© CC0 (Publiek domein)

Stad in de ban van winstbejag

    ‘Het gaat heel hard. De afgelopen vijf jaar zijn de woningprijzen in Amsterdam met 63% gestegen, terwijl het gemiddelde inkomen met 4% is gestegen. Dat zegt genoeg.’ De journaliste en geografe Floor Milikowski vraagt zich in haar boek af van wie de stad is. Het antwoord op die vraag is steeds minder ‘van iedereen’. Wereldwijd worden steden onbetaalbaar voor een grote groep mensen. Is daar nog iets aan te doen? Een gesprek over internationale beleggers, Airbnb en de ‘creatieve klasse’.

    Na een uurtje op de fiets door een bijtend koud Gent, heeft de Amsterdamse onderzoeksjournaliste Floor Milikowski vooral zin in een kop koffie. Buiten ligt de stad er nog besneeuwd bij en in een café zoeken we snel de warmte op.

    De rasechte Amsterdamse was nog nooit in de Arteveldestad geweest, dus namen we haar mee op een fietstocht door Gent. Langs nieuwe en oude stadsbepalende en niet zelden controversiële gebouwen en projecten als de Krook, de Oude Dokken, de laatste toren van Rabot en de bij Instagrammers zo geliefde Gras-en Korenlei. Met onbevangen blik kijkt ze naar een stad zoals ze die in West-Europa al zo vaak heeft gezien.

    Een uur fietsen door de Oost-Vlaamse hoofdstad is genoeg voor Milikowski om te zien dat dit een stad van grote contrasten is. ‘Nieuwe en nog onafgewerkte projecten waar zichtbaar veel kapitaal in geïnvesteerd is, staan dicht bij oude arbeidersbuurten die duidelijk nog niet zijn aangepakt. Arm en rijk gaan straks heel dichtbij elkaar wonen, al blijven de buurten wel gescheiden,’ merkt Milikowski op.

    Over contrasten in een stad weet Milikowski ondertussen alles. Van opleiding geograaf en planoloog zag ze jarenlang hoe Amsterdam, haar stad, veranderde. Een speelbal in de handen van vastgoedhandelaren, grote internationale ketens en het massatoerisme, waar wonen steeds onbetaalbaarder wordt voor een groeiende groep mensen.

    ‘Investeerders en beleggers uit de hele wereld hebben Amsterdam ontdekt’

    Alles wat ze op school leerde en waarvoor ze door hoogleraren was gewaarschuwd, speelde zich voor haar eigen ogen af. Zeven jaar lang onderzocht ze voor het Nederlandse blad De Groene Amsterdammer die veranderende stad. Dat onderzoek mondde uiteindelijk uit in het boek Van wie is de stad?.

    Internationaal kapitaal

    Heeft ze een antwoord gevonden op die centrale vraag? Dat is natuurlijk wat iedereen van haar wil weten. En ze stelt ons deels gerust: ‘De stad is nog steeds van heel veel mensen en van heel veel groepen.’ Maar daar stopt het verhaal niet. ‘Het grote geld krijgt steeds meer macht en probeert zich de stad toe te eigenen,’ stelt Milikowski vast.

    En dat geld komt al lang niet meer enkel van gegoede Nederlanders. ‘Investeerders en beleggers uit de hele wereld hebben Amsterdam ontdekt als een plek waar je enorme rendementen kan behalen met vastgoed.’

    Een groot verschil met Gent, een stad die volgens haar weliswaar al een flink eind op weg is in een gelijkaardige ontwikkeling als Amsterdam en zoveel andere steden in Europa en de VS. Maar terwijl Amsterdam steeds in de top staat van internationale lijstjes van vastgoedinvesteringen, duikt Gent daar (nog) niet in op. Al kan de stad en het bestuur zich daar maar beter goed op voorbereiden, meent Milikowski.

    ‘Zodra het internationale kapitaal een stad ontdekt, gaat die ontwikkeling nog veel harder en wordt het veel moeilijker om grip en regie op de stad te behouden. Voor dat gebeurt, moet je een heldere visie hebben op je stad. Waar wil je heen, hoe ga je om met grondbeleid, met vastgoed- en woonbeleid? Want het kan echt te laat zijn, en dan heb je helemaal weinig te sturen,’ waarschuwt ze Gentse en andere beleidsmakers.

    De stad wordt uit economische overwegingen steeds meer op maat van de miljoenen toeristen gesneden

    Sinds vorig jaar is in Amsterdam een nieuwe, linkse bestuurscoalitie van GroenLinks, D66, PvdA en SP aan de macht die naar eigen zeggen ‘het evenwicht in de stad’ wil herstellen. ‘Zowel in de politiek als bewoners, en ook ondernemers zijn zich bewust geworden dat het nodig is om op een andere manier te kijken naar de invloed van het grote geld. Er wordt nu geprobeerd om meer grip te krijgen op de macht van de markt.’

    Is het daarvoor niet te laat? Milikowski beschrijft in haar boek hoe de explosieve groei van het toerisme de leefbaarheid van de binnenstad beetje bij beetje aantast. Bewoners worden zelfs als dieren in een zoo gefotografeerd door toeristen wanneer ze de straat oversteken om hun glas in de glasbak te gooien. De stad wordt uit economische overwegingen steeds meer op maat van de miljoenen toeristen gesneden. Souvenirswinkels en horecazaken schieten overal als paddenstoelen uit de grond, toerbussen rijden duizenden toeristen heen en weer door de stad en de rondvaartboten puilen uit. En dan hebben we het nog niet over Airbnb gehad. Gewone woonhuizen worden verhuurd als, en getransformeerd tot ‘authentieke’ en lucratieve toeristenverblijven. Het succesvolle vakantieverhuurplatform stuwt de al hoge woningprijzen nog verder de hoogte in.

    Wonen en toerisme zijn de twee grote vraagstukken waar het nieuwe stadsbestuur mee aan de slag moet, vertelt Milikowski. ‘Met allebei valt geld, veel geld te verdienen. Dus daar komen grote partijen met veel geld op af die zo snel mogelijk nog meer geld willen verdienen. Dat is vaak vanuit heel korte termijndenken met weinig maatschappelijk bewustzijn.’

    Grond, grond, grond

    Volgens Milikowski probeert het Amsterdams stadsbestuur op het gebied van wonen wel beleid te voeren om de verdwijnende middengroep een plek te bieden. ‘En dat is ingewikkeld, want je moet het grondbeleid aanpassen en dus grondprijzen aanpassen. De stad probeert afspraken te maken met ontwikkelaars om in ruil voor lagere grondprijzen betaalbare woningen te bouwen. Maar het is lastig om dat echt juridisch bindend vast te leggen. De gemeente dacht de laatste jaren af en toe dergelijke afspraken te hebben gemaakt, maar die bleken vervolgens niet zodanig bindend te zijn dat er vervolgens ook betaalbare woningen gebouwd werden.’

    De afgelopen vijf jaar zijn de woningprijzen met 63 procent gestegen

    Milikowski wijst er ook op dat er de voorbije jaren heel veel sociale huurwoningen geprivatiseerd en geliberaliseerd werden. ‘Van 90 procent is het aandeel sociale huurwoningen gedaald naar ongeveer 45 procent, wat voor het huidige college wel een ondergrens is,’ vertelt ze. Al zou de bevoegde wethouder van de linkse SP stiekem dromen om terug naar 90 procent te gaan.

    Maar ook met 45 procent sociale woningen heeft Amsterdam al een serieuze hefboom in handen om aan woonbeleid te doen. In Vlaanderen is zo’n aandeel ongezien. Met iets meer dan 12 procent sociale woningen is Gent samen met Genk de koploper in Vlaanderen op dat vlak, maar naar Nederlandse normen is dat peanuts. Het Vlaamse gemiddelde ligt zelfs nog lager, op 5,6 procent sociale woningen.

    Maar Amsterdam heeft nog een tweede hefboom om dat woonbeleid te sturen, vult Milikowski aan. ‘De gemeente is eigenaar van 80 procent van de grond. Als je grond in bezit hebt als gemeente kan je ook de regie blijven voeren.’

    Amsterdam voert al jaren een bewust erfpachtbeleid, waarbij gronden niet verkocht worden, maar tegen betaling ter beschikking worden gesteld. Al wordt er binnenkort aan dat systeem gesleuteld. Feit blijft: de stad is nog steeds grootgrondbezitter, en de erfpacht levert ook iets op, legt Milikowski uit. ‘Als woningen stijgen in waarde, krijg je als gemeente meer erfpachtinkomsten aangezien die gekoppeld zijn aan de vastgoedwaarde. De gemeente krijgt dus geld terug en kan dat weer investeren en welvaart herverdelen.’

    Woonbeleid vormgeven en sturen vanuit de stedelijke grondpositie, het is ook een stokpaardje van de Gentse stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele. Hij pleit voor een versterking van die grondpositie, want Vanden Abeele ziet het als een hefboom voor betaalbaarheid van wonen. De stad moet volgens hem een fundamentele keuze maken: ziet zij grond in de eerste plaats als bron van inkomsten door verkoop, of gebruikt ze de grond als middel om betaalbaar wonen mogelijk te maken?

    Desondanks gaat het ook in Amsterdam niet vanzelf, ziet Milikowski. ‘De gemiddelde woningprijs is 400.000 euro. Er zijn veel mensen die het niet meer kunnen betalen en de stad verlaten. Tegelijk trekken expats wel de stad in. Op zich is dat geen probleem, maar veel expats verdienen aanzienlijk meer dan bestaande inwoners. Zij kunnen duurdere woningprijzen betalen, dus die woningprijzen worden nog verder de hoogte in gestuwd. Het gaat heel hard. De afgelopen vijf jaar zijn de woningprijzen met 63 procent gestegen, terwijl het gemiddelde inkomen met 4 procent is gestegen. Dat zegt genoeg.’

    Pretpark voor hoogopgeleiden

    Een naam die sinds het begin van de eeuw vaak genoemd wordt als het over stedenbeleid gaat is Richard Florida. Met zijn boek The Rise of The Creative Class schreef de Amerikaanse socioloog in 2002 zowat de handleiding voor stadsbestuurders van de nieuwe eeuw. Wereldwijd moesten steden volgens Florida de concurrentie aangaan om wat hij ‘de creatieve klasse’ noemde. Als je als stad erin slaagt om kenniswerkers zoals academici, consultants, advocaten en noem maar op aan te trekken, dan zal je stad sociaal en economisch openbloeien en zullen vastgoedontwikkelaars er willen investeren.

    Die tactiek werd wereldwijd toegepast. Ook in Amsterdam. Al is die keuze niet voor iedereen zo positief. ‘Je ziet dat goed verdienende mensen daar vaak van profiteren. Er zijn mooie, dure woningen beschikbaar, ze krijgen meer ruimte om hun ding te doen. Lage inkomens, en in toenemende mate ook middeninkomens worden verdreven uit die populaire steden,’ vertelt Milikowski.

    ‘Een pretpark voor hoogopgeleiden’ noemt Milikowski Amsterdam in haar boek. Om dat voor elkaar te krijgen, spelen steden als Amsterdam, maar ook Gent, hun imago als rebelse, creatieve stad graag uit. Kunstenaars en andere creatievelingen krijgen een vaak tijdelijke plaats in een achtergestelde buurt, waar ze vrij hun ding kunnen doen. Ze worden ingezet als een soort pionier die minder gegeerde buurten helpen opwaarderen, en de weg plaveien voor minder avontuurlijke, maar rijkere groepen. Niet toevallig spreekt men in Nederland soms van lokhipsters.

    ‘Pioniers’ die als ‘avonturiers’ de stad verkennen. Het klinkt bijna als een exotische safari. Dat er in die achtergestelde buurten wel al mensen wonen, wordt niet zelden veronachtzaamd. De verhipstering en opwaardering van hun buurt speelt zich al te vaak boven hun hoofden af.

    Maar in Amsterdam staat dit systeem van zogenaamde ‘broedplaatsen’ ter discussie, net omwille van de gentrificatie die het met zich meebrengt. Want interesse van gegoede bewoners betekent ook stijgende woningprijzen en zorgt dus voor de verdringing van lagere en middeninkomensgroepen. Dat beseffen die ‘pioniers’ intussen zelf, ook al omdat ze zelf niet van die opwaardering profiteren.

    Als die ruimte er niet meer is, dan wordt het voor een stad dodelijk

    ‘Bij kunstenaarsgroepen en creatievelingen is er ondertussen een heel duidelijk bewustzijn dat ze inderdaad gebruikt worden. Ze pikken het niet langer om die zogezegd ‘onontgonnen’ gebieden op te waarderen en er vervolgens uitgebonjourd te worden als de grondprijs hoog genoeg is om er dure woningen op te bouwen,’ vertelt Milikowski.

    ‘Tien of twintig jaar geleden vonden we het leuk en logisch dat kunstenaars gratis een plek kregen aan de rafelranden van de stad of ergens in een verlaten gebouw, waar ze vrij hun ding konden doen. Daarmee creëer je leven in de stad, maar trek je ook kapitaal en investeerders aan. Als een stad op z’n gat ligt, en nieuwe initiatieven nodig zijn, is zoiets leuk, maar op het moment dat het ook voor creatievelingen en kunstenaars bijna onmogelijk is om een plek te vinden in een stad wordt het steeds pijnlijker en schrijnender. Dat zie je in Gent ook.’

    Wanneer een stad die vrijplaatsen of broedplaatsen te veel wil sturen, of doelbewust inzet in projecten van stadsvernieuwing, ontstaat er op termijn dus onvermijdelijk weerstand. Geef je die kunstenaars dan een vaste plek, of kun je dan al helemaal niet meer spreken van vrijplaatsen?

    ‘Dat is de grote vraag in een succesvolle stad, waar heel veel mensen willen wonen: is het nog mogelijk om in alle vrijheid je ding te kunnen doen als kunstenaar? Of is het logisch dat die ‘pioniers’ naar andere plekken buiten de stad trekken? Als die ruimte er niet meer is, dan wordt het voor een stad dodelijk. Dan verzadig je, dan bloedt je stad dood. Op het moment dat echte andersdenkendheid, echte tegencultuur, vernieuwing in denken en confrontatie van gedachten geen plaats meer heeft, dan zit je met een gezapig status quo. En een stad is net iets dat met zijn tijd mee moet.’

    ‘Van wie is de stad? – De strijd om Amsterdam’ van Floor Milikowski is verschenen bij uitgeverij Atlas Contact.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Apache

    Gevolgd door 336 leden

    Apache schrijft wat politici niet willen lezen. FTM en Apache werken samen en wisselen geregeld artikelen uit.

    Volg Apache
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren