Volgens het NIBUD bezwijken huishoudens onder hun vaste lasten. De huurverhogingen dragen belangrijk bij aan dit probleem. De corporaties hebben een voorkeur voor veel bescheidener stijgingen, maar de verhuurdersheffing maakt die onmogelijk, constateert Peter Hendriks. 'In feite zijn die huurverhogingen een verkapte belastingverhoging voor de huurders van sociale woningen.'

    Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) luidde via een rapport op 7 december 2015 de noodklok over een nieuw type budgettair probleem bij de lagere inkomensgroepen. Het onderzoeksbureau signaleert dat een groeiend aantal mensen financieel in de problemen raakt door hun vaste lasten. In het recente verleden waren financiële problemen vaak het gevolg van onverstandige algemene uitgaven en het kopen op afbetaling.
    Tegenwoordig blijken vooral zorgkosten en huur een belangrijke rol te spelen bij het ontstaan van betalingsachterstanden. Dat is problematisch, omdat je op vaste lasten niet kunt bezuinigen. Het is daarbij bestuurlijk gezien gênant, want die problemen zijn puur het gevolg van regeringsbeleid.

    Maandhuur

    Neem de sociale huren sinds het begin van de recessie. Die zijn gedurende de recessie fors opgelopen. Zeker als je er rekening mee houdt dat Nederland in die periode maar twee jaar meer dan 2 procent inflatie had. 2009:  406 euro 2010:  420 euro 2011:  430 euro 2012:  445 euro 2013:  466 euro 2014:  503 euro 2015:  523 euro In zes jaar tijd is de gemiddelde sociale huurder dus 117 euro per maand (oftewel 28,8 procent) meer aan huur gaan betalen. Voor alleenstaanden met een bruto jaarinkomen onder 21.330 euro, of samenwonende met een gezamenlijk inkomen 29.800 euro wordt die stijging weliswaar gedempt door de huurtoeslag, maar het gaat in die categorie om gezinnen die zo kwetsbaar zijn dat  zelfs een tientje per maand minder direct voelbaar is. Die groep is de afgelopen jaren door de crisis ook nog eens gegroeid, met enkele honderdduizenden, tot 1,4 miljoen.
    In zes jaar tijd is de gemiddelde sociale huurder dus 117 euro per maand (oftewel 28,8 procent) meer aan huur gaan betalen
    Dan blijven er nog circa  800.000 gezinnen over die voor een deel onder modaal of er even boven zitten (modaal 2015: bruto 35.500 euro per jaar). Dat betekent dat ze per maand netto meestal minder dan 2.000 euro per gezin krijgen overgemaakt. Deze groep heeft zijn huur voortdurend zien stijgen, terwijl de koopkracht in de periode vanaf 2009 per saldo is gedaald. Voor die groep, die op het oog dus wat beter af lijkt, is de huurstijging in geld gerekend vaak hoger dan dat gemiddelde van 117 euro. De ‘rijkere’ bewoners van sociale woningen vind je immers vaker in het huursegment tussen 523 euro en 710 euro per maand. Procentuele stijgingen tikken daar nu eenmaal wat harder aan.

    Staatsschuld

    Waarom laat een verstandige overheid die sociale huren juist in de diepste en langdurigste recessie sinds de Tweede Wereldoorlog zo oplopen? Antwoord: omdat door die recessie de behoefte aan extra geld steeg en er de regering de staatsschuld niet te veel wilde laten oplopen. Vooral de redding van de bancaire sector bleek een enorme kostenpost en door de laagconjunctuur liepen de uitkeringen op, terwijl de belastinginkomsten daalden. De staatschuld steeg van 350 miljard euro in 2009 tot 466 miljard in 2014. Binnen de eurozone is het de bedoeling dat een land streeft naar een staatsschuld die hoogstens 60 procent bedraagt van het BBP en een financieringstekort van maximaal 3 procent van het BBP. Van beide streefgetallen bewoog Nederland zich, na een aantal jaren  van succesvol saneren van de schuld, weer razendsnel af. De politiek keek in dat verband verlekkerd naar de corporatiesector. Vanaf de vroege jaren ‘90 gingen de prijzen van woningen volledig door het dak. Omdat de sector 2,4 miljoen woningen in zijn bezit heeft, steeg het eigen vermogen razendsnel. Zo ontstond een enorme stille reserve, die door verkoop van bezit kon worden vrijgemaakt.

    Ondoelmatig

    Door die enorme rijkdom in stenen bleef het beheersen van kosten een slecht ontwikkelde vaardigheid in de corporatiesector. Het serviceniveau was hoog, het aantal verhuurde eenheden per werknemer laag, de salarissen – niet in de laatste plaats die van de directeur-bestuurders – goed tot vorstelijk en de secundaire arbeidsvoorwaarden uitstekend. De druk om doelmatiger te worden was minimaal, want als het huishoudboekje niet klopte, verkocht de corporatie gewoon een paar leegstaande woningen. Dat deden de directeur-bestuurders veel liever dan de onrust van een reorganisatie in huis halen. De overheid ergerde zich aan de bedrijfskundige mores bij de corporaties en vond ze daarnaast veel te rijk voor semipublieke organisaties. Verder bestond er bij de regering ontevredenheid over de omvang van de sector. In Nederland woont een op drie gezinnen in een sociale huurwoning. In de omringende landen heeft die sociale huursector de helft tot een kwart van de Nederlandse omvang. Dat betekende volgens de regering dat Nederland als het ware verslaafd was aan sociale huur en dat de corporaties honderdduizenden woningen konden verkopen. Zo zouden grote bedragen vrijkomen. Ook vonden ze op het ministerie dat de corporaties zich uitsluitend met hun kernactiviteit bezig moesten houden. Dat wil zeggen bouwen en verhuren van woningen voor mensen met een smalle beurs. In combinatie met het terugdringen van de bedrijfslasten en de onderhoudskosten konden de corporaties zo veel geld uitsparen, redeneerde de minister.

    Verhuurdersheffing

    Deze overwegingen lagen ten grondslag aan het idee dat de corporatiesector best via een verhuurdersheffing kon bijdragen aan de verlaging van de staatsschuld. Die heffing zou oplopen van 1,1 miljard euro in 2014 tot 1,7 miljard in 2017. Dit plan leidde tot grote woede bij de corporaties. Ze beweerden zo niet meer te kunnen investeren in nieuwbouw, terwijl iedereen toch wist dat veel mensen jaren moeten wachten om in aanmerking te komen voor een sociale woning. Nieuwbouw diende dus een groot maatschappelijk belang. De minister vond op zijn beurt dat er meer dan genoeg sociale huurwoningen waren. Volgens hem wrong de schoen bij het gegeven dat een kwart van de gezinnen in een sociale woning meer dan een modaal gezinsinkomen heeft. Dergelijke gezinnen horen eigenlijk niet thuis in de sociale huursector, maar ze kunnen niet worden uitgezet. Hij introduceerde daarom inkomensafhankelijke huurverhogingen. Op die manier wilde hij de verachte scheefwoners geleidelijk uit hun sociale woning roken. Die inkomensafhankelijke benadering is ondertussen weer afgeschaft en de corporaties klagen nog steeds dat de wachtlijsten veel te lang zijn.

    Verzilveren

    In de kern van de zaak klopte de redenering van de minister. De corporaties konden zeker de doelmatigheid opvoeren en de sector kon ook best kleiner. Op die manier hadden de corporaties de verhuurderheffing inderdaad zonder al te veel pijn kunnen opbrengen. Maar de beleidsmakers hadden één factor over het hoofd gezien. De woningmarkt was door de recessie volledig ingestort en een snel herstel bleef uit. Er ging niet alleen gemiddeld zo’n 20 procent van de prijs af, maar de markt viel ook nog totaal stil. Weinig mensen hadden genoeg vertrouwen om een woning te kopen en daarbij waren de banken zeer karig met het verstrekken van hypotheken. Het gevolg was dat de corporaties hun in stenen opgeslagen rijkdom niet konden verzilveren.
    De corporaties kregen van de minister genoeg ruimte om de huren ieder jaar flink boven inflatie te verhogen
    In Den Haag hadden ze de verhuurderheffing al lang opgenomen in allerlei meerjarenramingen. De heffing werd nog wel verlaagd van 2 miljard euro tot 1,7 miljard euro, maar totale afschaffing was een gepasseerd station. Maar naast saneren en woningen verkopen was er nog een manier om aan geld te komen om de heffing te betalen. De corporaties kregen van de minister genoeg ruimte om de huren ieder jaar flink boven inflatie te verhogen. De sector had geen andere keus en zadelde zijn huurders ongewild en gespreid over een periode van zes jaar, op met een belangrijke verhoging van de huren.

    Verkapte belastingverhoging

    In het kort is dat de verklaring voor de achteraf bezien onverantwoorde huurverhogingen van de afgelopen jaren. In feite zijn die huurverhogingen een verkapte belastingverhoging voor de huurders van sociale woningen. Als je de woningmarkt als één samenhangend beleidsterrein beschouwt, kun je een beetje gechargeerd, stellen dat de sociale huurders de rekening betalen voor de politieke keuze om de hypotheekrenteaftrek op koopwoningen heel geleidelijk af te bouwen. Na aftrek van het huurwaarde forfait kost die regeling de staat jaarlijks 12 miljard euro. Daar lagen ook mogelijkheden om 1,7 miljard euro uit te sparen. Maar renteaftrek blijft een heikel punt.  Sociale huren zijn dat blijkbaar veel minder. De Woonbond en Aedes zijn dit jaar overeengekomen dat de snelle stijging van de huren koste wat het kost moet stoppen. Ze hebben op eigen houtje de stijgingen aan banden gelegd, met het nadrukkelijke verzoek aan de minister om na de evaluatie van de verhuurderheffing deze onmiddellijk af te schaffen. De minister is weliswaar niet het type dat snel afstapt van een eenmaal ingeslagen weg, maar mogelijk zet het onderzoek van het NIBUD hem aan het denken. Cijfers liegen niet.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1157 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1336 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier