van de financiering van de ontwikkeling en productie van nieuwe goederen en diensten waarmee de kredietnemer zich vervolgens een inkomen kan verwerven. Hypotheken op bestaande woningen voldoen niet aan deze omschrijving, vindt Bezemer. Het zijn dus ‘improductieve schulden’. De gefinancierde aankoop genereert geen inkomen waaruit de schuldverplichting voldaan kan worden voldaan. Bovendien gaan huizenprijzen door de schuld omhoog omdat er steeds meer geld in bestaande woningen wordt gepompt. Anders dan nieuwbouw, is de redenering, creëert het kopen van een bestaande woning geen extra woningcapaciteit en dus geen extra economische waarde. Maar de schuldomvang groeit wel en wordt zo te groot ten opzichte van de economie.

Eigendom wisselt, hypotheek blijft

Dit lijkt logisch maar er zijn diverse kanttekeningen bij te plaatsen. Ten eerste is het geen automatisme dat er meer geld in woningen wordt gepompt wanneer een bestaande woning hypothecair wordt gefinancierd. In de regel zal de verkoper op hetzelfde moment namelijk een hypotheek aflossen. Het aantal leningen blijft gelijk.
Je kunt zeggen dat de schuld overgaat van de ene op de andere bewoner
Je kunt zeggen dat de schuld overgaat van de ene op de andere bewoner. Weliswaar tegen nieuwe voorwaarden en een andere rente maar toch, de lening rolt als het ware door van de ene op de andere woningeigenaar. Dezelfde woning blijft met hypotheek bezwaard. De ‘productieve’ lening van de nieuwbouwkoper zou ineens als ‘improductief’ in Bezemer’s boeken staan nu die overgaat op een opvolgend eigenaar. Een nogal nogal kunstmatig onderscheid derhalve. Natuurlijk kan de omvang van de lening stijgen als de verkoopprijs hoger is dan de oorspronkelijke op het pand gevestigde lening. Maar dat is niet per se slecht. Het is heel normaal dat prijzen van woningen meegroeien met de economie of inflatie. Tal van andere prijzen doen dat ook.

En handel dan?

Bezemer lijkt te stellen dat alleen met de productie van nieuwe goederen en diensten waarde wordt gecreëerd en dat alleen leningen ter financiering daarvan dus als ‘productief’ moeten worden aangemerkt.
Bezemer lijkt te stellen dat alleen met de productie van nieuwe goederen en diensten waarde wordt gecreëerd. Dat is onzin
Dat is onzin. Ook met de handel in bestaande producten wordt waarde gecreëerd omdat goederen overgaan op een nieuwe eigenaar die er meer behoefte aan heeft dan de oude. Dat geldt dus ook voor de koop/verkoop van een woning. Het zorgt ervoor dat mensen kunnen wonen, waar ze willen wonen. Op een manier die past bij de levensfase en gezinssamenstelling. Of om een andere baan te kunnen aannemen. Als verhuizen naar een huis dat beter aansluit bij je wensen of vereisten geen maatschappelijk en economisch zinvolle activiteit is, dan weet ik het niet meer. En dan maakt het ook niet zoveel meer uit of je nu een bestaande woning of nieuwbouw koopt.

Besparingen

De andere reden waarom Bezemer hypotheken ‘improductief’ noemt is dat er voor de leningnemer geen bron van inkomsten tegenover staat waaruit de lening kan worden terugbetaald. Ook dat klopt niet. Er staan weliswaar geen rechtstreeks aan de woning gekoppelde verdiensten tegenover maar wel besparingen: de huur die je als woningeigenaar niet meer hoeft te betalen. Eigenlijk heeft een huurder, net als een koper, ook een schuld. Namelijk de huidige waarde van alle toekomstige huurpenningen die hij nog moet voldoen, alleen staat die schuld niet zichtbaar op zijn balans. ‘Maar als ik de huur opzeg hoef ik toch niet langer te betalen?’ hoor ik u zeggen. Klopt. Maar alleen als u vervolgens op straat gaat wonen. Links of rechtsom, wonen kost geld.

Huren

Wat gaat er gebeuren als we veel minder of geen financiering krijgen voor de aankoop van een bestaande woning, zoals Bezemer lijkt te willen? Dan zullen nog maar weinig mensen een woning kunnen of willen kopen en moeten we allemaal huurder worden of blijven. Als iedereen huurt verminderen de ‘on balance’ schulden van huishoudens drastisch.
iemand zal die huurpanden toch moeten bezitten. En financieren
Maar iemand zal die panden toch moeten bezitten. En financieren. Dan staan woningen en leningen niet meer op de balans van gezinnen maar op die van de woningcorporaties en commerciële verhuurders. Nadenken over schulden en te snelle en onevenredige prijsstijgingen is prima. Maar de financiering van verhuizen, een activiteit die essentieel is voor een dynamische economie en uw levensgeluk improductief noemen lijkt mij eerder contraproductief. Ewoud Jansen is econoom en publicist Twitter: @ewoudjansen

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Gastauteur

Gevolgd door 341 leden

FTM.nl biedt opiniemakers de gelegenheid om – op uitnodiging – een bijdrage aan maatschappelijke discussies te leveren.