Tot vijftien jaar geleden konden Nederlanders op zoek naar onderdak kiezen uit twee smaken: kopen of huren via een corporatie. Onvoldoende geld voor een koopwoning betekende automatisch huren van een corporatie, en als het echt niet anders kon, was er de mogelijkheid een huurwoning in de vrije sector te betrekken. Destijds was de vrije sector klein: in 2006 besloeg die 6,5 procent van de totale woningmarkt. Dat marktaandeel liep in de jaren erna op: in 2018 naderde het de 14 procent. 

Vooral institutionele beleggers wierpen zich op de ontwikkeling van vrijesectorwoningen. Niet alleen gelden woningen als duurzame belegging, ook zijn ze een mooi alternatief voor staatsleningen, die door de voortdurend eroderende rente steeds minder interessant werden. Een woning verhuren betekent immers een stabiel rendement tussen de 6 en 8 procent. Door de lage rente, mede mogelijk gemaakt door de Europese Centrale Bank, is de benodigde financiering ook nog eens spotgoedkoop. 

Door grenzen te stellen aan sociale huur, heeft de overheid de hand gehad in de groei van de vrije sector. In 2010 introduceerde toenmalig minister van Wonen en Wijken Eberhard van der Laan (PvdA) nieuwe regels voor woningcorporaties. Sindsdien mag sociale huur hoogstens 752 euro per maand bedragen. Alles daarboven behoort tot de vrije sector.  

Om voor zo’n sociale woning in aanmerking te komen, gold vanaf dat jaar een inkomensgrens. Voor globaal gezien de bovenmodale inkomens gooide het kabinet Balkenende IV zo de deur naar een goedkope huurwoning dicht. 

Buiten het sociale segment mochten corporaties niet meer bouwen met leningen, geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), een onderlinge waarborgmaatschappij die ook nog wordt gegarandeerd door de overheid. Die achtervang door het rijk leidde tot lagere rentelasten, wat de EU buiten het sociale segment zag als staatssteun en dus als concurrentievervalsing. Commerciële partijen, redeneerde de EU, moesten hun leningen ook gewoon tegen marktconforme rente bij de bank afsluiten. Het middensegment werd door deze maatregelen in feite gereserveerd voor de beleggers.

Woningen van de hand doen

Het aandeel van de corporaties in de totale woningmarkt nam af van 31 procent in 2013 tot 29,1 procent in 2020. Corporaties bouwden minder woningen en deden ook woningen van de hand aan beleggers. Tussen 2009 en 2019 verkochten de leden van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 30.516 woningen, waardoor het aandeel sociale woningen in dat decennium daalde van 49 naar 40 procent. 

Niet alleen in Amsterdam werd verkocht, het Rotterdamse Vestia verlaagde met de verkoop van 5500 woningen in 2014 de torenhoge schuldenlast enigszins. De ter ziele gegane woningcorporatie Wooninvesteringsfonds (WIF) verkocht in 2015 de hele portefeuille van 3786 woningen. Het Arnhemse Vivare deed in 2016 zeshonderd woningen over aan een fonds van George Soros. Vivare achtte de woningen niet langer strategisch en Soros was de hoogste bieder. Hij  heeft ze sindsdien met een mooie winst weer verkocht.

Volgens het Kadaster verkochten corporaties in 2020 zo’n 18.000 sociale woningen. In 2019 waren dat er 11.000. Nieuwbouw compenseerde een groot deel van dat verlies.

Het Zweedse Heimstaden nam bijvoorbeeld in november 2020 673 woningen over van corporatie Mooiland. Het Zweedse bedrijf bouwde in korte tijd een Nederlandse portefeuille van meer dan 12.000 woningen op, die voor 75 procent uit voormalige corporatiewoningen bestaat. Het ligt voor de hand dat dat Heimstaden al die woningen op termijn liberaliseert. 

Corporaties bleven overigens ook actief in het middensegment. Ze ontdeden mooie woningen van hun sociale label en verhuurden ze in het middensegement. 

Er ontstond ook een tussenvorm, deels sociaal en deels middensegment. Aan scheefhuurders legden ze hogere huurstijgingen op, om te proberen om deze groep met een te hoog inkomen uit hun sociale woning te jagen. Hierdoor kwamen deze huren in veel gevallen boven de hoogste sociale huren uit. Toch behoren die woningen formeel tot de sociale voorraad: zodra de scheefhuurder is verhuisd, komt er een nieuwe bewoner in die wel valt binnen de inkomensnormen.

Per saldo is het aantal sociale woningen in bezit van de corporaties iets gedaald de afgelopen jaren. Eind 2017 waren er 2.084.000 zelfstandige, sociale-corporatiewoningen. Eind 2019 waren dat er 2.073.000, een afname van 11.000.  

Veilig beleggen in huurhuizen

Het aantal sociale woningen in bezit van corporaties daalde dus licht, terwijl de leden van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) gestaag groeiden. Inmiddels zijn ze goed voor 135.000 woningen. 

In zekere zin betalen bewoners via hun hoge huur nog een tweede keer mee aan hun toekomstige pensioen

De vier grote partijen verhuren bijna uitsluitend woningen met een maandelijkse huur boven de 752 euro. Vesteda (29.000 woningen), Syntrus Achmea (23.000 woningen), Amvest (21.000 woningen) en Bouwinvest (17.500 woningen) bezitten samen bijna 70 procent van alle woningen binnen hun vereniging IVBN.  

Ze beleggen in nieuwe woningen met geld van meerdere pensioenfondsen, die dat geld beschikbaar stellen in ruil voor het overeengekomen rendement. Zo ontstaat de vreemde situatie dat de huurders van deze woningbeleggers vaak pensioenpremie betalen aan het pensioenfonds waar de belegger zijn geld vandaan haalt. In zekere zin betaalt zo’n huurder via de hoge huur nog een tweede keer mee aan zijn toekomstige pensioen.

Niet alleen de pensioenfondsen mengen zich in de woningmarkt, ook levensverzekeraars zien de interessante rendementen van beleggingen in stenen. Zo gaat Rabo Life, de levensverzekeraar van de Rabo-organisatie, de komende jaren 12.000 SmartBuild-woningen bouwen: prefab-woningen voor de vrije sector. 

BPD, een grond- en ontwikkeldochter van de Rabo-organisatie is van plan 15.000 huurwoningen te ontwikkelen, om die vervolgens in het BPD Woningfonds te plaatsen. Dit woningfonds gaat ze verhuren voor 650 tot 1250 euro per maand: veilig rendement, en dus aantrekkelijk voor de Rabobank.

Agressieve huurverhogingen

De institutionele beleggers zijn dus energiek bezig, maar er is nogal wat kritiek op ze. Vooral de linkse partijen en de Woonbond vinden dat die verhuurders de woningschaarste te zeer misbruiken  door de huren jaarlijks op te krikken. Deze gestage huurstijgingen van 3 tot 5 procent bovenop de inflatie-aanpassing gelden weliswaar als gematigd, maar tikken na een paar jaar toch aan. Zo kost een Amsterdams appartement van 70 vierkante meter bij Vesteda tegenwoordig minimaal 1250 euro. 

Op het Java-eiland in Amsterdam verhoogde Bouwinvest de huren zo meedogenloos, dat de oorspronkelijke bewoners gedwongen waren elders een woning te zoeken. Tussen 2010 en 2015 stegen de huren daar met 22 procent, bij een minimale inflatie. Een appartement van 90 vierkante meter kost een nieuwe huurder nu 1600 euro per maand.

Huren vastpinnen via puntensysteem

Op het moment werkt GroenLinks aan een initiatiefwet om de vrije sector te reguleren, door ook vrijesectorhuren vast te stellen aan de hand van punten van het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS). Via dit systeem kan de huurcommissie objectief vaststellen hoe hoog de huur van een woning in het gereguleerde segment mag zijn. 

IVBN, belangenbehartiger van de institutionele beleggers, hoort dit soort plannen met afgrijzen aan. Frank van Blokland, de directeur van de IVBN, waarschuwt dat dergelijke maatregelen de bereidheid van zijn leden om op grote schaal nieuwe woningen te bouwen, ernstig zal ondergraven. ‘We bouwen nu al een aantal jaren stabiel zo’n 7500 woningen per jaar. Dat is meer dan 10 procent van de totale Nederlandse woningproductie,’ zegt Van Blokland. ‘Dat kunnen we vrij snel verdubbelen, op termijn is 20.000 per jaar zelfs haalbaar. Regulering van het middensegment kan dit dwarsbomen. Reken erop dat de jaarlijkse bouwproductie van onze leden dan heel snel afneemt. Ook de verkoop van huurwoningen uit het bezit van onze leden zal ruim toenemen.’

Met reguleren doelt Van Blokland vooral op invoering van het puntenstelsel voor de vrije sector in combinatie met een zogeheten WOZ-cap. De WOZ-waarde van een woning bepaalt in extreme gevallen voor 70 procent de hoogte van de huurpunten. De WOZ-waarde is weer afhankelijk van de locatie. Hoe meer die in trek is, hoe hoger de WOZ-waarde.

De regering heeft het meewegen van de locatie in de WOZ-waarde nu gemaximeerd op 33 procent. Daardoor daalt de puntenwaarde van sociale woningen op aantrekkelijke locaties, en huurprijs dus ook.

‘Het enorm toegenomen politieke risico kan de vrijehuursector de das omdoen’

De institutionele huisbazen zitten vooral in de Randstad met hun bezit. Zij schieten er flink bij in als dit puntensysteem inclusief WOZ-maximering hun huurniveaus gaat bepalen. Er zouden zelfs woningen kunnen terugvallen in het sociale segment. 

‘Een gevaarlijke ontwikkeling,’ meent Van Blokland. Hij ziet zelfs de woningverhuur als betrouwbare, stabiele inkomstenbron voor pensioenfondsen in gevaar komen. ‘Sinds het begin van de discussie over regulering van de vrijehuursector, is het politieke risico voor onze leden enorm toegenomen. Dat kan de vrijehuursector de das omdoen.’

Overigens hebben de IVBN-leden al een nederlaag achter de rug. In februari 2021 nam de Tweede Kamer een initiatiefwet van PvdA-Kamerlid Henk Nijboer aan, die voorlopig een eind maakt aan excessieve huurstijgingen in de vrije sector. De wet verplicht verhuurders in de vrije sector zich de komende drie jaar te beperken tot een huurstijging van inflatie plus maximaal 1 procent.

IVBN beweerde dat dit goed in te passen was in hun businesscase. Maarten Wiedemeijer, beleidsmedewerker bij de Woonbond, denkt dat de institutionele beleggers kozen voor de minste van twee kwaden. ‘Ze zijn vooral bang voor verdere regulering vanuit de overheid. Ze willen ook te boek staan als fatsoenlijke partijen, die voor een redelijk rendement gaan.’

Grote steden, grote huurprijzen

De institutionele partijen zijn een beetje te nerveus over invoering van het puntenstelsel, meent Wiedemeijer. ‘De minister heeft laten uitzoeken wat het voor de institutionele partijen betekent als het puntensysteem wordt doorgetrokken tot het huurniveau van 1000 euro. Volgens De Staat van de Woningmarkt 2021 kloppen landelijk in 72 procent van de gevallen de huren al. De pijn zit bij de G4-gemeenten, waar de huur maar in de helft van de gevallen klopt.’ 

Na invoering van het puntenstelsel met WOZ-cap liggen de huren in de vier grote steden aardig in lijn met de rest van het land. Maar dat maakt bouwen in deze grote steden veel minder interessant voor de institutionele beleggers, beweert IVBN. 

Wiedemeijer: ‘Dat klopt aantoonbaar niet. Als de huuropbrengsten lager worden, beïnvloedt dat de residuele waardeberekening van de grond. De waarde in verhuurde staat daalt immers en dan verwerft een belegger de grond waarop die geplande woningen komen te staan goedkoper. Dat zijn communicerende vaten. Het uiteindelijke rendement zal behoorlijk overeind blijven.’ 

‘Kloeke’ huurwoningen met een vloeroppervlak van 60 tot 80 vierkante meter zijn niet rendabel te bouwen voor huurprijzen onder de 1000 euro

Zijn de IVBN-leden de geschikte partijen om woningen te bouwen waarnaar sociale huurders kunnen doorstromen? Mensen die net te veel verdienen voor een corporatiewoning zoeken een woning van tussen de 800 en 900 euro, terwijl 1000 euro vaak de laagst haalbare huurprijs is. Waarom bouwen de institutionele beleggers niet meer goedkopere woningen? Volgens Van Blokland is dat niet haalbaar. ‘Kleinere appartementen, met een vloeroppervlak van circa 45 vierkante meter, kunnen onze leden nog wel marktconform bouwen. Daar is ook vraag naar door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens.’

‘Kloeke’ huurwoningen met een vloeroppervlak van tussen 60 en 80 vierkante meter zijn volgens Van Blokland voor IVBN-leden niet rendabel te bouwen voor huurprijzen onder de 1000 euro. Van Blokland: ‘Dat slaagt alleen als er passende grondprijzen worden gerekend. Gemeenten willen graag middenhuur voor onder de 1000 euro per maand, terwijl de bouwkosten zijn gestegen en ze niet bereid zijn om passende grondprijzen te rekenen. Dat is niet realistisch.’   

De woningcorporaties zullen zich dus weer in het middensegment moeten begeven. De mogelijkheden daarvoor zijn in maart 2018 weer verruimd door Kajsa Ollongren, nu demissionair minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. 

Corporaties die ook woningen in het middensegment willen bouwen, hoeven niet meer eerst op zoek naar een private partij die dat voor haar rekening wil nemen. Corporaties kunnen goedkoper bouwen dan beleggers, omdat ze met een veel lager rendement toe kunnen. 2 procent is meestal voldoende, terwijl een institutionele partij liever richting de 8 procent gaat.

Van Blokland ziet bouwende corporaties niet als een bedreiging. ‘Zolang er een gelijk speelveld is en blijft, hebben wij er geen probleem mee als corporaties vanuit hun commerciële afdeling met een voor hen acceptabel rendement investeren.’ Grote verwachtingen heeft hij er niet van: ‘De corporatiesector ontbeert overduidelijk kapitaal en investeringskracht: de opgave en de middelen zijn totaal niet in balans.’

De visie van de aan de Universiteit van Amsterdam verbonden stadsgeograaf Cody Hochstenbach staat haaks op die van Van Blokland. ‘Op de website van Vesteda zie ik nauwelijks een betaalbare huurwoning; ze vragen gewoon woekerhuren. Bij mij om de hoek gaat het om 1400 euro voor 55 vierkante meter. Ik vind het armoede dat we onze stedenbouw van deze beleggers afhankelijk hebben gemaakt. Van Blokland heeft gelijk dat beleggers zullen afhaken als ze onvoldoende rendement behalen. De vraag is of dat zo’n drama is als er publieke organisaties zijn die de woningbouw zonder rendement op zich kunnen nemen.’