Drie jaar terug schreef ik op Follow The Money dat ons probleem van duur wonen niet komt door te weinig huizen, maar door sociaaleconomische keuzes vanaf 1990. Op dit thema ben ik daarna flink losgegaan. Ook privé. Ik ben zelf actief geworden als woningontwikkelaar, en passief als belegger. Mede op basis van die ervaringen verschijnt nu mijn boek Hoe ik toch huisjesmelker werd - over woonarmoede en ongelijkheid. 

De conclusies zijn niet om heel vrolijk van te worden. Jongeren zijn de pineut, maar hun probleem is niet gemakkelijk op te lossen – ook al suggereren ronkende partijprogramma's anders. Het enige wat we volgens mij kunnen doen, is ervoor zorgen dat de perfecte storm op de woningmarkt – door decennia van deregulering en een dalende rente – niet een blijvende ongelijkheid nalaat. Dat het profijt niet in de tas valt van een groep mazzelaars en hun nageslacht. Lees: bemiddelde boomers en hun kinderen.

Jongeren zijn de pineut, maar hun probleem is niet makkelijk op te lossen

Deze voorpublicatie geeft een blik op één thema in mijn boek: dat van ons vermeende woningtekort. Ook al is dit tekort dus niet de veroorzaker van onze woonarmoede, het is evengoed vervelend als er te weinig huizen zouden zijn. Maar is van een feitelijk tekort wel echt sprake?

Dat het woningtekort juist nu relatief laag is, is te zien in bijgaande grafiek van De Nederlandsche Bank (DNB). Ook zie je daarin dat de ‘tekorten’ inderdaad niets te maken hebben met de prijzen. Woningbehoefte en prijzen volgen elkaar niet en gaan zelfs vaak de tegenovergestelde kant op, zien we in de grafiek.

Het rode kruis in het meest rechtse oranje datapunt markeert de nieuwe meetmethode.

Ons idee over de oorlog en de jaren vijftig klopt: toen was er pas echt woningnood. Echter, wonen was toen veel goedkoper, zelfs afgezet tegen de destijds veel kleinere inkomens. Maar ook in de decennia daarna is elk verband tussen behoefte en prijzen zoek. 

In periodes dat de prijzen het hardst stegen – de jaren zeventig, eind jaren negentig – valt het woningtekort juist erg mee. Andersom stokte na 2002 de markt een tijdje, en zakten de prijzen licht – zelfs in Amsterdam. En dat terwijl het tekort aan huizen dan juist weer wat groter is. 

In 2018 lijkt het tekort andermaal op te lopen, maar dat komt door een wijziging in de meetmethode. Ik heb nog nergens gezien dat dit belangrijke detail erbij wordt verteld wanneer we weer eens bang worden gemaakt met ‘enorm oplopende woningnood’, ook niet door mensen die hiervan op de hoogte zijn. Is het achterdochtig om te vrezen dat bouwers en aanverwante onderzoekers dit misverstand stilletjes laten voortbestaan? 

En het wordt nog maffer.

Woningtekort is niet eens te meten

‘Het tekortcijfer is geen hard cijfer’, zegt woningmarktonderzoeker Matthijs Korevaar van de Erasmus Universiteit Rotterdam. Het is niet een gemeten, direct waargenomen statistiek maar een model. Er bestaat helemaal geen concept van een fysiek woningtekort dat in een getal is te vatten. Het is eerder een sociaal vraagstuk. Een uitruil tussen het altijd wel groter en ‘allener’ willen wonen versus het steeds maar verder volbouwen en opgeven van natuur. Het woningtekort is geen absoluut gegeven, het is een subjectieve keuze tussen die twee. Een afweging, maar dat wordt er nooit bij verteld.

‘Door een curieuze cirkelredenering dreigt dubbeltelling van de woonbehoefte’

Ook planoloog Ron Buiting neemt de cijfers met een korrel zout. Ze zijn meer politiek dan statistiek. Meer redenering dan waarneming. Maar ook met datgene wat wordt ‘gemeten’, is iets geks. Door een curieuze cirkelredenering dreigt dubbeltelling van de woonbehoefte, zegt Buiting. 'In gemeenten met bouwplannen telt het model meer huishoudens, en die tellen mee voor de woonbehoefte.' Hiermee ligt het risico op de loer dat er een ongefundeerde extra behoefte wordt geprojecteerd. Woningbouw en vermeende woningbehoefte drijven elkaar op. 

Er is nog een mechanisme waardoor nieuwbouw zijn eigen schaarste creëert: meerdere gemeenten rekenen de behoefte van een hele regio naar zich toe. Buiting: ‘Door gebrek aan regionale afstemming rekenen die gemeenten op dezelfde mogelijke nieuwe inwoners. Altijd sluimert daardoor een kip-eidiscussie: is er eerst de behoefte waar je voor bouwt of bouw je waardoor er extra behoefte ontstaat?’

Kortom: het huidig ‘tekort’ is niks nieuws, en bovendien beschrijft het niet wat het zegt te beschrijven. Hoe zit het dan met die verwachte toename van het tekort aan woningen tot bijna een miljoen in 2030?

Arbeidsmigratie als bouwmotief

Er zijn in Nederland nogal wat werknemers uit andere EU-landen. Dat willen we. We hebben hen nodig, vinden we, voor de groei. Ze maken ons rijk. Die arbeiders moeten natuurlijk wel ergens wonen. Dé belangrijke aanname onder het verwachte woningtekort is dat dit positieve migratiesaldo aanhoudt. Maar dat is me er nogal een. Economen van ABN Amro verwachten iets heel anders. Zij denken dat door de snel stijgende welvaart in een land als Polen mensen snel terugkeren naar hun vaderland. 

Dat doet ernstig af aan het verwachte tekort. Voor immigranten wordt hun eigen land hopelijk aantrekkelijker. Dat betekent hier: minder Polen, Bulgaren, Roemenen, en dus minder vraag naar woningen.

Maar ook de vraag naar arbeidsmigranten aan onze kant is geen natuurwet, het is een keuze. En die kunnen we beïnvloeden. Wij kunnen ervoor zorgen dat ze voor onze werkgevers minder aantrekkelijk worden. Bijvoorbeeld door hier de sociale omstandigheden op een hoger niveau te brengen. Dat moet toch nodig gebeuren, uit medemenselijkheid. Dan zijn deze mensen ineens niet meer spotgoedkoop en loont het voor bedrijven minder om ze van heinde en verre massaal hierheen te halen.

Dat arbeidsmigranten blijven toestromen en zich hier permanent zouden vestigen, zit verstopt in de beruchte woningtekortprognose van 1 miljoen. Staan we daar wel bij stil? Het is helemaal geen onwrikbaar gegeven, zelfs nauwelijks een prognose. Het is hoogstens een mogelijkheid. 

Nog preciezer: bevolkingsomvang is beleid. We hebben zelf in de hand wat er met de bevolkingsgroei gebeurt, zegt ook Jan Latten, emeritus hoogleraar sociale demografie. ‘Men doet alsof de bevolkingsgroei, en dus het woningtekort, een onontkoombare voorspelling is van wat ons gaat overkomen. Maar het is slechts een van de vele scenario’s, waarover we bovendien zelf de controle zouden kunnen nemen.’ 

Dat er geen keuze zou zijn is dus onjuist. Een keuze is er altijd, veel meer dan we denken. We kunnen bijvoorbeeld ook, als alternatief voor de toestroom van arbeidsmigranten, kiezen om zelf langer door te werken. Of meer fulltime te werken. Ook mogelijk: we gaan efficiënter werken door arbeiders te vervangen door robots en automatisering. Als de Polen er niet meer zijn, werken we vanzelf hard aan de uitvinding van een aspergesteekmachine. 

Het ‘tekort van een miljoen woningen’ impliceert de keuze voor één sociaaleconomisch ideaal: maximale groei

Of we gaan gewoon met z’n allen wat minder hard groeien. Een stationaire economie kan ook een keuze zijn. Maar die keuze komt niet ter tafel, terwijl de stikstofcrisis toch behoorlijk concretiseert wat groene softies al langer beweren: dat we een grens naderen van wat er in dit landje valt uit te richten aan ouderwetse, ‘handmatige’ groei van het bnp. 

Het woningtekortcijfer negeert al deze mogelijkheden. Het gaat uit van een zelfopgelegde onvermijdelijkheid. Zonder dat dit duidelijk in de bijsluiter staat, betekent het ‘tekort van een miljoen woningen’ impliciet de keuze voor één sociaaleconomisch ideaal, namelijk dat van ouderwetse, handmatige, maximale groei. Maar zouden we het daar niet eerst eens over moeten hebben?

Platitudes van de bouwlobby

Waarom blijft iedereen ondanks dit alles toch ‘bouwen, bouwen, bouwen’ roepen? Omdat mijn betoog tegen-intuïtief is, en dat is altijd moeilijk over het voetlicht te brengen. Mensen nemen er geen kennis van. Kunnen ze ook nauwelijks, want de nieuwsmedia komen meestal met de gangbare, hapklare, makkelijk te vertellen verhalen. Ze hebben weinig tijd om een gedegen item te maken en blaten dan maar gemakzuchtig misplaatste platitudes van de bouwlobby na. 

Journalisten worden kennelijk met gebrek aan kennis op pad gestuurd, naar persbijeenkomsten waar de bouwlobby ze maar al te graag ‘bijpraat’. Dan gaat de verslaggever naar de NVM om chef Onno Hoes haast in één zin te horen zeggen: 'er staat nieuwbouw leeg' en 'er is woningnood'. Niemand die eens goed doorvraagt wat de definitie van woningnood eigenlijk is, of hoe je een tekort aan woningen kunt waarnemen. De verslaggever neemt de perceptie over dat woningnood betekent dat er meer nieuwbouw moet komen. Maar waarom meer nieuwbouw als er ‘nieuwbouw leegstaat’? Die kwestie aan de orde stellen, even doordenken, is kennelijk te veel gevraagd.

Dit is een voorpublicatie uit ‘Hoe ik toch huisjesmelker werd - over woonarmoede en ongelijkheid’ van Hans de Geus. Het is volgende week te koop bij de lokale boekhandel.