In Amsterdam wordt werk gemaakt van een huursegment voor jonge professionals. De huren mogen maximaal een paar honderd euro boven de hoogste corporatiehuur liggen. Maar hoe voorkom je in een overspannen markt dat die woningen snel verkocht worden of te duur worden voor de doelgroep?

    In Amsterdam is de politiek er ondertussen van doordrongen dat ook een klein formaat wereldstad niet zonder een aanzienlijke geliberaliseerde huurmarkt kan. De economie van Amsterdam wordt mede gedragen door jonge professionals uit binnen- en buitenland. Als de stad er niet in slaagt om die mensen op een aangename manier te laten wonen voor huren tussen 750 euro en maximaal 1.200 euro per maand, dan wordt het lastig om ze te lokken en vast te houden.

    Op het moment bedraagt dat middenhuursegment een procent of zeven van het totale aantal woningen in de stad. Dat is bij lange na niet voldoende. De raadsfracties van D66 en VVD kwamen daarom vorig jaar met een plan om het middensegment van de woningmarkt op te krikken. In 2016 moeten er 800 woningen in dit segment bijkomen, in 2017 900 en vervolgens 1.000 in zowel 2018 als 2019. Dat voorstel werd aanvaard. Procentueel betekent dat niet veel in een stad met bijna 400.000 woningen, maar het is wel een stap in de goede richting.

    Peperdure grond

    In het recente verleden bouwden ook woningcorporaties huurwoningen voor het middensegment. Tot 2011 mochten ze dat zelfs doen met door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgd kapitaal. Maar na een felle campagne in Brussel, van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), werd dat verboden. Sinds 2014, toen 'terug naar de kernactiviteit' het adagium werd, is de speelruimte voor corporaties buiten het sociale segment nog verder teruggeschroefd. Wethouder Laurens Ivens van Bouwen, Wonen en Wijken weet dus dat hij het vooral moet hebben van de marktpartijen.

    Hij heeft dan ook de mogelijkheid in het leven geroepen om ontwikkelaars van woningen in het middensegment bij openbare aanbesteding grond in het vooruitzicht te stellen tegen een gereduceerde prijs. Dat verplicht een investeerder dan wel om 15 jaar te blijven verhuren. Bij eerder uitponden moet de reductie op uitgegeven grond worden terugbetaald aan de gemeente.

    De peperdure Amsterdamse grond was altijd een van de redenen voor investeerders om niet zo happig op het middensegment te zijn. De grond dreef de stichtingskosten flink op, waardoor alleen koopwoningen rendabel te ontwikkelen waren.

    Fiscale bevoordeling

    Fiscale bevoordeling van de koopsector heeft potentiële investeerders in middenhuurwoningen ontmoedigd

    Frank van Blokland, directeur van de IVBN, bevestigt dat die grondprijs een van de oorzaken was waarom het middensegment in Amsterdam werd gemeden door institutionele beleggers. Hij wijst er echter op dat ook de neiging om de corporaties de mooiste locaties te bieden — ook voor de bouw van niet-sociale woningen — een belangrijke rol heeft gespeeld. Tot slot stelt hij dat de fiscale bevoordeling van de koopsector potentiële investeerders in middenhuurwoningen heeft ontmoedigd.

    Van Blokland is nu een stuk optimistischer over Amsterdam en denkt dat beleggers een totaalrendement van tussen de vijf en zeven procent per jaar moeten kunnen halen op investeringen in middenhuurprojecten. Dat totaalrendement is een combinatie van enerzijds de huur minus de exploitatiekosten (direct rendement) en anderzijds de getaxeerde waardestijging of -daling van de vastgoedportefeuille (indirect rendement).

    Vermogende families

    Er zijn de afgelopen tijd meerdere initiatieven opgestart in het middensegment. Wonam is een bedrijf dat zich speciaal richt op dit segment. Volgens directeur Carolyn Duijvendijk komt het geld voor Wonams projecten van een aantal ‘vermogende families’. Die families vinden het volgens haar plezierig om met een organisatie te werken die zowel de ontwikkeling als de exploitatie voor zijn rekening neemt.

    Het bedrijf is zeer voortvarend bezig. Medio 2015 werden twee woontorens opgeleverd: King & Queen. De torens staan tegenover het World Fashion Center in Amsterdam Nieuw-West. Het gaat om 198 twee- en driekamerappartementen met huren die tussen de 710 en 1050 euro liggen. Drie soortgelijke projecten zijn in de bouwfase of in voorbereiding. De huren liggen voor 90 procent tussen de 750 en 1.000 euro. De huurstijgingen worden vastgelegd in het contract en bij wisseling van de huurder kan de huur worden aangepast aan gewijzigde marktomstandigheden. Over de beoogde rendementen wil Duijvendijk niets kwijt.

    Opmerkelijk is dat Duijvendijk benadrukt dat uitponden — het verkopen van de appartementen als ze leegkomen — geen doelstelling is. Het is onduidelijk of die formulering betekent dat er geen omstandigheden denkbaar zijn waarin dit toch wordt overwogen. Maar Wonam wil in ieder geval duidelijk de indruk wekken dat het accent ligt op het doorexploiteren van de woningen.

    Uitponden

    Een andere interessante speler in die markt is Amvest. Deze vastgoedontwikkelaar en manager van een aantal woningfondsen werkt met geld van pensioenfondsen en verzekeraars. Het is de bedoeling van het management om de komende jaren tussen de 1.000 en 1.500 middenhuurappartementen te realiseren in Amsterdam, bijvoorbeeld in Overhoeks en Cruquius.  Amvest definieert middenhuur voor Amsterdam wat ruimer dan de overheid, tussen 750 euro en 1.200 euro per maand. Volgens de historische gegevens volgen de huren van Amvest meestal min of meer de ontwikkeling van de inflatie. Als de marktontwikkelingen daartoe reden geven, wordt bij wisseling van huurder het huurniveau aangepast.

    Bij Amvest zeggen ze tevreden te zijn met een direct rendement van ‘een paar procent boven inflatie’. De waardestijging, de basis van het indirecte rendement, wordt ieder jaar via taxaties meegenomen in het totaalrendement. Het daadwerkelijk uitponden van de woningen gebeurt gemiddeld genomen na een jaar of 15, maar Amvest heeft ook woningen al meer dan 40 jaar in de portefeuille.

    Markt leeft op

    De actieve partijen zijn allemaal beleggers op jacht naar een goed rendement en geen ideologische of maatschappelijk gedreven verhuurders

    Hoewel het zeker gunstig is dat institutionele beleggers nu investeren in middenhuur, is het de vraag of op deze manier op de langere termijn inderdaad een omvangrijke middenhuurmarkt ontstaat. De partijen die nu actief zijn, zijn allemaal beleggers op jacht naar een goed rendement en geen ideologische of maatschappelijk gedreven verhuurders.

    De markt komt uit een dal en de kans dat er een langdurige waardestijging van residentieel vastgoed in het vat zit, is aanzienlijk. Omdat de directe rendementen meestal beperkt zijn, zal de verleiding om waardestijgingen te realiseren door verkoop, altijd aanwezig zijn. Dat betekent meestal dat zo’n woning van de huursector naar de koopsector wordt overgeheveld.

    Een tweede fenomeen is dat in een gewilde huurmarkt als de Amsterdamse, huren in het geliberaliseerde segment gemiddeld een opwaartse tendens vertonen. Wat ooit een middenhuurappartement was, kan na drie of vier mutaties qua huur boven die categorie zijn uitgestegen. Dat effect is bekend uit steden als Londen en New York. Er zijn geen wetten die het middenhuursegment afbakenen. 

    Vraag en aanbod

    Na die 15 jaar worden de appartementen weer gewoon onderhevig aan marktkrachten

    De gemeente kan wel bepaalde eisen verbinden aan een openbare aanbesteding voor een middenhuurproject. In ruil voor grond tegen een gereduceerde prijs, kan de wethouder eisen dat de huur van de appartementen bijvoorbeeld 15 jaar binnen het middensegment blijft. Maar 15 jaar is in de geschiedenis van een stad verwaarloosbaar. Na die 15 jaar worden de appartementen weer gewoon onderhevig aan marktkrachten.

    Uiteindelijk is er binnen een marktaanpak maar een manier om het gebrek aan middenhuurappartementen blijvend op te lossen. Er moeten er zo veel bijkomen, dat vraag en aanbod in evenwicht raakt. Met 1.000 appartementen per jaar kan dat nog lang duren. Er zijn 4.000 extra middenhuurwoningen nodig om het segment met één procentpunt te laten toenemen. Op die manier kan het lang duren voor vraag en aanbod in evenwicht zijn. Het zou daarom zeker helpen als met name corporatiewoningen boven de aftoppingsgrens — het huurniveau waarop de huurtoeslag stopt — naar de markt zouden komen. 

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1172 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1366 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier