Maaike (27) uit Arnhem staat al bijna zeven jaar ingeschreven als woningzoekende. Na haar studie psychologie in Nijmegen is ze weer bij haar ouders ingetrokken. Ze kijkt elke dag op de site van Entree, het regionale woningverdelingssysteem, en reageert op interessante woningen. Ook doet ze regelmatig mee met de verloting van corporatiewoningen. Het leverde tot nu toe allemaal niets op: zeven jaar op de wachtlijst is domweg te kort om kans te maken.

Bernard uit Utrecht zit in hetzelfde schuitje. Hij is 24 jaar en ook hij woont nog thuis. Een vriend heeft hem een kamer aangeboden die binnenkort vrijkomt in zijn studentenhuis, maar Bernard werkt al en heeft geen zin om op zijn leeftijd alsnog in een studentenhuis te gaan wonen. Hij kijkt regelmatig op WoningNet — hij staat zes jaar ingeschreven — en loot soms mee. Tot nu toe zonder succes.

Laagste successcore

Het is voor iedereen met een laag inkomen de laatste jaren lastiger geworden om een sociale huurwoning te bemachtigen en dat zie je vooral terug aan de oplopende zoekduur in stedelijke regio’s. Volgens het RIGO-rapport De stand van de Woonruimteverdeling (2019) liep in Zuid-Kennemerland, met Haarlem als grote stad, de zoekduur op van 3,9 jaar in 2014 tot 5,3 jaar in 2018. In de regio Utrecht, met uiteraard Utrecht als grote stad, liep de zoekduur in die periode op van 3,6 jaar tot 4,4 jaar.

De jongeren, als grootste groep woningzoekenden, hebben daarvan het meest last. Hoewel de leeftijdsgroep van 18 tot 35 jaar veruit de meeste actieve zoekers levert, is juist deze groep bijzonder slecht vertegenwoordigd onder de corporatiehuurders.

Volgens het rapport Ruimte voor Wonen (2019) van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties was landelijk in 2018 maar 11 procent van alle huurders van een corporatiewoning jonger dan 35. In 2012 was dat nog 13 procent. De leeftijdsgroep 18 tot 35 is dan ook de leeftijdscategorie met de laagste successcore bij het vinden van een corporatiewoning. En dan geldt binnen die groep ook nog dat hoe jonger je bent, hoe moeilijker het is om een woning te vinden.

In het eerder genoemde rapport De stand van de Woonruimteverdeling  staat ook een kaart met daarop de gemiddelde inschrijfduur en de zoekduur per regio aangegeven. Blijkens die cijfers verloopt de zoektocht naar een sociale woning vooral in de gewilde verstedelijkte gebieden zeer moeizaam. Dat geldt vooral voor de noordelijke Randstad, Midden-Nederland en delen van Brabant. 

WoningNet is een organisatie die woningverdeelsystemen runt voor woningcorporaties. In het rapport De stand van de Woonruimteverdeling wordt onder meer op basis van de data van WoningNet bekeken hoe de zoektocht naar een sociale woning verloopt voor de verschillende leeftijdsgroepen. RIGO heeft de ontwikkelingen op dat vlak in 2018 voor de regio’s Drechtsteden, Groningen, Hengelo, Utrecht en Zuid-Kennemerland naast elkaar gezet. De uitkomst is steeds dat de groep van 23 tot 35 jaar het grootste aantal woningzoekenden heeft, maar dat hun slaagkans aanzienlijk lager is dan die van de ouder leeftijdsgroepen. Vooral de groep boven de 65 is heel succesvol. Hun slagingspercentage is tot wel twee keer zo hoog als dat van jongeren.

Verdelingscircus

In de regio Utrecht is goed zichtbaar hoe groot de verschillen zijn. Door de grote druk op de woningmarkt is het probleem daar extra nijpend. Zo’n 63 procent van de actief zoekenden is in deze regio tussen de 18 en 35 jaar. Daarvan vond in 2018 16,1 procent een corporatiewoning. De 65-plussers maken maar 7 procent uit van alle zoekenden, maar daarvan vond in 2018 maar liefst 28 procent een nieuwe woning. Daarbij steekt dat percentage van 16,1 procent van de groep tot 35 jaar erg schril af. De onderstaande staafdiagram laat de verschillen duidelijk zien.

Ook in de overige vier door RIGO bestudeerde regio’s is die trend van achter het net vissende jongeren duidelijk zichtbaar. Alleen de percentages verschillen.

Zelfstandig wonen

Die groep jongere woningzoekenden is niet alleen groot ten opzichte van de andere leeftijdsgroepen, maar verkeert vaak in een andere situatie dan de meeste ouderen die reageren op een woning. Van alle in het land actieve woningzoekenden bleek in 2015 uit een enquête van RIGO voor het rapport Wachten, Zoeken, Vinden (2016), 28 procent naar een woning te zoeken om zelfstandig te kunnen gaan wonen. Dat zullen bijna allemaal jongeren zijn. Het zijn de Maaikes en de Bernards. 

Andere belangrijke motieven voor actief zoeken naar een sociale woning zijn bijvoorbeeld onvrede over de huidige sociale woning of over de buurt, het verlangen om dichter bij het werk te wonen en een verandering van gezinssamenstelling, bijvoorbeeld als er kinderen op komst zijn. Dat zijn motieven van mensen die al een woning hebben en op zoek zijn naar iets dat beter bevalt of past. Dat is toch een andere categorie dan jonge starters die met lege handen aankomen.   

Minder uitstroom

Natuurlijk hebben jongeren vrijwel altijd minder inschrijfjaren dan ouderen en dat verkleint de kans op een woning. Dat is altijd zo geweest. Los daarvan zijn er echter enkele recente ontwikkelingen die het extra moeilijk hebben gemaakt voor starters om een corporatiewoning te bemachtigen. 

Een zeer belangrijke structurele oorzaak voor de teruggelopen slaagkans voor jonge starters, is het op grote schaal sluiten van verzorgingshuizen. Onder Rutte II en lll is dat volop gebeurd. Bij het Kunduzakkoord in het voorjaar van 2012 tussen de ChristenUnie, VVD, CDA, D66 en GroenLinks werd besloten 800 verzorgingshuizen te sluiten. Volgens berekeningen van Bureau Berenschot uit 2013 zou dat 55.000 plaatsen kosten. Ondertussen wordt meestal gerekend met een daling van 65.000 plaatsen. Dat houden we ons aan. PVV-Kamerlid Fleur Agema, die zich al zes jaar vastbijt in het dossier en er een boek over heeft geschreven, sprak op 12 juni 2019 in een debat zelfs over een verlies van 80.000 plaatsen.  Het CBS houdt het aantal al lang niet meer bij.   

Die bezuinigingen werden gerechtvaardigd met de introductie van het concept van de ‘participatiesamenleving’.  Tegenwoordig is het de bedoeling dat mensen zo lang mogelijk thuis blijven wonen en door hun omgeving worden verzorgd. Dat heeft enorme gevolgen voor de corporatiesector. In het hoogste leeftijdssegment is nu veel minder uitstroom uit de corporatiesector dan een paar jaar geleden.

Ruim driekwart van de hurende 65-plussers woont in een corporatiewoning. Die mensen blijven nu veel langer een woning bezet houden. Kortom: door het afschaffen van de verzorgingshuizen blijven dus zo’n 45.000 sociale woningen nu langer bewoond door ouderen. Door de toenemende vergrijzing wordt het aantal woningen dat wordt bewoond door 65-plussers alleen maar groter en die stromen nauwelijks meer door.  Daarvan zijn vooral de starters de dupe.

Bijbouwen

Dat afschaffen van verzorgingshuizen had dus eigenlijk gepaard moeten gaan met de bouw van zeker 45.000 extra nieuwe woningen. Door het sluiten van verzorgingshuizen blijven er immers 45.000 extra sociale woningen bezet. Dat bijbouwen is door onder meer de verhuurdersheffing die de woningcorporaties is opgelegd en een gebrek aan binnenstedelijke bouwgrond veel te weinig gebeurd. Als je het saldo van sloop, verkoop  en nieuwbouw berekent, is er volgens corporatiekoepel Aedes de afgelopen twee jaar een daling van het totale woningbestand van 10.000 geweest.

Landelijk is volgens cijfers van Aedes ongeveer een derde van de bewoners van corporatiewoningen boven de 65 jaar. Het einde van de vergrijzingstrend is ook nog lang niet in zicht. 

Volgens prognoses van het CBS stijgt het aandeel 65-plussers in de bevolking van 19 procent eind 2019 naar een maximum van bijna 26 procent rond 2040, ofwel 3,3 miljoen mensen van de 19 miljoen inwoners die ons land dan telt. Het huurdersbestand van woningcorporaties vergrijst mee. 

Spoedzoekers en statushouders 

Een andere reden waarom jongeren moeilijker aan een woning komen, is de huisvesting van statushouders en zogeheten spoedzoekers. Een deel van die laatste groep bestaat uit mensen die uit instellingen van maatschappelijke opvang weg moeten. Dat zijn allerlei instellingen die mensen huisvesten met psychische en maatschappelijke problemen. Ook mensen die in de gevangenis hebben gezeten, horen ertoe. Net als ouderen zo lang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen, moeten ook de maatschappelijke en psychiatrische probleemgevallen zoveel mogelijk op zichzelf wonen. Ook dit was een bezuinigingsmaatregel van het kabinet Rutte II waarvan de uitvoering werd overgelaten aan de woningcorporaties. 

De hoeveelheid woningen die buiten de wachtlijst om aan statushouders en spoedzoekers worden toegewezen, is substantieel, vooral in de grote steden. Uit een enquête in de De stand van de Woonruimteverdeling onder een groot aantal woningcorporaties blijkt dat zij door de bank genomen meer dan 20 procent aan spoedzoekers en statushouders toewijzen. De verschillen blijken overigens groot per corporatie, bij enkele corporaties is het zelfs meer dan 60 procent. Landelijk bekeken ligt het aantal toewijzingen buiten de lijst om gemiddeld onder de 20 procent. De nieuwe verhuringen bedragen volgens het Sectorbeeld 2017 per jaar circa 200.000. Dat komt dus neer op 40.000 spoedzoekers. Volgens een rapport van Onderzoeksbureau Companen uit 2016 gaat 34 procent van de nieuwe verhuringen naar echte starter, dus landelijk iets meer dan 65.000.

In een aanzienlijk deel van de buiten de wachtlijst om toegewezen woningen kwamen voorheen starters onder de 35 jaar terecht. Vooral mensen die nog geen corporatiewoning bewonen hebben last van dat toewijzen aan mensen zonder inschrijfduur. Ze moeten langer wachten voor ze aan de beurt zijn. Schaarste vertaalt zich in de corporatiesector immers in langere wachttijden.

Doelgroep krimpt niet langer 

Dat extra beroep op sociale woningen zou geen probleem zijn als de categorie Nederlanders die recht heeft op een sociale woning geleidelijk zou afnemen, beredeneerden beleidsmakers. Door het stijgende opleidingsniveau en hogere inkomens zou de behoefte aan sociale huisvesting vanzelf dalen. 

Dat blijkt echter niet het geval. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, zei daarover op het door TU Delft en onderzoeksorganisatie Platform 31 georganiseerde Wooncongres van 4 december 2019: ‘De doelgroep van het beleid voor corporaties krimpt niet langer, maar stijgt juist weer. Dat komt zowel door demografische als economische ontwikkelingen.’ Met andere woorden, naast vergrijzing en immigratie, vergroten ook de toegenomen inkomen- en baanonzekerheid en stagnerende lonen de doelgroep waarop corporaties zich richten.  

De observatie van Boelhouwer betekent dat zolang de woningcorporaties niet voldoende bijbouwen, er nog minder sociale woningen beschikbaar komen voor jongeren en andere groepen die dringend behoefte hebben aan sociale huisvesting. Voor een corporatiewoning zal daardoor een steeds langere inschrijfduur noodzakelijk zijn. 

Schaarste verdelen

Op grote schaal bijbouwen van sociale woningen zit er voorlopig niet in, dus rest corporaties niet veel anders dan de schaarste te verdelen. De meeste grote corporaties doen dat door de doorstroming aan te moedigen.  Mitros in de regio Utrecht heeft bijvoorbeeld een regeling waarbij mensen die een te koop staande corporatiewoning willen kopen, voorrang krijgen als ze een sociale huurwoning achterlaten. Ook het verloten van woningen onder de woningzoekenden, ongeacht het aantal jaren dat iemand staat ingeschreven, biedt jongeren een kans om toch een woning te bemachtigen. In de gemeente Utrecht wordt tussen de 10 en 20 procent op die manier aangeboden, maar die maatregel levert echter niet opeens meer woningen op voor jongeren.

Mitros wijst er ook op dat er speciale projecten en woonvormen zijn voor jongeren, zoals Place2BeU en de Nieuwe Eyk, beide woongebouwen voor zowel reguliere bewoners, statushouder als uitstromers uit instellingen voor maatschappelijke opvang. Het idee achter die projecten is dat er een community ontstaat. Daar moet je als jonge woningzoekende natuurlijk wel zin in hebben. 

Ook zijn er in de regio Utrecht corporaties die speciale jongerencontracten hebben. Het gaat dan om appartementen die zijn gereserveerd voor de groep tussen 18 en 29 jaar.

Linksom of rechtsom komt het erop neer dat elke maatregel alleen maar leidt tot het verdelen en het verschuiven van de pijn. Er is maar een werkelijke oplossing en dat is op grote schaal bijbouwen. Gemeenten hebben nu van minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties  de opdracht gekregen om jaarlijks tussen de 10.000 en 15.000 tijdelijke appartementjes te bouwen. Ze mogen uiterlijk 15 jaar blijven staan. Dat zal zeker enig tijdelijk soelaas bieden. Maar het is niet genoeg. Daarvoor is het nodig dat er op korte termijn en op grote schaal reguliere woningen worden gebouwd. Totdat die extra 200.000 tot 300.000 woningen er zijn, zullen vooral jongeren de dupe blijven van het falende woningmarktbeleid.