‘Woningcorporaties moeten weer het cement van de samenleving worden.’ Het is een uitspraak die past in een bijna vergeten sociaal-democratische traditie van sociale woningbouw. Toch staat PvdA-lid Martin van Rijn (65) niet bekend om zijn ideologische bevlogenheid. Bij de meeste mensen is hij vooral bekend als de staatssecretaris van Volksgezondheid die zich in 2014 bij de talkshow Pauw hakkelend verdedigde tegen de kritiek van zijn eigen vader. Van Rijn was verantwoordelijk voor het bezuinigingsbeleid in verzorgingshuizen waar zijn eigen ouders onder leden. In het voorjaar van 2020, midden in de coronacrisis, keerde hij terug in de schijnwerpers en volgde hij enkele maanden Bruno Bruins op, de uitgeputte minister voor Medische Zorg en Sport. Hij deed dat onopvallend en competent, de loyale ambtenaar die een klus komt klaren als de nood aan de man is. 

In september 2020 hebben de woningcorporaties Van Rijn aangesteld als voorzitter van Aedes, de belangenbehartiger van de corporatiesector. Van Rijns benoeming komt op een cruciaal moment, want de sector heeft (mede door de verhuurderheffing) jarenlang gekwakkeld en bouwde sinds 2015 slechts 14.000 tot 15.000 woningen per jaar. Dat moet nu razendsnel omhoog naar 25.000 per jaar. Van Rijn speelt daarin een centrale rol. Hij moet helpen om belemmeringen weg te nemen voor de corporaties om meer woningen te bouwen. 

Van Rijn is een typisch geval van een carrière-ambtenaar, die het tot het kabinet heeft geschopt. Belangrijk voor zijn huidige functie waren zijn jaren als plaatsvervangend directeur-generaal Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (1995-2000). Aan het cv van de man zal het in ieder geval niet liggen.

We spraken elkaar op zijn kamer in het uitgestorven Aedes-kantoor in Den Haag. Van Rijn draagt nog steeds het blauwe pak dat zo populair is onder politici. Hij spreekt zacht en ingetogen en maakt een geconcentreerde indruk. We spraken onder meer over de toekomst van de verhuurderheffing, bouwen buiten de stad, de toekomst van modulair bouwen en de noodzaak van regie voor het oplossen van de woningnood.

‘We komen uit een periode waarin het departement en de sociale-huursector met de rug naar elkaar toe stonden. Dan heb je ook tijd nodig dat weer om te draaien’

De overheid dicht de woningcorporaties een belangrijke rol toe in het oplossen van het woningtekort. Wat worden uw speerpunten de komende jaren?

‘Ik wil dat corporaties weer gezien worden als het cement van de samenleving. Ik wil dat we in Nederland weer trots zijn op onze sociale-huursector en dat men ons ook ziet als een sector die verder kijkt dan mensen een dak boven hun hoofd bieden. Een goede woning is de basis van een goed bestaan. Dat besef moet weer gedragen worden door de samenleving. 

Inhoudelijk wil ik werken aan de wooncrisis. We zitten nu in een situatie waarin mensen heel lang moeten wachten op een sociale woning en ouderen op een ouderenwoning. We kampen met leefbaarheids- en betaalbaarheidsproblemen. De maatschappelijke rol van woningcorporaties staat weer op de agenda. Daar liggen voor mij opgaven.’

Hoe is het om over te stappen van de regerende kant naar de lobbykant? Eerst moesten ze iets van u, nu moet u iets van hen.

‘Zo zit ik er helemaal niet in. Het heeft ook ermee te maken dat ik posities niet zo belangrijk vind. Ik redeneer vanuit de inhoud. Vergeet niet dat je als staatssecretaris of minister de sector nodig hebt om verder te komen en als sector heb je de minister nodig om verder te komen. In die zin voelt het niet zo verschillend aan.’

De kabinetten-Rutte hebben volkshuisvesting het laatste decennium nogal stiefmoederlijk behandeld. Verandert er in dat opzicht iets?

‘Er waait sowieso een andere wind in de politiek. Als ik naar de verkiezingsprogramma’s kijk, zie ik dat het besef heel diep is doorgedrongen dat je de corporaties nodig hebt om de volkshuisvesting op een hoger plan te brengen. De nu demissionaire minister Ollongren ziet de maatschappelijke opgave van de sector en heeft steeds geprobeerd dingen te veranderen. Het departement luistert gelukkig weer naar ons en helpt aan de enorme behoefte aan woningen te voldoen. Maar er zijn ook beperkingen. Er lag bijvoorbeeld een regeerakkoord en de tijd die je samen hebt, is maar beperkt. We komen uit een periode waarin het departement en de sector met de rug naar elkaar toe stonden. Dan heb je ook tijd nodig dat weer om te draaien.’

‘De kunst is om van de verhuurderheffing, een crisisheffing, nu een investeringsimpuls te maken’

U zegt dat het besef dat de corporaties nodig zijn om nieuwe woningen te bouwen nu weer leeft in de politiek. Desondanks bestaat de vermaledijde, in 2013 ingevoerde verhuurderheffing nog steeds. Die kost 1,7 miljard euro per jaar en beperkt de corporaties in hun financiële mogelijkheden. Leeft er bij grote partijen nu wel een besef dat de heffing een verkeerde maatregel was?

‘Die verhuurderheffing was een duidelijke merkpaal, maar er was meer aan de hand. We dachten dat de kwantitatieve woningnood wel zo’n beetje voorbij was. We kwamen uit een tijd met grote Vinex-projecten. Door de grote incidenten heerste er een gevoel dat de sector rustiger aan moest doen. Het idee leefde ook dat vooral de markt woningen in het middensegment moest bouwen, zodat mensen konden doorstromen vanuit de sociale sector. Last but not least was er ook een gigantische financiële crisis. De kunst is nu om van een crisisheffing een investeringsimpuls te maken.’

De VVD geldt als de enige overgebleven voorstander van de verhuurderheffing. De partij is veel groter dan de overige potentiële regeringspartijen. Hoe voorkom je dat ze die heffing toch weer in het regeerakkoord krijgen?

‘De VVD is er niet expliciet over, maar zegt aan de andere kant wel “bouwen, bouwen, bouwen”. Dan moet je ervoor zorgen dat de organisaties die dat willen en kunnen ook de mogelijkheid daartoe krijgen. Zoals de corporaties. Dan zou het niet consistent zijn om ze te beknotten in hun mogelijkheden. Als je in tien jaar tijd een miljoen woningen wilt realiseren, dan is de discussie wie wel en wie niet mag bouwen zinloos. Je hebt alles en iedereen nodig.’

Veel en snel bouwen is het streven, maar binnenstedelijk bouwen de norm. Is dat wel een houdbaar uitgangspunt?

‘Je ontkomt er niet aan ook buiten de steden te bouwen. Als je 100.000 woningen per jaar wilt bouwen, dan red je het niet zonder plannen buiten de steden, al heeft binnen de voorkeur. We krijgen dus een discussie over ruimtelijke ordening: waar moet en kan dat bouwen, welke functies kun je combineren? Bouw bij voorkeur op plekken waar de infrastructuur al aanwezig is. Misschien moeten we af van de strikte scheiding van de functies van gebieden, dus niet alleen maar óf natuur óf woningbouw, maar kijken in hoeverre je vanaf het begin natuur en wonen kunt combineren. Belangrijk is ook om slim gebruik te maken van bestaande openbaarvervoersvoorzieningen. Zo kun je het autoverkeer in de stad terugdringen.’

Natuur en wonen vanaf het begin combineren, wat bedoelt u daarmee? 

‘Bij stedelijke ontwikkeling moeten alle aspecten van een gezonde leefomgeving een plaats krijgen binnen het geheel. Het gaat om verdichting, maar dan wel met kwaliteit. In iedere nieuwe wijk dient de mobiliteit goed geregeld zijn. Nieuwbouw moet klimaatneutraal en duurzaam zijn. Er bestaan nu al veel inspirerende voorbeelden waarbij een duurzame leefomgeving wordt gerealiseerd met een mix van wonen en werken en met goede ov-voorzieningen. De Groene Loper/A2 Maatricht is een mooi voorbeeld. De sociale verbinding van groen, blauw en cultuur aan de Zuidoever van de Maas in Rotterdam ook.’

‘De tijd van de makkelijke oplossingen is voorbij’

U heeft het over verdichting, maar is het voor een corporatie niet interessanter om te bouwen op een weiland? Die grond is relatief goedkoop en je kunt snel aan de slag. 

‘Dat lijkt voor de hand te liggen, maar als die woningen er eenmaal staan, heb je verder niets. Geen infrastructuur en geen voorzieningen. Je hebt niet zoveel aan een wijk waar je niet weg komt. De tijd van de makkelijke oplossingen is voorbij. Je kunt niet meer zomaar een oud kantoorpand in de stad kopen, dat slopen en daar bouwen, evenmin kun je zomaar ergens buiten de stad bouwen. Veel projecten mislukken uiteindelijk. Je moet 130 procent plannen om op 100 uit te komen. Problemen met locaties en procedures of overleg met de bevolking hebben grote invloed op geplande projecten.’

Is er wel genoeg productiecapaciteit voor al die plannen? De bouw heeft veel mankracht verloren tijdens de recessie van 2008-2013, die volgde op de kredietcrisis. Merken corporaties dat het moeilijk is om een aannemer te vinden?

‘Her en der hoor ik over problemen, maar niet structureel. Ik heb in het kader van onze woonagenda veel met bouwers gesproken en die zeggen dat het moeilijk wordt, maar dat ze verwachten het wel te redden. Zij willen vooral langjarige investeringszekerheid. Dus als ze hun capaciteit vergroten, willen ze die niet volgend jaar moeten afbouwen. Die miljoen woningen in tien jaar zijn nodig, die wetenschap geeft iedereen in de bouwketen perspectief.’ 

De bouwkosten, zowel materialen als de lonen van vakmensen, zijn stevig opgelopen. Wat heeft dat voor gevolgen voor het bouwen van betaalbare woningen?

‘Het wordt moeilijk om projecten binnen de budgetten te houden. Daar kun je een paar dingen aan doen. In de eerste plaats zorgen dat de opdrachtenstroom weer op gang komt. Schaal maken, want schaal drukt de kosten. En kijken of modulair bouwen, dus bouwen vanuit de fabriek, in Nederland geen grotere vlucht kan nemen. Ik denk dat het kan, maar ook hier speelt continuïteit een rol. Fabrieksmatige bouwers gaan niet investeren in productiecapaciteit zonder uitzicht op een aanhoudende stroom opdrachten. Maar modulair bouwen kan zeker de kosten drukken.

In de regio Eindhoven zijn negen corporaties bij elkaar gaan zitten en hebben samen een casus gemaakt, ook met een deel modulair. Dat project hebben ze aan bouwers voorgelegd en die zeggen dat als het om zulke aantallen woningen gaat, ze wel willen investeren. Dat neemt niet weg dat het nu moeilijker is om tegen een aanvaardbare prijs te bouwen. Gelukkig compenseert de lage rente die kosten een beetje. Maar op de lange duur kan het niet meer uit. En hoe komt dat? Daar komt de verhuurderheffing weer om de hoek kijken.’

Hoe kan de corporatiesector op grotere schaal modulair bouwen inzetten?

‘Onder druk van de benodigde aantallen ligt het voor de hand dat de sector zich op dat vlak snel ontwikkelt. Het is vooral belangrijk dat corporaties hun vraag bundelen, zodat een constante stroom aan opdrachten voor de modulaire bouwers op gang komt. Bouwers kunnen dan veilig investeren in productiecapaciteit. Met modulair bouwen is het wel zaak om ervoor te zorgen dat het eindproduct niet aan architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit inboet. Er moet variatie blijven.’

‘Schaf de verhuurderheffing af in ruil voor de garantie dat wij de benodigde woningen bouwen’

De corporaties moeten genoeg inkomsten uit hun bezit halen om hun rentelasten te betalen en goed onderhoud te kunnen plegen, te verduurzamen en te bouwen. Vorig jaar hebben drie ministeries samen met Aedes laten onderzoeken of dat financieringsmodel nog wel houdbaar is. Was die samenwerking een teken dat de vrede tussen regering en corporaties is getekend? 

‘Ja, dat hebben we wel zo ervaren. Het rapport heeft duidelijk gemaakt dat als we op de huidige voet verder gaan, de financiering van de volkshuisvesting op de middellange termijn spaak loopt. Dat inzicht zien we nu ook terug in de meeste verkiezingsprogramma’s. Men beseft dat we iets moeten met de verhuurderheffing, als we tenminste op de grote behoefte aan woningen willen inspelen.’ 

Bij die financieringsproblematiek draait het vooral om de verhuurderheffing, maar is het logisch om te verwachten dat de volgende regering die heffing zomaar afschaft?

‘Wij zeggen: schaf hem af in ruil voor de garantie dat wij de benodigde woningen bouwen. Het allerbelangrijkste is dat het geld van die verhuurderheffing weer ten goede komt aan de sector. Overigens is het afschaffen van de heffing niet alleen voordelig omdat de corporaties meer geld overhouden, maar het vergroot het bedrag dat zij daarnaast kunnen lenen. Er blijft immers meer geld over om rentebetalingen te kunnen doen.’ 

Corporaties willen meer bouwen in de huursector net boven de sociale-huurgrens. De vorige kabinetten vonden dat dit moest worden overgelaten aan de vrije markt. Komt dit nu wel van de grond?

‘Corporaties zijn altijd gewend geweest ook te bouwen voor die groep net boven de echte sociale-huurgrens. Gelukkig heeft de minister nu de verplichte markttoets voor drie jaar stilgezet. Dat is een begin. Het is belangrijk om mogelijkheden te bieden door te stromen. Ook hier geldt dat corporaties dat niet alleen moeten doen. Er dienen meer woningen te komen met een huur tussen de 750 en 1000 euro, markt en corporaties moeten samenwerken om dat voor elkaar te krijgen. Het speelt overal: in de steden, maar ook in krimpgebieden.’

Onder uw voorganger hebben de corporaties te hoge productieprognoses afgegeven. In 2017 was de prognose voor het einde van de kabinetsperiode-Rutte lll dat de corporaties 34.000 sociale woningen zouden bouwen, maar in 2020 is de grens van 15.000 vermoedelijk niet overschreden. Wat verwachten jullie nu per jaar te bouwen en hoe realistisch is dat? 

‘We gaan uit van wat er nodig is, 25.000 corporatiewoningen per jaar. Hoe realistisch is dat? Moeten er niet eerst allerlei obstakels uit de weg worden geruimd, zijn de bouwlocaties snel genoeg beschikbaar, zijn de gemeentelijk bouwprocedures niet te traag en kunnen die versneld worden, hoe zit het met de samenwerking met andere bij de bouw betrokken partijen? Gelukkig zijn alle partijen ervan overtuigd dat er iets moet gebeuren. Als we dat met zijn allen willen, dan vereist dat een totaal andere aanpak. Het betekent planning, programmering en meer regie. Zodat we elkaar kunnen aanspreken op het moment dat er niets van terecht komt.’ 

Regie, betekent dat regie door het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK)?

‘Ja, maar de gemeenten en de provincies spelen ook een rol. In bepaalde gevallen kan de Rijksoverheid ingrijpen.’

Sinds Rutte III valt Wonen onder BZK, daarvoor was Stef Blok minister van Wonen. De roep om een minister van Volkshuisvesting klinkt steeds luider. Waarom zou dat zo’n goed idee zijn?

‘Ik denk dat het een verstandig idee is. Niet zozeer omdat je van zo iemand meteen alle heil kunt verwachten, maar het benadrukt dat ook de Rijksoverheid zich druk maakt over volkshuisvesting. Een minister van Volkshuisvesting kan regie voeren waar dat nodig is en af en toe duwen en trekken. Die bewindspersoon kan middelen beschikbaar stellen om de doelstellingen te realiseren. Er moet een volkshuisvestingsfonds komen om de particuliere sector mee te krijgen samen met de corporaties op te trekken. Dat fonds is al een beetje in gang gezet door de huidige minister, maar het is nog niet structureel. Daar kan zo’n minister werk van maken.’

‘Het moet speciaal gaan over zaken als betaalbaarheid, leefbaarheid en sociale cohesie in wijken en buurten’

Moet het speciaal een minister van Volkshuisvesting zijn en niet van Wonen?

‘Ja, want het gaat over huisvesting van het volk en niet over wonen in bredere zin. Het moet speciaal gaan over zaken als betaalbaarheid, leefbaarheid en sociale cohesie in wijken en buurten. Het moet dus iemand zijn met hart voor de sector, want anders krijg je het hart niet aan het kloppen.’ 

Wie is in uw ogen uiteindelijk verantwoordelijk voor de betaalbaarheid van corporatiewoningen? Je kunt als corporatie ook zeggen: wij bouwen gewoon en de overheid bekijkt per persoon hoeveel toeslag erbij moet om de woning betaalbaar te houden.

‘Ik zie de betaalbaarheid van huren voor de bewoners echt als een gedeelde verantwoordelijkheid. Corporaties mogen zich niet bezighouden met inkomensbeleid en dat vind ik goed. Maar als je als corporatiesector betaalbare woningen wilt realiseren voor mensen met een smalle beurs, moet je ook betaalbare woningen bouwen. Dus de bouwkosten in de hand houden en zorgen voor aanvaardbare woonlasten en voorkomen dat een te groot deel van de verduurzamingskosten bij de huurders terecht komt. Dat hoort allemaal bij de basistaak van een corporatie.’