
Spannende tijden voor woningcorporaties. Woensdag moet blijken hoe gretig buitenlandse investeerders inzetten op de Vestia-woningen. Columnist Ruud de Wit tempert de verwachtingen bij deze testcase.
De grootste woningentransactie uit de Nederlandse vastgoedgeschiedenis is aanstaande. Op woensdag 14 mei sluit de mogelijkheid voor binnen-en buitenlandse vastgoedbeleggers om een bod te doen op een portefeuille van maar liefst 6.595 woningen – of delen ervan – die nu nog eigendom zijn van de geplaagde woningcorporatie Vestia. Als de woningen inderdaad allemaal worden verkocht, moet dat een bedrag opleveren van minimaal 600 miljoen euro. Maar dat bedrag kan oplopen tot 900 miljoen euro, gezien de samenstelling van de portefeuille en de daaraan gekoppelde huurniveaus.
De Vestia-portefeuille bestaat uit 88 complexen met 3.922 sociale huurwoningen (samen goed voor een jaarhuur van 24.197.541 euro), 1.573 nog te liberaliseren huurwoningen in 49 complexen (met een indicatieve totale jaarhuur van 13.074.557 euro) en 106 zorgcomplexen met 1.100 eenheden (samen goed voor een jaarhuur van 12.225.682 euro).
Trendsetters
Insiders en analisten verwachten grote belangstelling voor deze veiling. Al een klein jaar melden adviseurs en (internationale) makelaars dat buitenlandse beleggers in de rij staan om opnieuw in de afgelopen jaren sterk afgewaardeerde Nederlandse vastgoedsector te stappen. Deze keer niet alleen in winkels, kantoren en logistieke bedrijfshallen, maar nu ook in de sterk gereguleerde huurwoningenmarkt. Daar komt nog bij dat deze veiling de opmaat is voor nog veel meer corporatiewoningen die op de markt komen. Vestia verdubbelde onlangs nog het aantal woningen dat op termijn wordt verkocht van 15.000 naar ruim 30.000 woningen. Andere corporaties zien zich ook gedwongen om grote woningportefeuilles af te stoten vanwege onder meer de verhuurdersheffing en snel oplopende financiële problemen als gevolg van het derivatenschandaal. Zo heeft een woningcorporatie als Ymere een derde (ruim 22.000 woningen) van de eigen portefeuille aangewezen voor verkoop.Een grote hap?
Het zal duidelijk zijn dat een bod op de totale portefeuille van bijna 6600 Vestia-woningen een discount zal inhouden, maar ik zie zo’n totaalbod niet gebeuren, ook niet door een kapitaalkrachtige buitenlandse partij. Ik ga ervan uit dat de te liberaliseren woningen wel interessant zijn voor een buitenlandse belegger, maar dat de sociale woningen in kleinere delen bij met name particuliere beleggers en andere woningcorporaties terecht komen en dat de zorgcomplexen naar een of meer institutionele beleggers gaan. Juist institutionele beleggers als Bouwinvest, Syntrus Achmea en misschien ook wel Bouwfonds IM zijn al actief op het specifieke terrein van zorgcomplexen of hebben aangegeven daar op korte termijn mee te willen starten. Zeker is dat de enorme hoeveelheid aan al dan niet geliberaliseerde corporatiewoningen een veel te grote hap zijn voor puur Nederlandse partijen. Te meer omdat grote pensioenfondsen als Zorg en Welzijn en APG niet zullen meedoen. Deze willen expliciet alleen indirect in vastgoed zitten en zullen er niets voor voelen zich opnieuw direct met het beheer en uitponden van (sociale) woningen te gaan bezighouden.grote pensioenfondsen zoals 'Zorg en Welzijn' en APG zullen niet meedoenOm die reden kondigde APG begin mei wel aan om nog eens 202 miljoen pond te stoppen in het LaSalle Residential Finance I fonds, terwijl niet eens bekend is welke woningprojecten in het Verenigd Koninkrijk voor dat fonds worden aangetrokken. Eerder investeerde APG al 236 miljoen pond in dat Britse woningfonds. Voor een grote belegger als APG geldt blijkbaar ‘wat van verre komt, smaakt lekkerder’, hoewel dat niet helemaal waar is. Institutionele beleggers als APG en Zorg en Welzijn investeren voor 100 procent met eigen geld. In tegenstelling tot veel durfinvesteerders leveragen ze dus niet. Pensioenfondsen zitten ook veelal voor langere termijn in een belegging, terwijl durfinvesteerders uitgaan van een exit na vijf tot zeven jaar. Fiscale afwegingen spelen ook een rol, terwijl vanwege het risicoprofiel binnen een totale portefeuille ook de geografische spreiding leidend kan zijn. APG zit bijvoorbeeld al indirect voor een kleine 50 procent in het op Nederland gerichte woningfonds Vesteda en kan dus van mening zijn dat dat voldoende is. Zorg en Welzijn heeft weer een enorm belang in dat andere Nederlandse woningfonds: Amvest.
Wall of money
De woningportefeuilles van de corporaties moeten het dus echt van de buitenlandse investeerder hebben, te meer omdat adviseurs en marktkenners ervan overtuigd zijn dat er aan de landsgrenzen een ‘wall of money’ klaar staat. Acht grote Nederlandse institutionele beleggers - alle lid van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) - brachten daarom onlangs het rapport Dutch Residential Investments in European Perspective uit. Altera Vastgoed, Amvest, ASR, Bouwinvest, CBRE Global Investors, Delta Lloyd, Syntrus Achmea en Vesteda geven in het rapport een aantal argumenten waarom de Nederlandse woningmarkt interessant is voor grote buitenlandse beleggers. Ze wijzen op het gunstige resultaat van Nederlandse woningbeleggingen over een langere tijd (‘beleggen in woningen is de afgelopen decennia zeker een inflatiehedge geweest’); dat Nederlandse woningen in een gemengde Europese woningportefeuille goed zijn voor een noodzakelijke diversificatie; dat de prijzen van woningen in Nederland op dit moment aantrekkelijk zijn vanwege de daling sinds 2008 met gemiddeld 18 procent en ze wijzen op de beschikbaarheid van nieuwe beleggingswoningen op zich - iets wat de afgelopen jaren nauwelijks het geval was. Op dit moment is slechts 5 procent van alle woningen in Nederland in het geliberaliseerde deel beschikbaar voor beleggers, maar dit aantal zal de komende jaren aanzienlijk worden uitgebreid door een soepelere regulering en ook dwang van de centrale overheid.Knelpunten bij de verkoop
Dat is allemaal waar, maar nog geen garantie dat buitenlandse beleggers ook daadwerkelijk massaal en voor grote bedragen in de Nederlandse huurwoningenmarkt zullen stappen om de enorme aantallen op te nemen. Ik noem een aantal probleempunten. Het belangrijkste is het lange termijnperspectief van de Nederlandse woningmarkt. Vooral vanuit de makelaarshoek en de ontwikkelaars van nieuwe woningen wordt aangenomen dat we de ergste problemen hebben gehad. Denk aan bewoordingen als: ‘In 2014 mogelijk 20.000 verkochte nieuwbouwwoningen’ en: ‘April beste maand op woningmarkt in zes jaar’. Er wordt verder gewezen op het einde van de economische crisis, de stabilisering van de sterk gedaalde woningprijzen en vooral het duidelijke herstel van de koopmarkt. Ook de lage rente – aantrekkelijk voor hypotheekaanvragen (‘in april werden 18.000 nieuwe hypotheekaanvragen verzonden’) – is positief.ik durf niet mijn hand in het vuur te steken over een krachtig herstel van de woningmarkt en een terugkeer naar de woningprijzen van acht jaar geledenMaar er zijn ook signalen dat we vooralsnog niet op een echte doorbraak en een sterk opgaande woningmarkt hoeven te rekenen en het verkopen van corporatiewoningen – uitponden moet het extra toetje voor de buitenlandse beleggers worden – is al helemaal geen makkelijke opgave. De verhuurdersheffing is niet bepaald aantrekkelijk voor investeerders in huurwoningen. Dat blijkt uit cijfers van woningcorporatie Ymere over 2013. Ymere (goed voor een portefeuille van 77.000 woningen) boekte in 2013 slechts 6.700 euro boekwinst per woning. Dat op een totaal van 905 verkochte woningen tegen een gemiddelde verkoopprijs van 123.000 euro. In zo’n geringe potentiële winst is geen enkele buitenlandse investeerder geïnteresseerd, terwijl Ymere ook nog eens grote bedragen heeft moeten uitgeven om die woningen opgeknapt te krijgen alvorens ze in de verkoop werden gebracht. Verder is het nog niet zo interessant om gereguleerde woningen - zeg maar de echte ‘sociale woningen’ van corporaties - te verkopen. Dit vanwege de bestaande wetgeving. De eventuele koper – dus de beoogde buitenlandse investeerder – is nu nog verplicht de verkopende corporatie liefst 30 jaar te laten delen in de winst bij een doorverkoop van de portefeuille. En dat zal bij verkoop door een corporatie beslist van invloed zijn op de prijs. Vestia heeft om die reden niet voor niets een uitzondering bepleit bij minister Blok.
10 Bijdragen
PeterO
Verder zitten we voorlopig nog met honderdduizenden werklozen die niet een, twee, drie een nieuwe baan op hun oude niveau zullen vinden. Veel oudere werknemers uit bank- en verzekeringswezen, de zorg en het onderwijs, waarvoor werkgevers alle pogingen en propaganda van overheidswege ten spijt niet warm voor lopen, veel jongeren met al dan niet incourante opleidingen, zelfstandigen die voorlopig niet meer de omzet van voor de crisis gaan halen. Ook hebben veel Nederlanders flinke schulden.
Spiegeltje
PeterOPeterO
SpiegeltjeNu woon ik in een krimpregio en dat gegeven zie ik weinig terug in de prijzen van koop- en huurwoningen. Misschien dat op den duur de wal het schip keert. De grote misvatting van politici is dat de marktwerking het allemaal wel zal oplossen.
De woningcorporaties zijn ooit opgericht om minder vermogende mensen aan goede en betaalbare woonruimte te helpen. Dat gegeven is momenteel weer volop actueel.
jsmid
SpiegeltjeEmmef
Arie
EmmefEmmef
ArieBoer breekt klomp
Ludovikaa
Boer breekt klomp
Ludovikaa