‘Ik ben de eerste VVD’er die een heel ministerie heeft doen verdwijnen!’ Dat zei Stef Blok (VVD) op 6 oktober 2017 in een interview met het Financieele Dagblad. De toenmalige minister van Wonen in Rutte II, meende dat als gevolg van een aantal rigoureuze maatregelen die hij had doorgevoerd, de markt de woningtekorten kon oplossen. Het tegendeel bleek het geval: de problemen op de Nederlandse woningmarkt zijn juist groter geworden, terwijl de overheid toekeek. In een periode van vijf jaar is de kijk op de rol van de centrale overheid op de woningmarkt echter totaal omgeslagen. Regie door de regering is nu het toverwoord.

Bloks liberaal-ideologische vergezicht was bij nader inzien niet realistisch. Zijn verhuurderheffing op sociale woningen bleek een enorme rem op de sociale woningbouw te zetten. Ook in de andere segmenten van de woningmarkt was het particuliere initiatief niet in staat om de tekorten op te lossen. Rutte IV moet nu hard ingrijpen om de enorme tekorten te helpen oplossen. De doelstelling: 900.000 woningen bouwen in tien jaar.

Bloks opvolger in Rutte IV, Hugo de Jonge (CDA), zit nu dus op een diametraal andere koers dan zijn liberale voorganger. In een interview van 4 april 2022 met De Telegraaf spreekt de minister over de regie pakken. Bijvoorbeeld door alle gemeenten een minimum van 30 procent sociale woningen op te leggen. Of door met dwang bouwlocaties aan te wijzen. De Jonge: ‘Als er te lang discussie is over of de geschiktheid van een locatie, kan het nodig zijn om vroeg of laat een knoop door te hakken.’

Daadkrachtig

Je kunt denken dat De Jonge met dit soort ingrepen doelt op bijzondere gevallen. Bijvoorbeeld op het plan voor Eemvallei Stad in Flevoland, waarover projectontwikkelaars in de clinch liggen met de provincie en gemeenten. Of de Utrechtse polder Rijnenburg. Al jaren wordt gesteggeld over de vraag of dit vooral een energieweide moet worden, of dat woningbouw centraal moet staan.

Maar helaas: dit zijn geen bijzondere gevallen. Door het hele land zijn voorbeelden te vinden van potentiële bouwlocaties die niet vrijkomen door politieke tegenstellingen. 

De Jonges woorden klinken daadkrachtig, maar wat betekenen ze precies? De regie pakken is nog niet zo eenvoudig in een systeem als het Nederlandse, waarin allerlei partijen vaak jarenlange procedures voeren voordat een stuk grond bebouwd kan worden. Het bestuur van de openbare ruimte is complex geregeld en belanghebbenden hebben bij nieuwe plannen het recht om in beroep te gaan. Dat recht kan niemand – ook het kabinet niet – zomaar opzij schuiven.

Waar ligt nu precies de ruimte voor minister De Jonge om de regie te pakken? Hoe kan hij dwang uitoefenen of aanwijzingen geven om het woningtekort op te lossen?

Omgevingswet biedt weinig nieuws onder de zon

De woordvoerder van Hugo de Jonge die het onderwerp ‘regie’ onder zijn hoede heeft, verwijst bij vragen van Follow the Money in eerste instantie naar pagina 50 van het Programma Woningbouw. ‘Hier staat onder het kopje Wetgeving precies wat er op dat gebied staat te gebeuren.’ 

De informatie in het document blijkt nogal summier. Om te beginnen is het de bedoeling dat het kabinet ‘daar waar nodig de instrumenten van de Omgevingswet zal inzetten om ervoor te zorgen dat het Rijk, de gemeenten en de provincies hun verantwoordelijkheid nemen op het terrein van de volkshuisvesting.’ Met andere woorden: de gemeenten en provincies moeten hun afspraken nakomen. Dat klinkt misschien vanzelfsprekend, maar onder de vorige kabinetten Rutte hadden afspraken meer het karakter van: ‘We gaan ons best doen en we zien wel of het lukt.’

Welke nieuwe instrumenten die de minister nu nog niet heeft, biedt de Omgevingswet precies? Bar weinig, zo blijkt. Het ministerie laat weten dat het onder de Omgevingswet mogelijk is voor de centrale overheid om met zogeheten instructieregels en instructiebesluiten invloed uit te oefenen op de inhoud van omgevingsplannen. Precies hetzelfde is ook al mogelijk onder de huidige Wet ruimtelijke ordening. Weinig nieuws onder de zon dus.

Een verschil is wel dat de inzet van deze instrumenten onder de Omgevingswet niet meer beperkt is tot ruimtelijke ordening, maar dat de minister ze nu ook kan toepassen op de rest van de leefomgeving. Zo kan er vanaf 2023 bijvoorbeeld dus ook een instructie worden gegeven dat een wijk aardgasvrij moet worden.

Nog een nieuwe wet

Behalve de Omgevingswet is er nog een nieuwe wet in de maak die De Jonge moet helpen: de Wet regie volkshuisvesting. Deze wet moet regelen dat er in het land voldoende (betaalbare) woningen worden gebouwd.

Na jaren van afwezigheid zit het ministerie weer aan tafel bij de woningbouwdiscussie

En bovendien dat de woningbouw wordt versneld: een ambtelijke term voor het wegnemen van financiële en procedurele belemmeringen. Het ministerie zegt daarover: ‘Soms kunnen procedures worden verkort door beroepszaken gecoördineerd te behandelen. In bepaalde gevallen stelt de wet een beslistermijn voor de rechter.’

Werken als één overheid

Volgens het ministerie betekent regie nemen overigens niet dat er van bovenaf wordt bepaald wat er gaat gebeuren. ‘We maken bestuurlijke afspraken over wat ieder zijn deel wordt in de realisatie van de woningbouwopgave. Met de provincies spreken we af hoeveel er wordt gebouwd, hoeveel daarvan betaalbaar is, en in welk tempo er gebouwd wordt. Vervolgens vragen we de provincies om die afspraken met de gemeenten in regionaal verband door te vertalen.’ 

Kortom: na jaren van afwezigheid zit het ministerie weer aan tafel bij de woningbouwdiscussie. De lagere overheden krijgen hiermee opeens een supervisor boven zich, die de voortgang van het werk controleert. Wordt de situatie daarmee vergelijkbaar met die tijdens de Vinex-periode? Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing systems aan de TU Delft, vindt van niet. ‘Van een volledige restauratie van de situatie ten tijde van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening is geen sprake. Toen werd veel meer gewerkt met subsidies.’

In het nieuwe systeem blijven de gemeenten en provincies de eerste verantwoordelijken om ervoor te zorgen dat er voldoende bouwlocaties zijn. Het Rijk kan een rol spelen als er bij het verwerven van grond een impasse optreedt en er een knoop moet worden doorgehakt. Het optreden van De Jonge bij het conflict tussen de gemeente Alphen aan de Rijn en provincie Zuid-Holland over de bebouwing van de Gnephoekpolder is daar een mooi voorbeeld van. Hij heeft de twee partijen opgedragen er voor de zomer uit te komen, anders hakt hij de knoop door. 

Dat doorhakken van de knoop kan met een zogeheten aanwijzing. Daarmee kan de minister een bestemmingsplan herzien of opnieuw vaststellen. Voor de lagere overheden is het dan slikken of stikken.

Onteigening wordt eenvoudiger

Het meest vergaande instrument dat de overheid heeft om controle op de woningbouw uit te oefenen, is grondonteigening. Dat ligt gevoelig in een samenleving waarin privébezit heilig is. Onteigening wordt echter een stuk eenvoudiger als het eenmaal onderdeel is van de Omgevingswet. Een onteigening gebeurt nu nog bij Koninklijk Besluit, maar na invoering van de wet kan een bestuursorgaan (de gemeenteraad, de provincie, het waterschap of het Rijk) dit zelf doen. De minister ziet onteigenen nog steeds als laatste redmiddel, maar is wel van plan sneller en vaker onteigeningsprocedures voor woningbouw op te starten. 

‘Of de zaak echt veel sneller gaat lopen waag ik te betwijfelen’

Volgens De Jonge hebben veel gemeenten de neiging om eindeloos door te gaan met hun pogingen om tot een verkoop in goed overleg te komen, ook als allang duidelijk is dat er geen beweging meer in zit. ‘Dat pleit ervoor dat overheden het proces van minnelijke verwerving goed voorbereiden en de onteigening aanzeggen op het moment dat aan alle zorgvuldigheidsvereisten is voldaan,’ laat zijn woordvoerder weten. Het Rijk zal desgewenst juristen beschikbaar stellen voor het begeleiden van onteigeningsprocedures door gemeenten of provincies.

Obstakels

Gaan al deze maatregelen ook echt effect sorteren? Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, is sceptisch. ‘De maatregelen van de minister zullen zeker helpen, maar of de zaak echt veel sneller gaat lopen waag ik te betwijfelen.’

Volgens Boelhouwer is gebrek aan ambtelijke capaciteit de belangrijkste horde bij de woningbouw. Daarnaast is financiering een probleem. ‘De oplopende hypotheekrente en stijgende bouwkosten zetten de koopprijzen onder druk. Dit probleem zal in de toekomst alleen maar groter worden. Daarbij eist de minister dat tweederde van de nieuwe koopwoningen een prijs onder de grens van de Nationale Hypotheekgarantie moet hebben. Dat maakt het nog lastiger om de gebiedsontwikkeling financieel rond te krijgen.’

Maar er zijn meer obstakels. Boelhouwer stelt dat de meeste tijd verloren gaat met de planvoorbereiding. Daarop hebben de maatregelen van de minister geen invloed. Ook de stikstofproblematiek en de aanloopproblemen met de introductie van de Omgevingswet kunnen voor vertragingen zorgen.

Concluderend kunnen we stellen dat De Jonge weliswaar voortvarend en luidruchtig bezig is, maar dat er te veel belangrijke aspecten van de woningbouw zijn waarop hij simpelweg geen invloed heeft. De krappe ambtelijke capaciteit, de problemen met het financieren van grondontwikkeling en de hoge bouwkosten: het zijn allemaal problemen die een enorme rem op de bouwproductie zetten, en die niet met ‘centrale regie’ worden opgelost. Ondanks alle goede bedoelingen is het onwaarschijnlijk dat de 900.000 woningen die het kabinet tot 2030 zegt te willen bouwen er zullen komen.