© Flickr / Nathan Forget

    In Engeland zal over vijf jaar zeker 20 procent van de woningen in de fabriek worden gebouwd en kant-en-klaar opgeleverd. Dat gaat veel sneller en is goedkoper. In Nederland zijn er vele kleinere initiatieven, maar de schaal waarnaar de Britten streven is niet in zicht.

    Het lijkt erop dat fabrieksmatig bouwen van woningen een enorme vlucht gaat nemen in het Verenigd Koninkrijk. Het land heeft een jaarlijkse behoefte aan 200.000 nieuwe woningen, maar in 2015 werden er maar 143.000 gebouwd. Met name aan wat Engelsen noemen affordable housing – dat zijn woningen die tot maximaal 80 procent van de markthuur worden verhuurd – is een schreeuwende behoefte en dat heeft een nieuwe ontwikkeling in gang gezet: modulaire bouw.

    Zes fabrieken

    Your Housing Group (YHG), een Britse woningcorporatie met 33.000 woningen, is een jont venture aangegaan met China National Building Materials Group (CNBM) voor de productie van modulaire woningen. Het Chinese bedrijf investeert 2,5 miljard pond (2,95 miljard euro) in de bouw van zes fabrieken, die modules produceren die samengevoegd een woning opleveren. YHG brengt 250 miljoen pond in. Ook Welink, een bedrijf met veel expertise op het gebied energiebesparing, is betrokken bij de samenwerking. 

    In 2022 zullen de fabrieken gezamenlijk 25.000 modulaire woningen per jaar produceren

    Als de fabrieken allemaal op stoom zijn, in 2022, zullen ze gezamenlijk 25.000 modulaire woningen per jaar produceren. Er worden door andere partijen nu al per jaar 15.000 modulaire woningen geproduceerd. Voor 2022 is de beoogde Britse bouwproductie 200.000 woningen. Daarvan zal dus minimaal 20 procent bestaan uit in de fabriek gebouwde woningen.

    Barcelona Housing Systems

    De nieuwe joint venture gaat gebruikmaken van de techniek van Barcelona Housing Systems, een high-tech constructiesysteem. De verwachting is dat de bouwkosten per vierkante meter zeker zullen halveren. De nieuwe woningen zullen voor 75 procent onafhankelijk zijn van externe energie, wat leidt tot een veel lagere energierekening.

    Ook Nederland kampt in grote delen van het land met een tekort aan woningen. Het gaat daarbij ook om sociale huurwoningen die qua huur binnen de grenzen van het huurtoeslagstelsel vallen. De minister wil dat er snel wordt gebouwd, daarbij zou een modulaire aanpak enorm kunnen helpen. Hoe staat het er met deze manier van bouwen voor in Nederland?

    Nul op de meter

    Thijs Luijkx van www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl ziet wel allerlei ontwikkelingen in die richting, maar over percentages van de bouwproductie durft hij geen uitspraak te doen. Hij ziet wel een trend richting modulair bouwen. ‘Een aantal bekendere bouwers biedt ook modulaire bouw aan, zoals Ballast Nedam, met zijn IQ-woning, Plegt-Vos en Cascototaal. Daarnaast zijn er gespecialiseerde nieuwe aanbieders als De Meeuw, De Groot Vroomshoop, Jan Snel, Neptunus, Ursem en een aantal kleinere zoals Hodes en Barli.'

    De woningen produceren per saldo evenveel energie als er wordt verbruikt

    Eerder dit jaar haalde Think Wonen de publiciteit door een prijsvraag te winnen van de gemeente Almere voor de bouw 36 modulaire woningen. De woningen die Think in Almere bouwt hebben een vloeroppervlak van 80 vierkante meter verdeeld over twee verdiepingen. Op de bovenverdieping zijn twee slaapkamers. Het ontwerp is geheel nul-op-de-meter, wat inhoudt dat de woningen door gebruik te maken van zonnecellen en isolatie per saldo evenveel energie produceren als er wordt verbruikt.

    De woningen hebben 160 wws-punten, dat betekent dat de kwaliteit ervan zo hoog is dat ze ook in het middensegment verhuurd hadden kunnen worden. De grens van het sociale domein en de vrije sector ligt bij 146 punten. De stichtingskosten (bouw- plus grondkosten) bedragen 135.000 euro. Dat betekent dat de woning zelf iets meer dan 120.000 euro kost.

    Dat is een redelijke prijs, de gemiddelde stichtingskosten van een sociale woning liggen boven de 162.000 euro. Dat prijsverschil is wel veel kleiner dan de halvering van de vierkantemeterprijs waar de Britten vanuit gaan.

    Cascototaal

    Een andere bouwer van kant en klare driedimensionale elementen is Cascototaal uit Terneuzen. Cascototaal heeft een fabriek waar per jaar 300 modules worden gebouwd. In hoeveel woningen zich dat vertaalt is moeilijk te zeggen. Een woordvoerder wijst erop dat de meeste woningen uit twee elementen bestaan, maar dat er ook grotere woningen zijn, die bestaan uit vier elementen. Voor een vakantiepark zijn er ook weer kant en klare huisjes gebouwd die bestaan uit een element. Maar per jaar zullen er per saldo zo’n 150 zelfstandige woningen worden neergezet.

    Woningen kunnen 'meereizen' met de mensen die naar stedelijke gebieden verhuizen

    Cascototaal merkt dat de vraag in de markt toeneemt. Corporaties lijken geïnteresseerd omdat je snel kunt bouwen, maar ook flexibel bent. Woningen die in een bepaald gebied overbodig zijn, kunnen naar een gebied worden getransporteerd waar wel behoefte is aan woningen. Op die manier kunnen woningen als het ware meereizen met de mensen die meer landelijke gebieden inruilen voor meer stedelijke gebieden. Of dit in de praktijk ook gaat gebeuren valt nog te bezien. Het vervoer is duur en je moet maar net een project hebben waar dat bepaalde type woning tussenpast.

    Stapelbaar

    Dan is er het NEZZT-concept van De Meeuw, een bedrijf dat meer dan 3000 modules per jaar produceert. Dit concept wordt nadrukkelijk in de markt gezet als een systeem dat is af te stemmen op de omvang van het huishouden en de levensfase van de bewoners. Het concept is ook stapelbaar en De Meeuw beweert dat dit het einde van de leegstand betekent. Elementen kunnen immers worden verwijderd en elders weer worden neergezet. De Meeuw heeft net een contract getekend met de Amsterdamse corporatie De Alliantie voor 300 woningen.

    De Meeuw beweert dat dit het einde van de leegstand betekent

    Er zijn ook nog allerlei tussenvormen. Sommige producenten maken een soort bouwpakket dat vrij snel ter plaatse in elkaar gezet kan worden. Er zijn ook bedrijven die een geprefabriceerd casco neerzetten en vervolgens op de bouwplaats alles inbouwen.

    "Zolang je alleen hier en daar enkele tientallen woningen kunt plaatsen, zullen modulaire woningen een curiositeit blijven"

    Kleine spelers

    Verder zijn er nog de één persoonswoningen. Zoals het Finch-huis en de Heijmans One. Dat zijn woningen die weliswaar klein zijn – het Finch-huis heeft een vloeroppervlak van 27 vierkante meter en de Heijmans One, met zijn tussenverdieping, telt 38 vierkante meter – maar veel alleenstaanden vinden compact wonen tegenwoordig geen probleem. Ook dergelijke woningen worden in de fabriek gebouwd.

    Wat opvalt is dat de modulaire markt wordt bedient door meerdere kleinere spelers. Ze denken op zijn hoogst in een paar honderd eenheden per jaar. Dat is een nadeel, want als je in de smaak valt bij de corporatiesector, kan de vraag heel snel je maximale capaciteit overtreffen. Zolang er alleen hier en daar enkele tientallen woningen kunnen worden geplaatst, zullen modulaire woningen bijna een soort curiositeit blijven in plaats van een levensvatbaar alternatief.

    Middensegment

    Ook zal produceren in veel grotere productiefaciliteiten leiden tot verhoogde efficiëntie en daarmee dalende bouwkosten. Of de in Engeland voorziene besparingen één op één kunnen worden vertaald naar de Nederlandse situatie valt te bezien, maar minimaal een halvering van de bouwkosten klinkt spectaculair.

    Als je er van uitgaat dat de Nederlandse corporaties toe moeten naar 30.000 woningen per jaar en je zou, zoals in Engeland 20 procent modulair willen bouwen, dan moet je dus een productiecapaciteit hebben van 6.000 woningen per jaar. Opschalen van de vele kleinjes zal niet makkelijk zijn; investeerders staan niet in de rij. Eén zo’n Britse fabriek kan dat aantal van 6000 per jaar al aan. Minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) is onlangs op dienstreis naar Azië geweest, maar misschien moet hij weer terug om de top van de China National Building Materials Group over te halen ook zo’n productiefaciliteit in Nederland neer te zetten. Je kunt er trouwens ook woningen voor het middensegment in produceren en bij het woord middensegment gaan de ogen van de minister altijd meteen glimmen.   

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 342 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Lees meer

    Volg deze auteur
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 534 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Lees meer

    Volg dossier

    Dit artikel krijg je cadeau van Follow the Money.

    Diepgravende onderzoeksjournalistiek kost tijd en geld. Steun ons en

    word lid