
In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer
Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.
Oude huurwoning krijgt vaak de sloopkogel, maar renovatie is de nieuwe trend
Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
Vereniging Eigen Huis dupeert leden met ‘uitgeklede schilderdienst’
Corporatie De Key kaapt huurdersstichting en wil nu ook haar vermogen
Voor de gevallen woningcorporatie Vestia is het einde nabij
Covid en de woningmarkt in vijf grafieken
De woningmarkt zakt weg (en daar kan geen ronkende goednieuwsshow wat aan doen)
Corporatie-coup op het KNSM-eiland of: hoe De Key stichting Loods 6 leegzuigt
Pandemie of niet, dat pand moet leeg
'Knip mega-corporaties niet op, ze zijn volstrekt onmisbaar'
Grote corporaties krijgen veel kritiek, maar schrijf ze niet af, waarschuwt corporatie-expert Peter Hendriks. Misschien zijn ze nog wat log, maar ze hebben het in zich om slank, doelmatig en zeer nuttig te worden. Hendriks gaat met grote overtuiging in tegen de modieuze mening dat de grote corporaties moeten worden opgeknipt. 'Ik zie dat heel anders. Hopelijk krijg ik de gevestigde machten een beetje op hun achterste poten.'
Voor de blunders van bestuurders van, bijvoorbeeld, rochdale, vestia en woonbron moeten de huurders nog jaren bloedenDe bestuurders van vooral grote corporaties spelen graag ondernemertje - dát is een serieus punt van kritiek. Als dat fout gaat, draait de huurder voor de verliezen op. De Parlementaire Enquête heeft aangetoond dat er, zeker bij grote jongens als Rochdale, Vestia en Woonbron, sprake was van bestuurders van het ondernemende type. Voor hun blunders moet de huurder nog jaren bloeden. Sinds de Vestiacrisis kennen we nog een gevaar. Bestuurders van de allergrootste corporaties weten dat hun organisatie altijd gered zal worden. Een faillissement zou immers het hele volkshuisvestelijke systeem in gevaar brengen. Heel grote corporaties zijn in feite: too big to fail. Het bestuur van zo’n organisatie heeft daardoor, vergelijkbaar met dat van systeembanken, de neiging laks te zijn bij het beheersen van risico’s.
Felle uithaal
Ook uit de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie blijkt een zekere bezorgdheid over de omvang van sommige corporaties. De Enquêtecommissie wil dat corporaties actief zijn in slechts één van de 31 woningmarktgebieden, zodat ze een logische regionale binding hebben. De felste uithaal naar de grote jongens kwam in april 2014 van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheid (COELO). Deze afdeling van de Universiteit van Groningen publiceerde een onderzoek over het verband tussen doelmatigheid en omvang bij corporaties. Volgens een artikel van de onderzoekers in het economenblad ECB ligt ergens rond 2.500 woningen de optimale omvang. Boven dat niveau wordt een corporatie steeds iets logger, dat gaat ten koste van de doelmatigheid en de binding met de huurder.De concentratie heeft de doelmatigheid alleen maar doen afnemenVolgens de COELO-onderzoekers kunnen de bedrijfslasten met minimaal acht procent omlaag door corporaties op te knippen. Dat is een schokkende bewering, want sinds 1985 is door concentratie het aantal corporaties gedaald van 858 tot het huidige aantal van 375. Het gemiddelde aantal woningen per corporatie steeg van 2001 tot 2012 van 4.000 tot 6.000. Deze concentratie heeft de doelmatigheid dus alleen maar doen afnemen. Dat viel alleen niet zo op doordat de verkoop van woningen, in een exploderende aanbiedersmarkt, voortdurend toenam. Kassa!
Doelmatigheid was nooit doel
Al die fusies hebben blijkbaar zelden tot een toename van de doelmatigheid geleid, maar - hoe vreemd dit ook mag klinken - dat was ook nooit de doelstelling. Wat de redenen voor de fusies ook waren, over het terugdringen van de kosten door het wegsnijden van overlappingen in de personele bezetting en het uitbaten van inkoopvoordelen, hoorde je de fuserende bestuurders zelden. Maatregelen om doelmatiger te worden bleven achterwege en ja, dan wordt een organisatie niet vanzelf een slag efficiënter. Neem fusieproduct Ymere, een gigant met 81.000 huurwoningen, 9.000 andere verhuurbare eenheden en zo’n 1.000 fte’s. De personeelslasten per verhuurde eenheid per jaar stonden in 2013 op 861 euro. Het landelijk gemiddelde bedroeg 742 euro. Je mag er volgens de huidige maatstaven vanuit gaan dat Ymere met maximaal 800 fte’s toekan en misschien ook wel met 400. Door dergelijke reducties te realiseren, kun je minimaal 10 miljoen euro per jaar vrijspelen.Geen lef, geen daadkracht
Er is nu een onlogische situatie ontstaan in de corporatiesector. In het bedrijfsleven is de jacht naar schaalvoordelen de drijvende kracht achter fusies en overnames, maar in de corporatiesector leiden fusies en overnames juist tot logge, minder doelmatige organisaties. Zal dat nou echt een wetmatigheid zijn, of is dat verschijnsel toe te schrijven aan een gebrek aan lef, doortastendheid en bekwaamheid van de bestuurders? Marc Vermeulen, hoogleraar aan de Tilburgse Business School TIAS, stelde op het SOM-seminar Betaalbaarheid en Efficiency van 3 december 2014, dat na een jaar of tien fuseren het voor een middenveldsector duidelijk moet zijn of dat samensmelten heeft geleid tot een verhoogde doelmatigheid. Vermeulen zei er overigens bij geen kenner te zijn van de corporatiesector. Dat was jammer, anders had hij geweten dat die fusies weliswaar al meer dan 10 jaar aan de gang zijn, maar dat er pas sinds 2012 actief wordt gewerkt aan verbetering van de doelmatigheid.pas over een jaar of vijf is duidelijk of grote corporaties intrinsiek log en ondoelmatig zijnIn dat jaar werd duidelijk dat de sector vanaf 2017 jaarlijks 1,7 miljard euro aan verhuurderheffing moet gaan betalen. Voor de gemiddelde corporatie staat dat gelijk aan zo’n anderhalve maand huurinkomsten. Opeens ontstond een prikkel om de doelmatigheid flink op te voeren, om zo de operationele kasstroom op te krikken. Mijn stelling is dat pas over een jaar of vijf duidelijk is of grote corporaties intrinsiek log en ondoelmatig zijn, of dat het allemaal een zaak is van slim reorganiseren en optimaliseren.
11 Bijdragen
jsmid
Het enige waarom ik naar AH gaat is omdat deze ook producten verkoopt in bepaalde vormen voor kleine huishoudens. Is daarom AH zo goedkoop te noemen?
Hoe kleiner een corporatie des te makkelijker de interne controle, governance en des te beter deze lean and mean kan worden gemaakt. En denk dan ook eens aan de werknemer, wie wil zich graag een rugnummer voelen?
Tony de Bree
BDN13
Bij woning corporaties zie ik vooralsnog het voordeel van economies of scale niet erg - de fusies reduceren juist het beetje concurrentie dat er wellicht was en creeert een lokaal monopolie.
Peter Hendriks
BDN13jsmid
Peter HendriksWant wat las ik van de week over de KLM dat maar liefst 9 managementslagen heeft? Is dat niet een beetje veel?
bos
Peter HendriksVolg de bloedeed
Woningen in Nederland zijn betaald en opgebouwd door het volk
Energiebedrijven zijn betaald en opgebouwd door het volk
Zorg is betaald en opgebouwd door het volk
Infrastructuur (NS, wegen) betaald en opgebouwd door het volk
Communicatie (kpn) betaald en opgebouwd door het volk
Media betaald en opgebouwd door het volk.
Heel Nederland is betaald en opgebouwd door het volk.
OVERHEID VERKOOPT HEEL NEDERLAND aan deze onmisbare grote bedrijven (VOOR EEN PRIKKIE) het volk betaald wel weer.
Oh gij nuchtere Nederlander wanneer WORDT U nou eens WAKKER.
Fledder
Peter Hendriks
Fledderje een woningcorporatie met je pink kunt besturen. De vraag van de journalist ging
uiteraard over de uitstekende bezoldiging.
Molenaer
Petronella