Huizentreintje ontspoort

2 Connecties

Onderwerpen

Starters

Werkvelden

Woningmarkt

De doorstroming op de woningmarkt staat stil. Een startersstaking zou de oorzaak zijn. Quatsch! Starters kopen wel, alleen voor een lagere prijs blijkt uit het WoON onderzoek.

Weet u het nog? De NVM die een reclamecampagne begon voor het huizentreintje? Een starter koopt een huis en zet een hele keten aan woningverkopen in werking. En weg is het huizentreintje. Het klinkt logisch, maar in de praktijk blijkt er weinig van terecht te komen. Het huizentreintje wil niet echt doorstomen. 
 
Arme starters
Sinds het begin van de woningmarktcrisis is het aantal woningverkopen bijna gehalveerd en zijn de prijzen met een kleine 20 procent gedaald. Na vijf jaar zou men, zoals in de Verenigde Staten, verwachten dat er wat meer beweging in de woningmarkt komt. Maar neen. De woningmarkt zit nog altijd muurvast. 
 
Dat komt omdat de politiek te hard op de rem is gaan staan en het starters onmogelijk heeft gemaakt een woning te kopen hoort men vaak. In een pleidooi tegen aangescherpte hypotheekregels voor starters noemde Elco Brinkman, opperlobbyist en voorzitter van Bouwend Nederland, de positie van de starter ‘onmisbaar voor de woningmarkt’. ‘We weten dat heel Nederland de starters keihard nodig heeft voor de doorstroming op de woningmarkt.’
 
De verkeerde diagnose van het probleem, want startersaankopen zorgen niet per definitie voor doorstroming blijkt uit gegevens uit het driejaarlijkse WoON onderzoek. Waren er in 2009 nog 75.000 starters, in 2012 daalde dit naar 66.000. Een relatief gematigde daling, want bij doorstromers in de koopsector daalde het aantal verhuizingen van 130.000 naar 69.000. 
 
Grafiek 1: Aantal verhuizingen starters en doorstromers (Bron: WoON onderzoek)
 
Het probleem is niet dat starters niet meer kunnen kopen. Het probleem is dat ze voor een te lage prijs kopen om doorstroming op gang te brengen. Als een starter vóór de crisis een woning kocht maakte de verkoper een winst, een winst die hij weer kon gebruiken om door te stromen naar een duurdere woning. Dat is nu compleet anders. Doordat de prijzen onder druk staan mag de verkoper al blij zal als er genoeg over blijft om de hypotheek mee af te lossen. Dat betekent automatisch dat er minder overblijft om door te stromen naar een duurdere woning. De prijzen in de hogere segmenten hebben zich echter nog niet aangepast aan deze nieuwe situatie, waardoor ondanks de starteraankopen de doorstroming volledig stil ligt.
 
Defecte markt
Om markten te laten werken -- om vraag en aanbod bij elkaar te brengen -- moeten prijzen zich kunnen aanpassen. Dat gaat in Nederland eenvoudigweg niet, omdat de gevolgen van prijsaanpassing voor de woningbezitter te groot zijn. Hij blijft met een enorme restschuld over, die niet te financieren is en waar maar moeilijk van af te komen is. Dit is het probleem op de Nederlandse woningmarkt: niemand wil of kan verliezen nemen.
 
Dit bleek nog maar eens uit een brief van Stef Blok waarin hij constateerde dat er in 2012 slechts 3700 huishoudens met een restschuld waren overgebleven. Een simpele berekening op de achterkant van een sigarendoos: We hebben in Nederland 4,3 miljoen woningbezitters. Daarvan hebben er volgens het CBS 1,05 miljoen een potentiële restschuld. Bijna een kwart dus. In 2012 werden er 117.000 woningen verkocht. Als iedereen met een potentiële restschuld zonder problemen zou verkopen zouden er ongeveer 28.000 mensen met een restschuld over zijn gebleven in 2012. Uit Blok’s brief blijkt dat het er echter maar 3700 waren. Dat geeft nog maar eens aan dat mensen met een potentiële restschuld simpelweg niet verkopen, waardoor de woningmarkt stil komt te liggen.   
 
Zonder een oplossing voor het restschuld probleem staat het huizentreintje stil en kan de malaise op de woningmarkt nog een hele tijd doorzeuren.