De hypotheeksector kampt met een serieus probleem. Normaal gesproken is de werkgeversverklaring een belangrijke voorwaarde om een hypotheek te krijgen, maar de vaste baan die nodig is voor zo’n verklaring verliest razendsnel terrein. In 2020 zal zo’n 30 procent van de werkenden deel uitmaken van de zogeheten ‘flexibele schil’ van uitzendkrachten en gedetacheerden, mensen op tijdelijke contracten, oproepkrachten, payrollers en zelfstandigen zonder personeel (zzp’ers). Dit zijn stuk voor stuk mensen die op korte termijn te maken kunnen krijgen met inkomstendalingen, of zelfs helemaal zonder inkomsten kunnen komen te zitten. Dergelijke klanten zijn voor de hypotheekafdelingen van banken eigenlijk ongewenst. Ze willen klanten die jaar in jaar uit gegarandeerd hun 12 termijnen kunnen betalen.

Ideale klant

Die ideale klant wordt trouwens sowieso zeldzamer, nu een vaste baan een stuk minder vast is dan in het verleden. Managers zijn voortdurend bezig met het realiseren van efficiencywinst en dat kost meestal banen. In een zwakke conjunctuur zijn reorganisaties schering en inslag, en als het goed gaat zijn er bedrijven die ‘het dak willen repareren terwijl de zon schijnt’. Kortom, ook een werkgeversverklaring biedt niet meer de garantie die je als hypotheekbedrijf nastreeft.

Ook een werkgeversverklaring biedt niet meer de garantie die je als hypotheekbedrijf nastreeft

Voor banken en andere partijen die hypotheken aanbieden, is die teruglopende baanzekerheid een verontrustende trend. Ze houden ervan om hun risico’s beperkt te houden en hypotheken zijn daarvoor een ideaal product. De woning is het onderpand, veel klanten hebben recht op hypotheekgarantie (NHG) en Nederlanders missen zelden een betalingstermijn. Hypotheken zijn voor banken, verzekeraars en pensioenfondsen een belangrijke mogelijkheid om grote bedragen langdurig en veilig uit te lenen. Als een hypotheek eenmaal is afgesloten, heb je er bovendien als financiële dienstverlener nauwelijks meer omkijken naar. Dat soort business moet je koesteren.

Op de vingers getikt

Uit recente cijfers van het CBS blijkt echter dat de toekenningsnormen hard aan aanpassing toe zijn. Van de stellen tussen 26 en 34 jaar oud behoort 52 procent tot de categorie flexwerker, waarvan in het beste geval één van de twee partners een vaste aanstelling heeft en de andere een flexibele baan. Het gaat om de leeftijdscategorie waarin mensen meestal hun eerste woning kopen. Een aanzienlijk deel van die groep heeft een inkomen dat hoog genoeg is, maar toch komen die stellen vaak niet in aanmerking voor een hypotheek

Wat kan er gedaan worden om deze groep tegemoet te komen? Om te beginnen is het voor een zelfstandige niet echt onmogelijk om een hypotheek te krijgen. De regel is dat wordt bekeken wat het gemiddelde inkomen is over de drie jaar voorafgaand aan de aanvraag. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft, wijst erop dat maatwerk soms ook mogelijk is: ‘Banken hebben vaak speciale adviseurs die zich daarmee bezighouden. Maar ze zijn er niet gek op. Ze vrezen dat ze achteraf door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) op hun vingers worden getikt.’

Speciale constructie

De banken zitten op het moment ook met de eisen van Basel 3. Dit pakket financiële regels moet ertoe leiden dat banken weer grotere buffers opbouwen. Ze zijn hard bezig om hun vermogenspositie te versterken, en dat maakt ze er minder happig op om hypotheken te verstrekken die in een hogere risicocategorie zitten. Standaardwerk heeft duidelijk de voorkeur.

Het zijn vooral gespecialiseerde dochters als Obvion (Rabobank), Florius (ABN Amro) en Knab — de onlinebank van Aegon — die zich bezighouden met niet-standaard hypotheken. De aanpak van Knab laat goed zien wat een griezelige groep zzp’ers en andere flexwerkers vormen in de ogen van banken. Normaal kan een klant 102 procent van de waarde van de te kopen woning lenen. Voor zzp’ers hebben ze bij Aegon een speciale constructie bedacht. Aegon gaat met zijn hypothecaire lening tot 85 procent van de waarde van de woning. Het resterende stuk komt bij Knab vandaan. Knab eist van de klant dat er een zeker bedrag aan eigen vermogen op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Als alles netjes verloopt wordt jaarlijks een deel van dat geld teruggestort. Na vier tot acht jaar is al het geld weer terug bij de klant. Op die manier bouwt Aegon voor de eerste jaren van de looptijd extra veiligheid in.

Knab eist van de klant dat er een bedrag aan eigen vermogen op een geblokkeerde rekening wordt gestort

Zo’n Knab-hypotheek is een aardige constructie voor starters met ouders die bereid zijn om dat eigen vermogen tijdelijk in te brengen, maar voor heel veel kopers zal het geen haalbare kaart zijn. Ze hebben dat geld gewoon niet op hun spaarrekening staan. Aegon en Knab stellen met deze constructie te zijn gekomen omdat uit contacten met klanten is gebleken dat de meeste grootbanken wel zeggen bereid te zijn om zzp’ers een volledige hypotheek toe te kennen, maar in de praktijk vaak niet over de brug komen.

Kansen op de arbeidsmarkt

Een heel andere benadering is die van de Intelligence Group van Ben Rogmans. Rogmans heeft een model ontwikkeld waarbij niet zozeer wordt gekeken naar het verleden, maar naar de kansen op de arbeidsmarkt. Rogmans: ‘Wij bekijken iemands kansen op de arbeidsmarkt voor de komende vijf jaar aan de hand van een model waarin we een reeks relevante gegevens kunnen invoeren over een hypotheekkandidaat die geen vaste arbeidsrelatie heeft. De centrale vraag is in feite: wat gebeurt er met deze persoon als hij werkloos wordt? Hoe liggen zijn kansen om weer snel aan de slag te kunnen?’

Voor het systeem van de Intelligence Group is onder meer van belang om te weten in welke branche iemand actief is, hoelang hij zonder onderbreking heeft gewerkt, wat zijn opleiding is, wat voor ervaring hij heeft, wat zijn leeftijd is en waar in het land hij woont. Er rolt een score uit van nul tot 100. Vanaf 70 punten komt iemand in aanmerking voor een hypotheek. Rogmans wil het systeem verder doorontwikkelen. Subjectieve zaken als uitstraling zouden idealiter ook moeten worden meegenomen in het model. Op 8 september 2015 zijn De Hypotheekshop en Huis & Hypotheek een proef gestart met het model.

Perspectiefverklaring

Ook uitzendgigant Randstad onderkent het probleem. De organisatie wil voorkomen dat goed plaatsbare mensen kiezen voor een vaste baan, om zo de kansen op een hypotheek te vergroten. Het bedrijf is om de tafel gaan zitten met Vereniging Eigen Huis en Obvion. Daaruit is de Perspectiefverklaring voortgekomen, een methode die nu in een pilotfase zit. De benadering heeft iets weg van de aanpak van Intelligence Group. Het is ook een manier om inzicht te krijgen in de kansen van iemand op de arbeidsmarkt.

De eerste eis van Randstad is dat iemand minimaal een jaar ononderbroken via Randstad werkt. Vervolgens moet een vragenlijst worden ingevuld en de werknemer moet een persoonlijkheidstest ondergaan. Dan volgt er nog een gesprek met de vaste contactpersoon bij Randstad. De mensen die een perspectiefverklaring ontvangen, kunnen daarmee bij zo’n beetje alle grote partijen op de hypotheekmarkt terecht. Randstad wijst erop dat er gewoon hypotheekgarantie kan worden aangevraagd op een met een perspectiefverklaring verkregen hypotheek.

Persoonlijkheidskenmerken

Het grote verschil met de aanpak van de Intelligence Group is dat er een menselijke beoordeling aan te pas komt. Bij Randstad weten ze goed naar welke vaardigheden vraag is in de markt. Ook verkeren ze in een positie om belangrijke persoonlijkheidskenmerken mee te laten wegen. Is iemand bijvoorbeeld innemend, communicatief, creatief of energiek? Zulke aspecten van iemands persoonlijkheid zijn medebepalend voor zijn kansen op de arbeidsmarkt.

Mensen met een perspectiefverklaring kunnen bij zo’n beetje alle grote partijen op de hypotheekmarkt terecht

Overigens is een aantal kleinere concurrenten van Randstad in gesprek met de Intelligence Group, om ook de mensen die zij bemiddelen toegang te geven tot de hypotheekmarkt. Ze moeten wel, want zo’n perspectiefverklaring kan zomaar een reden zijn voor mensen om over te stappen naar Randstad. Als de partner van een uitzendkracht een vaste baan heeft, kan zo’n verklaring het opeens mogelijk maken om 50 procent van het tweede inkomen mee te laten tellen voor een hypotheek.

Hypoteekgarantie

Heel belangrijk is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze garantie drukt niet alleen de rente, maar is ook een verzekering die in werking treedt als door omstandigheden de hypotheeknemer niet langer zijn maandelijkse termijnen kan voldoen. De restschuld na veiling van het pand wordt gedekt door de NHG. De officiële NHG-normen voor zzp’ers zijn nog steeds dat iemand drie jaar moet hebben gewerkt om recht te hebben op de NHG.

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de organisatie die verantwoordelijk is voor de NHG, werkt op het moment aan aparte criteria voor zzp’ers. Desgevraagd geeft het WEW te kennen nog dit jaar met een apart toetsingskader voor zzp’ers te komen. De organisatie werkt voor dit project samen met geldverstrekkers en intermediairs.

Het WEW zegt te vinden dat iedereen evenveel mogelijkheden moet hebben voor een verantwoorde financiering van de eigen woning. De aard van het dienstverband of de contractvorm mag daarbij geen rol spelen. De organisatie wijst erop dat dit extra belangrijk is in een woningmarkt waarin nog vele jaren een gebrek aan huurwoningen zal zijn.

Hoe alle initiatieven in de praktijk gaan uitpakken valt nog te bezien. Banken zullen toch altijd verlangen naar extra waarborgen. Het afsluiten van een verzekering die in geval van nood een flink aantal maanden rente en aflossing op de hypotheek vergoedt, kan zomaar als additionele eis worden gesteld. Uiteindelijk is het toch de bank die bepaalt of een klant in aanmerking komt voor een hypotheek.