Leidse corporatie doorbreekt taboe op verplaatsbare miniwoningen

‘Klein wonen’ heeft de laatste jaren zijn negatieve bijklank een beetje verloren. We leven in een gedigitaliseerd tijdperk, waarin bezit minder belangrijk is. Bovendien woont een toenemend aantal mensen alleen. Het gevolg is een trend richting veel compacter wonen.

De tiny house-beweging was al een tijdje populair onder hipsters met weinig geld en architecten, maar nu doet de corporatiesector ook mee. Vooral de plicht om statushouders op te vangen, maakt dit type woning opeens interessant. Ze zijn veel sneller te realiseren dan reguliere woningen en daarbij een stuk goedkoper.

Prijsvraag

Ons Doel, een kleine Leidse woningcorporatie, heeft om te beginnen 16 kleine houten woningen van het bedrijf Finch gekocht. Het Finch-huis is een van de winnaars van de door het Centraal orgaan Opvang Asielzoekers (COA) en de Rijksbouwmeester uitgeschreven prijsvraag. Die waren op zoek naar woningen die geschikt zijn voor het tijdelijk huisvesten van statushouders. 

Omdat de gemeente nauw betrokken is bij de projecten, hoeven de corporaties geen grond aan te schaffen

De Finch-woning kost 50.000 euro en is een soort houten doos, met aan de voorkant een schuifpui met een balkonhek ervoor, die in zijn geheel op een betonnen fundament wordt getakeld. Het gebouwtje, dat geheel aan de eisen van het bouwbesluit voldoet, is acht meter lang, drie en een halve meter breed en twee meter tachtig hoog. Het vloeroppervlak bestrijkt 27 vierkante meter. Er is één vertrek met een ingebouwd stapelbed, een douche- en toiletruimte en een keukenblok. De woning wordt aangesloten op de riolering en het elektriciteitsnet.

Echt wijkje

Christoffel Klap, de directeur-bestuurder van Ons Doel, heeft meerdere plannen met het concept: ‘We gaan nu eerst 16 Finch-woningen plaatsen in de wijk de Kooi, aan de Sumatrastraat in Leiden. Daar wordt een oud schoolgebouw gesloopt. De gemeente maakt de grond bouwrijp en zorgt voor de funderingen. Maar we willen ook 100 kleine woningen plaatsen op een terrein aan de Voorschoterweg, dat doen we samen met corporatie De Sleutels. Dat wordt een echt wijkje, waarin ook nog wat andere soorten woningen komen te staan. Portaal [een andere corporatie, red.] plaatst er nog een stuk of 30 aan de Wassenaarseweg aan de rand van het Bioscience park.’

Omdat de gemeente nauw betrokken is bij de projecten, hoeven de corporaties geen grond aan te schaffen. Het terrein aan de Voorschoterweg is bijvoorbeeld eigendom van het hoogheemraadschap. De gemeente huurt het voor nul euro en stelt die grond met funderingen en infrastructuur tegen een vergoeding weer beschikbaar aan de corporaties.

Berging

Hoewel de woning met 50.000 euro al niet echt duur is, kan het waarschijnlijk nog goedkoper. Klap: ‘Er begint concurrentie te komen. Ik word nu gebeld door andere partijen die zeggen dat ze een goedkopere optie hebben. We moeten kijken wat we na die 16 Finch-woningen voor variant nemen en hebben al een aantal andere leveranciers geselecteerd. Wij zijn wel zeer ingenomen met dat type van Finch. Als je erin staat, heb je echt het gevoel dat je in een woning bent.’

Finch-eenheden hebben het voordeel dat ze ook gestapeld kunnen worden. Klap: ‘Volgens het bedrijf zou je ze tot zeven hoog kunnen stapelen, maar wij willen niet verder gaan dan twee of drie woonlagen op onze locaties.’ De eenheden zijn ook te koppelen zodat er een dubbel zo grote woning ontstaat. Volgens Klap is het wel belangrijk om bij iedere eenheid een goede berging te leveren, want er zit geen opslagruimte in zo’n klein huis.

Energiezuinig

Een ander probleem zijn wasmachines. Deze nemen ruimte in en meestal schaffen bewoners, die het financieel sowieso lastig hebben, apparaten van mindere kwaliteit aan. Klap speelt daarom met het idee om bij de woningen een wasserette te zetten, met grote efficiënte wasmachines. ‘Het is bovendien belangrijk om een plaats te hebben waar bewoners elkaar tegen komen. Een wasserette kan zo’n plek zijn.  

Is het eigenlijk wel onroerend goed en telt het als onderpand?

De woning zal volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) 118 punten hebben. De huur ligt tussen de 450 en de 500 euro per maand. Dat klinkt nog behoorlijk, maar alle bewoners zullen huurtoeslag gerechtigd zijn. Klap: ‘Bovendien is dat bijna meteen de totale woonlast. Een Finch-woning heeft een A++label en is dus heel energiezuinig. Ze zitten net onder het ‘nul op de meter’-niveau.’

Afschrijven

Omdat het een vreemde eend in de bijt is, kun je je afvragen hoe het Waarborgfonds Sociale Woningbouw tegen zulke woningen aankijkt. Is het eigenlijk wel onroerend goed en telt het als onderpand? Klap: ‘Eigenlijk hebben we ons daar niet over gebogen. Als het niet geborgd kan worden, kunnen we het financieren met gemeentegarantie. Zo hebben we dat voor dit geval met de gemeente afgesproken. Op de vrije markt financieren zou niet meevallen, maar verplaatsbare woningen zitten mogelijk in dezelfde categorie als woonboten en daar kun je een gedeeltelijke hypotheek op krijgen.’

Hoelang dergelijk units meekunnen is wel berekend, maar Ons Doel schrijft ze af in 25 jaar. Een gewone sociale woning wordt in 50 jaar afgeschreven. Klap: ‘Het kan best dat ze 50 jaar meekunnen, maar het is een nieuw product waarmee nog geen ervaring is opgedaan en we voelen ons lekker bij die 25 jaar.’ In die periode zal de unit bij het huidige prijsniveau meer dan tegen de 150.000 ton aan huurinkomsten genereren. Toch heeft Klap berekend dat het project voor een deel onrendabel is, maar dat is altijd het geval met nieuwe projecten in de corporatiesector.

Doelgroep

Voor wie zijn de woningen precies bedoeld? Het is duidelijk dat statushouders een belangrijke doelgroep vormen. Zeker het project aan de Voorschoterweg zal voor een belangrijk deel worden betrokken door deze groep. Het is overigens beleid in Leiden om dergelijke groepen tussen de reguliere Leidenaren te laten wonen, dus er wordt wel gestreefd naar een gemengde populatie in die wijk.

De locatie aan de Sumatrastraat is een samenwerking met De Binnenvest, een organisatie die zich bezighoudt met hulp aan en re-integratie van daklozen. Die 16 eenheden zullen voor deze doelgroep worden ingezet. Dat project zal drie jaar duren en daarna moeten de woningen weer weg zijn.

Tijdelijkheid

Uiteindelijk geldt iets dergelijks ook voor statushouders. Het is de bedoeling dat het grote project aan de Voorschoterweg tien jaar gaat lopen. Alle bewoners krijgen een contract voor onbepaalde tijd, maar moeten er dus rekening mee houden dat ze op een bepaald moment worden overgeplaatst naar een reguliere sociale woning elders in de stad of meeverhuizen naar een andere locatie.

Klap maakt zich geen zorgen over de tijdelijkheid van de locaties. ‘Het mooie is dat die Finch-eenheden verplaatsbaar zijn. Je kunt ze dus altijd weer op een andere locatie neerzetten. Dat kost je zo’n 2.000 euro aan transportkosten en je moet natuurlijk een nieuw fundament leggen.’ 

In een zeer overspannen woningmarkt is altijd behoefte aan dergelijke eenheden

Klap is niet bang dat ze ooit ongebruikt zullen worden opgeslagen. Volgens hem is in een zeer overspannen woningmarkt altijd behoefte aan dergelijke eenheden, zeker in een studentenstad als Leiden. Maar Klap denkt ook aan jongeren die het huis uit willen, pas gescheiden mensen die tijdelijk onderdak nodig hebben en aan daklozen. ‘Ik denk dat dit soort kleine woningen een vaste plaats kan krijgen in het assortiment van woningcorporaties.’

Wegbereider

In zekere zin is Ons Doel een wegbereider. Veel corporaties elders in het land zullen goed in de gaten houden hoe Ons Doel en de andere Leidse corporaties varen met hun projecten en ervan proberen te leren. Bijna overal in het land kampen corporaties met vergelijkbare problemen. Er moeten statushouders gehuisvest worden, maar er bestaat grote weerstand tegen de verdringing van de huishoudens op de wachtlijst. Geprefabriceerde kleine huizen kunnen een uitkomst bieden.

Klap geniet in ieder geval met volle teugen van het initiatief. 'Een corporatie runnen is voor een groot deel zorgen dat de noodzakelijke dingen gebeuren. Maar bij zo’n project als dit voel je wel die opwinding van met iets nieuws bezig zijn.’