De ambtenaren van minister Stef Blok, van Wonen en Rijksdienst, zijn nu grotendeels op vakantie. En het moet gezegd worden: ze verdienen hun rust. De ambtenaren hebben namelijk een uitzonderlijk drukke periode achter de rug, waarin ingrijpende klussen moesten worden afgerond.

Om te beginnen was er het dossier over de investeringsruimte van de corporaties. De minister maakte op 21 juni bekend dat onderzoek had uitgewezen dat er door de corporaties tot 37,1 miljard euro geleend kan worden voor sociale nieuwbouw. Daarmee kun je 245.000 woningen neerzetten. Iedereen stond versteld van dat aantal. Het verhaal was immers dat er door de verhuurderheffing nauwelijks ruimte was voor investeringen.

Financiële armslag

Die investeringsruimte was wel erg ongelijk verdeeld. Er verscheen een mooi interactief kaartje waarop je kon zien hoeveel er in de afzonderlijke 390 gemeenten per corporatiewoning kon worden geïnvesteerd. Daarop was onder andere te zien dat de corporaties in de gemeente Moerdijk gemiddeld 72.000 euro per bestaande corporatiewoning aan nieuwbouw konden besteden. Terwijl dat in een stad als Maastricht slechts 5.800 euro bleek te zijn.

Dat was interessante informatie voor wethouders met de portefeuille Wonen en gemeentelijke politici, maar het kaartje bleef maar heel kort actueel. Een week of drie later publiceerde de minister namelijk de uitkomst van een tweede belangrijk dossier: een kaart van de 19 nieuwgevormde woningmarktregio’s. Daarmee veranderde er nogal wat voor de gemeenten. 

Ontsnappingsclausule

Die woningmarktregio’s hebben als uitgangspunt dat de lokaal verankerde corporaties het samen moeten zien te rooien. Dat wil zeggen dat ze in principe gezamenlijk genoeg investeringsruimte moeten hebben, om te voldoen aan de behoefte aan nieuwe sociale woningen in hun regio.

De ontsnappingsclausule zit in de toevoeging ‘in principe’, want als een gemeente een corporatie van buiten de woningmarktregio echt nodig heeft voor investeringen, dan kan de minister een vrijstelling verlenen. Grote corporaties met gespreid bezit, zoals De Alliantie en Portaal, gaan ervan uit dat voor hun ‘buitengewesten’ zulke vrijstellingen min of meer gegarandeerd zijn. De verzoeken daartoe liggen al op het ministerie. De minister gaat daarover, in samenspraak met de betrokken gemeenten, een besluit nemen.

Secundaire regio’s

Een van de aandachtssteden in zo'n secundaire regio van zowel De Alliantie als Portaal is Amersfoort, een welvarende stad met 154.000 inwoners en een flinke behoefte aan nieuwe sociale woningen. Maar de stad ontbeert een eigen, Amersfoortse corporatie. De Amsterdamse corporatie De Alliantie is er met 17.000 woningen verreweg de grootste partij. Het Utrechtse Portaal heeft 5.700 woningen in de stad. Het Harderwijkse Omnia Wonen is de kleinste corporatie in Amersfoort: 821 woningen.

Niemand had er vertrouwen in dat Omnia, een club met slechts 7.600 woningen, in haar eentje Amersfoort kon bedienen

Omnia is de enige van de drie die is verankerd in de pas gevormde woningmarktregio Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde, een regio met 215.837 gezinnen. Niemand had er echter vertrouwen in dat Omnia, een club met slechts 7.600 woningen, in haar eentje Amersfoort kon bedienen. De Alliantie en Portaal — met hun vele tienduizenden woningen — leunden tevreden achterover. Die begeerde investeringsvrijstellingen waren bij wijze van spreken al binnen.

Spectaculaire veranderingen

Zoals eerder gezegd, moesten door de vorming van die nieuwe woningmarktregio’s nieuwe berekeningen van de investeringsruimte per gemeente worden gemaakt. En dat gaf hier en daar spectaculaire veranderingen te zien. We richten ons voor het gemak weer op de Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde-regio.

Amersfoort had volgens de oude berekeningen een investeringsruimte van 16.555 euro per woning. Na de vorming van de woningmarktregio’s verdwenen — in ieder geval op papier — De Alliantie en Portaal als investerende partijen. De investeringsruimte per sociale woning viel terug tot 1.833 euro, een daling van 89 procent.

Amersfoort was niet de enige gemeente in de regio die opeens investerende corporaties kwijtraakte. Eemnes daalde met 100 procent tot 0. De twee in die gemeente actieve corporaties, De Alliantie en het Hilversumse Dudok Wonen, zijn buiten de nieuwe regio gevestigd. In Bunschoten was de Hilversumse corporatie Gooi en Omstreken dominant. Dat is nu een externe corporatie, en de gemeente verloor zo 99 procent van het investeringspotentieel. Soest verloor, net als Amersfoort, De Alliantie en Portaal als investeerder, een verlies aan investeringsvermogen van 96,7 procent.

De corporaties mogen in al die gemeenten huisbaas blijven, maar niet meer investeren in nieuwbouw

Het lijstje is nog langer. Oldebroek raakte de Zwolse corporatie Delta Wonen kwijt en Elburg moest het stellen zonder Salland Wonen, SWZ, Mercatus, Wetland Wonen en Vechthorst. Ermelo en Nijkerk raakten beide De Alliantie kwijt. Voor alle duidelijkheid: de genoemde corporaties mogen in al die gemeenten gewoon huisbaas blijven, maar niet meer investeren in nieuwbouw.

Kaalslag woningmarktregio

Al met al heeft er in de Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde-regio een behoorlijke kaalslag plaatsgevonden. De terugval van de investeringsruimte in deze woningmarktregio bedraagt 29,5 procent en staat nu op 16.268 euro per corporatiewoning. Is dat te weinig? Dat valt eigenlijk wel mee. De lokale corporaties op de Noord-Veluwe — te weten: Uwoon, Omnia Wonen, Woningstichting Putten en Woningstichting Nijkerk — zijn financieel conservatief en dus altijd ver weg gebleven van de grenzen van hun leencapaciteit. Ze hebben veel meer investeringsruimte dan de gemiddelde corporatie.

In het nieuwe systeem zijn alle corporaties in het gebied in feite bedoeld voor de hele woningmarktregio. Ze kunnen allemaal probleemloos bouwen in Amersfoort, Soest of Bunschoten. Sterker nog, het wordt van ze verwacht. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) zegt het zo:

‘Er is een aantal gemeenten waar de behoefte de financiële mogelijkheden van de lokale corporaties overstijgt. Daar ligt een rol voor andere corporaties die in de regio actief zijn, voor het Rijk om extra steun te bieden of voor corporaties die ruim in de investeringsmogelijkheden zitten om "matching" aan te bieden.’

Kongsi

Dat betekent welbeschouwd dat die sterke lokale corporaties in de gemeenten langs de randmeren financieel scherper aan de wind moeten gaan varen om gemeenten als Amersfoort te helpen bij haar bouwopgave. Als je bij de vier bovengenoemde corporaties Woningstichting Leusden optelt, kom je aan een kongsi van 25.000 woningen. Per woning die ze in bezit hebben kunnen de vijf lokale corporaties gemiddeld zo’n 31.000 euro investeren. Dat wil zeggen dat ze 5.000 woningen van 150.000 euro kunnen neerzetten. Niet allemaal in Amersfoort natuurlijk — daarvoor heeft de stad niet eens de ruimte — maar door de hele regio.

Voor de minister dient zich nu de vraag aan of De Alliantie en Portaal wel zo onmisbaar zijn voor Amersfoort

Voor de minister dient zich nu de vraag aan of De Alliantie en Portaal wel zo onmisbaar zijn voor Amersfoort. Als je naar de investeringsruimte in andere woningmarktregio’s kijkt, kun je daar zeker vraagtekens bij plaatsen. De investeringsruimte per corporatiewoning van 16.268 euro in de Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde-regio ligt nog altijd boven het landelijk gemiddelde. Er zijn in ieder geval zes regio’s die het met minder moeten doen (zie de lijst onderaan).

Eigen regio eerst

Zo beschouwd heeft de regio het helemaal niet zo slecht getroffen. Het lijstje maakt meteen duidelijk hoe merkwaardig het is dat De Alliantie nog steeds de ambitie schijnt te koesteren om als investerende corporatie in Amersfoort actief te blijven. De metropoolregio Amsterdam staat er met 13.347 euro per corporatiewoning namelijk veel slechter voor dan de regio waar Amersfoort toe behoort. Ieder dubbeltje investeringsruimte van De Alliantie moet eigenlijk naar de eigen kernregio. Daar is dat geld veel harder nodig. Het is begrijpelijk dat De Alliantie zich verbonden voelt met Amersfoort, maar sinds de invoering van de woningmarktregio geldt: eigen regio eerst.

Portaal is een ander verhaal. In U16, de Utrechtse kernregio van deze corporatie, bedraagt de investeringsruimte een vrij gezonde 21.000 euro per corporatiewoning. In Arnhem/Nijmegen en in Holland Rijnland, waar Portaal ook actief is, bedraagt de investeringsruimte respectievelijk 19.758 en 20.649 euro. Die twee regio’s redden het dus ook prima zonder Portaal. Het zou echter niet zo vreemd zijn als een deel van de investeringskracht van de corporaties werd overgeheveld van Utrecht naar Amersfoort.

Vestia-affaire

Het werkelijke probleem ligt niet in Arnhem, Nijmegen, Amersfoort of Leiden. Het ware drama voltrekt zich in Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam. Mede als gevolg van de Vestia-affaire moeten ze het daar zien te rooien met 9.700 euro per corporatiewoning aan investeringsruimte. Dat is echt heel weinig. Het gaat om een enorme regio met 1,12 miljoen inwoners. Zeker in Rotterdam zijn er wijken die hoognodig moeten worden aangepakt.

Je zou zeggen dat als Portaal en De Alliantie inderdaad zo’n sterke behoefte voelen om buiten hun kerngebied te investeren, het zinvoller is om ze een vrijstelling te geven voor Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam, dan voor de steden waarin ze vanouds actief zijn.

In Zuid-Holland liggen de wijken waar externe corporaties echt het verschil kunnen maken

In Zuid-Holland liggen de wijken waar externe corporaties echt het verschil kunnen maken. Het verwarrende is wel dat juist daar de wachtlijsten voor sociale woningen het kortst zijn: in Rotterdam 4 jaar en in Den Haag 2 jaar. In Rotterdam willen ze zelfs 20.000 sociale woningen aan het bestand onttrekken. Cynisch geredeneerd is die zeer beperkte investeringsruimte schijnbaar geen probleem.

Vereveningsmechanisme

Het lijstje met de investeringscapaciteit per regio geeft aan dat die ongelijk over het land is verdeeld. In de metropoolregio Eindhoven kan per woning 26.571 euro worden geïnvesteerd. In Noord-Holland Noord 23.393 euro. De situatie schreeuwt om een vereveningsmechanisme.

Het is wel verwarrend dat de nieuwe woningmarktregio’s mede zijn bedoeld om de investeringscapaciteit van corporaties binnen de eigen regio te houden. Het corporatiebedrijf is regionale business geworden. Toch ligt het voor de hand om een systeem in het leven te roepen dat het overschot aan investeringscapaciteit in de ene regio overhevelt naar de andere regio.

Keiharde barrière

Het is inmiddels wel duidelijk dat het geen perfect idee was om de gemeenten zelf regio’s te laten vormen. Men heeft zich op grote schaal laten leiden door waar de grootste corporatie uit de regio actief is. Ook heb je nu de vreemde situatie dat zowel Metropoolregio Eindhoven, met 26.571 euro per woning aan investeringsruimte, als Noord-oost Brabant met 22.069 euro per woning, grenst aan Limburg. Aan de andere kant van de provinciegrens moeten ze het doen met 15.952 euro per woning.

Blijkbaar ervaren ze in Brabant en Limburg de provinciegrens als een keiharde barrière. Het was beter geweest als de twee 'rijke' regio’s in het oosten van Brabant zich tot over de Limburgse grens hadden uitgestrekt. Dat zou in het zuiden van Nederland een veel gelijkmatigere verdeling van de investeringscapaciteit hebben opgeleverd.

Zodra de ambtenaren weer terug zijn, kunnen ze in ieder geval weer aan de slag, want de huidige verschillen in investeringsruimte zijn op termijn onhoudbaar. Je kunt het als centrale overheid niet aanvaarden dat er in de ene regio sociale woningen te kust en te keur zijn, terwijl er een paar kilometer verderop, waar de mensen een ander accent hebben, woningnood heerst.