Labiele woningmarkt vraagt meer journalistieke zorgvuldigheid

De berichtgeving over de woningmarkt in de media moet beter, vindt Jasper Du Pont. Zonder controle cijfers van makelaars nakauwen, ontaardt algauw in reclame maken. Aan de hand van een simpele controle windt de columnist zich op over artikelen die kritiekloos 'nieuws' publiceren over stijgende prijzen. Zulke artikelen zetten argeloze kopers op het verkeerde been.

'Huizen in Amsterdam-West zijn alweer duurder dan voor de crisis', viel deze week te lezen in een artikel in het Parool. Het stuk heeft nog het meest weg van een makelaarsbrochure waarmee een wijk moet worden aangeprezen. Vanwege de krapte op de markt steeg de prijs per vierkante meter in de Bellamybuurt in Amsterdam met zelfs met ruim 15 procent sinds 2011; van 4500 euro naar 5200 euro. Dat zijn nog eens cijfers! Maar kloppen ze ook? De markt loopt zeker vlotjes in de genoemde buurt. Gekeken naar het woningaanbod in de Kinkerbuurt – de Bellamybuurt is niet als zodanig op Funda te vinden – is er in het afgelopen jaar bijna zesmaal zoveel verkocht als er nu te koop staat. Dat is een zeer goede score, waarmee deze buurt binnen Amsterdam het best scoort na Tuindorp-Buiksloot.

Klopt niet

De gemiddelde vraagprijs van een verkochte woning in kwam 2014 volgens Funda echter uit op 4.043 euro per vierkante meter (mediaan: 3.980). Dat zou dus een daling van zo’n 11 procent betekenen sinds 2011, of een vergelijkbare prijs ten opzichte van afgelopen twee jaar. Waarschijnlijk denk je nu: ‘Maar iedereen biedt toch weer boven de vraagprijs in Amsterdam, heb ik gezien op het journaal’. Klopt, de NOS bracht 21 november 2013 groot in het nieuws dat er in Amsterdam ‘steeds vaker’ boven de vraagprijs wordt geboden. Dit gebeurt volgens de geciteerde makelaar in 8 procent van de biedingen. Dat is in werkelijkheid dan echter niet veel groter dan de maanden er voor. Sindsdien vloog het aantal biedingen boven de vraagprijs wel omhoog, wat natuurlijk toeval kan zijn. DuPont11 Dat er plots veel meer boven de vraagprijs verkocht wordt, komt overigens niet doordat de vraagprijzen ineens heel hard gedaald zijn in Amsterdam. Deze lieten sinds augustus vorig jaar juist een flinke opleving zien. Die opleving komt in dezelfde maand dat Peter Boelhouwer op NRCQ verkondigde dat Amsterdam de totale gekte van Londen of Tokyo achterna gaat, waar mensen in kasten zullen leven. Maar ook deze samenloop kan toeval zijn natuurlijk. DuPont12 Natuurlijk, Boelhouwer spreekt hier als hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft en kan die voorspellingen onderbouwen met wetenschappelijke rapporten. Toch? Ik gaf hem het voordeel van de twijfel waar hij voor overheidssteun op de woningmarkt pleitte in het kader van ‘anticyclisch denken’. Maar wel beperkt tot precies deze uitspraken.

De Pavlovreactie van makelaars

Zelfs als een kwart van de verkopen boven de vraagprijs plaatsvindt, is waarschijnlijk het gros van de verkopen nog altijd onder de vraagprijs. In een steekproef heb ik de Kadaster-inschrijving van 12 woningen, die in 2014 in de Kinkerbuurt werden verkocht, vergeleken met de cijfers van Funda waar er in 2014 170 verkocht werden gemeld. Je kunt dit een kleine set vinden, maar het zijn er 12 meer dan er werden gebruikt voor het Parool artikel. Dat artikel baseerde de 5.200 euro per vierkante meter op de uitspraak van één makelaar, die in 2014 precies één woning verkocht in de Kinkerbuurt (met tuin dus toch al duurder). Natuurlijk, zij spreekt collega makelaars die soortgelijke verhalen hebben. Maar ik kan me voorstellen dat de woningen die onderwerp van gesprek zijn niet helemaal aselect worden gekozen. Ik geloof dan liever de harde data.
'Dat artikel baseerde de 5200 euro per vierkante meter op de uitspraak van één makelaar, die in 2014 precies één woning verkocht in de Kinkerbuurt'
Van de 12 woningen in de steekproef werden er drie verkocht voor een hoger bedrag dan de vraagprijs. De gemiddelde transactieprijs voor alle 12 de woningen blijkt 1,4 procent hoger dan de vraagprijs op Funda. Daarmee lijkt Funda dus een behoorlijk nauwkeurig beeld te geven van de verkoopprijzen in 2014 in dit deel van Amsterdam. Van de 170 verkochte woningen op Funda hadden er slechts vier een vraagprijs hoger dan 5.000 euro/m2. De Pavlovreactie die je van iedere makelaar zult krijgen - die niet gecontroleerd wenst te worden - is dan vervolgens dat het ‘juist de laatste paar weken’ heel erg goed gaat en dat dat pas over drie maanden bij het Kadaster te zien is. Uit de steekproef blijkt dat het kadaster echter maar een dikke anderhalve maand achter loopt, wat consistent is met eerdere metingen. Daarbij laat Funda zeker geen opgaande lijn zien aan het eind van het jaar: DuPont13De cijfers die ik van Funda gebruikte voor de berekening staan in deze CSV en de koopsommen van het kadaster vind je hier.

Iets zorgvuldiger graag

Ik snap best dat media een smeuïg verhaal willen brengen. En ik snap ook dat je dat wilt brengen voordat anderen het doen. Maar wacht alsjeblieft tot er harde data is. Bij het gebruik van voorlopende indicatoren van individuele makelaars, notarissen of hypotheekverstrekkers krijgt de consument in het beste geval hetzelfde verhaal eerder te horen. Meestal krijgt hij echter troep voorgeschoteld. En als je als journalist al twijfelt aan de soliditeit van je data en verhaal kún je natuurlijk een hoogleraar vragen om zijn mening. Hij kan het artikel redden, maar laat je dat dan alsjeblieft niet weerhouden om kritische vragen te stellen. Want de meeste hoogleraren hebben ook een agenda.
'de meeste hoogleraren hebben ook een agenda'
Veel mensen gaan er nog altijd vanuit dat wat in de krant staat wáár is. Wat mij betreft ook zo hoort te zijn. Cijfers van makelaars zonder controle in de krant zetten is niet oké, zeker niet als deze cijfers vrij eenvoudig te controleren zijn. Deze makelaars hebben een direct belang in de markt. Een argeloze koper zou zomaar kunnen denken dat hij tegen een koopje aanloopt, terwijl de vraagprijs eigenlijk zelfs te hoog is.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Jasper du Pont

Gevolgd door 122 leden

Maakt zich zorgen over de mate waarin de woningmarktstarter wordt vertegenwoordigd in de politiek en media.

Volg Jasper du Pont
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren