
© Finch Buildings / Kees Hummel fotografie
In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.
Covid en de woningmarkt in vijf grafieken
De woningmarkt zakt weg (en daar kan geen ronkende goednieuwsshow wat aan doen)
Corporatie-coup op het KNSM-eiland of: hoe De Key stichting Loods 6 leegzuigt
Pandemie of niet, dat pand moet leeg
Stijgende zorgkosten nopen gemeenten tot forse ozb-verhoging
Het raadsel van te lage WOZ-waarden in West Maas en Waal
Vijfjaarlijkse verhoging houdt huurder in een wurggreep
Huurders betalen hoge prijs voor verkoop sociale woningen aan beleggers
508 euro voor een telefoontje en een formulier: gemeenten betalen zich blauw aan WOZ-bezwaren
Meer bouwen gaat de oververhitting op de huizenmarkt niet oplossen (ook al roept het CPB van wel)
Leidse corporatie doorbreekt taboe op verplaatsbare miniwoningen
Leiden moet onder meer statushouders en daklozen huisvesten. De wachtlijsten zijn lang en nieuwe woningen bouwen kost veel tijd. Corporatie Ons Doel kiest daarom voor kleine verplaatsbare woningen: een primeur voor de sector.
‘Klein wonen’ heeft de laatste jaren zijn negatieve bijklank een beetje verloren. We leven in een gedigitaliseerd tijdperk, waarin bezit minder belangrijk is. Bovendien woont een toenemend aantal mensen alleen. Het gevolg is een trend richting veel compacter wonen.
De tiny house-beweging was al een tijdje populair onder hipsters met weinig geld en architecten, maar nu doet de corporatiesector ook mee. Vooral de plicht om statushouders op te vangen, maakt dit type woning opeens interessant. Ze zijn veel sneller te realiseren dan reguliere woningen en daarbij een stuk goedkoper.
Prijsvraag
Ons Doel, een kleine Leidse woningcorporatie, heeft om te beginnen 16 kleine houten woningen van het bedrijf Finch gekocht. Het Finch-huis is een van de winnaars van de door het Centraal orgaan Opvang Asielzoekers (COA) en de Rijksbouwmeester uitgeschreven prijsvraag. Die waren op zoek naar woningen die geschikt zijn voor het tijdelijk huisvesten van statushouders.
Omdat de gemeente nauw betrokken is bij de projecten, hoeven de corporaties geen grond aan te schaffen
De Finch-woning kost 50.000 euro en is een soort houten doos, met aan de voorkant een schuifpui met een balkonhek ervoor, die in zijn geheel op een betonnen fundament wordt getakeld. Het gebouwtje, dat geheel aan de eisen van het bouwbesluit voldoet, is acht meter lang, drie en een halve meter breed en twee meter tachtig hoog. Het vloeroppervlak bestrijkt 27 vierkante meter. Er is één vertrek met een ingebouwd stapelbed, een douche- en toiletruimte en een keukenblok. De woning wordt aangesloten op de riolering en het elektriciteitsnet.
Echt wijkje
Christoffel Klap, de directeur-bestuurder van Ons Doel, heeft meerdere plannen met het concept: ‘We gaan nu eerst 16 Finch-woningen plaatsen in de wijk de Kooi, aan de Sumatrastraat in Leiden. Daar wordt een oud schoolgebouw gesloopt. De gemeente maakt de grond bouwrijp en zorgt voor de funderingen. Maar we willen ook 100 kleine woningen plaatsen op een terrein aan de Voorschoterweg, dat doen we samen met corporatie De Sleutels. Dat wordt een echt wijkje, waarin ook nog wat andere soorten woningen komen te staan. Portaal [een andere corporatie, red.] plaatst er nog een stuk of 30 aan de Wassenaarseweg aan de rand van het Bioscience park.’
Omdat de gemeente nauw betrokken is bij de projecten, hoeven de corporaties geen grond aan te schaffen. Het terrein aan de Voorschoterweg is bijvoorbeeld eigendom van het hoogheemraadschap. De gemeente huurt het voor nul euro en stelt die grond met funderingen en infrastructuur tegen een vergoeding weer beschikbaar aan de corporaties.
Berging
Hoewel de woning met 50.000 euro al niet echt duur is, kan het waarschijnlijk nog goedkoper. Klap: ‘Er begint concurrentie te komen. Ik word nu gebeld door andere partijen die zeggen dat ze een goedkopere optie hebben. We moeten kijken wat we na die 16 Finch-woningen voor variant nemen en hebben al een aantal andere leveranciers geselecteerd. Wij zijn wel zeer ingenomen met dat type van Finch. Als je erin staat, heb je echt het gevoel dat je in een woning bent.’
Finch-eenheden hebben het voordeel dat ze ook gestapeld kunnen worden. Klap: ‘Volgens het bedrijf zou je ze tot zeven hoog kunnen stapelen, maar wij willen niet verder gaan dan twee of drie woonlagen op onze locaties.’ De eenheden zijn ook te koppelen zodat er een dubbel zo grote woning ontstaat. Volgens Klap is het wel belangrijk om bij iedere eenheid een goede berging te leveren, want er zit geen opslagruimte in zo’n klein huis.
"Het is belangrijk om een plaats te hebben waar bewoners elkaar tegen komen. Een wasserette kan zo’n plek zijn"
Energiezuinig
Een ander probleem zijn wasmachines. Deze nemen ruimte in en meestal schaffen bewoners, die het financieel sowieso lastig hebben, apparaten van mindere kwaliteit aan. Klap speelt daarom met het idee om bij de woningen een wasserette te zetten, met grote efficiënte wasmachines. ‘Het is bovendien belangrijk om een plaats te hebben waar bewoners elkaar tegen komen. Een wasserette kan zo’n plek zijn.
Is het eigenlijk wel onroerend goed en telt het als onderpand?
De woning zal volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) 118 punten hebben. De huur ligt tussen de 450 en de 500 euro per maand. Dat klinkt nog behoorlijk, maar alle bewoners zullen huurtoeslag gerechtigd zijn. Klap: ‘Bovendien is dat bijna meteen de totale woonlast. Een Finch-woning heeft een A++label en is dus heel energiezuinig. Ze zitten net onder het ‘nul op de meter’-niveau.’
Afschrijven
Omdat het een vreemde eend in de bijt is, kun je je afvragen hoe het Waarborgfonds Sociale Woningbouw tegen zulke woningen aankijkt. Is het eigenlijk wel onroerend goed en telt het als onderpand? Klap: ‘Eigenlijk hebben we ons daar niet over gebogen. Als het niet geborgd kan worden, kunnen we het financieren met gemeentegarantie. Zo hebben we dat voor dit geval met de gemeente afgesproken. Op de vrije markt financieren zou niet meevallen, maar verplaatsbare woningen zitten mogelijk in dezelfde categorie als woonboten en daar kun je een gedeeltelijke hypotheek op krijgen.’
Hoelang dergelijk units meekunnen is wel berekend, maar Ons Doel schrijft ze af in 25 jaar. Een gewone sociale woning wordt in 50 jaar afgeschreven. Klap: ‘Het kan best dat ze 50 jaar meekunnen, maar het is een nieuw product waarmee nog geen ervaring is opgedaan en we voelen ons lekker bij die 25 jaar.’ In die periode zal de unit bij het huidige prijsniveau meer dan tegen de 150.000 ton aan huurinkomsten genereren. Toch heeft Klap berekend dat het project voor een deel onrendabel is, maar dat is altijd het geval met nieuwe projecten in de corporatiesector.
Doelgroep
Voor wie zijn de woningen precies bedoeld? Het is duidelijk dat statushouders een belangrijke doelgroep vormen. Zeker het project aan de Voorschoterweg zal voor een belangrijk deel worden betrokken door deze groep. Het is overigens beleid in Leiden om dergelijke groepen tussen de reguliere Leidenaren te laten wonen, dus er wordt wel gestreefd naar een gemengde populatie in die wijk.
"Het project is voor een deel een onrendabel, maar dat is altijd het geval met nieuwe projecten in de corporatiesector"
De locatie aan de Sumatrastraat is een samenwerking met De Binnenvest, een organisatie die zich bezighoudt met hulp aan en re-integratie van daklozen. Die 16 eenheden zullen voor deze doelgroep worden ingezet. Dat project zal drie jaar duren en daarna moeten de woningen weer weg zijn.
Tijdelijkheid
Uiteindelijk geldt iets dergelijks ook voor statushouders. Het is de bedoeling dat het grote project aan de Voorschoterweg tien jaar gaat lopen. Alle bewoners krijgen een contract voor onbepaalde tijd, maar moeten er dus rekening mee houden dat ze op een bepaald moment worden overgeplaatst naar een reguliere sociale woning elders in de stad of meeverhuizen naar een andere locatie.
Klap maakt zich geen zorgen over de tijdelijkheid van de locaties. ‘Het mooie is dat die Finch-eenheden verplaatsbaar zijn. Je kunt ze dus altijd weer op een andere locatie neerzetten. Dat kost je zo’n 2.000 euro aan transportkosten en je moet natuurlijk een nieuw fundament leggen.’
In een zeer overspannen woningmarkt is altijd behoefte aan dergelijke eenheden
Klap is niet bang dat ze ooit ongebruikt zullen worden opgeslagen. Volgens hem is in een zeer overspannen woningmarkt altijd behoefte aan dergelijke eenheden, zeker in een studentenstad als Leiden. Maar Klap denkt ook aan jongeren die het huis uit willen, pas gescheiden mensen die tijdelijk onderdak nodig hebben en aan daklozen. ‘Ik denk dat dit soort kleine woningen een vaste plaats kan krijgen in het assortiment van woningcorporaties.’
Wegbereider
In zekere zin is Ons Doel een wegbereider. Veel corporaties elders in het land zullen goed in de gaten houden hoe Ons Doel en de andere Leidse corporaties varen met hun projecten en ervan proberen te leren. Bijna overal in het land kampen corporaties met vergelijkbare problemen. Er moeten statushouders gehuisvest worden, maar er bestaat grote weerstand tegen de verdringing van de huishoudens op de wachtlijst. Geprefabriceerde kleine huizen kunnen een uitkomst bieden.
Klap geniet in ieder geval met volle teugen van het initiatief. 'Een corporatie runnen is voor een groot deel zorgen dat de noodzakelijke dingen gebeuren. Maar bij zo’n project als dit voel je wel die opwinding van met iets nieuws bezig zijn.’
22 Bijdragen
Matthijs 11
In plaats van mijn nu veel te dure standaard rijtjes woning, waarvoor ik dertig jaar krom moet liggen voor de bank om daarna door de belastingdienst gepakt te gaan worden voor al dat "vermogen" dat ik opgebouwd heb ;)
Ook geen ruimte voor spullen dus consuminderen en minder hoeven te werken is dan gelijk geregeld.
Lydia Lembeck 12
MatthijsMatthijs 11
Lydia LembeckPeter Hendriks 7
MatthijsLydia Lembeck 12
Peter HendriksEn die sta caravans hebben meer slaapplaatsen: http://www.stacaravanoutlet.nl/stacaravans/boston-boston/ Hier een goedkope.
Lydia Lembeck 12
MatthijsJohan van Es
Lydia LembeckSpaarder 3
MatthijsW&R-referentiewoning: ruime eengezinswoning (tussenwoning) inclusief heipalen, keukenblok en buitenberging voor 76.100 euro (exclusief btw):
http://www.bamwoningbouw.nl/nl-nl/1/80/referentiewoning.aspx
Vrijstaande woning vanaf 149.200 euro (inclusief btw). Goed, hier zijn de kosten van het sanitair, heipalen, etc. niet bij inbegrepen, maar toch...:
https://www.selekthuis.nl/winwin-woning/
En de onderstaande site biedt uitkomst als je een gevoel wilt krijgen bij de stichtingskosten van een eenvoudig rijtjeshuis (dus inclusief alle belastingen, bijkomende kosten en de grond):
http://woonplanner.beterbasishuis.nl/#woonsmaak
Als je in deze site de volgende gegevens invult: type woning: basis / 2 lagen met kap, aantal: 24 (6 hoekhuizen en 18 tussenwoningen), bijkomende kosten: 25.000 euro, grondquote: 10% (deze houd ik bewust laag...), btw: 21%, dan komt je uit op een gemiddelde VON-prijs van 133.873 euro. Overigens vind ik de bijkomende kosten van 25.000 (per woning) zo op het eerste gezicht wat aan de hoge kant, maar volgens mij is dat hier wel realistisch. Er worden tenslotte geen andere kosten vermeld, zoals algemene kosten, winst & risico, etc.. Dit soort kosten zijn er blijkbaar bij inbegrepen.
Matthijs 11
SpaarderLydia Lembeck 12
SpaarderMatthijs 11
Probleem van "normale" huizen is dat het erg duur is om een huis te bouwen, nog veel duurder om te kopen (*huizenbubbel*), er lange tijd zit tussen planning en realisatie en er daarna weinig aangepast kan worden. Erg inflexibel allemaal. Snel inspelen op veranderingen in de markt is bijna onmogelijk.
Een landelijke "voorraad" van dit soort woningen kan uitkomst bieden. Voor vluchtelingen, studenten, mensen die tijdelijke woonruimte nodig hebben, minimalistische hipsters en wie dan ook ;)
Frans
Lydia Lembeck 12
Franserik de lange 3
Goed: geen 150.000 ton maar 150.000 euro, maar toch. Bij een investering van 50.000 euro. En dan toch nog onrendabel. Knappe rekenaar, die Klap. Kan hij dat ook verder toelichten? Naar mijn idee moet je er toch hele dure bergingen of een hele luxe wasserette bij plaatsen om het project onrendabel te maken.
Peter Hendriks 7
erik de langeerik de lange 3
Peter Hendriksline
line
Ik ben een huurster in een gemeente, zoals jullie konden lezen.Ik zit nu met een soort van een probleem. Het gaat erom dat de gemeente voor de zoveelste keer ( schilders onaangekondigd, cv ketel,slimmemeter, keukenboer en er staat niets in de gemeente krant. Zonder dat de gemeente vooraf je en mede bewoners geinformeerd is. Je krijgt een brief van de/een bedrijf in je deur dat je op dat moment aanwezig dient te zijn. I.p.v oke dient te gebeuren we geven jullie de ruimte om aanwezig te zijn van de gemeente.Hiervoor kreeg ik gewoon een brief zonder (persoonlijke) naam van die desbetrefende bedrijf dat het ging gebeuren. En dat ik aanwezig hoor te zijn!!!! Maar nu krijg ik een persoonlijke brief waarin staat: Wij hebben geprobeerd U te bellen maar helaas geen contact met U gekregen.Hoe kan een keuken boer mijn telefoon gegevens hebben!!En verder zij hebben niet gebeld.Gezien mijn telefoon gegevens.Maar staat wel in de brief. Hoe onwerklijk. Hoe is dit mogenlijk.Ik vind dit kwalijk van de gemeente. Hoe denken jullie erover..Ik ga de gemeente zeker bellen want grens te ver.
Peter Hendriks 7
lineline
Peter HendriksPeter Hendriks 7
lineLydia Lembeck 12
Peter Hendriks