Last call voor Vastgoedfonds Propertunity?

    Het is de vraag of vastgoedfonds Propertunity het einde van het jaar haalt en of de certificaathouders iets van hun geld terugzien.

    Het gaat niet goed met het vastgoedfonds Propertunity van vermogensbeheerder Jerry Langelaar. Uit het zojuist gepubliceerde jaarrapport 2012 valt op te maken dat het sinds 2011 hard berg afwaarts gaat met de exploitatie van het fonds. De stevige afwaardering van het geëxploiteerde onroerend goed is daar debet aan. Voor de certificaathouders in het fonds betekent dit opnieuw een daling van de waarde van hun belegging;  de intrinsieke waarde van een certificaat Propertunity is over 2012 meer dan gehalveerd en daalde naar € 27,12. Ten opzichte van 2008 toen de problemen voor het eerst zichtbaar werden is de koers zelfs circa 75% gedaald. Maar voor de beleggers is dit niet eens het slechtste nieuws. De stevig opgelopen loan to value-verhouding (LTV, de verhouding tussen het vreemde vermogen en de waarde van het onroerend goed) is het ware probleem waarmee het vastgoedfonds nu te kampen heeft. Als gevolg van de afwaardering van het onroerend goed is de LTV opgelopen naar 90,2% terwijl de financier - HSH Nordbank AG - een maximum blijkt te hebben gesteld van  80,46%. Dit betekent dat de hypotheekschulden direct opeisbaar zijn door Nordbank . Volgens Wilgenhaege Fondsen Management zijn er in 2011 afspraken met Nordbank gemaakt om – weer - te voldoen aan de voorwaarden. Deze afspraken houden in dat  het fonds bijna € 800.000 per jaar extra diende af te lossen aan Nordbank  zolang de Loan to Value boven het gestelde maximum ligt. Het fonds is deze  afspraak in 2012 echter  niet nakomen.  In het jaarrapport spreekt de fondsmanager van “niet na kunnen komen”, hetgeen suggereert dat de € 800.000 niet beschikbaar was. Vooruitbetalen De vraag is of de fondsmanager wel juist met de beschikbare financiële middelen is omgegaan. Uit het jaarrapport blijken diverse ondernemingen die direct of indirect een relatie hebben met Propertunity gelden ontvingen uit het fonds. Zo ontving Wilgenhaege Vermogensbeheer een vooruitbetaling voor diverse werkzaamheden die door de fondsmanager niet konden worden uitgevoerd. Letterlijk:  een deel van de inspanningen is geleverd door aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. gerelateerde ondernemingen, aangezien Wilgenhaege Fondsen Management B.V. niet over voldoende eigen personeel beschikte om de desbetreffende inspanningen te leveren. Gedurende het boekjaar heeft er een vooruitbetaling plaatsgevonden voor deze kosten aan Wilgenhaege Vermogensbeheer. Hoe onverantwoord is een vooruitbetaling aan gerelateerde onderneming wanneer de verplichting aan de bank niet kan worden nagekomen? Het is niet onwaarschijnlijk dat juist Wilgenhaege vermogensbeheer de financiële middelen hard nodig had en daarom een voorschot kreeg. Balletje, balletje Naast de vermogensbeheerder heeft de fondsmanager meer liquiditeiten laten uitstromen naar aan t Wilgenhaege Fondsen Management B.V. gerelateerde ondernemingen. Het voormalige Wilgenhaege Vastgoed dat inmiddels opereert onder het label Excentria verkocht in 2012 twee appartementen  aan Propertunity. Volgens het jaarrapport werden deze appartementen  tegen de marktwaarde aangekocht om deze vervolgens te verhuren. Een van deze appartementen kende een marktwaarde van € 187.425 en is in 2013 weer verkocht voor € 149.400! De transactie rond het tweede appartement verloopt moeizaam. Alhoewel het voor € 280.000 is gekocht heeft de levering ten tijde van het opstellen van het jaarrapport nog niet plaatsgevonden. Propertunity lijkt  Excentria aan financiële middelen te hebben geholpen, terwijl Nordbank verwacht dat de afspraken worden nagekomen. Een goed ingelichte bron berichtte in 2012 dat nog enkele appartementen uit het appartementencomplex Kamperveste (Haarlem) verkocht moesten worden en dat met de opbrengst het andere onroerend goed (Figeehallen) van Excentria kon worden afgebouwd. Executieverkoop in 2013? De fondsmanager van Propertunity is inmiddels drukdoende om de bank gerust te stellen. Volgens het jaarrapport is de directie (ultimo april) in gesprek met de Nordbank. Zij verwacht in het jaar 2013 tot overeenstemming te komen. Die overeenstemming is voor de continuïteit van essentieel belang, aangezien Nordbank in het ongunstigste geval haar hypotheekrecht kan uitoefenen en de portefeuille kan worden verkocht door middel van een executieverkoop. Bij een gedwongen of een executieverkoop lijkt het - gezien de hoge LTV - onvermijdelijk dat er een lagere opbrengstwaarde zal worden gerealiseerd dan het uitstaande leningsbedrag. In dat geval is de kans zeer groot dat de gehele inleg van de participanten verloren zal gaan en dat dit uiteindelijk een beëindiging van het fonds tot gevolg heeft. Gedupeerde beleggers Een deel van de beleggers zijn in de jaren 2007 en 2008 via Wilgenhaege Vermogensbeheer in het bezit gekomen van Propertunity en zag  dat voor het  op slot gaan van het fonds (najaar 2008) nog stukken werden bijgekocht. Enkele tientallen van hen hebben de vermogensbeheerder inmiddels beschuldigd van belangenverstrengeling en hebben evenzoveel procedures aangespannen.  Zij zagen in juli 2008 diverse mutaties in hun portefeuille plaatsvinden die later in het jaarverslag van 2008 onderdeel leken te zijn van een een-tweetje tussen de fondsmanager en de vermogensbeheerder. In het verslag van de directie (jaarverslag 2008; Propertunity) staat: “omdat als gevolg van het grote aantal uittreders de algehele liquiditeit van het fonds onderdruk kwam te staan is er gestreefd naar een oplossing door in beursgenoteerd vastgoed te investeren.”  Een deel van de klanten van de vermogensbeheerder zag in juli 2008 inderdaad dat hun beleggingen in Vastned werden verkocht en met de opbrengst hun bezit  in Propertunity werd uitgebreid. De fondsmanager zal vooral tijd moeten winnen en Nordbank aan het lijntje moeten houden in de hoop dat de vastgoedmarkt stabiliseert of herstelt. Partijen worden daarbij geholpen door de omstandigheid dat in 2013 nauwelijks huurcontracten expireren. Pas in 2014 verloopt circa 12% van de overeenkomsten, maar als Nordbank zich niet laat verleiden door de directie zal het fonds mogelijk het einde van het jaar niet halen.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Paul van Straaten

    Vermogenmonitor van Van Straaten is in Den Haag gevestigd. Van Straaten bracht voor honderden klanten zaken tot een bevredige...

    Volg Paul van Straaten
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren