Hypotheekrenteaftrek is de olifant in de Kamer

    Het taboe om de hypotheekrenteaftrek de schuld te geven van de huizenbubbel, is nog altijd springlevend. Dat zulks vooral VVD en CDA goed uitkomt, betekent niet dat het ook terecht is.

    Het is nu dus officieel: De Nederlandse woningmarkt kende een huizenbubbel. Iedereen die het afgelopen jaar het nieuws wel eens tot zich nam, wist dat al lang. Maar dankzij de parlementaire commissie Huizenprijzen is het een politiek feit. De bubbel is volgens het gisteren gepubliceerde rapport Kosten Koper vooral ontstaan doordat er sinds midden jaren negentig te veel is uitgeleend, er tegelijkertijd te weinig is gebouwd, de rente daalde en de huurmarkt niet fungeerde als ventiel. Klinkt aannemelijk, toch?
     
    Maar op één punt was de analyse wel verrassend. De commissie schreef: “De hypotheekrenteaftrek zelf leidde overigens niet direct tot extra stijging van de huizenprijzen. Nieuwe producten die gericht waren op maximale benutting van de hypotheekrenteaftrek en sterk verruimde leennormen zorgden wel voor het oprekken van de leencapaciteit, met bovenmatige prijsstijging tot gevolg.” Commissie-voorzitter Kees Verhoeven (D66) noemde de aftrek niet eens in een interview met Nieuwsuur gisteren. 
     
    CDA en VVD wassen handen in onschuld 
    Voor de VVD – die de aftrek tot voor kort hartgrondig heeft verdedigd – is dat wel een welkome conclusie. Ook het CDA, dat in verkiezingstijd graag breekpunten maakte van de fiscale voorziening, kan zijn handen in onschuld wassen. Minister Blok (VVD) van Wonen liet het gisteren allemaal van zich afglijden en zei dat hij de aanbevelingen van de commissie niet gaat uitvoeren. Het pas gesloten Woonakkoord blijft ongewijzigd.
     
    Hiermee is de olifant in de Kamer genegeerd. Want er is wel degelijk een direct verband tussen de hypotheekrenteaftrek en het ontstaan van allerlei vormen van aflossingsvrije hypotheken, die – ook volgens de commissie – de zeepbel hebben opgeblazen. Zonder aftrek zouden die aflossingsvrije hypotheken er namelijk zeer waarschijnlijk niet zijn gekomen. 
     
    Oppompen van schuld
    Ga maar na: zonder aftrek is je rendement op aflossing gelijk aan de hypotheekrente, zeg 5 procent. Dat gegarandeerde rendement zou geweldig zijn, en een grote stimulans om de lening af te betalen. Maar met aftrek daalt je rendement op aflossing naar het niveau van een spaarrekening, zonder dat je over die aflossing in cash beschikking hebt. Daar had natuurlijk niemand zin in. Iedere hypotheekadviseur wist dat, en na uitleg snapte de huizenkoper het ook. Conclusie is dan ook dat het oppompen van schuld nooit zulke vormen had aangenomen, zonder hypotheekrenteaftrek. 
     
    Dit is niet vergezocht, maar al talloze malen geconstateerd door economen als Arnoud Boot en instituten als het IMF, de OESO, de AFM en ga zo maar door. Toch gaat de commissie deze conclusie uit de weg. Medestanders zullen zeggen: de hypotheekrenteaftrek bestond al een eeuw, dus leg eens uit waarom die in de afgelopen twintig jaar verantwoordelijk was voor de bubbel. 
     
    Ook een bubbel in jaren zeventig 
    Een begrijpelijke tegenwerping, maar het getuigt van weinig historisch besef. In de eerste vijftig jaar dat de hypotheekrentaftrek bestond, betaalden alleen de allerrijksten inkomstenbelasting en had de aftrek slechts beperkte potentie om schulden op te drijven. Bovendien moeten we niet vergeten dat Nederland in de jaren zeventig ook al een flinke huizenbubbel kende, veroorzaakt door financiële innovatie die optimaal gebruik maakte van de – jawel – hypotheekrenteaftrek. De kater duurde tot dik in de jaren tachtig.                    
     
    Dan de vraag waarom de sterke verruiming van de kredietverlening in de jaren negentig opnieuw optrad. Dat had zoals bekend alles te maken met de sterke economische groei destijds die leidde tot optimisme en speculatief gedrag. Iedereen wilde opeens beleggen en het aangaan van schulden werd acceptabel. Zo kwam ook de beleggingshypotheek ter wereld: een lening met (meestal) een woekerpolis.  
     
    Financiële deregulering
    Minder bekend is dat financiële deregulering de banken grote ruimte gaf om risicovollere, “innovatieve” hypotheekproducten in de markt te zetten – nog zoiets dat in de analyse van de commissie ontbreekt. Vanaf midden jaren negentig anticipeerden banken op de nieuwe kapitaaleisen van Basel-II. “Hypotheken kregen een lagere risicoweging”, legt Robin Fransman, adjunct-directeur van Holland Financial Center, uit. “Banken hoefden zo voor hypotheekleningen minder kapitaal aan te houden. Dankzij het nieuwe advanced modelling konden banken op basis van eigen data een nog lagere risicoweging aan hypotheken geven en dus nog minder kapitaal aanhouden. De grote banken hebben dat allemaal toegepast. Door Basel-II konden ze dus meer risico nemen met hetzelfde kapitaal. En meer verdienen.”
     
    Als je maanden onderzoek hebt gedaan en tientallen deskundigen hebt gesproken, blijft het vreemd dat deze kennis het rapport niet heeft gehaald. Zo blijft onbesproken welke ontwrichtende invloed fiscale voorzieningen hebben op de woningmarkt.
    Over de auteur

    Jan-Hein Strop

    Jan-Hein Strop is freelance financieel-economisch journalist met een grote belangstelling voor de werking, macht en gedraging...

    Lees meer

    Volg deze auteur

    Dit artikel krijg je cadeau van Follow the Money.

    Diepgravende onderzoeksjournalistiek kost tijd en geld. Steun ons en

    word lid