Noordeinde 64/64 A is een droom voor vastgoedinvesteerders. Het monumentale pand uit 1923, ooit ontworpen voor sigarenhandel P.G.C. Hajenius, staat op een schitterende locatie in het centrum van Den Haag: vlak naast het paleis Noordeinde, tussen de chique Haagse kledingwinkels. De gevel verraadt niets van het gigantische achterhuis, dat tientallen meters parallel loopt aan het paleis. De ramen aan de achterkant bieden onbelemmerd uitzicht op de werkkamer en tuin van prinses Beatrix, waar ze vaak komt. Wie aan de achterkant van Noordeinde 64 uit het raam klimt, staat direct bij het voormalige staatshoofd in de tuin. 

Deze unieke locatie maakt het pand niet alleen buitengewoon aantrekkelijk, maar ook gevoelig vastgoed. Des te vreemder is de manier waarop het Rijk en de gemeente dit pand vorig jaar verkocht hebben aan tassenmaker Omar Munie. Hij beweegt zich in de high society: koningin Màxima, minister Sigrid Kaag en voormalig burgemeester van Den Haag Pauline Krikke droegen in het openbaar tassen van hem. 

‘Dit is wel echt mijn paleis,’ zegt Omar Munie in een reportage van het Journaal (vanaf 12:30) over zijn pand met koninklijke achterburen. ‘Heel bijzonder dat ik hier de komende dertig jaar mijn tassen maak.’ Niet alleen het journaal zoomde rond Prinsjesdag 2018 in op Munies ‘met niets gevlucht, nu een succesvol ondernemer’-verhaal. Zo schreef Margriet Oostveen vorig jaar in de Volkskrant een column over de uit Somalië gevluchte ondernemer en toonde ook het Algemeen Dagblad zich enthousiast.

Kritiek was er ook, ruimschoots voor Munie in september 2018 buurman van de koning werd. Over de verkoopprijs van slechts 1,7 miljoen euro en de onduidelijke verkoopprocedure ontstond vorig jaar al ophef in de Haagse gemeenteraad. De Telegraaf zette onafhankelijke taxateurs aan het werk: die schatten de waarde op zeker 3 miljoen euro.

Zelfs als het er van binnen uit ziet als het decor van een oorlogsfilm is 1,7 miljoen veel te laag 

Dat is wellicht aan de lage kant. Volgens de verkoopakte heeft het pand een kavelgrootte van 777 vierkante meter. Bij dergelijke kolossale objecten op unieke locaties is het altijd lastig om objectief vast te stellen wat ‘marktconform’ is – al was het maar omdat verder niemand buurman van de koning is. Een speurtocht op Funda laat zien dat een kavel van 777 vierkante meter met bebouwing (zonder naar de kwaliteit te kijken) voor 1,7 miljoen euro in dit deel van Den Haag niet voorkomt. Een Haagse makelaar, die anoniem wil blijven, begint hard te lachen bij de koopprijs van 1,7 miljoen. ‘Zelfs als het er van binnen uit ziet als het decor van een oorlogsfilm is het veel te laag.’ Hij adviseert om naar de WOZ-waarde te kijken. 

Op het WOZ-waardeloket van de overheid is te zien dat het pand is gesplitst. Er staat een Noordeinde 64 vermeld, met een oppervlakte van 1331 vierkante meter: dat zijn de bebouwde meters. Dan zijn er ook gesplitste adressen: Noordeinde 64 A tot en met H. Die hebben niet allemaal een WOZ-waarde, maar D, E, F, G en H wel. Die WOZ-waarde delen door het aantal vierkante meters levert een prijs op van 3585 euro per vierkante meter (voor 64D). Andere nummers komen op vergelijkbare bedragen. Bij die meterprijs zou je voor 1331 vierkante meter uit moeten komen op zo’n 4,7 miljoen euro. Zelfs al is het aantal vierkante meters overschat, dan nog is het duidelijk dat 1,7 miljoen euro veel te laag is.  

De sociale bestemming die Munie aan het pand gaf, rechtvaardigde volgens de gemeente deze verkoopprijs. Omar Munie hielp er met zijn tassenbedrijf asielzoekers aan werk. Op kritische raadsvragen over de verkoop van het pand antwoordde het college van B en W op 17 april 2018 dat het initiatief van Munie ‘naast enkele woningen’ voorziet in ‘onder meer in een atelier, een winkel en huisvesting voor zijn Stichting Dutch Tulip. Het volledige pand blijft in eigen beheer.’ Geen woord over doorverkopen of een hotel.  

Nieuws: binnen vier maanden doorverkocht 

Toch is dat precies wat er gebeurt. Vier maanden na zijn verhuizing verkocht Munie het gebouw alweer door aan vastgoedinvesteerder Jeroen de Wilde, die in mei 2019 een vergunning aanvroeg om er een hotel van te maken. Dat ontdekte de Haagse advocaat Erik Fransen, die zich als een terriër heeft vastgebeten in het dossier, in het Kadaster.   

De Wilde heeft zeer gedetailleerde plannen voor een hotel laten tekenen, door Gerben van der Molen van Stars Design uit Schiedam. Op computeranimaties is duidelijk te zien dat het ‘Paleis Hotel’ moest gaan heten. Dat is de naam van een bestaand hotel, iets verderop gevestigd aan de Molenstraat. Gasten van dat hotel kunnen nu al hun auto parkeren op een binnenplaats naast het terrein van Noordeinde 64. In het ontwerp van eigenaar De Wilde zou de oude zijgevel de nieuwe toegang tot het hotel worden en de bestaande parkeerplaats een voorplein. 

Deze artist impression van het nog te bouwen Paleis Hotel komt uit de vergunningsaanvraag. Copyright: Stars Design

Eigenares Marja Hillebrand van het Paleis Hotel bevestigt dat zij in die plannen inderdaad de nieuwe huurder van het pand zou worden. ‘Dat is helaas niet doorgegaan, de eigenaar heeft de plannen teruggedraaid.’ Ze bevestigt dat Jeroen de Wilde eigenaar is achter de plannen. Dat hij het plan heeft stopgezet heeft ‘wellicht te maken met het Koninklijk Huis’.

Ontwerper Gerben van der Molen bevestigt dat de plannen zijn stopgezet omdat het Koninklijk Huis bezwaren maakte: ‘De kans dat er toestemming zou komen voor het hotel was zo klein, dat Jeroen heeft gezegd: ik stop er mee.’ Dat de Dienst Koninklijke en Diplomatieke Beveiliging ernstige bezwaren had tegen de ingrijpende verbouwingsplannen is niet vreemd: hotelgasten zouden recht in Beatrix’ tuin kijken. 

Jeroen de Wilde zelf wil nooit in de publiciteit, maar wil na lang aandringen hier wel op reageren: ‘Dat klopt niet helemaal. Ik heb zelf de aanvraag in laten trekken. Er waren wel vragen over veiligheid, niet zo gek daar, maar dat was niet de oorzaak waarom het hotelproject is gestopt. Op dit moment wordt er door de makelaar gesproken met een andere gegadigde, ook iets leuks. Maar daar kan ik nog niets over zeggen hangende de onderhandeling.’

Een ongebruikelijke deal 

De verkoop is op een knullige manier verlopen. De gemeente Den Haag wist dat Munie geen geld had en dat banken hem niet wilden financieren, de gemeente heeft géén Bibob-screening uitgevoerd bij de koop, ze hebben een verkeerde naam van Munie vermeld in het formele gemeentelijk besluit tot verkoop, ze hebben het pand aan hem privé verkocht (terwijl de verkoop een sociale doelstelling had), er zijn geen beperkingen opgelegd aan doorverkoop, zodat Munie het pand binnen vier maanden weer kon doorverkopen en het is onduidelijk of er bij de verkoop voldoende rekening is gehouden met de beveiliging van paleis Noordeinde.

De verkoop van het pand aan Munie is vanaf het begin ongebruikelijk verlopen. Noordeinde 64/64A was in handen van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). In mei 2017 meldde de Telegraaf dat het gebouw verkocht zou worden aan Omar Munie. Dat ging via een zogenoemde AB-BC-constructie, waarbij het Rijksvastgoedbedrijf het pand aan de gemeente verkocht, die het meteen doorverkocht aan Munie. Deze constructie was noodzakelijk, omdat het RVB wettelijk niet rechtstreeks mag verkopen aan particulieren. Daarover ontstond meteen ophef in de gemeenteraad: het Rijk moet vastgoed dat in de verkoop gaat in principe openbaar aanbieden.

Daarvan mag het Rijk volgens de Regeling Beheer Onroerende Zaken Rijk 2017, artikel 9 lid 1 sub b alleen afwijken als het pand een herbestemming heeft ‘in de publieke sfeer’ en als er een marktconforme koopprijs is. Munie had twee stichtingen, The Dreamfactory en The Dutch Tulip, waarmee hij vluchtelingen en mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt aan het werk hielp. Dat was volgens gemeente en Rijk het maatschappelijk belang om het pand onderhands aan hem te gunnen. Munie was ‘uit zijn jasje gegroeid’ en had meer ruimte nodig. De bedoeling was dat Munie een atelier zou openen in het pand, maar dat is niet gebeurd. Een groot deel van het gebouw staat op dit moment leeg. 

Ondanks ophef in de pers en gemeenteraad, nam het college van burgemeester en wethouders op 22 mei 2018 het formele besluit om het pand aan ‘dhr Muni’ te verkopen. Op 4 september 2018 leverde de Staat aan de gemeente en die leverde meteen aan Munie.

Maar die persoon ‘Omar Muni’ bestaat niet. Hij noemt zichzelf Omar Munie, maar zijn officiële naam is Omar Munie Mohamed. Die naam dook pas voor het eerst op in de verkoopakte, omdat notarissen de identiteit van kopers en verkopers moeten controleren. ‘Dat duidt erop dat de gemeente heeft verzuimd een integriteits- of veiligheidsonderzoek te doen,’ schrijft advocaat Erik Fransen. Bij zo’n onderzoek zou de fout immers direct ontdekt zijn. 

Ruim voor de verkoop was bekend dat geen bank Munie wilde financieren 

Daarbij heeft de gemeente het pand aan Munie als privépersoon verkocht en niet aan een van zijn stichtingen, terwijl het maatschappelijk doel (vluchtelingen aan het werk helpen) toch de opzet was van de hele transactie. De gemeente heeft daarbij géén onderzoek gedaan naar de financiële situatie van koper Omar Munie én die van zijn stichtingen The Dutch Tulip en Dreamfactory, terwijl die wel in het collegebesluit worden genoemd. Beide stichtingen publiceren geen stukken, geen jaarverslagen en bieden geen inzicht in hun activiteiten. 

Dat de gemeente geen onderzoek heeft gedaan is des te vreemder, omdat al ruim voor de verkoop bekend was dat Munie financiële problemen had en dat geen enkele bank hem wilde financieren. De gemeente moest een paar keer uitstel verlenen aan Munie omdat hij de koop niet rond kreeg. Uiteindelijk schoot een onbekende weldoener Munie te hulp en kon de tassenontwerper het pand eindelijk kopen. De redder bleek vastgoedinvesteerder Jeroen de Wilde te zijn, een succesvol ondernemer die publiciteit mijdt en op de achtergrond opereert. Hij woont zelf iets verderop in dezelfde straat, het Noordeinde.

Belastingdienst klopt aan 

Twee weken na de koop in september legde de Belastingdienst executoriaal beslag op het pand omdat Munie jarenlang geen loonbelasting en sociale premies had afgedragen. Het beslag werd weer opgeheven nadat Munie had betaald. Hoe Munie zo snel aan dat geld kwam is niet bekend, maar hoogstwaarschijnlijk heeft investeerder De Wilde dat bedrag opgehoest. Als Munie niet betaald zou hebben, zou de fiscus het pand immers  geconfisqueerd en verkocht hebben. Dat het zo snel mis ging is pijnlijk, omdat juist het ‘maatschappelijk belang’ de onderhandse gunning aan Munie rechtvaardigde. Later hebben verschillende werknemers procedures tegen Munie gevoerd omdat hij hen niet betaalde.

In de grote ovaal: het pand van Omar Munie. Bij de blauwe marker is de ingang van zijn winkel. De kleine ovaal zou, als de vergunning was verleend, de voorkant van het Paleis Hotel zijn geworden. Foto: Rijksmonumentenregister 

Het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente wilden de verkoopprijs van 1,7 miljoen euro aanvankelijk geheim houden. Toen het bedrag door onhandigheid van de gemeente toch op straat kwam te liggen, liet De Telegraaf een onafhankelijke taxatie uitvoeren. Die kwam uit op minimaal 3 miljoen. Daarop vroeg de Haagse gemeenteraad in een motie om openbaarmaking van het eerste taxatierapport. Het RVB weigerde dat: het wil geen inzage geven in hun werkwijze, omdat dat hun onderhandelingspositie in de toekomst kan schaden. 

Advocaat Erik Fransen betwist die redenering. Onder Europese regels dient in dergelijke situaties een onafhankelijke taxatie uitgevoerd te worden. Dat betekent dat de Staat geen invloed kan en mag hebben op de werkwijze van de taxateur. Openbaarmaking van de taxatie zegt dus niets over de werkwijze van de Staat. Dat de Staat toch weigert om het eerste rapport openbaar te maken, wijst er volgens Fransen op dat de taxatie gewoon te laag is – en dat het Rijksvastgoedbedrijf dat wil verhullen.

Als banken niet bereid zijn een hypotheek te verstrekken, is onderzoek naar de financier achter de deal gebruikelijk 

De opvallendste ontdekking van Fransen is dat Munie het pand binnen vier maanden heeft doorverkocht aan zijn financier, Jeroen de Wilde. De gemeente heeft aan de verkoop dus geen beperkende voorwaarde gesteld. Volgens het Kadaster is De Wilde sinds 15 januari van dit jaar de eigenaar. De gemeente heeft bij de verkoop aan Munie, tegen de zin van de raad in, geen Bibob-onderzoek gedaan. 

Al in april 2018 kreeg het college vragen over het afhaken van grote banken als financiers. ‘Die geruchten zijn ons niet bekend,’ antwoordden B en W toen. ‘Indien er vermoedens bestaan dat financiering niet op de juiste wijze geschiedt, kan de gemeente een Bibob-toets uitvoeren. In casu is dat echter niet aan de orde, daar de heer Munie financiering zal verkrijgen via gerenommeerde bankinstellingen.’ Maar toen de banken Munie inderdaad niet wilden financieren en De Wilde de geldschieter bleek, kwam er alsnog geen Bibob. 

Zo’n onderzoek naar de financier achter de deal is bij dergelijke gevoelige transacties gebruikelijk, zeker omdat de banken niet bereid waren om een reguliere hypotheek te verstrekken. Het punt is dat een Bibob-onderzoek zeker extra tijd zou hebben gekost, terwijl Munie al flinke vertraging had opgelopen. De gemeente was hier dus, in afwijking van de gewone procedures, opmerkelijk coulant: ruim uitstel om de financiering rond te krijgen én geen Bibob. 

Post ‘verbouwing hotelkamers’  

Nog vreemder is dat de nieuwe eigenaar, De Wilde dus, in mei 2019 een vergunningsaanvraag heeft gedaan bij de gemeente om het pand tot hotel te verbouwen. Toen Munie in 2018 nog in gesprek was met de banken circuleerde er een stuk getiteld ‘Financieringsbehoefte Omar Munie The Hague’ (in het bezit van Follow the Money) waarin al een post van 200.000 euro was opgenomen voor ‘verbouwing hotelkamers’. 

Dat heeft allemaal niets meer te maken met de opzet van de transactie: vluchtelingen aan het werk helpen. Munie is voor hij buurman werd van het paleis door de Nationaal Coördinator Terrorismebestrijding en Veiligheid gescreend, aldus de gemeente. Ten tijde van die screening was niet bekend dat het pand binnen vier maanden doorverkocht zou worden en dat prinses Beatrix mogelijk een hotel pal naast haar tuin en werkkamer zou krijgen.

Fransen betoogt dat er zoveel is misgegaan dat de vastgoeddeal teruggedraaid moet worden 

Fransen concludeert dan ook dat de koop ‘wordt vernietigd op grond van dwaling en/of zelfs bedrog’. Daarbij speelt mee dat gemeente op 22 mei 2018 een besluit heeft genomen over ‘dhr Muni’, die strikt genomen juridisch niet bestaat. Daarmee is het besluit niet rechtsgeldig. Bovendien is het pand voor zo’n laag bedrag en onder zulke soepele voorwaarden verkocht dat het volgens Europees recht waarschijnlijk om verboden staatssteun gaat: het pand was immers bezit van het Rijk en is onderhands doorgeschoven naar een ondernemer.

Fransen heeft staatssecretaris Raymond Knops en de nieuwe interim-burgemeester Johan Remkes een brief van negentien kantjes gestuurd waarin hij betoogt dat er zoveel is misgegaan dat de vastgoeddeal onrechtmatig is en teruggedraaid moet worden. Knops, als staatssecretaris van Binnenlandse Zaken formeel verantwoordelijk voor het Rijksvastgoedbedrijf, moet daarover een besluit nemen.