Het taboe om de hypotheekrenteaftrek de schuld te geven van de huizenbubbel, is nog altijd springlevend. Dat zulks vooral VVD en CDA goed uitkomt, betekent niet dat het ook terecht is.
Het is nu dus officieel: De Nederlandse woningmarkt kende een huizenbubbel. Iedereen die het afgelopen jaar het nieuws wel eens tot zich nam, wist dat al lang. Maar dankzij de parlementaire commissie Huizenprijzen is het een politiek feit. De bubbel is volgens het gisteren gepubliceerde rapport Kosten Koper vooral ontstaan doordat er sinds midden jaren negentig te veel is uitgeleend, er tegelijkertijd te weinig is gebouwd, de rente daalde en de huurmarkt niet fungeerde als ventiel. Klinkt aannemelijk, toch?
Maar op één punt was de analyse wel verrassend. De commissie schreef: “De hypotheekrenteaftrek zelf leidde overigens niet direct tot extra stijging van de huizenprijzen. Nieuwe producten die gericht waren op maximale benutting van de hypotheekrenteaftrek en sterk verruimde leennormen zorgden wel voor het oprekken van de leencapaciteit, met bovenmatige prijsstijging tot gevolg.” Commissie-voorzitter Kees Verhoeven (D66) noemde de aftrek niet eens in een interview met Nieuwsuur gisteren.
CDA en VVD wassen handen in onschuld
Voor de VVD – die de aftrek tot voor kort hartgrondig heeft verdedigd – is dat wel een welkome conclusie. Ook het CDA, dat in verkiezingstijd graag breekpunten maakte van de fiscale voorziening, kan zijn handen in onschuld wassen. Minister Blok (VVD) van Wonen liet het gisteren allemaal van zich afglijden en zei dat hij de aanbevelingen van de commissie niet gaat uitvoeren. Het pas gesloten Woonakkoord blijft ongewijzigd.
Hiermee is de olifant in de Kamer genegeerd. Want er is wel degelijk een direct verband tussen de hypotheekrenteaftrek en het ontstaan van allerlei vormen van aflossingsvrije hypotheken, die – ook volgens de commissie – de zeepbel hebben opgeblazen. Zonder aftrek zouden die aflossingsvrije hypotheken er namelijk zeer waarschijnlijk niet zijn gekomen.
Oppompen van schuld
Ga maar na: zonder aftrek is je rendement op aflossing gelijk aan de hypotheekrente, zeg 5 procent. Dat gegarandeerde rendement zou geweldig zijn, en een grote stimulans om de lening af te betalen. Maar met aftrek daalt je rendement op aflossing naar het niveau van een spaarrekening, zonder dat je over die aflossing in cash beschikking hebt. Daar had natuurlijk niemand zin in. Iedere hypotheekadviseur wist dat, en na uitleg snapte de huizenkoper het ook. Conclusie is dan ook dat het oppompen van schuld nooit zulke vormen had aangenomen, zonder hypotheekrenteaftrek.
Dit is niet vergezocht, maar al talloze malen geconstateerd door economen als Arnoud Boot en instituten als het IMF, de OESO, de AFM en ga zo maar door. Toch gaat de commissie deze conclusie uit de weg. Medestanders zullen zeggen: de hypotheekrenteaftrek bestond al een eeuw, dus leg eens uit waarom die in de afgelopen twintig jaar verantwoordelijk was voor de bubbel.
Ook een bubbel in jaren zeventig
Een begrijpelijke tegenwerping, maar het getuigt van weinig historisch besef. In de eerste vijftig jaar dat de hypotheekrentaftrek bestond, betaalden alleen de allerrijksten inkomstenbelasting en had de aftrek slechts beperkte potentie om schulden op te drijven. Bovendien moeten we niet vergeten dat Nederland in de jaren zeventig ook al een flinke huizenbubbel kende, veroorzaakt door financiële innovatie die optimaal gebruik maakte van de – jawel – hypotheekrenteaftrek. De kater duurde tot dik in de jaren tachtig.
Dan de vraag waarom de sterke verruiming van de kredietverlening in de jaren negentig opnieuw optrad. Dat had zoals bekend alles te maken met de sterke economische groei destijds die leidde tot optimisme en speculatief gedrag. Iedereen wilde opeens beleggen en het aangaan van schulden werd acceptabel. Zo kwam ook de beleggingshypotheek ter wereld: een lening met (meestal) een woekerpolis.
Financiële deregulering
Minder bekend is dat financiële deregulering de banken grote ruimte gaf om risicovollere, “innovatieve” hypotheekproducten in de markt te zetten – nog zoiets dat in de analyse van de commissie ontbreekt. Vanaf midden jaren negentig anticipeerden banken op de nieuwe kapitaaleisen van Basel-II. “Hypotheken kregen een lagere risicoweging”, legt Robin Fransman, adjunct-directeur van Holland Financial Center, uit. “Banken hoefden zo voor hypotheekleningen minder kapitaal aan te houden. Dankzij het nieuwe advanced modelling konden banken op basis van eigen data een nog lagere risicoweging aan hypotheken geven en dus nog minder kapitaal aanhouden. De grote banken hebben dat allemaal toegepast. Door Basel-II konden ze dus meer risico nemen met hetzelfde kapitaal. En meer verdienen.”
Als je maanden onderzoek hebt gedaan en tientallen deskundigen hebt gesproken, blijft het vreemd dat deze kennis het rapport niet heeft gehaald. Zo blijft onbesproken welke ontwrichtende invloed fiscale voorzieningen hebben op de woningmarkt.
18 Bijdragen
jopie
bos
jopiehuis gekocht 1994 : HFL 340.000
aflossingsvrije hypotheek van HFL 365.000/20 jaren.
daarnaast:
levensverzekering/beleggen in spaardeposito : afdekken 75%
Keert belastingvrij uit in 2014:HFL 240.000.
vandezon
G.Augustin
vandezonHenk van Boeijen
Net zo interessant is te zien dat de burger er in het rapport ook gemakkelijk vanaf komt. Als kiezer en (ver)koper heeft hij ook boter op het hoofd: als kiezer door afbouw van de hypotheekrenteaftrek te blokkeren, als koper door druk uit te oefenen op verruiming van zijn financieringsmogelijkheden (> 100%, partnerinkomen meetellen e.d.) en als verkoper door te proberen de rekening bij de starter te leggen.
Anijs
Dr. Who
De huidige lamlendigheid heeft niets met aanbod, niets met vraag en niets met de renteaftrek te maken maar alles met liquiditeit.
paul
Dr. WhoAzijn Seikert
paulddirk
Dr. WhoWe hebben een beetje geleerd en daarom besloten een grens te stellen aan de leencapaciteit. Als we minder kunnen lenen moet ook de prijs dalen. Dat gebeurt niet omdat gewone mensen onder water staan (insolvabel zijn). Maar voor deze prijs wil niemand kopen: een kopersstaking. Het heeft dus alles te maken met het aanbod.
Dat de huizenbubbel leegloopt komt dus omdat mensen nu wel aan het aflossen zijn, maar de nieuwe hypotheken lager zijn. De bubbel loopt leeg, ten minste tot op het niveau van de nieuw vastgelegde grens. Die grens vertekent het beeld omdat we hierdoor wellicht niet kunnen zien wat de werkelijke marktwaarde is.
Tot slot: insolvabel is niet hetzelfde als failliet.
Ik ben wel benieuwd wat dr. Who bedoelt met liquiditeit.
bos
bos
1.Raymond Knops,CDA
Verbeter de wereld, begin bij jezelf.
2.Betty de Boer,VVD
Ik wil werken aan een betere mobiliteit van Nederland want zonder transport staat alles stil.
3.Ed Groot,PvdA
De PvdA-traditie van gezond financieel-economisch beleid moet worden bewaakt.
4.Kees Verhoeven,D66
Ik wil heel graag het volk vertegenwoordigen.
Geen SP,PVV,CU, in commissie
http://www.tweedekamer.nl/kamerleden/commissies/tc_huis/samenstellingtch.jsp
jopie
Heerlijk man, ja toch!
IwanovKapotjeplov
jopiejopie
IwanovKapotjeplovEn hij heeft groot gelijk ook. Arbeidsmarkt klote = mensen minder te besteden = Rutte gaat huurdertje pesten en regelt naast een huizencrisis er nog een recessie bij ook:)
Dit land gaat kapot aan onkunde en misleiding.
paul
speculaas
Ja, er was ook eind jaren zeventig een leeglopende zeepbel op de huizenmarkt. Maar die werd niet veroorzaak door innovatieve producten die maximaal gebruik maakten van de renteaftrek. Kennelijk doelt de schrijver op de komst van de spaarhypotheken, maar die hypotheekvorm kwam toch echt pas begin jaren tachtig op de markt. De Haagse Nutspaarbank (later onderdeel VSB Bank en weer later van Fortis) was de eerste met dit product. Flink toegejuicht door de Vereniging Eigen Huis, een grote fan van het maximaliseren van de hypotheerenteaftrek.
Rene Derlant
Wanneer politieke partijen een NV of BV zouden zijn, ging geen weldenkend mens akkoord met een constructie waar de aandeelhouders mogen kiezen uit 150 in meer of mindere mate incompetente bestuurders die het schip minimaal drijvende dienen te houden.
We bevinden ons thans in een tijdsvlak waar alle bestaande zekerheden op losse schroeven staan, omdat eenvoudigweg blijkt dat de roergangers volstrekt onbetrouwbaar zijn.
Je kunt de onderwereld van veel betichten, maar de doeltreffendheid waarmee wordt afgerekend met incompetente, onbetrouwbare sujetten, haalt per definitie het beste naar boven bij de bestuurders in die branche. Ook binnen de vereniging wordt immers genadeloos afgerekend met knoeiers.
Dit staat in schril contrast tot de gerespecteerde bovenwereldlijke politieke verenigingen, waar het gros van de samenleving de hoop op heeft gevestigd.
Vroegah, toen de zeven zeeën nog rimpelloos bevaren werden, maalde niemand erom, maar in een tijd waar vloedgolven eerder regel dan uitzondering lijken te zijn, is het zaak schoon schip te maken.
Een niet bij naam te noemen intellectueel liet zich ooit ontvallen dat een goede hoer beter is, dan een slechte vriendin.
Mijns inziens zitten wij opgescheept met een slechte hoer, zijnde een politiek aangestuurd overheidsapparaat dat bezig is zichzelf ten koste van alles in stand te houden.
Onze democratie gedijt op wederzijds vertrouwen dat indien nodig wordt bijgestuurd door een overheid die het belang van het algemeen voorstaat.
Voor wie het nog niet door heeft, die tijd is voorbij.
Mijn motto: Vertrouw niemand.