Een compleet nieuwe stad met 50.000 woningen voor meer dan 100.000 inwoners – het is geen alledaags nieuws. Al helemaal omdat het idee schijnbaar uit de lucht komt vallen en die nieuwe stad ook nog eens in een recordtempo uit de Flevo-klei moeten worden gestampt. 

Op 29 april van dit jaar kwam een consortium van de bouwers/ontwikkelaars Heijmans, AM en Amvest, de woningcorporatie De Alliantie, en het stedenbouwkundig adviesbureau IMOSS naar buiten met een onorthodox, verrassend plan: Eemvallei Stad. 

In het landbouwgebied ten oosten van Almere, tussen de A27 en de gemeente Zeewolde, wordt op dit moment een groot windpark aangelegd met windmolens van bijna 200 meter hoog. Maar over een jaar of tien moet hier een stad van magische proporties verrijzen waarin duurzaam wonen, landbouw, slimme energie- en vervoerssystemen harmonieus met elkaar verbonden zijn – ‘verweven’ in een even biodivers als weids landschap. 

Hier moet een stad van magische proporties verrijzen  – ‘verweven’ in een even biodivers als weids landschap

Nergens in Nederland is het mogelijk om sneller – en nog betaalbaar ook – in de woningbehoefte van tienduizenden Nederlanders te voorzien dan hier, in de nagenoeg lege zuidelijke Flevopolder. 

Maar er is een klein probleem: afgezien van de bedenkers wil niemand die nieuwe stad. De gemeente Almere niet, de gemeente Zeewolde niet, de provincie Flevoland niet. En ook het Rijksvastgoedbedrijf en het Waterschap Zuiderzeeland zien niks in het plan. 

De enige buiten het consortium die wél enthousiast reageerde was LTO Noord Zuidelijk Flevoland, de belangenorganisatie van boeren en tuinders. 

Hoe kan een consortium van bouwbedrijven, projectontwikkelaars en een woningcorporatie schijnbaar uit het niets een kant-en-klaar plan voor een compleet nieuwe stad tevoorschijn toveren? Normaal gesproken gaan daar jaren van planning en eindeloos gehannes met procedures aan vooraf. 

Onorthodox

Er is een ‘grote coalitie’, een glossy website, een uitgekiend persbeleid en het begin van een professionele lobby. Demissionair minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken nam het plan persoonlijk in ontvangst. Maar welke status Eemvallei Stad werkelijk heeft, dat is niet duidelijk. 

De leden van het consortium praten met één mond: die van een voorlichter die alle antwoorden zorgvuldig heeft afgestemd met de deelnemende partijen. En die zegt dat het consortium al een paar jaar zat na te denken over plannen met het gebied. Volgens hem kwamen de ideeën pas begin dit jaar in een stroomversnelling terecht. 

Bij de presentatie van het Woonakkoord van februari 2021 – waarin 25 branche- en belangenverenigingen in de woningbouw overeenkwamen dat er de komende tien jaar een miljoen huizen moeten worden gebouwd – nodigde het Rijk iedereen uit om met onconventionele plannen te komen voor leniging van de woningnood.

Zo werd Eemvallei Stad geboren. Althans, dat is wat het consortium achter het plan wil doen geloven.

‘Het woningtekort in Nederland is urgent. De afgelopen jaren is veelal ingezet op binnenstedelijke toevoegingen aan de woningvoorraad. Dit is erg duur en traag gebleken, terwijl snelle productie van betaalbare woningen vereist is,’ luidt de uitleg in het persbericht en de bijbehorende onlinepresentatie ziet er aanlokkelijk uit. 

Kort gezegd: om snel en betaalbaar te kunnen bouwen is een enorme bouwlocatie nodig, zonder obstakels als waardevolle natuur en hinderlijke omwonenden. 

Er is een enorme locatie nodig, zonder obstakels als waardevolle natuur en hinderlijke omwonenden 

En precies die grond bezit het consortium. Het gebied waar de nieuwe stad moet komen, bevindt zich voor het grootste deel in de gemeente Zeewolde, is ongeveer 4000 hectare groot en al grotendeels in handen van Heijmans, AM, Amvest en De Alliantie. 

Er zijn ook een paar andere partijen die er percelen hebben, zoals woningcorporatie Ymere, maar die doen niet mee: hun grond is te koop. Woningcorporatie De Key bevestigt er grond te hebben gehad, maar die al in 2015 te hebben verkocht. 

Het consortium beweert zó aan de slag te kunnen.

Stadslandbouw

De plek waar Eemvallei Stad zou moeten komen mag leeg ogen, er zijn wel degelijk plannen voor. De gemeenten Almere en Zeewolde zijn al in 2013 de Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold voor het gebied overeengekomen, en daar past het concept van een stad helemaal niet in. In die visie staat het begrip ‘stadslandbouw’ centraal.

Volgens die plannen zullen er in het hele gebied Oosterwold, dat ten oosten van Almere ligt en deels bij die gemeente hoort en deels bij Zeewolde, slechts 15.000 woningen worden gebouwd. Dat komt neer op drie tot vier woningen per hectare. 

Op de helft van elk kavel moet zogeheten ‘stadslandbouw’ worden bedreven. Dit houdt in dat de bewoner iets agrarisch met zijn grond moet doen, bijvoorbeeld schapen houden, bieten of appels telen, of bijen houden op een bloemenweide. De andere helft van de kavel is voor een woonhuis en erf. De overige ruimte in Oosterwold is bestemd voor infrastructuur, perken, parken en gemeentelijke bouwsels.

Volgens de bestaande Structuurvisie moet op de helft van elke kavel ‘stadslandbouw’ worden bedreven

Adri Duivesteijn (PvdA) is een van de geestelijke vaders van het stadslandbouwplan. Het huisvestingsicoon was van 2006 tot 2013 wethouder Duurzame Ontwikkeling in Almere. Enthousiast over de mogelijke bijdrage van Eemvallei Stad aan het lenigen van de woningnood is hij niet. Hij vindt het nieuwe plan dat voor dit gebied is gepresenteerd helemaal niets.

Duivesteijn staat nog pal achter zijn oorspronkelijke idee voor Almere: de ontwikkeling van een stadsdeel dat agrarisch van karakter is, en een nieuw stadsdeel dat juist urbaan is. ‘Eemvallei Stad zou de hele Structuurvisie van Almere en Zeewolde ondermijnen. Een gebied met grote woondichtheid staat al gepland voor Almere Pampus, op de zuidwestpunt van de polder, waar 30.000 woningen moeten komen.’

Bebouwing van Pampus zou volgens Duivesteijn ook de aanleg rechtvaardigen van de Lelylijn, een nieuwe metrolijn onder of over het IJmeer die Almere direct met Amsterdam zou moeten verbinden. Daarmee krijgt Almere eindelijk een snelle verbinding en zou het nieuwe stadsdeel Pampus in feite een nieuwe buitenwijk worden van Amsterdam. Eemvallei Stad kan die rol niet vervullen, vindt Duivesteijn.

De politicus in ruste zegt dat hij het doodzonde zou vinden als de gemeenten de Structuurvisie los zouden laten. Het plan Oosterwold combineert volgens hem in zijn huidige vorm woningbouw, natuur en stadslandbouw op een heel mooie manier. 

Duivesteijn: ‘Dat deel van Almere is al in wording en is spectaculair anders dan de bekende Vinex-omgeving van Almere. Eemvallei Stad zou het hele bestemmingsplan om zeep helpen.’ Volgens hem is het de projectontwikkelaars maar om een ding te doen: geld. 

Rendement op grond

Als er dus al een nieuwe ‘stad’ gepland staat ten zuidwesten van Almere, waarom overvalt het nieuwe consortium alles en iedereen dan met plannen voor een compleet andere stad ten oosten van Almere? Twee van zulke megaprojecten tegelijk is niet logisch en qua bouwcapaciteit waarschijnlijk onhaalbaar.

Aan het Eemvallei Stad-plan zit echter een voorgeschiedenis vast die het plan begrijpelijk maakt. 

Duivesteijn heeft als wethouder van Almere al in 2008 door het Kadaster in kaart laten brengen wat er precies is gebeurd met het eigendom van het agrarische gebied tussen Almere en Zeewolde. De namen van de leden van het consortium staan ook al in dat rapport uit 2008. Bouwen begint altijd met investeringen in grond en die moet je vroeg of laat laten renderen. Dát is het motief om Eemvallei Stad nu te lanceren. 

De geschiedenis van het gebied als bouwlocatie gaat terug tot het begin van deze eeuw. Op 14 december 2000 vond in Almere een openbare brainstorm plaats, waarin de provincie en de betrokken gemeenten ideeën verzamelden over verstedelijking van de provincie Flevoland. Daar is de kiem gelegd voor de ontwikkeling van een dun bebouwd Oosterwold.

Bouwen begint met investeringen die je vroeg of laat moet laten renderen – dát is het motief om Eemvallei Stad nu te lanceren

In diezelfde maand kwam het kabinet met de nota Ruimte Maken, Ruimte Delen – Vijfde Nota voor de Ruimtelijke Ordening 2000/2020. Almere moest volgens die nota een schaalsprong maken. Concreet kwam het erop neer dat de gemeente tot 2020 zou moeten groeien met 45.000 extra woningen. 

Al in 2002 ontstond bij de gemeente het plan om 30.000 woningen op Almere Pampus te bouwen en nog eens 15.000 in het oostelijk gelegen Zeewolde-gebied. In de rest van de provincie zouden er ook nog eens 15.000 woningen bij moeten komen.

Het hele Oosterwold gebied was aanvankelijk agrarisch land. Het eigendom rustte na de aanleg van de polder bij de Rijksoverheid. De daar actieve boeren waren dus pachters van de staat. Gezien de bouwplannen van de gemeente was dat een gunstige uitgangssituatie. Overheden kunnen namelijk zakendoen met andere overheden. Op die manier krijgen speculanten geen kans en lekt er geen maatschappelijk vermogen weg. 

Er kwam echter een flinke kink in de kabel.

Terwijl het ministerie van VROM, de Provincie Flevoland en de verschillende gemeenten in de Noordvleugel van de Randstad discussieerden over de toekomst van Almere, waren vanuit Den Haag gecoördineerde grondverkopen gaande in Oosterwold. 

Vanaf 1999 nam dit zeer serieuze vormen aan. De Rijksoverheid vond, geheel volgens de toen heersende neoliberale dogma’s, dat het verpachten van agrarische grond geen overheidstaak was. Almere en Zeewolde waren niet gelukkig met die geforceerde verkopen: daarmee konden grondspeculanten immers profiteren van hún bouwplannen. 

Eurotekens in de ogen

De grond werd al in 1996 overgeheveld van de Rijksdienst IJsselmeerpolder naar de Dienst Domeinen. Die laatste kreeg de opdracht om de grond tegen een redelijke prijs te koop aan te bieden aan de boeren en dat verliep succesvol – vooral in de jaren 1999 tot en met 2003, toen er per jaar tussen de 15 en 35 transacties tot stand kwamen. 

In 1999 rekende de Dienst Domeinen 1,80 euro per vierkante meter. In 2000 bedroeg de prijs 2,20 euro en in 2002 was de meterprijs opgelopen tot gemiddeld rond de 7 euro.

Allerlei ontwikkelaars en corporaties kregen opeens eurotekens in hun ogen. De grond was nu van boeren en die zouden ongetwijfeld zwichten voor een goed bod. Helemaal als ze gratis hun gewassen mochten blijven verbouwen tot het moment van bouwrijp maken van de grond.

De grond was van boeren die ongetwijfeld zouden zwichten voor een goed bod, helemaal als ze gratis gewassen mochten blijven verbouwen 

Almere had serieuze bouwplannen en dus kon de grond in de ogen van de ontwikkelaars alleen maar in waarde stijgen. Ze roken geld en konden toen nog niet weten dat de Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold – het plan waarvoor Duivesteijn zich als wethouder had ingezet – uiteindelijk een zeer lage, en dus onprofijtelijke woningdichtheid zou hebben. Die visie werd pas in 2013 de leidraad voor de ontwikkeling. 

De belangrijkste kopers van grond in Oosterwold waren Rabo Vastgoed, de vastgoedontwikkelaars Amvest, Heijmans, Verwelius en AM Wonen, en de woningcorporaties De Alliantie, De Key en Ymere. In 2000 vonden de eerste transacties plaats tussen boeren en ontwikkelaars en corporaties en in 2008 was het hele gebied in handen van de genoemde partijen.

Al in de Rotterdam Maaskant-lezing van 2008 – een tweejaarlijkse prijs en lezing voor mensen die zich hebben onderscheiden op het gebied van architectuur en stedenbouw – uitte Duivesteijn zijn grote ergernis over de verkoop van de grond door de overheid. 

Duivesteijn zegt nu nog steeds achter zijn woorden van dertien jaar geleden te staan. Het plan voor Eemvallei Stad bevestigt zijn vrees van toen. 

Hij zei destijds: ‘Ik plaats mijn vraagtekens bij de verkopen vanaf 1999 [aan de boeren, red.]. We zien dat er, parallel aan het maatschappelijke en transparante debat over wijzigingen in bestemmingsplannen, een explosieve toename van grondverkopen plaatsvindt. Uit financieel oogpunt is dit absoluut onwenselijk: eventuele meerwaarde komt nu immers terecht bij de ‘toevallige’ eigenaar, en niet bij de overheid. Dit betekent (...) dat de samenleving opdraait voor de extra kosten, of in ieder geval de mogelijke, soms zeer grote winsten misloopt.’

Slag van hun leven

De boeren zagen de mogelijkheid om de grond te kopen heel anders: hiermee konden ze de slag van hun leven slaan. In zijn Maaskantlezing noemt Duivesteijn een voorbeeld van zo’n transactie. Een boer kocht zijn grond in 1996 voor 2,57 euro per vierkante meter van de staat. In 2003 verkocht hij hetzelfde land voor 23,14 euro per vierkante meter aan projectontwikkelaar Amvest. Hij kon gratis verder boeren op het land en als hij het goed heeft gespeeld, krijgt hij – als er daadwerkelijk wordt gebouwd – nog tussen de 5 en 10 euro per vierkante meter als nabetaling.

Een gemiddeld akkerbouwbedrijf in Flevoland heeft volgens het CBS een omvang van 50 hectare. De boer uit de lezing van Duivesteijn zou zo’n lap land dan hebben gekocht voor in totaal 1,28 miljoen euro. Zeven jaar later verkocht hij hem weer voor ruim 11,5 miljoen. Zijn winst bedroeg dus 10 miljoen euro en bij bebouwing kan daar nog tussen de 2,5 miljoen en 5 miljoen euro bijkomen. 

De ontwikkelaars hebben dus veel geld neergelegd voor de vruchtbare grond tussen Almere en Zeewolde. Maar dat betekent niet dat ze door de beslissing in 2013 – alleen bebouwing in lage dichtheid – verlies lijden op hun grondaankopen. 

Een vierkante meter in Oosterwold, op basis van lage dichtheid en stadslandbouw, kost nu circa 86 euro. Dat kan dus wel uit als je minder dan 30 euro per vierkante meter hebt betaald. Maar dat is niet de bedoeling van de kopers. Zij willen veel meer geld verdienen op de grond.

27 woningen per hectare was waar de ontwikkelaars van hadden gedroomd

Kolpron Consultants, een adviesbureau dat later is opgegaan in Ecorys en onder meer was gespecialiseerd in ruimtelijke ontwikkelingen, deed in 1998 in opdracht van de regering een onderzoek naar de gemiddelde woningdichtheid in Vinex-wijken en kwam toen uit op bijna 27 woningen per hectare. 

De grootste Vinex-locaties hadden een omvang van vele tienduizenden woningen. Die 27 woningen per hectare was de dichtheid waarvan de ontwikkelaars bij aanschaf van de grond in Oosterwold hadden gedroomd. Want hoe meer je bouwt, hoe meer je grond oplevert. 

Brief aan Ollongren

Maar Almere en Zeewolde willen met hun stadslandbouwproject van 2013 helemaal geen dichtheid van 27 woningen per hectare, maar een dichtheid van drie tot vier woningen per hectare. Dan levert die grond dus veel minder op dan bij de gemiddelde Vinex-dichtheid.

En daar komt het plan Eemvallei Stad om de hoek kijken. Het commercieel consortium wil de stad niet zozeer bouwen omdat de deelnemers in hun maag zitten met de woningnood, maar omdat ze de grond in hun bezit beter willen laten renderen. 

Het consortium zegt 50.000 woningen te willen bouwen op 4000 hectare, een gemiddelde van 12,5 woning per hectare. Dat is nog lang geen Vinex-dichtheid, maar voor hen veel beter dan drie tot vier woningen.

Er is het consortium veel aan gelegen om de bouw van de stad uit het vuur te slepen. Hoewel het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties eigenlijk niets met de zaak heeft te maken, zorgde het ervoor dat Kajsa Ollongren, de demissionaire minister op dat ministerie, het plan in handen kreeg. 

Het consortium wil de stad niet bouwen om de woningnood maar om hun grond te laten renderen

Ongetwijfeld hoopt het consortium op druk vanuit Den Haag: ‘We wachten nog op antwoord van de minister. We zijn in overleg met alle partijen. Ook is er dialoog met overheden op lokaal, provinciaal en nationaal niveau. Deze gesprekken staan gepland.’

Zeewolde, een van de gemeenten waarin Eemvallei Stad moet worden gebouwd, is de belangrijkste partij. Die toont zich zacht gezegd bepaald niet enthousiast. Wethouder Wim van der Es (VVD), die Oosterwold, Ruimtelijke Ordening en Wonen in portefeuille heeft, verwijst alleen naar een gezamenlijk persbericht van Almere en Zeewolde van 24 juni 2021. In dit korte bericht is de stellingname duidelijk:

‘Afgelopen dagen was er berichtgeving in de pers over de plannen Eemvallei Stad. Dit plan ligt in de tweede fase Oosterwold. Dat ligt voor een belangrijk deel op grondgebied van de gemeente Zeewolde, deels ook op grondgebied van de gemeente Almere.

 De raden van gemeente Almere en gemeente Zeewolde hebben recent besloten dat ze de organische/groene ontwikkeling willen voortzetten conform de ambities uit de structuurvisie, in samenwerking met het RVB, waterschap en provincie. De tweede fase Oosterwold biedt daarmee ruimte voor 10.000 woningen.

 De gebiedsorganisatie Oosterwold is voornemens om naar aanleiding van de plannen op korte termijn het gesprek aan te gaan met het consortium over de organische en duurzame gebiedsontwikkeling van Oosterwold. Doel van dit gesprek is de uitgangspunten nog eens aan het consortium toe te lichten.’

De twee gemeenten waar Eemvallei moet worden gebouwd, willen dus allebei niets weten van de nieuwe stad. Maar dat betekent niet dat het plan bij voorbaat kansloos is. 

Botsende projecten

De maatschappelijke druk om meer te bouwen is groot en volgens het kabinet zijn er voor 2030 ten minste 900.000 nieuwe woningen nodig. En het staat vast dat Eemvallei Stad snel is te ontwikkelen in dit deel van de polder. Uiteindelijk heeft de minister wel het recht om aan gemeentelijk besluiten voorbij te gaan en zelf een beslissing te nemen. 

Maar is het mogelijk, twee van die grote bouwprojecten vlak naast elkaar? 

Over een mogelijke combinatie van Almere Pampus en Eemvallei Stad houdt de wethouder zich op de vlakte

Het consortium laat desgevraagd weten geen reden te zien waarom beide projecten niet naast elkaar kunnen worden ontwikkeld. Almere wil sowieso doorontwikkelen en daar hoort de bebouwing van Almere Pampus bij. De eerste wijken zouden rond 2030 klaar moeten zijn. Over de mogelijkheid van een combinatie van Almere Pampus en Eemvallei Stad houdt wethouder Maaike Veeningen (D66) zich op de vlakte. Ze zegt desgevraagd dat daarover nog geen politieke besluiten zijn genomen. 

Duivesteijn brengt een interessant gezichtspunt in. ‘Ik kan me moeilijk voorstellen dat een gemeente als Zeewolde, met haar 23.000 inwoners een stad met meer dan 100.000 inwoners kan besturen. Ik kan me niet anders voorstellen dan dat de nieuwe stad dan wordt ingedeeld bij Almere.’

Het is begrijpelijk dat het consortium de minister bij zijn plannen heeft betrokken. Uiteindelijk kan Eemvallei Stad alleen worden gerealiseerd met een besluit op rijksniveau. Den Haag moet deze gordiaanse knoop doorhakken.

Deze productie kwam tot stand in samenwerking met Omroep Flevoland.