Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

166 Artikelen

'Knip mega-corporaties niet op, ze zijn volstrekt onmisbaar'

6 Connecties

Onderwerpen

Corporaties Vestia woonbron

Organisaties

Rochdale

Werkvelden

Vastgoed Woningmarkt
11 Reacties

Grote corporaties krijgen veel kritiek, maar schrijf ze niet af, waarschuwt corporatie-expert Peter Hendriks.  Misschien zijn ze nog wat log, maar ze hebben het in zich om slank, doelmatig en zeer nuttig te worden. Hendriks gaat met grote overtuiging in tegen de modieuze mening dat de grote corporaties moeten worden opgeknipt. 'Ik zie dat heel anders. Hopelijk krijg ik de gevestigde machten een beetje op hun achterste poten.'

In Nederland bezitten 20 van de 375 corporaties meer dan 20.000 woningen. Deze categorie grote corporaties ligt onder vuur. De meest gehoorde kritiek is en blijft dat veel van de directeur-bestuurders een godsvermogen verdienen. Daar zit wat in, maar door de Wet Normering Topinkomens zal die situatie binnen een paar jaar ingrijpend zijn veranderd. Een ergernis van geheel andere orde is: de corporaties uit de Top 20 zijn door hun omvang te onpersoonlijk en bureaucratisch geworden. Uit onderzoek blijkt ook dat huurders van kleinere corporaties significant tevredener zijn over hun huisbaas dan huurders van de grote conglomeraten. Daar ligt dan ook ruimte voor verbetering.
Voor de blunders van bestuurders van, bijvoorbeeld, rochdale, vestia en woonbron moeten de huurders nog jaren bloeden
De bestuurders van vooral grote corporaties spelen graag ondernemertje - dát is een serieus punt van kritiek. Als dat fout gaat, draait de huurder voor de verliezen op. De Parlementaire Enquête heeft aangetoond dat er, zeker bij grote jongens als Rochdale, Vestia en Woonbron, sprake was van bestuurders van het ondernemende type. Voor hun blunders moet de huurder nog jaren bloeden. Sinds de Vestiacrisis kennen we nog een gevaar. Bestuurders van de allergrootste corporaties weten dat hun organisatie altijd gered zal worden. Een faillissement zou immers het hele volkshuisvestelijke systeem in gevaar brengen. Heel grote corporaties zijn in feite: too big to fail. Het bestuur van zo’n organisatie heeft daardoor, vergelijkbaar met dat van systeembanken, de neiging laks te zijn bij het beheersen van risico’s.

Felle uithaal

Ook uit de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie blijkt een zekere bezorgdheid over de omvang van sommige corporaties. De Enquêtecommissie wil dat corporaties actief zijn in slechts één van de 31 woningmarktgebieden, zodat ze een logische regionale binding hebben. De felste uithaal naar de grote jongens kwam in april 2014 van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheid (COELO). Deze afdeling van de Universiteit van Groningen publiceerde een onderzoek over het verband tussen doelmatigheid en omvang bij corporaties. Volgens een artikel van de onderzoekers in het economenblad ECB ligt ergens rond 2.500 woningen de optimale omvang. Boven dat niveau wordt een corporatie steeds iets logger, dat gaat ten koste van de doelmatigheid en de binding met de huurder.
De concentratie heeft de doelmatigheid alleen maar doen afnemen
Volgens de COELO-onderzoekers kunnen de bedrijfslasten met minimaal acht procent omlaag door corporaties op te knippen. Dat is een schokkende bewering, want sinds 1985 is door concentratie het aantal corporaties gedaald van 858 tot het huidige aantal van 375. Het gemiddelde aantal woningen per corporatie steeg van 2001 tot 2012 van 4.000 tot 6.000. Deze concentratie heeft de doelmatigheid dus alleen maar doen afnemen. Dat viel alleen niet zo op doordat de verkoop van woningen, in een exploderende aanbiedersmarkt, voortdurend toenam. Kassa!

Doelmatigheid was nooit doel

Al die fusies hebben blijkbaar zelden tot een toename van de doelmatigheid geleid, maar - hoe vreemd dit ook mag klinken - dat was ook nooit de doelstelling. Wat de redenen voor de fusies ook waren, over het terugdringen van de kosten door het wegsnijden van overlappingen in de personele bezetting en het uitbaten van inkoopvoordelen, hoorde je de fuserende bestuurders zelden. Maatregelen om doelmatiger te worden bleven achterwege en ja, dan wordt een organisatie niet vanzelf een slag efficiënter. Neem fusieproduct Ymere, een gigant met 81.000 huurwoningen, 9.000 andere verhuurbare eenheden en zo’n 1.000 fte’s. De personeelslasten per verhuurde eenheid per jaar stonden in 2013 op 861 euro. Het landelijk gemiddelde bedroeg 742 euro. Je mag er volgens de huidige maatstaven vanuit gaan dat Ymere met maximaal 800 fte’s toekan en misschien ook wel met 400. Door dergelijke reducties te realiseren, kun je minimaal 10 miljoen euro per jaar vrijspelen.

Geen lef, geen daadkracht

Er is nu een onlogische situatie ontstaan in de corporatiesector. In het bedrijfsleven is de jacht naar schaalvoordelen de drijvende kracht achter fusies en overnames, maar in de corporatiesector leiden fusies en overnames juist tot logge, minder doelmatige organisaties. Zal dat nou echt een wetmatigheid zijn, of is dat verschijnsel toe te schrijven aan een gebrek aan lef, doortastendheid en bekwaamheid van de bestuurders? Marc Vermeulen, hoogleraar aan de Tilburgse Business School TIAS, stelde op het SOM-seminar Betaalbaarheid en Efficiency van 3 december 2014, dat na een jaar of tien fuseren het voor een middenveldsector duidelijk moet zijn of dat samensmelten heeft geleid tot een verhoogde doelmatigheid. Vermeulen zei er overigens bij geen kenner te zijn van de corporatiesector. Dat was jammer, anders had hij geweten dat die fusies weliswaar al meer dan 10 jaar aan de gang zijn, maar dat er pas sinds 2012 actief wordt gewerkt aan verbetering van de doelmatigheid.
pas over een jaar of vijf is duidelijk of grote corporaties intrinsiek log en ondoelmatig zijn
In dat jaar werd duidelijk dat de sector vanaf 2017 jaarlijks 1,7 miljard euro aan verhuurderheffing moet gaan betalen. Voor de gemiddelde corporatie staat dat gelijk aan zo’n anderhalve maand huurinkomsten. Opeens ontstond een prikkel om de doelmatigheid flink op te voeren, om zo de operationele kasstroom op te krikken. Mijn stelling is dat pas over een jaar of vijf duidelijk is of grote corporaties intrinsiek log en ondoelmatig zijn, of dat het allemaal een zaak is van slim reorganiseren en optimaliseren. 

Groot is niet per se log

Je kunt je sowieso afvragen of die logheid van grote corporaties niet wat wordt overdreven. Corporaties zijn zeer overzichtelijke organisaties. De kernactiviteiten zijn verhuur, onderhoud en vastgoedontwikkeling en de 20 grootste spelers hebben nog steeds maar tussen de 250 en 1.000 fte’s. Vergelijk ze eens met Shell, Unilever of Philips, dat zijn echt ingewikkelde bedrijven, met tienduizenden werknemers en een wereldwijd opererende organisatie. Toch stoppen mensen daar zonder wakker te liggen een deel van hun spaargeld in. De concurrentie waarmee zulke giganten te maken hebben, dwingt ze tot doelmatigheid. Hopelijk zal de verhuurderheffing een vergelijkbaar effect hebben op de corporatiesector, want concurrentie bestaat niet.  Natuurlijk staat een kleine corporatie lekker dicht bij de mensen. Een huurder kan vaak gewoon een afspraak maken met de directeur/bestuurder om zijn probleem te bespreken. Op eenzelfde manier staat ook een buurtsuper dicht bij de mensen. De eigenaar kent zijn klanten soms zelfs bij naam. Maar deze detailhandelsvorm blijkt toch vooral een romantisch ideaal.

Klein is fijn, maar wel passé

Mensen gaan uiteindelijk liever naar een grote supermarkt. Die zijn door het inzetten van schaalvoordelen in staat lagere prijzen te berekenen, een veel ruimer assortiment aan te bieden en een grotere versheidsgarantie te geven. Een corporatie is geen supermarkt, maar de onderliggende bedrijfseconomische principes zijn in de kern niet verschillend. Tot slot: er is veel belangrijk werk aan de winkel. Oude wijken moeten worden gerenoveerd en de verwachting is dat er tussen Amsterdam en Utrecht grote aantallen nieuwe woningen moeten worden gebouwd. Daar ligt het zwaartepunt van de economie en daar zullen mensen uit heel Nederland heen trekken. Stadsvernieuwing en grootschalige nieuwbouw zijn geen klussen voor corporaties met 2.500 woningen. Daarvoor heb je grote, ervaren, professionele corporaties nodig. We moeten die 20 grote corporaties niet in stukken snijden, maar koesteren. We hebben ze hard nodig. Peter Hendriks is gastauteur van Follow the Money. Hij is als zelfstandig consultant gespecialiseerd in het doorlichten van woningcorporaties in opdracht van Raden van Toezicht. De afgelopen maanden heeft hij voor Follow the Money de parlementaire enquete naar de woningcorporaties gevolgd en van commentaar voorzien.  Email: P.Hendriks.Senior@Gmail.com  

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Gastauteur

Gevolgd door 313 leden

FTM.nl biedt opiniemakers de gelegenheid om – op uitnodiging – een bijdrage aan maatschappelijke discussies te leveren.

Volg Gastauteur
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 1374 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Volg dossier