Leestip verkiezingen: de nieuwe woningnood in vijf artikelen

Weet je al wat je gaat stemmen? Op gemeentelijk niveau spelen andere zaken dan in de landelijke politiek. Vaak raken die je direct. Het is dus verstandig om de gemeentelijke partijprogramma’s naast elkaar te leggen en je te verdiepen in de wereld van zwembaden, bestemmingsplannen, parkeerplaatsen, voetgangerstunnels en buurthuizen.

Ook wonen is zo’n typisch gemeentelijk thema. Er is in elke gemeente wel iets aan de hand op dit gebied.

Zo is er een enorme trek naar de (Rand)stad gaande. Die was al voorspeld, maar de gemeenten hebben verzuimd daar bijtijds op in te spelen: tijdens de crisis is er vrijwel door het hele land sprake geweest van een soort bouwstop. Nu zitten we met de gebakken peren: vooral in de Randstad kampen veel steden met een extreem tekort aan zowel huur- als koopwoningen.

In Nederland is er momenteel een tekort van zeker 200 duizend woningen en dat aantal neemt alleen maar toe

In de zogeheten krimpgebieden langs de randen van het land staan ondertussen sociale woningen leeg en wordt er volop gesloopt. Toch zijn er ook daar nauwelijks huizen voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar die geen hypotheek kunnen krijgen. Verder moeten in die regio’s meer starterswoningen en huizen voor ouderen komen.

Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, is er in Nederland op dit moment een tekort van zeker 200 duizend woningen. Dat neemt alleen maar toe: verwacht wordt dat er tot 2025 nog zo’n 500 duizend nieuwe huishoudens bij zullen komen. Daarvan trekt 75 procent naar de twintig grootste steden.

Dat zijn onthutsende cijfers. Om daadkrachtig te lijken zeggen politiek verantwoordelijken dat er maar één oplossing is: bouwen, bouwen, bouwen. Maar waar moet dat gebeuren? Het nu nog gangbare beleid is dat we de groene ruimte om de bewoonde gebieden moeten sparen en alleen bouwen binnen de bebouwde kom.

Daar ligt al een groot politiek twistpunt. Minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren heeft gezegd dat het binnenstedelijk bouwen – verdichting of inbreiding noemen de vakmensen dat – moet worden heroverwogen. Dat heeft ze ondertussen weer genuanceerd in een gesprek met de site Stadszaken. Het is wel duidelijk dat het onderwerp gevoelig ligt. Uiteindelijk moeten gemeenteraden per project bepalen of ze toestemming geven om in het groen te bouwen. De vraag waar die nieuwe woningen moeten worden gebouwd, is typisch zo’n onderwerp waarop kiezers de verkiezingsprogramma’s kunnen vergelijken.

Grondbedrijf

Een ander belangrijk punt is wat voor beleid het gemeentelijk grondbedrijf voert. Het grondbedrijf is een belangrijke inkomstenbron voor bijna elke gemeente. Voordat er bouwplannen worden bekendgemaakt, koopt de gemeente grond, maakt die bouwrijp en verkoopt de grond dan met een stevige winst door aan een partij die erop wil bouwen.

De vraag is dan met wie je als gemeente in zee gaat. Verkoop je de grond met een lage winst aan een corporatie? Of voor veel meer geld aan een projectontwikkelaar, die er graag dure huurappartementen en koopwoningen op wil zetten? De gemeente kan de grond ook met korting aanbieden aan een projectontwikkelaar. Als tegenprestatie verplicht die zich dan om de huur van de te bouwen vrijesectorwoningen, gedurende een afgesproken periode, onder een bepaalde grens te houden.

Manco van lokale politiek

Het is politiek gezien ook interessant om te kijken of de programma’s iets zeggen over de bij nieuwbouw beoogde verhoudingen tussen sociale huur, vrijesectorhuur en koopwoningen. Amsterdam heeft school gemaakt met een nieuwe regel waarbij 40 procent van de nieuwbouw sociaal moet zijn, 40 procent vrijesector en 20 procent koop. Dat zijn verhoudingen die alleen gelden voor Amsterdam en passen bij die stad. Ze komen uit de SP-koker van wethouder Laurens Ivens.

Rotterdam wil juist van 20 duizend sociale woningen af. Elke gemeentelijk opererende partij elders in het land moet bepaalde verhoudingen in gedachten hebben, want er moeten nu eenmaal van alle categorieën woningen komen en daarvoor moet een gemeente wel plannen hebben.

Al dat bouwen van nieuwe woningen is noodzakelijk, maar een wethouder scoort er lang niet altijd punten mee. De inwoners van haar of zijn gemeente zijn doorgaans helemaal niet gek op die extra woningen. Zij zijn de insiders – ze bezitten al een woning – en kunnen een wethouder wegstemmen. Ze willen graag hun uitzicht behouden, of zijn bang hun hondenveldje te verliezen. De allergrootste angst is altijd dat de waarde van hun woning daalt als er om de hoek nieuwe huizen worden gebouwd.

Niet iedereen ervaart de ellende van het gebrek aan woningen in zijn of haar gemeente even sterk

Hier is sprake van een manco in de lokale politiek. Alleen groepen als mensen met kinderen die binnen de gemeente een woning zoeken, ouderen, studenten en mensen die in scheiding liggen, ervaren de ellende van het gebrek aan woningen in hun gemeente. De rest zit er niet zo mee. Die vindt wel dat de woningnood opgelost moet worden, maar hebben een broertje dood aan overlast.

Ik heb een selectie gemaakt van vijf artikelen uit het dossier De nieuwe woningnood. Alle vijf zijn ze interessant voor iemand die vóór de verkiezingen hierop zijn standpunt wil bepalen.

1. De woningmarkt in twee kaarten

Hoe ziet de Nederlandse woningmarkt er écht uit? Deze twee kaarten maken dat pijnlijk inzichtelijk. De eerste kaart geeft aan hoe de verhouding tussen vraag naar en aanbod van koopwoningen ligt. Daar is te zien dat de oververhitting van de koopmarkt zich niet beperkt tot de Randstad: het oververhitte gebied ligt als een grote rode vlek in het hart van het land en loopt van de kust tot diep in Gelderland.

De tweede kaart waarop wordt aangegeven welke gemeenten interessant zijn voor het ontwikkelen van vrijesectorhuur, geeft een vergelijkbaar beeld. Grote delen van het land zijn oninteressant voor particuliere investeringen.

2. Bouwplannen en toestroom

Het volgende verhaal gaat over de bouwplannen van de steden tot 2025. We hebben op basis van gemeentelijke informatie een overzicht gemaakt van wat de 28 gemeenten met meer dan 100 duizend inwoners tot 2025 aan woningen willen bouwen. Het aantal gesloopte huizen is daarop al in mindering gebracht.

Die 28 steden komen nog niet op 330 duizend extra woningen. Dat is lang niet voldoende om de groei van de huishoudens bij te houden. En dan gaan we ook nog voorbij aan de al bestaande tekorten. Voor mensen die in een stad wonen met meer dan 100 duizend inwoners, geeft het overzicht inzicht in het ambitieniveau van de zittende gemeentelijke coalitie.

3. Bouwers en ontwikkelaars azen op nieuwe bouwgrond

Een heet hangijzer is de vraag of we moeten doorgaan met het zware accent dat nu ligt op binnenstedelijk bouwen. Hoewel er door bestuurders over dat bouwen binnen de stadsgrenzen vaak wordt gedaan alsof het een wettelijke eis is, is het niet meer dan een losse overeenkomst van de gemeenten. Naar schatting 70 procent van de nieuwbouw tussen 2011 en 2016 vond binnen de stad plaats. Daaraan is al te zien dat het er heel wat speelruimte is voor gemeenten om bouwvergunningen te verstrekken voor buiten de bebouwde kom.
Maar de meningen zijn erg verdeeld over de vraag of het zogeheten inbreidingsbeleid houdbaar is. 

Uit mijn artikel over grondposities blijkt dat de bouwbedrijven dat binnenstedelijke bouwen nooit erg serieus hebben genomen. Ze hebben volop grond gekocht buiten de stad en hebben er blijkbaar vertrouwen in gehad daar binnen afzienbare tijd op te kunnen ontwikkelen. De vraag dient zich aan wie nu eigenlijk de macht heeft. Is het de door de burger gekozen gemeenteraad, of de lobbyisten van de bouwers en ontwikkelaars?

4. Woningnood leidt tot minder kinderen

Je kunt de woningnood bagatelliseren en zeggen dat uiteindelijk iedereen woont en dat dakloosheid eerder een sociaal probleem dan een woningmarktprobleem is. Slecht wonen is echter niet alleen een gebrek aan luxe, het heeft ook gevolgen voor de gezinsvorming. Om te beginnen is er naast een trek naar de stad ook een uittocht van gezinnen met schoolgaande kinderen. Die mensen gaan buiten de stad op zoek naar een ruimere woning, bij voorkeur met een tuin. Je moet je afvragen als gemeente of je die gezinnen niet wilt vasthouden. Je hebt die kinderen nodig om je basis- en middelbare scholen open te houden en om je sportverenigingen overeind te houden. Levendige, vitale buurten zijn juist die met kinderen. Maar nu lijkt het erop dat populaire steden zichzelf in de voet schieten: de woningnood drukt het geboortecijfer.

5. Insiders vs outsiders

We sluiten af met een interview met hoogleraar Peter Boelhouwer. De recessie is niet gebruikt om de tekorten in te lopen: de overheid heeft de corporaties juist belemmerd om meer bij te bouwen en de vraag naar nieuwe koopwoningen is door aanscherping van de hypotheeknormen ingezakt. Er zijn jaren verloren gegaan: de bouwsector, die juist nu vol aan de slag zou moeten, is tijdens de recessie bijna gehalveerd. De woningmarkt zit op slot: wie eenmaal goed zit, verroert zich niet. Hoe gaan we dat oplossen?