
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Wie profiteert? En hoe lossen we dit op? Lees meer
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen was al heel lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?
Tientallen grote bouwlocaties door klimaatverandering ongeschikt voor woningbouw
De Rotterdamse Pompenburgflat moet wijken voor wolkenkrabbers
In memoriam: de verhuurderheffing – afscheid van een neoliberale wensdroom
Oude huurwoning krijgt vaak de sloopkogel, maar renovatie is de nieuwe trend
Corporaties bezitten 101 miljard euro en huurders worden steeds armer
Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’
Kabinet smijt geld over de balk om woningbouw te stimuleren
VVD dwingt met hervorming huurtoeslag kleinere sociale woningen af
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
De stoere taal van Hugo de Jonge lost de woningcrisis niet op
Een appartement van 70 vierkante meter van een institutionele verhuurder, in een grote stad kost zelden minder dan 1200 euro per maand. © Irvin van Hemert / ANP
Beleggers blijven alleen woningen bouwen als de huren de hoogte in mogen
Jaarlijks zijn institutionele beleggers goed voor ruim 10 procent van de woningproductie. Ze bouwen met geld uit pensioen- en verzekeringspotten. Moderne woningen gelden als duurzame beleggingen en leveren een betrouwbaar rendement op. De politiek probeert grip te krijgen op het huurbeleid van deze beleggers. Daar verzetten de grote, commerciële verhuurders zich fel tegen. ‘Reken erop dat de jaarlijkse bouwproductie dan heel snel afneemt.’
- De vrije sector groeit al jaren gestaag. Institutionele beleggers bouwen huurwoningen voor het middensegment met geld uit pensioen- en verzekeringsfondsen. Huurwoningen gelden als een verstandige investering met een stabiel rendement.
- Inmiddels zijn institutionele beleggers goed voor 135.000 huurwoningen in Nederland. Jaarlijks verhogen zij de huren met 3 tot 5 procent bovenop de aanpassing voor inflatie.
- Dat lijkt gemiddeld, maar leidt tot huren die zelfs Jan Modaal op den duur niet meer kan betalen: een huur van 1250 euro voor een appartement van 70 vierkante meter geldt tegenwoordig als normaal.
- Om te voorkomen dat de huren ongebreideld de hoogte in kunnen, werkt GroenLinks aan een initiatiefwet, dat een puntensysteem invoert waarmee de hoogte van de huren objectief vastgesteld kan worden.
- Vooral de mogelijke combinatie met maximering van de WOZ-waarde van een woning valt slecht bij de institutionele beleggers. Dit zou betekenen dat van woningen in de Randstad de huur omlaag moet. ‘Dit kan de vrijehuursector de das omdoen.’
Tot vijftien jaar geleden konden Nederlanders op zoek naar onderdak kiezen uit twee smaken: kopen of huren via een corporatie. Onvoldoende geld voor een koopwoning betekende automatisch huren van een corporatie, en als het echt niet anders kon, was er de mogelijkheid een huurwoning in de vrije sector te betrekken. Destijds was de vrije sector klein: in 2006 besloeg die 6,5 procent van de totale woningmarkt. Dat marktaandeel liep in de jaren erna op: in 2018 naderde het de 14 procent.
Vooral institutionele beleggers wierpen zich op de ontwikkeling van vrijesectorwoningen. Niet alleen gelden woningen als duurzame belegging, ook zijn ze een mooi alternatief voor staatsleningen, die door de voortdurend eroderende rente steeds minder interessant werden. Een woning verhuren betekent immers een stabiel rendement tussen de 6 en 8 procent. Door de lage rente, mede mogelijk gemaakt door de Europese Centrale Bank, is de benodigde financiering ook nog eens spotgoedkoop.
Door grenzen te stellen aan sociale huur, heeft de overheid de hand gehad in de groei van de vrije sector. In 2010 introduceerde toenmalig minister van Wonen en Wijken Eberhard van der Laan (PvdA) nieuwe regels voor woningcorporaties. Sindsdien mag sociale huur hoogstens 752 euro per maand bedragen. Alles daarboven behoort tot de vrije sector.
Om voor zo’n sociale woning in aanmerking te komen, gold vanaf dat jaar een inkomensgrens. Voor globaal gezien de bovenmodale inkomens gooide het kabinet Balkenende IV zo de deur naar een goedkope huurwoning dicht.
Buiten het sociale segment mochten corporaties niet meer bouwen met leningen, geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), een onderlinge waarborgmaatschappij die ook nog wordt gegarandeerd door de overheid. Die achtervang door het rijk leidde tot lagere rentelasten, wat de EU buiten het sociale segment zag als staatssteun en dus als concurrentievervalsing. Commerciële partijen, redeneerde de EU, moesten hun leningen ook gewoon tegen marktconforme rente bij de bank afsluiten. Het middensegment werd door deze maatregelen in feite gereserveerd voor de beleggers.
Woningen van de hand doen
Het aandeel van de corporaties in de totale woningmarkt nam af van 31 procent in 2013 tot 29,1 procent in 2020. Corporaties bouwden minder woningen en deden ook woningen van de hand aan beleggers. Tussen 2009 en 2019 verkochten de leden van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 30.516 woningen, waardoor het aandeel sociale woningen in dat decennium daalde van 49 naar 40 procent.
Dossier
Dossier: de Nieuwe Woningnood
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Waarom zijn overheden niet beter voorbereid? Wie profiteren, en wat zijn de oplossingen?
Niet alleen in Amsterdam werd verkocht, het Rotterdamse Vestia verlaagde met de verkoop van 5500 woningen in 2014 de torenhoge schuldenlast enigszins. De ter ziele gegane woningcorporatie Wooninvesteringsfonds (WIF) verkocht in 2015 de hele portefeuille van 3786 woningen. Het Arnhemse Vivare deed in 2016 zeshonderd woningen over aan een fonds van George Soros. Vivare achtte de woningen niet langer strategisch en Soros was de hoogste bieder. Hij heeft ze sindsdien met een mooie winst weer verkocht.
Volgens het Kadaster verkochten corporaties in 2020 zo’n 18.000 sociale woningen. In 2019 waren dat er 11.000. Nieuwbouw compenseerde een groot deel van dat verlies.
Het Zweedse Heimstaden nam bijvoorbeeld in november 2020 673 woningen over van corporatie Mooiland. Het Zweedse bedrijf bouwde in korte tijd een Nederlandse portefeuille van meer dan 12.000 woningen op, die voor 75 procent uit voormalige corporatiewoningen bestaat. Het ligt voor de hand dat dat Heimstaden al die woningen op termijn liberaliseert.
Corporaties bleven overigens ook actief in het middensegment. Ze ontdeden mooie woningen van hun sociale label en verhuurden ze in het middensegement.
Er ontstond ook een tussenvorm, deels sociaal en deels middensegment. Aan scheefhuurders legden ze hogere huurstijgingen op, om te proberen om deze groep met een te hoog inkomen uit hun sociale woning te jagen. Hierdoor kwamen deze huren in veel gevallen boven de hoogste sociale huren uit. Toch behoren die woningen formeel tot de sociale voorraad: zodra de scheefhuurder is verhuisd, komt er een nieuwe bewoner in die wel valt binnen de inkomensnormen.
Per saldo is het aantal sociale woningen in bezit van de corporaties iets gedaald de afgelopen jaren. Eind 2017 waren er 2.084.000 zelfstandige, sociale-corporatiewoningen. Eind 2019 waren dat er 2.073.000, een afname van 11.000.
Veilig beleggen in huurhuizen
Het aantal sociale woningen in bezit van corporaties daalde dus licht, terwijl de leden van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) gestaag groeiden. Inmiddels zijn ze goed voor 135.000 woningen.
In zekere zin betalen bewoners via hun hoge huur nog een tweede keer mee aan hun toekomstige pensioen
De vier grote partijen verhuren bijna uitsluitend woningen met een maandelijkse huur boven de 752 euro. Vesteda (29.000 woningen), Syntrus Achmea (23.000 woningen), Amvest (21.000 woningen) en Bouwinvest (17.500 woningen) bezitten samen bijna 70 procent van alle woningen binnen hun vereniging IVBN.
Ze beleggen in nieuwe woningen met geld van meerdere pensioenfondsen, die dat geld beschikbaar stellen in ruil voor het overeengekomen rendement. Zo ontstaat de vreemde situatie dat de huurders van deze woningbeleggers vaak pensioenpremie betalen aan het pensioenfonds waar de belegger zijn geld vandaan haalt. In zekere zin betaalt zo’n huurder via de hoge huur nog een tweede keer mee aan zijn toekomstige pensioen.
Niet alleen de pensioenfondsen mengen zich in de woningmarkt, ook levensverzekeraars zien de interessante rendementen van beleggingen in stenen. Zo gaat Rabo Life, de levensverzekeraar van de Rabo-organisatie, de komende jaren 12.000 SmartBuild-woningen bouwen: prefab-woningen voor de vrije sector.
BPD, een grond- en ontwikkeldochter van de Rabo-organisatie is van plan 15.000 huurwoningen te ontwikkelen, om die vervolgens in het BPD Woningfonds te plaatsen. Dit woningfonds gaat ze verhuren voor 650 tot 1250 euro per maand: veilig rendement, en dus aantrekkelijk voor de Rabobank.
Agressieve huurverhogingen
De institutionele beleggers zijn dus energiek bezig, maar er is nogal wat kritiek op ze. Vooral de linkse partijen en de Woonbond vinden dat die verhuurders de woningschaarste te zeer misbruiken door de huren jaarlijks op te krikken. Deze gestage huurstijgingen van 3 tot 5 procent bovenop de inflatie-aanpassing gelden weliswaar als gematigd, maar tikken na een paar jaar toch aan. Zo kost een Amsterdams appartement van 70 vierkante meter bij Vesteda tegenwoordig minimaal 1250 euro.
Op het Java-eiland in Amsterdam verhoogde Bouwinvest de huren zo meedogenloos, dat de oorspronkelijke bewoners gedwongen waren elders een woning te zoeken. Tussen 2010 en 2015 stegen de huren daar met 22 procent, bij een minimale inflatie. Een appartement van 90 vierkante meter kost een nieuwe huurder nu 1600 euro per maand.
Volgens de Woonbond, die goed zicht heeft op klachten, gedragen de grotere Nederlandse verhuurders, die met pensioengeld investeren, zich vaak beter dan de kleine particuliere beleggers en buitenlandse partijen. ‘Eigenlijk zijn het de meest betrouwbare verhuurders in de vrije sector. Ze hebben een langetermijnstrategie en onderhouden hun bezit goed,’ zegt Wiedemeijer. ‘Ze maken ook geen gebruik van tijdelijke huurcontract, maar geven huurders meteen een contract voor onbepaalde tijd. Daarmee onderscheiden ze zich van de particuliere sector. Ze willen een stabiele langdurige cashflow en daar gedragen ze zich naar.’
Huren vastpinnen via puntensysteem
Op het moment werkt GroenLinks aan een initiatiefwet om de vrije sector te reguleren, door ook vrijesectorhuren vast te stellen aan de hand van punten van het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS). Via dit systeem kan de huurcommissie objectief vaststellen hoe hoog de huur van een woning in het gereguleerde segment mag zijn.
IVBN, belangenbehartiger van de institutionele beleggers, hoort dit soort plannen met afgrijzen aan. Frank van Blokland, de directeur van de IVBN, waarschuwt dat dergelijke maatregelen de bereidheid van zijn leden om op grote schaal nieuwe woningen te bouwen, ernstig zal ondergraven. ‘We bouwen nu al een aantal jaren stabiel zo’n 7500 woningen per jaar. Dat is meer dan 10 procent van de totale Nederlandse woningproductie,’ zegt Van Blokland. ‘Dat kunnen we vrij snel verdubbelen, op termijn is 20.000 per jaar zelfs haalbaar. Regulering van het middensegment kan dit dwarsbomen. Reken erop dat de jaarlijkse bouwproductie van onze leden dan heel snel afneemt. Ook de verkoop van huurwoningen uit het bezit van onze leden zal ruim toenemen.’
Met reguleren doelt Van Blokland vooral op invoering van het puntenstelsel voor de vrije sector in combinatie met een zogeheten WOZ-cap. De WOZ-waarde van een woning bepaalt in extreme gevallen voor 70 procent de hoogte van de huurpunten. De WOZ-waarde is weer afhankelijk van de locatie. Hoe meer die in trek is, hoe hoger de WOZ-waarde.
De regering heeft het meewegen van de locatie in de WOZ-waarde nu gemaximeerd op 33 procent. Daardoor daalt de puntenwaarde van sociale woningen op aantrekkelijke locaties, en huurprijs dus ook.
‘Het enorm toegenomen politieke risico kan de vrijehuursector de das omdoen’
De institutionele huisbazen zitten vooral in de Randstad met hun bezit. Zij schieten er flink bij in als dit puntensysteem inclusief WOZ-maximering hun huurniveaus gaat bepalen. Er zouden zelfs woningen kunnen terugvallen in het sociale segment.
‘Een gevaarlijke ontwikkeling,’ meent Van Blokland. Hij ziet zelfs de woningverhuur als betrouwbare, stabiele inkomstenbron voor pensioenfondsen in gevaar komen. ‘Sinds het begin van de discussie over regulering van de vrijehuursector, is het politieke risico voor onze leden enorm toegenomen. Dat kan de vrijehuursector de das omdoen.’
Overigens hebben de IVBN-leden al een nederlaag achter de rug. In februari 2021 nam de Tweede Kamer een initiatiefwet van PvdA-Kamerlid Henk Nijboer aan, die voorlopig een eind maakt aan excessieve huurstijgingen in de vrije sector. De wet verplicht verhuurders in de vrije sector zich de komende drie jaar te beperken tot een huurstijging van inflatie plus maximaal 1 procent.
IVBN beweerde dat dit goed in te passen was in hun businesscase. Maarten Wiedemeijer, beleidsmedewerker bij de Woonbond, denkt dat de institutionele beleggers kozen voor de minste van twee kwaden. ‘Ze zijn vooral bang voor verdere regulering vanuit de overheid. Ze willen ook te boek staan als fatsoenlijke partijen, die voor een redelijk rendement gaan.’
Grote steden, grote huurprijzen
De institutionele partijen zijn een beetje te nerveus over invoering van het puntenstelsel, meent Wiedemeijer. ‘De minister heeft laten uitzoeken wat het voor de institutionele partijen betekent als het puntensysteem wordt doorgetrokken tot het huurniveau van 1000 euro. Volgens De Staat van de Woningmarkt 2021 kloppen landelijk in 72 procent van de gevallen de huren al. De pijn zit bij de G4-gemeenten, waar de huur maar in de helft van de gevallen klopt.’
Na invoering van het puntenstelsel met WOZ-cap liggen de huren in de vier grote steden aardig in lijn met de rest van het land. Maar dat maakt bouwen in deze grote steden veel minder interessant voor de institutionele beleggers, beweert IVBN.
Het zong al langere tijd rond, maar in april 2019 kwam het nieuws naar buiten. De Amerikaanse durfinvesteerder Blackstone, met een beheerd vermogen van 470 miljard dollar, had zo’n 440 woningen in Amsterdam en Rotterdam gekocht, naast nog eens zeventig commerciële vastgoedobjecten.
Als beheerder werd het bedrijf Haavens opgericht. Sindsdien koopt Blackstone via haar Nederlandse dochter Rembrandt Propco vooral in Amsterdam agressief woningen op. Namens Blackstone worden huiseigenaren soms overvallen met een offer they can’t refuse.
Frank van Blokland verwelkomt Blackstone graag bij zijn vereniging voor institutionele beleggers: ‘Wij beschouwen het bedrijf als een fatsoenlijke partij. Ik weet dat er mensen zijn die daar anders over denken.’ Blackstone heeft de reputatie om voor nieuwe bewoners de huren flink op te krikken. Vooral gereguleerde Amsterdamse woningen met genoeg punten om te liberaliseren, lenen zich daar uitstekend voor. Daarbij heeft de durfinvesteerder bepaald niet de reputatie van langetermijnbelegger. Als het mogelijk is om de rendementsdoelstelling te realiseren door te verkopen, doet Blackstone dat.
Blackstone zal zich wel achter de oren krabben nu de komende drie jaar de huren in de vrije sector maar met inflatie plus 1 procent mogen stijgen. Een eventuele invoering van het puntenstelsel in het middensegment en de maximering van de WOZ-component tot 33 procent van de totale puntenwaarde, zou een streep door de rekening zijn. De analisten van de investeerder zagen Amsterdam juist als een ondergewaardeerde stad met een volledig ongereguleerd middensegment.
Wiedemeijer: ‘Dat klopt aantoonbaar niet. Als de huuropbrengsten lager worden, beïnvloedt dat de residuele waardeberekening van de grond. De waarde in verhuurde staat daalt immers en dan verwerft een belegger de grond waarop die geplande woningen komen te staan goedkoper. Dat zijn communicerende vaten. Het uiteindelijke rendement zal behoorlijk overeind blijven.’
‘Kloeke’ huurwoningen met een vloeroppervlak van 60 tot 80 vierkante meter zijn niet rendabel te bouwen voor huurprijzen onder de 1000 euro
Zijn de IVBN-leden de geschikte partijen om woningen te bouwen waarnaar sociale huurders kunnen doorstromen? Mensen die net te veel verdienen voor een corporatiewoning zoeken een woning van tussen de 800 en 900 euro, terwijl 1000 euro vaak de laagst haalbare huurprijs is. Waarom bouwen de institutionele beleggers niet meer goedkopere woningen? Volgens Van Blokland is dat niet haalbaar. ‘Kleinere appartementen, met een vloeroppervlak van circa 45 vierkante meter, kunnen onze leden nog wel marktconform bouwen. Daar is ook vraag naar door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens.’
‘Kloeke’ huurwoningen met een vloeroppervlak van tussen 60 en 80 vierkante meter zijn volgens Van Blokland voor IVBN-leden niet rendabel te bouwen voor huurprijzen onder de 1000 euro. Van Blokland: ‘Dat slaagt alleen als er passende grondprijzen worden gerekend. Gemeenten willen graag middenhuur voor onder de 1000 euro per maand, terwijl de bouwkosten zijn gestegen en ze niet bereid zijn om passende grondprijzen te rekenen. Dat is niet realistisch.’
De woningcorporaties zullen zich dus weer in het middensegment moeten begeven. De mogelijkheden daarvoor zijn in maart 2018 weer verruimd door Kajsa Ollongren, nu demissionair minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Corporaties die ook woningen in het middensegment willen bouwen, hoeven niet meer eerst op zoek naar een private partij die dat voor haar rekening wil nemen. Corporaties kunnen goedkoper bouwen dan beleggers, omdat ze met een veel lager rendement toe kunnen. 2 procent is meestal voldoende, terwijl een institutionele partij liever richting de 8 procent gaat.
Van Blokland ziet bouwende corporaties niet als een bedreiging. ‘Zolang er een gelijk speelveld is en blijft, hebben wij er geen probleem mee als corporaties vanuit hun commerciële afdeling met een voor hen acceptabel rendement investeren.’ Grote verwachtingen heeft hij er niet van: ‘De corporatiesector ontbeert overduidelijk kapitaal en investeringskracht: de opgave en de middelen zijn totaal niet in balans.’
De visie van de aan de Universiteit van Amsterdam verbonden stadsgeograaf Cody Hochstenbach staat haaks op die van Van Blokland. ‘Op de website van Vesteda zie ik nauwelijks een betaalbare huurwoning; ze vragen gewoon woekerhuren. Bij mij om de hoek gaat het om 1400 euro voor 55 vierkante meter. Ik vind het armoede dat we onze stedenbouw van deze beleggers afhankelijk hebben gemaakt. Van Blokland heeft gelijk dat beleggers zullen afhaken als ze onvoldoende rendement behalen. De vraag is of dat zo’n drama is als er publieke organisaties zijn die de woningbouw zonder rendement op zich kunnen nemen.’
49 Bijdragen
Bart Klein Ikink 6
Mentor Palokaj 6
Bart Klein IkinkBart Klein Ikink 6
Mentor PalokajMentor Palokaj 6
Bart Klein IkinkBart Klein Ikink 6
Mentor PalokajRente is een kostenpost voor bedrijven. En je rendement moet in ieder geval meer zijn dan de rente, anders heeft ondernemen geen zin.
Dus zonder rente kan alles goedkoper zijn, en hoeven bedrijven minder rendement te maken.
Mentor Palokaj 6
Bart Klein IkinkKostenbesparing op rente is niet de facto goedkopere producten. Vooral niet in al dan niet gesecuritiseede assets.
Bart Klein Ikink 6
Mentor PalokajEn ze kunnen alleen doelen op een rendement dat ze kunnen halen. Doelen op een rendement van 30% is ook niet zinvol.
Ik heb ook niet beweerd dat producten dan 'de facto' goedkoper zullen zijn bij lagere rente. Jij beweert daarentegen wel dat door lagere rente huizen 'de facto' in prijs zullen stijgen.
Dat is niet waar. Vraag en aanbod op een markt, en dat geldt ook voor huizen, hangt af van vele factoren. Rente is daar een van.
Wijsje 1
Bart Klein IkinkBart Klein Ikink 6
WijsjeMaar dit kan alleen zo extreem als er schaarste is. Anders zouden de prijzen voornamelijk worden bepaald door de bouwkosten, en niet door de rente. Uiteraard zijn die bouwkosten ook omhoog gegaan. Inflatie is er altijd, ook als de rente hoog is.
Wijsje 1
Bart Klein IkinkBart Klein Ikink 6
Wijsjehttps://www.naturalmoney.org/explanation.html#infl
Het is in de economie altijd dat vele factoren een rol spelen, en dus kunnen mensen er hun eigen draai aan geven. Het voorbeeld laat ook zien dat de inflatie laag kan zijn terwijl de prijzen stijgen, omdat de kwaliteit van producten beter wordt (een duurzaam huis is duurder bijvoorbeeld).
Ben Franken 1
Ook werd mij onderwezen dat een van de mensenrechten huisvesting was , ook dat gegeven is tot nu toe theoretisch gebleven .
Huurprijzen en huurcommissies : uit ervaring weet ik dat een huisbaas het maximale wil hebben en minimale kosten van onderhoud .
Dat zijn op zijn zachts gezegd ongemakken ,die er niet hoeven te zijn , indien er een solide en continue woningbouwbeleid gevoerd wordt ,vanuit een maatschappelijk politieke visie ,onder meer dat het een onrechtmatige daad is kunstmatig schaarste te creëren en/of te continueren .
En hoe dat in historisch perspectief gezien zich vertaalde in de berekende benodigde woon oppervlakte voor een arbeider , de aanleg van straten in deze zg. arbeiders wijken [ zie Enschede textiel of Amsterdam noord met de nu zo gewilde lieflijke arbeiders woningen ] onder meer voor bereikbaarheid van werkplek .
Inderdaad de factor arbeid had ook een woonplek nodig .
Ook de demografisch politiek werd en wordt nooit uit het politieke oog verloren .
De demografische opbouw dient zo optimaal mogelijk er uit te zien ,dat betekent onder meer de populatie naar leeftijdsopbouw [ en dat laatste laat de Covid- 19 tijd zien , hoe deze differentiatie tot versteende tegenstellingen kan leiden en heeft geleid ]
Ook werd onderwezen hoe jaarverslagen gelezen moesten worden om de werkelijkheid naar boven te halen ,zoals ,wat ik nooit zal vergeten mijn verbijstering ,dat onroerend goed ,bedrijfspanden van grote warenhuizen op de balans opgevoerd konden worden voor €1.
allard de Jaager 6
Ben FrankenSaskia Bolten
allard de JaagerPeter Hendriks 7
Saskia BoltenJan Ooms 10
allard de JaagerMichiel Bloemgarten
Ben FrankenJan Ooms 10
Precies hetzelfde dacht ik ook tijdens het lezen van dit artikel.
Overigens het feit dat Van Blokland Blackstone een ‘fatsoenlijke partij’ noemt, zegt mij méér dan genoeg over hij en zijn organisatie in deze discussie staan.
Gerda Bultstra
Jan OomsNelleke Ligtenbarg 1
Jan OomsOnno Van Woerden 6
Jan OomsDat is inderdaad logisch, maar dat valt te ondervangen door andere organisaties te laten bouwen. Dat vergeet men er dan bij te zeggen...
Hans Keesom
Onno Van WoerdenGerda Bultstra
Patrick Emmett 1
Nina de Haan 1
Terwijl te dure woningen deel zijn van het probleem en niet van de oplossing. Als die afhankelijkheid van beleggers en hun woningen er is, dan moeten we daar misschien eens iets aan doen. Het is geen natuurwet.
Er wordt nog te vaak voorbij gegaan aan dat wonen een grondrecht en een (zo goed als) eerste levensbehoefte is.
Hans Keesom
Nina de HaanBert Bouma 1
En laat een volgend kabinet in godsnaam beseffen dat de hele 'vrije sector' gereguleerd moet worden. Niet tot 1000 euro, want veel huidige huurders zitten daar al ver boven. En die regulering moet niet tijdelijk zijn, maar voor altijd.
Een dak boven je hoofd is een grondrecht.
Als bewoner van het Java-eiland ben ik helaas ervaringsdeskundige, en zie ik hoe pensionado's uit hun huis uitgejaagd worden door hun eigen pensioenfonds.
Ziek word ik dan ook van het kinderachtige gedrein en gedreig van Van Blokland: als mijn vereniging mensen niet to the limit, en daarover, mag uitknijpen, bouwen we niet meer hoor!
MENSEN KUNNEN HET NIET MEER BETALEN, FRANK!
Of wil je dat echt AL hun geld op gaat aan wonen? Of dat iedereen in een bezemkast trekt met zijn gezin?
En ja, de gemeenten moeten ook water bij de wijn doen mbt de grondprijzen, maar als ze dat doen, bedingt de IVBN steevast dat na 20 of 25 jaar matige stijgingen de huren toch weer vrij de lucht in mogen.
En ja, gemeenten moeten zich dus ook niet als willoze schapen naar de slachtbank laten leiden. En zich realiseren dat ze de burgers moeten vertegenwoordigen, niet de beleggers.
Van Blokland cs willen niet? Prima. De EU wil dat je aan het vrije markt overlaat, maar als die overduidelijk niet wil, mogen anderen.
Richt gewoon weer een gemeentelijk woningbedrijf op en ga zelf bouwen, met hulp en expertise van de corporaties - lenen is vrijwel gratis, verlies hoef je niet te lijden (maar een rendement van 8% hoef je zeker ook niet).
En mocht er vanuit de EU dan nog iemand sputteren: nou, see you in court.
De rechter die grote groepen een betaalbare woning ontzegt, in het licht van alle mensenrechtenverdragen waar we ons aan hebben gecommitteerd, moet nog geboren worden.
Denk Urgenda, denk Shell. En durf in godsnaam ook gewoon eens iets als overheid.
Nelleke Ligtenbarg 1
Roger Jeurissen
Nelleke LigtenbargEveline Bernard 6
Roger JeurissenRoelf van der Laan 3
"Als de huuropbrengsten lager worden, beïnvloedt dat de residuele waardeberekening van de grond. De waarde in verhuurde staat daalt immers en dan verwerft een belegger de grond waarop die geplande woningen komen te staan goedkoper. Dat zijn communicerende vaten. Het uiteindelijke rendement zal behoorlijk overeind blijven
Woningbouw corporaties kunnen niet zoveel van die waardestijging profiteren aangezien zij hun woningen blijvend moeten verhuren en maar mondjesmaat kunnen verkopen.
Peter Hendriks 7
Roelf van der LaanRoelf van der Laan 3
Peter HendriksDat kunnen woningbouw corporaties niet (meer).
Die waardestijging van woningen (of eigenlijk van de grond, het wordt niet zoveel duurder om een woning te bouwen) wordt vooral gestimuleerd door het opkoopbeleid van de Europese centrale bank en de bijbehorende lage rente. De bedoeling is om de investeringsbereidheid op peil te houden, maar het stimuleert ook investeringen in niet productieve activiteiten zoals in vastgoed, waardoor de prijzen extra omhoog gedreven worden. Als dat stimuleringsbeleid afgebouwd wordt, dan zullen de institutionele beleggers zich op andere markten gaan richten.
Roelf van der Laan 3
Peter HendriksEveline Bernard 6
Roelf van der LaanNico Janssen 7
Peter HendriksHet is eigenlijk al pervers dat ze woonvastgoed als een rendements-asset class zien, wonen is een mensenrecht.
Jeroen van Beek 2
Hierin wordt op pijnlijke wijze duidelijk dat blackstone een gevaar is voor huurders in alle wereldsteden. Van onze pensioen centjes bouwen ze woningen die onbetaalbaar zijn voor velen. Je krijgt dus eigenlijk een trap na van een pensioenfonds. Zij de winst en jij je woning kwijt.
De beschrijving vind je hier:
https://www.parool.nl/nieuws/idfa-docu-push-laat-zien-een-huis-in-de-stad-is-steeds-meer-een-utopie~bdd0ffbf/
Jeroen van Beek 2
https://www.2doc.nl/documentaires/series/2doc/2020/push.html
Jeroen van Beek 2
HH Manders 4
Afpersing en chantage.
Maar goed, wij als Nederlanders zijn collectief nog steeds zo stom op op politieke partijen te stemmen die dit soort beleid voorstaan.
Peter Hendriks 7
HH MandersVincent Huijbers 9
Peter HendriksHoe kan de corporatie in dit speelveld zijn rol vergroten?
Hannie Groen 5
Nico Janssen 7
Hannie GroenWijsje 1
squarejaw 5
WijsjeWouter van den Brand
squarejawNu maar hopen dat dat wetsvoorstel per 1 januari 2022 wordt aangenomen dat regelt dat gemeenten beleggers verbiedt woningen op te kopen en dan door een kleine aanpassingen voor het drievoudige te verhuren. Huis kopen ? Kan alleen als je er zelf gaat wonen of een lange termijnbelegger als ABP of PFZW bent.
Laten we duimen dat dat lukt ….
Dimitri Van w
Wiedemeijer: ‘Dat klopt aantoonbaar niet. Als de huuropbrengsten lager worden, beïnvloedt dat de residuele waardeberekening van de grond.
'Kloeke’ huurwoningen met een vloeroppervlak van tussen 60 en 80 vierkante meter zijn volgens Van Blokland voor IVBN-leden niet rendabel te bouwen voor huurprijzen onder de 1000 euro. Van Blokland: ‘Dat slaagt alleen als er passende grondprijzen worden gerekend.
Oftewel:
Als door regulering van de huur in het hogere segment de grondprijs stopt met eindeloos groeien, wordt het ook mogelijk om voor institutionele beleggers deze woningen te bouwen voor een prijs onder de 1000 euro per maand.
Het dreigement dat er minder woningen gebouwd gaan worden icm de politiek die alleen maar "bouwen, bouwen bouwen roept" is het hoekje waar de IBVN ons wil hebben.
Het credo moet worden "Reguleren, Reguleren, Reguleren.
Michiel Bloemgarten