Wonen in een grote stad is alleen nog voor arm en rijk weggelegd

Pararius-directeur Jasper de Groot bruist zichtbaar. Zijn bedrijf, dat een landelijke website runt met beschikbare huurwoningen in de vrije sector, werkt aan een nieuw product: een concurrent voor huizensite Funda (zie kader Aanval op Funda onderaan deze pagina). Hij voegt er met de nodige bravoure aan toe dat zo’n extra platform alleen al wenselijk is om marktleider Funda scherp te houden.

Maar Pararius blijft in de eerste plaats het grootste landelijke internetplatform voor verhuurmakelaars. Zo’n 70 procent van alle beschikbare vrijesectorwoningen is te vinden op de site. Dat geeft De Groot een uniek en diep inzicht in de ontwikkelingen in dit problematische deel van de woningmarkt.

Hoe komt het dat de vrije sector in Nederland maar 7 procent van de totale woningmarkt bedraagt?

‘Dat is het gevolg van het beleid van twee tegenover elkaar staande politieke richtingen, die jarenlang hun eigen kiezers hebben willen bedienen. Rechtse politici wisten dat de hypotheekrenteaftrek heel belangrijk was voor hun achterban. De linkerkant zette in op gesubsidieerde sociale huisvesting in combinatie met huursubsidie. Tussen die twee zwaar gesubsidieerde onderdelen van de woningmarkt ontstaat niet zomaar een ongesubsidieerde vrije sector, met huren die logisch aansluiten op de sociale huursector.’

Hoe ontwikkelt de vrije sector zich?  

‘De vrije sector groeit gemiddeld zo’n 5 tot 6 procent per jaar. We hebben nu iets meer dan 11.000 woningen op de site staan. Een jaar geleden stonden we op 10.000. Dus wij zijn met 10 procent gegroeid. Maar het ligt allemaal een stuk ingewikkelder. Op het dieptepunt van de recessie hadden we meer dan 20.000 woningen op de site. We dachten dat we in een fase van natuurlijke groei zaten. Dat bleek niet zo te zijn. Na het instorten van de woningmarkt besloten veel huiseigenaren hun oude woning niet te verkopen, maar te kiezen voor verhuur in afwachting van betere tijden. Dat leverde een ruim aanbod op en een vrijwel stabiele gemiddelde huurprijs. Toen in 2014 het herstel van de markt inzette, werden woningen die vrijkwamen weer direct verkocht. Het aantal woningen op de site slonk toen snel. Woningen verhuren is blijkbaar anticyclische business.’

'In afwachting van betere tijden besloten huiseigenaren hun woning te verhuren'

We hebben nu te maken met een enorm gebrek aan vrije sectorwoningen en de huren lopen explosief op. Welke rol speelt Pararius daarin?  

‘Wij hebben geen enkele baat bij oplopende huren. We hebben zo’n 550 abonnees, allemaal verhuurders die regelmatig gebruik maken van ons platform. Dan zijn er nog rond de 900 die via een soort strippenkaartsysteem af en toe woningen plaatsen op onze site. Die tarieven staan los van de huurprijzen die overeen worden gekomen. We zijn vooral gebaat bij veel transacties. Dat betekent voor ons meer advertentie-inkomsten en meer partijen die zich bezighouden met het verhuren van woningen en dus behoefte hebben aan ons platform.’

Is het gebrek aan vrijesectorhuur een stedelijk probleem, of speelt het door het hele land?

‘Overal waar de prijzen van woningen in de lift zitten, is er ook een gebrek aan vrije sector huurwoningen. Dus het speelt in de hele Randstad en dan door de provincie Utrecht naar Arnhem en Nijmegen, en vanaf daar naar de Brabantse steden. Ook steden als Groningen en Maastricht kampen ermee. Daarbuiten is het probleem veel minder nijpend.’

Amsterdam staat bekend als een geval apart. Wat is er anders in de hoofdstad?

‘De verhouding tussen sociale huur, vrije sectorhuur en koopwoningen is onevenwichtig. Bij de laatste officiële telling van de gemeente stond de totale sociale huursector op 57,3 procent. Dat is bijna het dubbele van het landelijk gemiddelde. Het aandeel koopwoningen beloopt in Amsterdam ongeveer 30 procent van de woningmarkt, in Utrecht is dat 45 procent en landelijk 56 procent. De vrije sector staat op 13 procent, dat is wel hoger dan het landelijk gemiddelde van 7 procent. Koop- en vrijesectorhuur blijven echter beide ver achter bij de Amsterdamse vraag. Daarom lopen de prijzen van koopwoningen en huren van de vrijesectorwoningen ook zo snel op.’

Hoe groot is de behoefte aan vrijesectorhuurwoningen in Amsterdam eigenlijk?

‘Dat moet de markt uiteindelijk bepalen, maar ik weet zeker dat als het aantal zou verdubbelen de markt dat makkelijk zou opnemen. De prijzen zouden dan wel dalen.’

Het regeringsbeleid is gericht op het vergroten van het aantal vrijesectorwoningen, door corporatiewoningen te verkopen. Is dat een oplossing?  

‘Corporaties vinden dat ze flink moeten bijbouwen, omdat de wachtlijsten te lang zijn. Ik vind dat je eerst de scheefhuurders uit de sector moet zien te krijgen. Daarvoor heb je meer woningen in de vrije sector nodig en dat kun je het snelst bereiken door de kwalitatief betere sociale woningen naar de vrije sector door te schuiven. Met het geld dat daarmee wordt verdiend kun je dan weer sociale woningen terugbouwen.’

‘Voor Amsterdam geldt dat het belangrijk is dat het percentage sociale huur meer richting het landelijk gemiddelde moet gaan. Ik ben voor een stad voor iedereen en daar hoort ook die middengroep bij die tussen een modaal inkomen en 55.000 euro verdient. Die vindt nu geen woning.’

Hoe kun je dat bereiken?

‘Dat is een grote uitdaging, helemaal omdat de trek naar de stad onverminderd doorgaat. De oplossing is uiteindelijk bouwen, bouwen, bouwen. Je ziet nu gelukkig grote projecten in Amsterdam als het Sluisbuurtplan op het  Zeeburgereiland en het Haven-Stad-project. Andere steden zijn ook bezig. Ik ben ook een groot voorstander van het initiatief van verschillende gemeenten om private beleggers grond aan te bieden tegen een gereduceerde prijs. In ruil daarvoor geven ze een harde garantie dat de huur gedurende een afgesproken aantal jaren binnen de perken blijft. Dat is ook een vorm van subsidie, maar dat moet nu even.’

Moeten gewilde steden als Amsterdam en Utrecht doorgroeien in uw visie, of hebben Randstad-steden een natuurlijke omvang en moeten kleinere steden het opvangen?

‘Ik denk dat verdere groei onontkoombaar is. In Amsterdam lukt het echt niet om de bevolkingsaanwas helemaal op te vangen binnen de ring.  Er is een filmpje waarin de ontwikkeling van Amsterdam in de 17e eeuw mooi in beeld is gebracht. We zitten nu in een fase waarin het tijd is voor een nieuwe stadsuitleg. Amsterdam zal de komende decennia zeker meer dan een miljoen inwoners krijgen en dan moeten er hele nieuwe stadsdelen bij komen. Meer hoogbouw hoort daar ook bij.’

'Verdere groei is onontkoombaar'

Tot het zover is, blijft er schaarste. Wat gaan de huren in de vrije sector de komende jaren doen?

‘Die blijven gewoon stijgen zolang er niet voldoende is bijgebouwd. In Amsterdam betaal je nu gemiddeld 22 euro per vierkante meter, in Utrecht, de nummer twee, betaal je 15,85 euro per vierkante meter. Dat zie ik de komende jaren verder oplopen. Tot de volgende recessie zich aandient. Voorwaarde is wel dat de lonen blijven stijgen. Anders zul je op een gegeven moment een plafond bereiken.’

Hoe kijkt u aan tegen de nieuwe tijdelijke huurcontracten met een looptijd van maximaal twee jaar?

‘Voor verhuurders is dat heel prettig, die kunnen profiteren van de stijgende huren, door steeds weer nieuwe huurders in hun woning te zetten en de huur aan te passen aan de markthuur. Voor huurders is het misschien minder aantrekkelijk. Maar je trekt met deze mogelijkheid wel verhuurders over de streep die zonder deze regeling hun woning niet zouden verhuren. En die huurders zijn in ieder geval voor twee jaar uit de brand.’

In Amsterdam en Utrecht mogen kleine appartementen van minder dan 40 vierkante meter worden gebouwd, die vervolgens verhuurd worden in de vrije sector. Is dat goed?  

‘Ik ken die regeling niet goed genoeg. Hij geldt voor een periode van vijf jaar. Maar wat gebeurt er daarna dan? Moeten ze dan alsnog sociaal worden verhuurd, of wordt de zaak dan eerst geëvalueerd? Wie gaat er nu zijn geld in stoppen als je het risico loopt dat ze in de toekomst sociaal verhuurd moeten worden. Ik heb daar weleens een vraag over gesteld, maar kreeg geen bevredigend antwoord. Je kunt ze natuurlijk wel verkopen als studio’s. Dan is het wel interessant, want daar is vraag naar. Maar de vrijesector schiet daar op de lange termijn niets mee op.’