Hoe belangrijk het is waar en hoe je woont, weet woningmarktdeskundige Manuel Aalbers (43) als geen ander. De Nederlandse sociaal geograaf is sinds 2013 hoogleraar aan de Universiteit van Leuven. Na gewoond te hebben in steden als Amsterdam en New York vond hij Leuven toch net iets te klein en daarom verhuisde hij naar Brussel. ‘Ik vind dat een geweldige stad om te wonen. Heel internationaal.’ Dat hij 70 minuten moet fietsen neemt Aalbers voor lief – ‘ik heb tegenwoordig een e-bike’.  

Aalbers is gespecialiseerd in wat de financialisering van de woningmarkten wordt genoemd. Hij onderzoekt in welke mate woningen een beleggingsobject zijn geworden voor de internationale financiële sector en wat daarvan de gevolgen zijn. 

De woningmarkt is in veel delen van de wereld sinds de jaren negentig geliberaliseerd, met als argument dat private partijen die markt efficiënter en dus goedkoper kunnen bedienen dan wanneer overheden zich ermee bemoeien. Maar de werkelijkheid is dat wonen praktisch overal veel duurder is geworden. Gaat dat liberale idee wel op voor de woningmarkt?

Maakt iedereen die met een winstoogmerk woningen verhuurt zich schuldig aan het ‘financialiseren’ van de woningmarkt? 

‘Hoe definieer je financialiseren? Geld verdienen met woningen is gewoon kapitalisme en zo bekeken is er niets nieuws onder de zon. Maar financialisering betekent dat de rol van de financiële sector toeneemt. Denk aan de verhuur van woningen door banken, pensioenfondsen en investeringsfondsen die direct investeren in de woningmarkt. 

Maar ook de toenemende afhankelijkheid van mensen van banken voor leningen om een huis te kopen is een vorm van financialisering. Wat dat betreft is Nederland met zijn hoge hypotheekschuld een mooi voorbeeld. Het heeft met Noorwegen en Denemarken de hoogste hypotheekschuld per inwoner ter wereld.’

Overal kopen mensen woningen. Hoe verklaart u dat juist in die landen de hypotheekschuld zo hoog is? 

‘Banken zijn in die landen altijd bereid geweest om heel ver te gaan met de financiering van de koop van een woning. Het is er relatief moeilijk om ontslagen te worden en dankzij werkloosheidsuitkeringen is men in staat om hypotheeklasten te blijven opbrengen. Dat maakt het risico relatief laag voor hypotheekverstrekkers, waardoor ze bereid zijn om een hoog percentage van de koopsom te financieren. Ook de Nationale Hypotheekgarantie en de renteaftrek spelen een rol in Nederland.

Maar de huurmarkt is ook afhankelijk van geleend geld. Beleggers kopen en bouwen met een mix van eigen vermogen en vreemd vermogen. Financialisering is vooral de trend waarbij de financiële sector steeds meer geld verdient aan de woningmarkt. Schulden aangaan is een belangrijk onderdeel geworden van het systeem.’

Hoe ziet u de toenemende rol van institutionele beleggers zoals pensioenfondsen bij de bouw en verhuur, als bouwers en verhuurders van woningen ook een voorbeeld van financialisering zijn? Pensioenfondsen lenen immers geen geld.

‘Nederlandse pensioenfondsen beleggen steeds meer indirect in woningen. Ze willen niet zelf meer huisbaas zijn, alleen investeerder’

‘Ja, dat is zeker financialisering. Dit zijn financiële partijen die woningen puur als beleggingscategorie beschouwen, net als aandelen of obligaties. De Nederlandse institutionele beleggers die lid zijn van de belangenorganisatie IVBN hebben samen 135.000 woningen, maar dat valt allemaal in het niet bij hun investeringen in een internationale club als Real Estate Investment Trust, kortweg REIT. Daar zit ABP met heel veel geld in. Pensioenfondsen beleggen ook in indexfondsen die vastgoedindices volgen. De afgelopen 20 jaar zie je bij Nederlandse pensioenfondsen een trend om steeds meer indirect in woningen te beleggen. Ze willen niet zelf meer huisbaas zijn, maar alleen investeerder.’

Paste de verzelfstandiging in 1998 door ABP van wat nu Vesteda is, ook al in die trend? Het pensioenfonds voor ambtenaren is toen opgehouden zelf huisbaas te spelen en is via Vesteda puur belegger in woningen geworden.

‘Zeker, maar maak niet de fout te denken dat ABP’s beleggingen in de woningmarkt vooral via Vesteda lopen. Er zit veel meer ABP-geld in grote Duitse en Amerikaanse vastgoedfondsen. ABP heeft veel geld belegd in Vonovia, een groot Duits vastgoedbedrijf met 450.000 woningen. Dat is het grootste vastgoedfonds ter wereld.  Ze zitten voornamelijk in Duitsland zelf, maar ook in Zweden en Oostenrijk en ze hebben een joint venture in Frankrijk. Vonovia heeft gezegd zich ook op de Nederlandse woningmarkt te zullen begeven.’

Wat verklaart die voorkeur voor indirect beleggen in woningmarkten?

‘Internationaal zijn er allerlei fiscale voordelen. Bovendien mogen pensioenfondsen niet met geleend geld werken. Die vastgoedbedrijven waarin ze beleggen, mogen dat wel en dat levert extra rendement op. Die vastgoedfondsen zijn vooral een ideaal alternatief voor staatsleningen, die nu een negatieve rente hebben. Die vastgoedfondsen leveren een rendement op van minimaal een procent of vier en met een beetje mazzel kan dat oplopen tot 8 procent. Hun risicoprofiel is daarbij heel laag. Dat past goed bij pensioenfondsen. Achter die woningen zitten vaak ook nog indirecte garanties in de vorm van uitkeringen en huursubsidies. Dat is ook de reden waarom grote spelers wegbewegen van het hogere middensegment.’ 

Die strenge afbakening van het sociale domein die we in Nederlands hebben gezien sinds 2010, is die bewust gerealiseerd om de woningmarktbeleggers te behagen? 

‘Misschien niet helemaal bewust. In 2009 spande de IVBN een rechtszaak aan bij het Europese Hof in verband met oneerlijke concurrentie van de woningcorporaties. Die hebben ze uiteindelijk gewonnen. Het opmerkelijke is hoe de Nederlandse regering daarop heeft gereageerd. Die heeft uiteindelijk de woningcorporaties volledig teruggeduwd naar hun kerntaken en geweerd uit het middensegment van de huurmarkt.

‘Stef Blok leek echt een soort ideologische strijd te voeren tegen de woningcorporaties’

Dat was een politieke keuze, net als de verhuurderheffing. Daar zat ongetwijfeld de wens van de VVD achter om de positie van de beleggers op de woningmarkt te verbeteren. Toenmalig minister van Wonen Stef Blok leek echt een soort ideologische strijd te voeren tegen de woningcorporaties en daarmee zal hij op één lijn hebben gezeten met de IVBN, maar dat is moeilijk aan te tonen.’ 

Dat terugdringen van de sociale huursector om zo meer ruimte te scheppen voor de beleggers, is dat typisch Nederlands of een internationale trend?

‘Het is een trend die je ziet in een hoop Westerse landen. In Amerika, Engeland, Duitsland en Frankrijk groeit de particuliere huursector. Daar doen zowel kleine als hele grote spelers aan mee. Met hypotheken gefinancierd eigenwoningbezit is lang gestimuleerd en dat begint nu tegen de grenzen van de groei aan te lopen.

Banken waren steeds meer bereid om hogere hypotheken te verschaffen. Eerst vier keer het inkomen, toen vijf keer, toen zes keer. Dat heeft in veel landen de woningprijs opgedreven. Het waren geen stijgingen op economische gronden, maar omdat mensen meer ruimte kregen om tegen elkaar op te bieden in een schaarse markt. Daar is nu een eind aan gekomen. Die hoge hypotheken worden niet meer verstrekt.

De nieuwe generatie huizenkopers maakt sowieso weinig kans op een hypotheek. Ze hebben veel meer te maken met tijdelijke contracten en zzp-constructies. Het is niet eens dat hun inkomen te laag is, maar de zekerheid die banken zoeken ontbreekt. Dat heeft de vraag naar huurwoningen veel groter gemaakt en beleggers, zowel kleine als grote, zien verhuur als een interessante, veilige belegging.’ 

In Duitsland moet je 30 procent eigen geld meebrengen voor een hypotheek. Is daar de grens van de hypotheekverschaffing nog niet bereikt?

‘In Duitsland zie je dat het bereiken van de grens aan de hypotheekverschaffing niet speelt, maar ook daar kunnen millennials moeilijk een huis kopen. In Duitsland heb je weer een enorme verkoop gezien van sociale woningen, die de Britse onder Thatcher en Blair ver overtreft. Die zijn allemaal in handen gekomen van grote beleggers. Er is in Duitsland in de sociale woningmarkt meer geprivatiseerd in 10 jaar dan in Engeland in 30 jaar. Dat gebeurde in heel Duitsland en niet alleen in de voormalige DDR. Die woningen gingen in pakketten tot wel 90.000 ineens naar beleggers. Indirect zijn ze nu vooral in handen van pensioen- en indexfondsen.

Het is een betrouwbare business, met nogal wat belastingvoordelen en ze runnen die organisaties heel efficiënt. In Duitsland maken beleggers veel gebruik van wetgeving om verduurzaming te stimuleren. Met relatief lage investeringen in woningen kan de huurprijs dan flink omhoog.’

Er zijn dus twee verklaringen voor de interesse van de financiële wereld in de huursector: de groei van de hypotheekmarkt loopt ten einde en de pensioenfondsen hebben een alternatief nodig voor de slecht renderende staatsleningen.

‘Dat klopt, maar het zijn niet alleen de pensioenfondsen die een alternatief nodig hebben. De groei van woningbezit bij de kleine beleggers is veel groter dan bij de pensioenfondsen. Kleine beleggers redeneren net als de grote financiële partijen: in obligaties beleggen heeft geen zin meer. Vandaar die enorme toename van buy-to-let.’

‘De groei van woningbezit bij de kleine beleggers is veel groter dan bij de pensioenfondsen’ 

In hoeverre valt en staat het succes van die woningfondsen bij de schaarste van woningen? Het lijkt alsof de enorme stijging van de huren van de afgelopen jaren onderdeel is van het verdienmodel.

‘Het gaat institutionele beleggers vooral om een stabiele cashflow en die huurstijgingen zijn mooi meegenomen. Die IVBN-leden hebben verhuur als kernactiviteit en het lijkt me heel raar als ze zich nu opeens zouden terugtrekken uit die sector als de huren niet meer mogen stijgen. Het verandert voor woningfondsen die met pensioengeld werken pas als de huren verplicht moeten dalen. Dat drukt het rendement. Het is wel vervelend voor clubs als Blackstone, die speculeren op prijsstijgingen. Die verkopen zo weer als ze een mooie prijs kunnen krijgen voor hun Amsterdamse portefeuille.’

De IVBN zegt dat je met maatregelen als het herinvoeren van een puntenstelsel dat de hoogte van de huur bepaalt de impuls weghaalt om nog meer te bouwen. Klopt dat?

‘Daar geloof ik niets van. Uiteindelijk worden de huurprijzen bepaald door het mogelijke rendement. Als dat rendement niet meer behaald kan worden, dan gaan de grondprijzen omlaag. Dat is de logische manier om de stichtingskosten van een woning te drukken, want aan het bouwen zelf kun je niet veel doen.

Als niemand meer bouwt op de beschikbare grond, dan zal de eigenaar van de grond naar beneden moeten met zijn prijs. Dat is vervelend voor hem, maar via lagere grondprijzen zullen de beleggers hun rendement overeind houden.

De regel is dat ontwikkelaars alleen de prijs voor de grond betalen als ze er genoeg geld op kunnen verdienen. In IJburg in Amsterdam bezit de gemeente de meeste grond. Denk je echt dat ze de grondprijs op het huidige niveau zouden houden als niemand meer geïnteresseerd is in die kavels? De overheid moet met die grond gewoon het marktmechanisme laten werken.’

De woningmarkt is enorm onderhevig aan financialisering. Is dat maatschappelijk gezien gunstig of ongunstig?

‘Het is niet zo dat als er meer geld naar de woningmarkt vloeit, er ook vanzelf meer woningen bijkomen’

‘De meeste financialisering heeft betrekking op bestaande woningen. Het is niet zo dat als er meer geld naar de woningmarkt vloeit, er ook vanzelf meer woningen bijkomen. Een deel van de beleggers werkt samen met ontwikkelaars, maar dat is vooral omdat het moeilijk is om pakketten bestaande woningen op te kopen van de gewenste kwaliteit. Bestaande woningen kopen is veel gemakkelijker dan financieel betrokken zijn bij een jaren durend bouwproject. 

Ook in de hypotheekmarkt is financialisering niet echt een positieve kracht. Doordat de grens voor acceptabele hypotheeksommen steeds verder is opgeschoven, gaat een steeds groter deel van het inkomen op aan de hypotheekbetalingen. Millennials kunnen dat niet meer opbrengen en moeten nu een groot gedeelte van hun inkomen aan huur betalen. Dat is voor de economie in het geheel slecht . Dat geld gebruiken ze niet voor aankopen in de reële economie.’

Maar na een paar inkomensstijgingen zitten mensen toch weer ruimer?

‘Als mensen meer gaan verdienen, kopen ze vaak een groter huis en gaat er nog steeds te veel van het inkomen naar de bank. Vroeger waren het alleen de lage inkomens die een groot gedeelte van hun inkomen aan huur besteedden, nu zijn het zelfs de hogere middeninkomens die in dat zelfde schuitje zitten. Je komt pas uit die situatie als je je hypotheek hebt afgelost en huurders lukt dat nooit.

Woningeigenaren die hun hypotheek hebben afgelost, hebben tegenwoordig de financiële ruimte om hun kinderen te helpen bij het kopen van een woning. Hurende ouders kunnen dat meestal niet. Die hele woningmarktsituatie is zo een bron van ongelijkheid geworden. Die verschillen tussen huurders en woningeigenaren leiden tot reproductie van ongelijkheid.’

Hoe belangrijk is de woningmarkt eigenlijk in de internationale beleggingswereld?

‘De vastgoedmarkt in zijn geheel is veel groter dan de aandelenmarkt. Maar het is niet allemaal verhandelbaar op de beurs. Het is dus niet zo dat er meer geld van beleggers in de vastgoedmarkten zit. Ik heb het over de totale waarde van al het vastgoed en dat zijn vooral woningen. Commercieel vastgoed is maar een klein deel. Banken lenen ook meer voor vastgoedgerelateerde transacties, dan aan bedrijven, studenten, staatsleningen en consumentenkrediet bij elkaar. Op de beurs zijn woningbedrijven relatief klein.

Die hypotheekmarkten groeien werelwijd enorm. In Oost- en Zuidoost Azië, Zuid-Amerika en het Midden-Oosten. Het komt soms van bijna nul, maar daar groeien de hypotheekmarkten uitbundig.’