© ANP / Lex van Lieshout

    Bij verkoop van sociale woningen door woningcorporaties aan beleggers blijven de rechten van de huurders volledig overeind. Althans, in theorie. In de praktijk blijkt dat er voor huurders grote financiële nadelen zitten aan het hebben van zo’n belegger als huurbaas.

    Dit stuk in 1 minuut
    • De Nederlandse overheid promoot de verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporaties aan (buitenlandse) beleggers. Met de opbrengst kunnen de corporaties nieuwe woningen bouwen, is de gedachte. 
    • Volgens verantwoordelijk minister van Kajsa Ollongren verandert er voor de huurders niets: de verhuurder is volgens haar gebonden aan Nederlandse regelgeving en het huurcontract. 
    • In de praktijk blijkt echter dat de huren van gereguleerde woningen van beleggers sneller stijgen dan die van woningcorporaties. Ze hebben in tegenstelling tot de corporaties geen maatschappelijke doelstelling en maken gebruik van de wettelijke ruimte om de huurprijs te maximaliseren. Dat verschil kan na enkele jaren flink oplopen. 
    • Huurders die zo boven de huurgrens van 720 euro uitkomen kunnen in financiële problemen raken, vooral als er iets in hun persoonlijke situatie verandert, zoals arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Ze kunnen bijvoorbeeld buiten hun schuld het recht op huurtoeslag hebben verloren.  
    • Directe aanleiding voor dit onderzoek was de melding van een FTM-lezer die zelf te maken heeft met de overname van haar huurwoning door een private belegger en daardoor mogelijk gedwongen is een andere woning te zoeken.
    Lees verder

    De Nederlandse regering is een zelfverklaard voorstander van het verkopen van sociale huurwoningen aan beleggers. Er is zelfs een Engelstalige overheidswebsite die beleggers precies uit de doeken doet hoe je gemakkelijk geld kunt verdienen door woningen van corporaties te kopen. Het idee van de regering is dat zo bij de woningcorporaties extra geld vrijkomt om nieuwe, voor de doelgroep meer passende, kleine sociale woningen te bouwen. En, niet onbelangrijk: de corporaties houden aan die verkopen ook nog geld over om de steeds maar stijgende verhuurdersheffing te betalen. 

    Voor de huurders maakt het allemaal niets uit, stelt minister Kajsa Ollongren Van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Ze schreef dat eerder dit jaar in antwoord op Kamervragen van SP-Kamerlid Sandra Beckerman. Die was bezorgd over het lot van huurders van gereguleerde woningen die de Britse tak van Round Hill Capital aan de Zweedse belegger Heimstaden had verkocht. Die portefeuille bestaat voor een groot deel uit de voormalige corporatiewoningen van het Woninginvesteringsfonds.

    De minister zei dat er geen reden is om bang te zijn dat de sociale huurders onder de nieuwe eigenaar minder goed af zijn: ‘Hij is gebonden aan de bestaande verplichtingen in het huurcontract.’ Kortom, voor de huurders verandert er volgens de minister eigenlijk niets.

    Maar is dat echt zo? Gedraagt zo’n particuliere verhuurder van gereguleerde woning zich in de praktijk ook als een soort commerciële corporatie?

    Flinke nadelen

    Uit onderzoek dat volgde op meldingen van verschillende FTM-lezers, blijkt dat er wel degelijk flinke nadelen kleven aan het huren bij een belegger.

    Het eerste verschil tussen de twee categorieën verhuurders zit in wat woningcorporaties de ‘maximaal redelijke huur’ noemen. In het jargon van de beleggers heet het de maximaal toegestane huur. Die maximaal toegestane huur is gebaseerd op punten uit het Woningwaarderingssysteem, de zogeheten WWS-punten. Beleggers streven naar de maximum huur die op basis daarvan haalbaar is. Corporaties vinden die huren op basis van WWS-punten vaak te hoog voor hun doelgroep en zitten landelijk gezien met hun huren gemiddeld op 70 procent van de op die manier bepaalde waarde.

    Een belegger heeft — in tegenstelling tot een woningcorporatie — een puur financiële doelstelling

    Dat percentage is niet in het hele land gelijk: in de Randstad zijn de sociale huren  bijvoorbeeld hoger dan elders. Volgens Aedes, de koepelorganisatie van de woningcorporaties, staan de huren van corporaties in de vier grote steden op 78 procent van de maximaal redelijke huur. Volgens WoOn 2018 – een driejaarlijks woningmarktonderzoek voor de regering – zitten particuliere verhuurders in de Randstad boven de 90 procent.

    De randen van het land

    Voor een belegger is het allemaal heel rechtlijnig:  die ziet de huur voor gereguleerde woningen het liefst op 100 procent van het toegestane maximum. Begrijpelijk, want een belegger heeft — in tegenstelling tot een woningcorporatie — een puur financiële doelstelling.

    Het verhogen van gereguleerde huur kost echter tijd: je kunt de huur van die woningen immers alleen met de door de overheid bepaalde jaarlijkse percentages verhogen. Frank van Blokland, de directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), wijst er wel op dat het niet ‘gewoon’ een kwestie is van de huren maar maximaal blijven opkrikken. Van Blokland: ‘In de meer ontspannen gebieden ligt de feitelijke markthuur aanzienlijk lager dan de maximale huur volgens de puntentabel.’ 

    Wat Van Blokland zegt klopt, en dat verschijnsel heeft gevolgen voor de mogelijkheid om gereguleerde huren te verhogen in de zwakkere regio’s. In de gebieden aan de randen van het land, zoals delen van Groningen, Limburg en Zeeland, krimpt de bevolking; dat vertaalt zich in lagere huurprijzen. Maar in grote delen van het land, zeker in de verstedelijkte gebieden, is de vraag naar woningen zo groot dat er genoeg ruimte is voor het verhogen van huren in de gereguleerde sector. 

    Sociaal huurakkoord

    Het verschil in huurniveau tussen corporaties en beleggers kan alleen ontstaan doordat de huren bij beleggers sneller stijgen. Hoe kan dat? De huurverhogingen in de gereguleerde sector worden immers vastgesteld door het ministerie. Tegenwoordig zijn die verhogingen ook inkomensafhankelijk, om ervoor te zorgen dat zogeheten ‘scheefhuurders’ meer stijgen dan reguliere sociale huurders. Dat geldt voor zowel corporaties als beleggers. 

    Officieel mochten de gereguleerde huren voor dit jaar omhoog met de inflatie (1,6 procent) plus 2,5 procent. Voor de huishoudens die meer dan 42.436 euro per jaar verdienen, is het inflatie plus 4,5 procent. Let wel, dat zijn de maxima, geen verhuurder is verplicht om zo ver te gaan.

    ‘Bindend’ betekent alleen bindend voor de corporaties

    Omdat de sociale huurders een aantal jaren van forse huurverhogingen achter de rug hadden, kwamen de twee belangenbehartigers — Aedes en de Woonbond, de landelijke huurdersorganisatie — overeen dat het tijd was voor een drastische huurmatiging. Na moeizame onderhandelingen rolde er op 21 december 2018 een compromis uit: de huren mochten stijgen met de inflatie, plus één procent. Er kan in individuele gevallen iets meer of iets minder worden verhoogd, want de stijging is op basis van de huursom van de corporatie, maar één procent laat weinig ruimte voor grote verschillen op huurderniveau. Voor de huurders met een inkomen boven de 42.436 euro gold gewoon de inflatie plus de 4,5 procent die het ministerie heeft vastgesteld. 

    De minister verklaarde dit zogeheten sociaal huurakkoord bindend. Echter: ‘bindend’ betekent alleen bindend voor de corporaties. En hoewel Aedes en de Woonbond er bij de particuliere verhuurders op aandrongen het akkoord ook te volgen, bleef het stil in die hoek. Een reguliere sociale huurder in een woning die eigendom is van een belegger, zal dus op 1 juli waar mogelijk een huurverhoging hebben verkregen van inflatie plus 2,5 procent. De huur van een sociale huurder bij een belegger stijgt dus 1,5 procentpunt meer dan die van zijn tegenhanger in een corporatiewoning.

    Na een aantal jaren worden die verschillen in huurbeleid voelbaar, temeer daar het hier om een rente op rente-effect gaat. Als een huurder bij een corporatie in juli 2018 op een huur van 700 euro stond, dat betaalt hij volgens het sociale huurakkoord per juli 2021 bij gelijkblijvende inflatie een huur van 756 euro per maand. Een particuliere gereguleerde huurder zou in die drie jaar van 700 euro naar 796,50 euro stijgen. Per jaar wordt het gat tussen de twee groter. Particuliere verhuurders willen dus niet alleen naar het huurniveau van 100 procent van de toegestane huur, ze beschikken ook over een effectief instrument om geleidelijk richting dat niveau te kruipen.  

    Ingrijpende inkomensdaling

    Het derde grote nadeel voor de huurder van een gereguleerde woning die in handen van een belegger is gekomen, treedt op na een ingrijpende inkomensdaling. Daar heeft een belegger meestal geen boodschap aan. Vooral voor huurders die het ooit relatief goed hebben gehad, kan dat tot onmogelijke situaties leiden. Officieel ligt de grens voor sociale huur op 720 euro per maand, maar die grens geldt alleen als aanvangshuur. Door de huurverhogingen van de afgelopen jaren voor huurders met een relatief hoog inkomen, zijn er steeds meer boven die grens uitgekomen.  In de meeste gevallen is dat geen drama: het is in feite een manier om als scheefhuurders gelabelde huurders een meer passende huur voor hun sociale woning te laten betalen. 

    Die groep huurders die meer dan 720 euro per maand betaalt, vind je bij zowel corporaties als bij beleggers, dat is dus niet onderscheidend. Er ontstaan echter problemen als het inkomen terugvalt. Voor beleggers is dat meestal geen reden om de huur naar beneden bij te stellen. Corporaties zijn over het algemeen veel schappelijker in dergelijke gevallen en proberen hun huurders in zo’n geval de helpende hand te bieden.

    In sociale corporatiewoningen zijn er ongeveer 300.000 huishoudens die in aanmerking komen voor huurverlaging of -bevriezing

    Ingrid Houtepen, Teamleider/Adviseur bij Stichting !Woon in Amsterdam, heeft veel te maken met huishoudens met dergelijke problemen: ‘Soms zitten mensen door die inkomensafhankelijke huurverhogingen ruim boven de 720 euro aan maandhuur. Als er dan later een serieuze inkomensterugval optreedt, is het bij corporaties in de meeste gevallen mogelijk om de huur weer onder de 720 euro te krijgen. Daarmee heeft een huurder niet alleen het voordeel van een lagere huur, maar heeft hij ook voor een deel van de huur weer recht op huurtoeslag.’

    Houtepen wijst erop dat bij gereguleerde woningen die in particuliere handen zijn terechtgekomen zo’n huurverlaging eigenlijk niet onderhandelbaar is. Via de Huurcommissie lukt het soms in bepaalde gevallen nog wel. Zo kan de Huurcommissie binnen zes maanden na de overname de aanvangshuur laten toetsen. Ook kan de Huurcommissie aansturen op een rechtszaak als er sprake is van onvoorziene omstandigheden.

    Huurbevriezing of -verlaging

    Situaties waarin de huur veel te hoog is geworden ten opzichte van het inkomen, zijn niet zeldzaam. In sociale corporatiewoningen zijn er ongeveer 300.000 huishoudens die in aanmerking komen voor zo’n huurverlaging of -bevriezing. Er zijn mensen die arbeidsongeschikt raken, door een scheiding financieel krap komen te zitten, oudere mensen die blijvend werkloos worden en ZZP’ers die nooit echt de ruimte hebben gehad om een pensioen op te bouwen en terugvallen op AOW. Die mogelijkheid tot huurbevriezing of -verlaging door corporaties is ook opgenomen in het sociaal huurakkoord, maar moet door de minister nog wel in een wet worden verankerd. 

    Het bovenstaande geldt allemaal alleen voor huurders met een corporatie als huurbaas. In de corporatiesector kampen de eerder genoemde 300.000 huishoudens, zo’n 14 procent van het totaal, met een te hoog huurniveau. Er is geen reden om aan te nemen dat dit percentage bij de beleggers sterk afwijkt.

    Impact op echte mensen

    Dat er mensen zijn die de nadelen ondervinden van gereguleerd huren bij een belegger, is duidelijk. Maar hoe zien de gevolgen er in werkelijkheid uit? Lillian Huigen (64) was de aanleiding voor dit onderzoek. Ze kwam met haar persoonlijke verhaal bij FTM en dat bracht de bal aan het rollen.

    ‘Dat is een enorm bedrag voor een huishouden als wij’

    Lillian had een baan als directiesecretaresse bij een Rotterdamse gemeentelijke dienst, toen ze verschijnselen kreeg die later met Parkinson bleken samen te hangen. Op een bepaald moment was werken niet langer vol te houden en in 2002 belandde ze voor 100 procent in de WAO en dat betekende dat ze een uitkering kreeg van 70 procent van haar laatste inkomen. Haar man handelde op beurzen in antiek. De inkomsten waren niet zodanig dat hij er een pensioen mee kon opbouwen. Ondertussen heeft hij AOW. 

    De grootste kostenpost van Lillian en haar man is de huur van hun gereguleerde woning, die sinds dit jaar in handen is van de Zweedse belegger Heimstaden. Ze betalen 865 euro kale huur per maand. Het is een knusse rijtjeswoning, in een Rotterdamse buitenwijk: als je met de tram 23 vanaf het station langs het Feyenoord Stadion komt, heb je nog een kwartier te gaan. Het is dus absoluut geen stadsappartement op een toplocatie.

    Die 865 euro is veel te hoog voor Lillian en haar man, en ieder jaar komt er weer meer bovenop. Hun inkomen stijgt niet mee. Als Lillian officieel met pensioen gaat, zal er weer een inkomstendaling volgen. ‘We zijn bang dat we hier vroeg of laat weg moeten, maar we hebben geen idee waar we naartoe kunnen.’ Qua inkomen hebben ze recht op huurtoeslag, dat wil zeggen dat ze bruto onder de 30.800 euro zitten. Maar omdat hun huur de liberalisatiegrens van 720 euro is gepasseerd op een moment dat ze geen recht hadden op huurtoeslag, is er geen sprake van wat fiscaal ‘een verworven’ recht heet. Daarmee is het zinloos om alsnog huurtoeslag aan te vragen. Hoe nijpend de situatie ook is, het recht daarop is vervallen.

    Tijdelijke huisbaas

    De eigendomsgeschiedenis van de woning van Lillian is nogal rijk geschakeerd. ‘In 1986 huurden we deze woning van Woningbouwvereniging IJsselmonde voor een bedrag van 671,71 gulden per maand. Dat was best veel, maar met huurtoeslag was het op te brengen.’ In 1997 ging IJsselmonde op in Woonbron. De huur was ondertussen gestegen tot 1050,92 gulden per maand.  

    Ook Woonbron bleek een tijdelijke huisbaas, want in 2005 was de woning onderdeel van een portefeuille die Woonbron overdeed aan het Woninginvesteringsfonds (WIF). Elke keer als een woning leeg kwam werd die door het WIF via een makelaar verkocht. Verder gedroeg het WIF zich als een gewone corporatie, die een fatsoenlijk percentage van de maximaal redelijke huur hanteerde.

    Hoe zou Woonbron met dit geval zijn omgegaan als de woning van Joyce nog steeds in handen was geweest van de corporatie?

    Het cruciale moment was 2014, toen het WIF de hele portefeuille aan belegger Round Hill verkocht. In 2019 verkocht Round Hill alles weer door aan Heimstaden. Van 2015 tot 2019 steeg de huur van 761,08 euro naar 865,13 euro. Lillian: ‘Dat is een enorm bedrag voor een huishouden als wij. We hebben een inkomen onder de huurtoeslaggrens zonder dat we recht hebben op huurtoeslag.’

    Lillian heeft al heel wat instanties afgelopen: ‘Ik ben eerst met de deelgemeente gaan praten, daar snapten ze letterlijk niets van de zaak. Daarna heb ik een gesprek gevoerd met een gemeentelijke sociaal raadsman, een jurist. Dat heeft uiteindelijk niets opgeleverd. Bij de Woonbond adviseerden ze me te wachten totdat het nieuwe huurakkoord, waarin huurverlaging ook ter sprake komt, in wetgeving is gegoten. Toen het WIF zijn portefeuille verkocht aan Round Hill, heb ik contact gehad met interim-directeur Jacques Thielen. Die liet me weten dat er geen enkele reden was voor bezorgdheid, omdat Round Hill zich keurig zou houden aan de regels van de IVBN. Ik weet nu dat dat een loze opmerking was.’ IVBN-directeur Van Blokland laat overigens weten dat Roun Hill helemaal geen lid is van de IVBN.

    Hoe zou Woonbron met dit geval zijn omgegaan als de woning van Lillian nog steeds in handen was geweest van Woonbron? De corporatie antwoordde: ‘Er zijn weleens huurders die op grond van hun inkomen geen huurtoeslag ontvangen. De huur is dan als gevolg van de huurverhoging door de grens voor huurtoeslag gestegen, maar daarna hebben ze weer met een verlaging van het inkomen te maken gekregen. Doordat ze  dan een te hoge huur hebben, kunnen ze geen huurtoeslag meer aanvragen. Woonbron verlaagt in dergelijke gevallen op verzoek de huren tot het niveau waarbij weer huurtoeslag aangevraagd kan worden.’

    Het leven zou voor mensen zoals Lillian en haar man dus een stuk gemakkelijker zijn als ze nog steeds zouden huren bij Woonbron. In tegenstelling tot de geruststellende woorden van minister Ollongren, verandert er wel degelijk iets als een sociale huurwoning in de handen van een belegger belandt: de huurder is vrijwel altijd duurder uit.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1106 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1212 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier