De nieuwe woningnood

Nederland kampt met een groeiende woningnood. Wie profiteert? En hoe lossen we dit op? Lees meer

Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen was al heel lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?

51 Artikelen

Beeld © Fenna Jensma

Woonbond-directeur Zeno Winkels: ‘Huurders kunnen leren van de boeren en Black Lives Matter’

De crisis op de woningmarkt wordt vooral gevoeld door de groeiende groep mensen die afhankelijk is van een huurhuis. Beleggers drijven huurprijzen op tot (ver) boven de duizend euro en het aanbod in de sociale sector verschraalt. De veerkracht is uit het systeem, zegt de directeur van de Woonbond. Hij vreest vooral voor de jongeren. ‘Dat zijn de have-nots. We moeten gewoon met 100.000 man op het Malieveld gaan staan.’

Zeno Winkels (48) is een verrassend type bestuurder in de van oudsher nogal belegen wereld van de volkshuisvesting, vlot en relaxed. In de ietwat rommelige mediastudio van de Woonbond, aan de Achtergracht in Amsterdam, zorgt hij zelf voor koffie voor zijn bezoek. 

Sinds ruim een jaar is hij directeur van de belangenorganisatie van huurders, en Winkels gaat met bezieling voorop in de strijd om misstanden op de woningmarkt aan de kaak te stellen, rechtszaken te voeren namens gedupeerde huurders en om huisbazen van extreme huurverhogingen af te houden.

De Woonbond moet zich profileren als een ouderwetse vakbond, vindt hij. Radicaal zijn in het verdedigen van zijn leden en ze mobiliseren om zelf op te staan: ‘Denk je dat het de huisbazen waren die de Bastille bestormden of de huurders? De boerenprotesten en Black Lives Matter hebben duidelijk gemaakt dat je ook in deze tijd de regering nerveus kunt maken.’

De belangenvereniging Woonbond

De Woonbond is een vereniging, ontstaan in 1990 uit een fusie van het Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing, het Nederlands Verbond van Huurders en de Landelijke Organisatie Belangengroepen Huisvesting. 

Via de aangesloten Verenigingen van Huurders (VVH) heeft de Woonbond zo’n 2 miljoen leden. Er zijn ook tussen de 9.000 en 10.000 particulier huurders lid.

De belangrijkste inkomstenbronnen van de bond zijn de verplichte bijdragen van de verhuurder, denk vooral aan de jaarlijkse bijdrage van corporaties, en de contributie van leden en donateurs.

Lees verder Inklappen

Winkels studeerde milieu- en agrarische economie in Wageningen en ontwikkelde zich in de loop der jaren tot specialist in het organiseren van duurzaamheidsprojecten met subsidies van de Europese Unie – vooral ten dienste van het wetenschappelijk onderwijs. 

Hij werkte in Zweden voor de universiteiten van Stockholm en Göteborg maar zijn laatste werkplek, voordat hij bij de Woonbond kwam, was de Technische Universiteit Delft. ‘Daar begon het me langzaamaan te dagen dat de focus op alleen duurzaamheid te beperkt is. Dat er voor een goede, gezonde en evenwichtige samenleving veel meer nodig is – ook fatsoenlijke huisvesting – en dat besef bracht me bij de Woonbond.’ 

‘Voor een goede, gezonde samenleving is ook fatsoenlijke huisvesting nodig’

U werd hier directeur zonder ervaring in de volkshuisvesting. Hoe ging dat en wat heeft u geleerd? 
Winkels laat na elke vraag een stilte van enkele seconden vallen, maar antwoordt steeds doordacht en met overtuiging: ‘Ik zit hier in ieder geval op een plek waar ik wat voor de maatschappij kan betekenen, iets wat ik eigenlijk altijd al wilde. 

De mensen om me heen zijn allemaal van een snit waarmee ik erg goed kan samenwerken. Maar ja, ik moet natuurlijk wel veel leren over hoe de huursector werkt. Ik probeer me niet te verliezen in regeltjes en me te richten op de grote macro-economische zaken. 

De volkshuisvesting is een heel bijzondere sector, die zichzelf in stand houdt en ook nog afdraagt aan de overheid. Terwijl er in andere landen altijd geld bij moet om de sociale huursector in stand te houden. Ik had vrij snel in de gaten: hoe het in Nederland gaat is absoluut niet normaal. Ik vind het schokkend dat men hier zo met de sector omgaat.’

Heeft de Woonbond echt macht om dingen te veranderen? Of kunt u alleen zaken aankaarten en uitleggen? 
‘Het simpele antwoord is dat we in het nieuwe Sociaal Huurakkoord 2018-2021 een eind hebben gemaakt aan jaren van forse huurverhogingen die konden oplopen tot 5 procent per jaar. Nu gaan de huren jaarlijks omhoog met de inflatie. Ook in de vrije sector is er, door druk van ons, een maximum gesteld aan huurverhogingen, met een wetswijziging op initiatief van Kamerlid Henk Nijboer (PvdA). 

‘Hoe de overheid omgaat met de sociale huursector is niet normaal – ik vind het schokkend’

In de gemeenten maken we jaarlijks prestatieafspraken over nieuwbouw, renovatie en huren. Dat gebeurt in het zogeheten ‘tripartiete overleg’ tussen de wethouders, de corporaties en de huurdersverenigingen. Er zijn 400 van die huurdersverenigingen en die zijn lid van de Woonbond. We sturen ze niet aan, maar we hebben wel inhoudelijke invloed. Zij zitten aan tafel met professionals, met gemeenteambtenaren en corporaties, dus als het te moeilijk wordt assisteren we.’

Maar hebben jullie net als vakbonden mobilisatiekracht?
‘Die vraag is super interessant. Natuurlijk heeft de FNV veel meer mobilisatiekracht, maar er is de laatste tijd wel het een en ander veranderd.

Twee jaar geleden zei iedereen dat demonstreren verleden tijd was maar op dat vlak liggen er echt mogelijkheden voor ons. De boeren en Black Lives Matter hebben laten zien dat je met protesten de agenda kunt bepalen.’

Dossier

Dossier: de Nieuwe Woningnood

Volg dit dossier

Wie zijn de mensen die je wilt mobiliseren?
‘Het gaat uiteindelijk om de scheiding tussen de haves en de have-nots. Je ziet in de sociale sector dat het voor mensen steeds moeilijker wordt om de eindjes aan elkaar te knopen. Maar ook in het middensegment, met huren tussen de 752 euro en 1050 euro per maand, is de situatie rampzalig. 

Wanneer twee jonge mensen met een baan gaan samenwonen zijn ze tussen de 1300 en 1400 euro per maand kwijt. Dan kun je sparen vergeten. Daar gaat echt iets scheef. Volgens het Nibud hebben 800.000 huishoudens grote moeite om de huur op te brengen. Dat zijn de mensen voor wie we ons in de eerste plaats hard maken.’

Tien jaar Rutte was tien jaar beleid dat het voor de volkshuisvesting financieel lastig maakte. Kun je zeggen dat de VVD die strijd tegen de sociale sector heeft verloren?
‘We kunnen in ieder geval vaststellen dat het beleid negatief uitpakt. De wijken gaan achteruit, het aantal mensen uit gevangenissen en psychiatrische inrichtingen dat moet worden gehuisvest zit op zijn top. Dat is zeer belastend voor de reguliere bewoners, die wonen dan naast iemand die het sociaal maar net kan redden. Op deze manier wordt alle veerkracht uit het systeem gehaald. 

Tegelijk worden de woningcorporaties zelf ook uitgekleed. Ze kunnen niet meer de gemengde wijken bouwen die ze graag willen bouwen. De instroom van nieuwe mensen is zodanig dat het land eronder lijdt. De leefbaarheid van wijken staat zwaar onder druk.

‘We kunnen in ieder geval vaststellen dat het beleid van tien jaar Rutte negatief uitpakt’

Een gezonde wijk heeft investeringen nodig. Er moeten winkels zijn, mensen moeten er hun rommel niet op de grond gooien – en er moet een mix zijn van koop, sociale huur en middenhuur. Zo’n wijk opbouwen is een langlopend project en dat begint op meerdere plekken spaak te lopen.

De verhuurderheffing Van Rutte ll heeft enorme schade aangericht. Ze werd aangekondigd als een crisismaatregel, terwijl de regering de volkshuisvesting eigenlijk via de corporaties Keynesiaans had moeten stimuleren. Corporaties zijn juist een mooi instrument om de economie op gang te houden tijdens een recessie. Ze kunnen gewoon doorbouwen als het wat minder gaat. Dat kost de staat bovendien geen cent, want ze houden hun eigen broek op. 

Fout twee was dat ze de verhuurderheffing te lang na de crisis hebben gehandhaafd. Dat is ten koste gegaan van het aantal sociale woningen en van noodzakelijke investeringen in de wijken.’

Over krap negen jaar moeten er 900.000 woningen bij zijn gebouwd. Hoeveel daarvan heeft de sociale huursector nodig om de tekorten op te lossen?
‘Er zijn zeker 300.000 sociale woningen extra nodig. Dus als ze dan maar niet eerst 100.000 oude woningen verkopen om kapitaal te genereren, want dan hebben we er nog maar 200.000 bij. 

Of het dan klaar is? Rekenkundig wel. Maar een van de knelpunten is dat we in Nederland per huishouden ongeveer 65 vierkante meter hebben. De rest van Europa heeft 45 vierkante meter. Ik denk dat dit verschil niet houdbaar is. Met 900.000 nieuwe woningen is het tekort opgelost, maar dan hebben we het wel over gemiddeld behoorlijk kleinere woningen.’ 

Nu we het toch over omvang hebben, is het aanvaardbaar om een oudere sociale huurder op 100 vierkante meter te herhuisvesten naar 45 vierkante meter? 
‘Je zegt: “iemand die sociaal woont”. Moeten we alleen zo iemand herhuisvesten? Of ook degene die in de vrije sector een huis huurt van 100 vierkante meter? En ook iemand die een koopwoning heeft?  

In Nederland heeft een huishouden ongeveer 65 vierkante meter, in de rest van Europa 45 – dat verschil is niet houdbaar

Die meneer of mevrouw in een sociale woning heeft gewoon een privaatrechtelijk contract. Moeten we dan aparte wetten maken voor alleenstaande ouderen in de sociale huursector? Dat is een heel spannende hoor.’

Niet zo lang geleden dacht een wethouder volkshuisvesting dat we door het stijgende opleidingsniveau minder sociale woningen nodig zouden hebben. Is dat verband achterhaald?
‘Ik denk dat die manier van denken te weinig rekening hield met de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Veel mensen zijn min of meer gedwongen zzp’er geworden, die moeten hun maximale huur afstemmen op de jaren dat het minder gaat. Ook in de vrije sector stellen verhuurders tegenwoordig eisen aan het inkomen van hun huurders. 

Veel mensen werken tegenwoordig op contractbasis en veranderen vaker van baan. Banken zijn dan huiverig om hypotheken te verstrekken. Voor een groeiend aantal werkenden is sociaal huren gewoon de enige mogelijkheid. Zeker aan het begin van hun carrière.’

De Woonbond heeft zo’n 2 miljoen leden via huurdersverenigingen en een kleine 10.000 individuele leden. Wat is de doelstelling qua ledental?
‘Een van mijn doelstellingen is om veel meer leden te krijgen onder die 1,2 miljoen huurders in de particuliere sector. Daar zijn veel mensen die gereguleerd huren, zeg maar sociaal bij een particulier. Een ander deel zit echter in de vrije sector. Ik denk dat juist bij die groepen die op individuele basis lid zijn de binding met de organisatie extra groot kan worden.

Als ik kijk naar het ledental van de Vereniging Eigen Huis (VEH), dan word ik optimistisch. Die heeft 800.000 leden op 4,5 miljoen woningbezitters en wij hebben er 10.000 op 1,2 miljoen huurders buiten de corporatiesector. Zo bezien moet het aantal individuele leden enorm kunnen groeien. 

We blijven overigens belangenbehartiger. We willen niet het dienstenaanbod van de Vereniging Eigen Huis kopiëren en zijn vooralsnog niet van plan om onder ons logo diensten te laten verlenen door derden.’

Wat doet de Woonbond tegen excessieve huurstijgingen in de vrije sector, zoals die door het beleggingsconcern Bouwinvest op het Amsterdamse Java-Eiland? Al in 2018 zei daar 92 procent van de huurders dat ze de huur niet meer op kunnen brengen.
‘Eigenlijk doen we daar al wat tegen, via onze lidorganisatie de Federatie van Commerciële Huurders. We steunen ze in hun strijd tegen dergelijke huurverhogingen en zijn het met ze eens dat die aan banden moeten worden gelegd. 

Het is hoe dan ook belangrijk dat we veel meer invloed krijgen op die vrije huursector. Een groot aantal leden helpt daar zeker bij.’

Wat vindt de Woonbond van het idee om waardevolle sociale woningen in de stad te verkopen en voor dat geld elders nieuwe te bouwen?
‘Daar hebben we eigenlijk geen oordeel over. Wij willen dat de prijs-kwaliteitverhouding van elke huurwoning klopt. Daar zit wat ons betreft geen grens aan. 

We zien het liefst dat het Woningwaarderingsstelsel ook wordt toegepast in de vrije sector, zodat ook daar de Huurcommissie – door het toekennen van punten op basis van onder meer oppervlakte en energiezuinigheid – de verhouding bepaalt tussen kwaliteit en huurprijs. Dat is een mooie manier om tot kloppende en redelijke prijzen te komen. 

Overigens, als je gemengde binnensteden in stand wilt houden, moet je er niet alle sociale huurwoningen gaan verkopen.’

Beleggers klagen dat de rendementen onvoldoende zullen zijn als de huurprijzen in de vrije sector met het puntensysteem worden beperkt.
‘Ik denk dat dat krokodillentranen zijn. Geld is nog nooit zo goedkoop geweest als nu. Ze hopen met dat argument ook kortingen te bedingen op de grondprijzen. 

Ik vind het raar om institutionele beleggers het recht te geven om te hoge huren te vragen, omdat anders de financiering van de pensioenen in de knel komt. Nogmaals, je zet jonge mensen vast. Die kunnen niet sparen om in de toekomst een huis te kopen. Die blijven dus hun hele leven betalen aan de pensioenfondsen. Dat was volgens mij nooit de opzet.

‘Ik vind het raar dat institutionele beleggers hoge huren mogen vragen omdat anders de financiering van de pensioenen in de knel komt’

Ik denk dat beleggers wel degelijk rendabel kunnen werken met huurprijzen die meestijgen met de inflatie plus 1 procent. De pensioenfondsen zijn belangrijk voor de woningmarkt, die financieren 10 procent van de bouw, maar laten we niet net doen alsof te hoge huren daarmee in de haak zijn. 

Nogmaals: het doortrekken van het puntensysteem, dat is een fantastische manier om het probleem van de te hoge huren op te lossen.’ 

Voorlopig blijft er een tekort aan woningen. Je ziet tienduizenden mensen uitwijken naar vakantieparken. Is dat aanvaardbaar?
Ik vind goede tiny houses, met eerlijke huurcontracten, wel acceptabel als overloopventiel voor de woningmarkt. 

Recreatieparken zijn echter om te recreëren en niet om permanent op te wonen. De huisjes die daar staan voldoen niet aan het Bouwbesluit en de kwaliteit is meestal gewoon ver onder de maat. 

Je kunt er wel een romantisch beeld van hebben, maar ik ben er helemaal niet voor om mensen zo te huisvesten. We willen in dit land hoge kwaliteit en geen vocht en tocht. Als je gaat toegeven aan wonen op vakantieparken, dan ondermijn je die normen. Vergeet ook niet dat er nogal stevige huren worden betaald voor die huisjes en stacaravans.’

Hoe heeft het zo uit de hand kunnen lopen met de woningnood?
In de grondwet staat dat de overheid verplicht is om voor iedereen woonruimte te verzorgen. De huidige politiek heeft daar een rotzooi van gemaakt, maar uiteindelijk keert de wal het schip. 

Ik denk dat extraparlementaire druk belangrijk is, en dat de have-nots – vooral de jongeren die kansloos zijn op de woningmarkt – zich in Den Haag moeten laten horen.’