Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

171 Artikelen

Nederlandse en Vlaamse volkshuisvesting zijn toe aan iets nieuws

2 Connecties

Onderwerpen

Woningcorporaties

Werkvelden

Woningmarkt
2 Bijdragen

Nederland heeft grote problemen met doorstroming vanuit de sociale huursector. In Vlaanderen zijn weer veel te weinig sociale huurwoningen. Kunnen de twee iets van elkaar leren?

Voor het geval u het nog niet door had: de Nederlandse woningmarkt is ontwricht. Hij bestaat uit een enorme sociale huursector, een zeer kleine particuliere huursector en een door fiscale renteaftrek opgepompte koopsector. Die verschillende segmenten van de markt sluiten totaal niet op elkaar aan.

Bevolkingsexplosie

Volgens de recent gepubliceerde Staat van de Volkshuisvesting maken de sociale woningen van de corporaties in Nederland 28 procent uit van het totaal. Dat is naar Europese maatstaven een zeer hoog percentage. Buurlanden België en Duitsland hebben, met respectievelijk 7 en 5 procent, juist een zeer kleine sociale huursector.

Natuurlijk zijn er verklaringen voor die enorme omvang van de Nederlandse corporatiesector. Van 1946 tot 1970 heeft Nederland een veel grotere bevolkingsexplosie gehad dan andere Europese landen. De corporaties waren het instrument waarmee de regering deze aanwas tegemoet trad. Maar Nederland zit nu met een enorme sociale huursector en die heeft invloed op het functioneren van de hele woningmarkt.

Het segment particuliere huur bedraagt in Nederland een schamele 13 procent. Zo’n beetje de helft daarvan is gereguleerd, dat wil zeggen, gereserveerd voor sociale huurders. De andere helft wordt op de vrije markt verhuurd. Tot slot bedraagt het segment woningen dat door de eigenaar wordt bewoond, de koopsector, 59 procent.

Doorstroming

Sociale huurders die meer dan 34.000 euro per jaar verdienen, horen volgens de regels niet meer thuis in een sociale corporatiewoning. Ze hebben dan drie opties: scheefhuren binnen de corporatiesector, een huis kopen, of een woning huren buiten de sociale sector. Kopen is meestal geen haalbare kaart voor die groep en betaalbare huurwoningen buiten de sector zijn extreem zeldzaam. Scheefhuurder blijven is vaak de enige optie.

Het grote probleem is dat er op die manier te weinig doorstroming is in de sociale huursector. Dat leidt weer tot zeer lange wachtperiodes voor huishoudens uit de doelgroep. Je hebt geluk aIs je in een gewilde stad als Amsterdam na een jaar of twaalf aan de beurt bent.

Je hebt geluk aIs je in een gewilde stad als Amsterdam na een jaar of twaalf aan de beurt bent

Een voor de hand liggende oplossing is verdere uitbreiding van de sociale sector. Op die manier zou je de wachttijden kunnen verkorten. Politiek ligt deze oplossing echter gevoelig. Het streven is juist de sector kleiner te maken en meer aan de markt over te laten.

Middensegment

De regering kan ook de institutionele beleggers met klem verzoeken meer huurwoningen te bouwen in het middensegment. Dat zou enorm helpen bij het versnellen van de doorstroming. Die beleggers klagen echter dat de rendementen in dat segment niet interessant genoeg zijn. Maximaal 5 procent direct rendement is onvoldoende voor ze. Institutionele beleggers investeren veel liever in complexen van corporaties die nog moeten worden geliberaliseerd of al geliberaliseerd zijn. Dat levert blijkbaar een beter rendement op, en ze hebben nu eenmaal de opdracht om het best haalbare rendement te realiseren voor hun klanten.

Een belangrijke oorzaak voor dat te lage rendement op vrije sectorhuurinvesteringen is de hoge grondprijs. Neem een stad als Haarlem. Van 1985 tot 2008 gingen de prijzen van koopwoningen daar 4,5 keer over de kop. De grondprijs ging echter zeven keer over de kop. Volgens een rapport uit 2013 van advies- en onderzoeksbureau RIGO, bestonden in 2011 de stichtingskosten (bouwkosten + grondkosten) van een woning van 275.000 euro, gemiddeld voor 75.000 euro uit grondkosten. Dat betekent een grondquote van 27,4 procent. In 1995 bedroeg die grondquote minder dan 10 procent.

Die meer dan trendmatige stijging van de grondprijs is het gevolg van het beleid van de gemeentelijke grondbedrijven. Die realiseerden zich dat ze voor hun gemeente veel extra geld konden verdienen als ze de index voor huizenprijzen niet langer als norm hanteerden bij het verhogen van de grondprijs.

De meer dan trendmatige stijging van de grondprijs, is het gevolg van het beleid van de gemeentelijke grondbedrijven

De gemeentebestuurders zullen blij zijn geweest met al dat extra geld. Beleggers met plannen voor woningen met een middenhuur, moesten die steeds maar stijgende grondprijzen echter meenemen in hun calculaties. De meesten kwamen tot de conclusie dat met zulke dure grond rendabel bouwen nauwelijks haalbaar was in het middensegment. 

Ruime woningen

Er is nog een reden waarom er in Nederland geen volwaardig particulier huursegment bestaat: het enorme succes van de corporatiesector. De corporaties werden door de stijgende woningprijzen steeds rijker en gingen mooie, ruime woningen bouwen. Veel van die woningen hebben meer dan 145 wws-huurpunten — punten aan de hand waarvan de huurwaarde van een woning wordt bepaald — en behoren daarmee kwalitatief gezien tot de middenhuur. Toch betalen sociale huurders er maximaal 710 euro per maand voor.

In een goed functionerende woningmarkt moeten de goedkoopste vrije sectorwoningen net iets duurder, maar kwalitatief ook net iets beter zijn dan de beste corporatiewoningen. Anders is er geen prikkel om door te stromen naar de vrije sector. Door die hoge kwaliteit van de beste corporatiewoningen, moeten investeerders nu misschien wel een woning met minimaal 170 huurpunten bouwen om scheefhuurders nog geïnteresseerd te krijgen. Dat is niet haalbaar bij huren tussen 710 en 1000 euro.

Naïef

We zien dus drie verstorende factoren.

  1. De gemeentelijke grondbedrijven drijven de grondprijzen zo ver op, dat institutionele beleggers geen ruimte zien om een huurwoning rendabel te exploiteren.
  2. De aftrekbaarheid van de hypotheekrente heeft de woningprijzen zodanig opgejaagd dat een koopwoning in feite buiten het bereik van potentiële doorstromers is gekomen.
  3. De corporaties hebben te veel sociale huurwoningen gebouwd met een kwaliteit die eigenlijk bij middenhuur hoort. Daardoor is een normale verhouding tussen prijs en kwaliteit binnen de huurmarkt verstoord.

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft vat het zo samen: ‘Het is naïef om te denken dat er tussen een gesubsidieerde koopmarkt en een beschermde sociale huurmarkt, een gezond middenhuursegment kan ontstaan.’

‘Het is naïef om te denken dat er tussen een gesubsidieerde koopmarkt en een beschermde sociale huurmarkt een gezond middenhuursegment kan ontstaan’ 

Vlaanderen

In Nederland bestaat het idee dat een omvangrijke corporatiesector onmisbaar is om een woningmarkt goed te laten functioneren. Wie zou anders de minst draagkrachtige huishoudens moeten huisvesten? Van de markt zal het niet komen, want die vindt de vrije sectorhuur al te weinig interessant om in te investeren, laat staan de sociale huur. Het voorbeeld van het aangrenzende Vlaanderen maakt echter duidelijk dat er ook werkende modellen denkbaar zijn zonder uitgebreide corporatiesector.

Volgens Björn Mallants, directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH), maakt de sociale huursector in Vlaanderen nog geen 6 procent uit van het totaal. Het eigenwoningbezit ligt tussen de 70 en 75 procent. Het overige deel bestaat uit particuliere huurwoningen.

Geen vetpot

Anders dan in Nederland, zijn die huurwoningen voor 95 procent in handen van privépersonen. Het zijn vaak mensen die geld over hadden en daarvoor een tweede of derde huis hebben gekocht of laten bouwen. Op de verhuur wordt gemiddeld een rendement gemaakt van tussen de 3 en 3,5 procent. Dat is geen vetpot, maar de hoop is dat in een latere fase het huis met een aanzienlijke winst kan worden verkocht.

Mallants zegt dat de Vlaamse overheid het aandeel sociale woningen wil opvoeren tot 9 procent. Op het moment zijn er in Vlaanderen 150.000 sociale woningen en is er een wachtlijst met 100.000 kandidaten. Mallants schat de theoretische behoefte dubbel zo hoog in.

In Vlaanderen is echter wel duidelijk sprake van doorstroming. Afhankelijk van het type woning, is men na een periode van tussen de één en vijf jaar aan de beurt. Scheefhuurders zijn, met 7,5 procent, vrij zeldzaam. Bovendien is de maandhuur geheel afhankelijk van het inkomen. De regel is dat een huurder grosso modo 1/55 ste van zijn jaarinkomen betaalt als maandhuur. De gemiddelde huur in de Vlaamse corporatiesector bedraagt 280 euro per maand. Het idee is dat een huurder de woning vanzelf verlaat zodra hij te veel betaalt voor de geboden kwaliteit.

De gemiddelde huur in de Vlaamse corporatiesector bedraagt 280 euro per maand

In de praktijk werkt die doorstroming naar particuliere huur echter niet zo goed. De kwaliteit van het huuraanbod dat volgt op de sociale huursector, beoordeelt Mallants als ondermaats: ‘een echte restmarkt’. De meeste doorstroming gaat dan ook niet richting een huurhuis buiten de sociale sector, maar richting de koopsector. Blijkbaar is een koophuis voor de groep die de sociale huursector is ontgroeid in Vlaanderen, een stuk bereikbaarder dan in grote delen van Nederland.  

Mallants ziet die private verhuurders als het zwakke punt van de markt. Hij denkt dat de helft van de gezinnen die nu huurt buiten een huisvestingsmaatschappij om, qua profiel eigenlijk thuishoort in de sociale huursector. Daarmee zegt Mallants impliciet dat de het woningaantal van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen best zou mogen verdubbelen.

Modale rijtjeswoning

De indruk is wel dat de huren in Vlaanderen aanzienlijk lager zijn dan in Nederland. Volgens Baudouin Knaapen, adviseur van Wijkadvies, een organisatie die woningcorporaties en gemeenten adviseert, bedraagt de huur van een modale rijtjeswoning in de vrije sector met 3 slaapkamers in Nederland 850 euro en in Vlaanderen 600 euro. De vergelijking is natuurijk nooit zuiver, maar de kloof is te groot om alleen door culturele verschillen en afwijkende bouwbesluiten bepaald te worden.

Uiteindelijk is het verschil tussen Nederland en Vlaanderen, dat Nederland met zijn corporaties heel lang voor bijna iedereen de deur heeft opengehouden, waardoor de sector trekjes kreeg van een algemene huisvester in plaats van een sociale huisvester. Dat heeft het ontstaan van een volwassen vrije sector-huursegment enorm belemmerd.

Vlaanderen zou waarschijnlijk wel varen bij een sociale huursector van een procent of 12

In Vlaanderen is de sociale huursector juist extreem klein gehouden. Daardoor heeft de markt allerlei oplossingen gevonden om toch genoeg huurwoningen te hebben voor mensen met een smalle beurs. Het is duidelijk dat men in beide gebieden nu tegen de beperkingen van de gekozen aanpak aanloopt. Vlaanderen zou waarschijnlijk wel varen bij een sociale huursector van een procent of 12, zodat veel meer gezinnen die theoretisch thuishoren in een sociale huurwoning, er ook een kunnen krijgen.

Afkicken

Nederland moet afkicken van zijn verslaving aan woningcorporaties. Als alle woningen met een huur boven de grens die recht geeft op huurtoeslag, zouden worden verkocht aan investeerders, zou er vanzelf een middenhuursector ontstaan. Per verkochte woning zouden er twee woningen van het Vlaamse kwaliteitsniveau kunnen worden teruggebouwd. Zo zouden de wachtperiodes in Nederland afnemen. Kortom: Nederlandse corporaties moeten het ideaal om zeer hoge kwaliteit te leveren, laten varen.

En de gemeentelijke grondbedrijven? Die moeten aanvaarden dat als je je prijzen laat oplopen in tijden van grote vraag, je ze weer moet laten dalen als de vraag terugloopt. Zo hoort dat als je in een markt wilt opereren. 

 

Peter Hendriks
Peter Hendriks
Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.
Gevolgd door 1627 leden
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren