Minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst heeft aangekondigd dat hij marktpartijen gaat toestaan kleine appartementen te ontwikkelen, zonder dat de huur hoeft te corresponderen met het aantal WWS-punten. Die WWS-punten bepalen de maximaal redelijke huur van een woning. Het gaat om appartementen met een vloeroppervlak van maximaal 40 vierkante meter.

Rendement

Zulke kleine appartementen leveren normaal gesproken te weinig punten op om er meer dan een sociale huur voor te kunnen vragen. Voor particuliere en institutionele vastgoedbeleggers is het niet haalbaar om zelfs bij de hoogste corporatiehuren, in een stedelijke omgeving, een aanvaardbaar rendement te behalen op zulke flatjes.

Daarom heeft de Minister besloten om als experiment in het Amsterdamse en Utrechtse COROP-gebied — Amsterdam en Utrecht met hun omringende regio — nieuw te realiseren kleine appartementen extra huurpunten te schenken. De appartementen komen zo buiten het sociale domein terecht. De verhuurders mogen dan in feite vragen wat de markt wil betalen. Er zijn wel plannen om een huurplafond in te stellen, zodat deze appartementjes beschikbaar blijven voor middenhuur.

Foefje

Aan de oppervlakte lijkt het alleen een slimme, pragmatische maatregel. In Amsterdam en Utrecht bestaat een enorme behoefte aan dergelijke stadsappartementjes. Vooral jonge ‘professionals’ willen graag een kleine woonplek in het hart van de stad. Corporaties bouwen niet voor hun inkomensniveau, dus moet het segment via een foefje interessant worden gemaakt voor investeerders met een winstoogmerk.

Vooral jonge ‘professionals’ willen graag een kleine woonplek in het hart van de stad

Er zijn zeker positieve effecten te verwachten van deze nieuwe aanpak. Het wordt nu bijvoorbeeld een stuk aantrekkelijker voor investeerders om oude kantoorpanden om te bouwen tot woongebouwen met kleine appartementjes. Het mes snijdt dan aan twee kanten. Die leegstaande gebouwen krijgen een nieuwe bestemming en de stad krijgt extra appartementen. Ook de nieuwbouw in dit segment krijgt een impuls. Tot slot is de groep die met deze kleine appartementen aan de stad wordt gebonden, zeer belangrijk voor de stadseconomie.

Precedent

Maar met deze maatregel schept de Minister ook een precedent. Tot nu toe betekende het bouwen van woningen met een huur boven de hoogste corporatiehuur, meteen dat zo’n woning ook meer WWS-punten moet hebben. Het principe was altijd: 'meer huur = meer kwaliteit.' Dat is nu voor het eerst doorbroken.

Het principe was altijd: 'meer huur = meer kwaliteit.' Dat is nu voor het eerst doorbroken

De door de minister beoogde categorie appartementen is niet bedoeld om sociale huurders te laten doorstromen. In die zin staat het initiatief helemaal los van de problematiek waarmee de corporatiesector worstelt. Maar wat gaat er gebeuren als die appartementjes in Utrecht en Amsterdam een doorslaand succes blijken? Het ligt voor de hand dat allerlei marktpartijen dan gaan lobbyen, om te proberen onder vergelijkbare voorwaarden ook andere soorten woningen te kunnen bouwen. Dus: kwalitatief vergelijkbaar met corporatiewoningen, maar wel met vrije sectorhuren.

Afstoten

De minister heeft twee hoofddoelstellingen. De eerste is om scheefwoners te laten doorstromen en de tweede is om 'het particulier initiatief' de problemen op de woningmarkt op te laten lossen. Beide doelstellingen kunnen worden gerealiseerd door ook voor nieuwe gezinswoningen in de vrije sector, die koppeling tussen huurniveau en kwaliteit los te laten.

Minister Blok wil graag dat de corporaties een substantieel deel van hun woningen boven de huurtoeslaggrens afstoten

Natuurlijk is het moeilijk om mensen te laten verhuizen naar een huis dat niet beter, maar wel duurder is dan hun vorige woning. Maar het lijkt erop dat de minister al werkt aan een oplossing voor dit probleem. Hij wil graag dat de corporaties een substantieel deel van hun woningen boven de huurtoeslaggrens afstoten. Ze kunnen voor dat geld dan een groter aantal kleinere, goedkopere woningen terugbouwen. Marktpartijen kunnen dat segment tussen circa 600 euro en 710 euro kwalitatief opvullen, maar dan tegen vrije sectorhuren.

Prijsvraag

Er zijn verschillende initiatieven gaande om corporaties zich meer te laten richten op woningen onder de huurtoeslaggrens. Sinds 1 januari geldt het verplichte passend toewijzen, wat inhoudt dat huurders met recht op huurtoeslag bijna allemaal in een woning komen met een huur onder de huurtoeslaggrens. Dit dwingt corporaties om te stoppen met de bouw van dure woningen en zich te concentreren op woningen onder de huurtoeslaggrens.

Een ander belangrijk initiatief is de prijsvraag van het door het ministerie gesponsorde Woningbouwatelier. Partijen hebben ontwerpen ingestuurd voor rendabele woningen met een huur inclusief energie van 550 euro per maand. Ook dit is een uiting van de wens van de minister om corporaties weg te houden uit het segment boven de huurtoeslaggrens.

‘Game changer’

De corporatiesector heeft nog nauwelijks gereageerd op het loslaten van de koppeling tussen de WWS-punten en het huurniveau. Misschien liggen kleine appartementen in de stad te ver van hun kernactiviteit af om er nerveus van te worden. Dat is jammer, want de nu doorgevoerde ontkoppeling van kwaliteit en prijs is potentieel een ‘game changer’.