‘De verhuurdersheffing is een belasting voor rijke stinkerds.’ Dat citaat vormt zo’n beetje het uitgangspunt van Frank Kalshovenscolumn in de Volkskrant van 26 juli, waarin hij zijn licht laat schijnen over de verhuurdersheffing: de belasting over de WOZ-waarde van gereguleerde woningen. Hij noemt deze belasting ‘een lekker ding’.   

In hetzelfde weekend stuurde ik mijn volgers de wekelijkse nieuwsbrief over de woningmarkt. Kalshoven en ik hadden hetzelfde onderwerp bij de strot. Mijn nieuwsbrief ging over de aankondiging door corporatiekoepel Aedes, van een onafhankelijk onderzoek naar de effecten van de verhuurdersheffing.  

Aedes legt ook uit waarom dat nodig is. In 2017 betaalde de corporatiesector 1,5 miljard euro aan verhuurdersheffing en 200 miljoen euro vennootschapsbelasting, samen 1,7 miljard euro. Aedes verwacht dat in 2021, aan het einde van de kabinetsperiode, de optelsom van die twee zal zijn gestegen tot 2,6 miljard euro. Die stijging wijt Aedes deels aan de stijgende huizenprijzen: de verhuurdersheffing is immers gekoppeld aan de WOZ-waarde, die wordt bepaald door de gemiddelde verkoopprijs in een wijk.

Bizar bedenksel van Balkenende

Daarbij hebben de corporaties veel last van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD). Door deze nieuwe beperking van de fiscale aftrekbaarheid van rentelasten, stijgt de vennootschapsbelasting dit jaar met 300 miljoen euro tot 700 miljoen euro. 

Overigens is het betalen van vennootschapsbelasting voor maatschappelijke stichtingen en verenigingen als de woningcorporaties zijn, een uiterst bizar bedenksel van het laatste kabinet Balkenende (2008). Stichtingen vennootschapsbelasting laten betalen, klinkt onlogisch. Zo’n club maakt weliswaar winst, maar ploegt die helemaal terug naar de maatschappelijke doelstelling. Niemand wordt er rijk van.

Doordat de strekking van mijn nieuwsbrief en de column van Kalshoven diametraal tegenover elkaar staan, liep mijn mailbox vol met reacties van verbaasde lezers. Vandaar dat ik me verplicht voel om deze verduidelijking te schrijven.

Strop rond de corporatiestrot 

Om alleen te spreken over de verhuurdersheffing, is eigenlijk onjuist. Het gaat om een opeenstapeling van fiscale maatregelen, die zijn bedoeld om de strop rond de strot van de corporatiesector steeds iets strakker aan te trekken.

In 2021 bedragen de jaarlijkse huurinkomsten van 2,16 miljoen sociaal verhuurde corporatiewoningen tegen de 15 miljard euro. Daarvan vloeit via de verhuurdersheffing en de vennootschapsbelasting 2,6 miljard euro - dat is 17,6 procent van het totaal, oftewel 1 maand en 22 dagen aan huur - in de schatkist. Dat geld is opgebracht door de bewoners van die sociale huurwoningen, mensen met een smalle beurs. Het zijn in feite extra belastingen op de minst welvarende Nederlanders. 

Overbodige luxe en hoge salarissen behoren al jaren tot het verleden

Opmerkelijk genoeg omschrijft Kalshoven corporaties als bijzonder rijke organisaties, die te veel vermogen hebben, dat moet worden afgeroomd. Dat zie ik anders. Ten eerste hebben corporaties geen aandeelhouders en keren zij dus ook geen winst uit. Hun geld zit in huurhuizen en die dienen als onderpand voor leningen aan de corporatie. Corporaties investeren deels vanuit de inkomsten uit de huren en deels vanuit gewaarborgde leningen. Nergens is sprake van onaanvaardbare verrijking of het zinloos oppotten van geld. De overbodige luxe en de hoge salarissen, ooit een terecht punt van kritiek, behoren al jaren tot het verleden.

Dan ook ziekenhuizen, scholen en de NPO

Volgens de redeneertrant van Kalshoven moeten ziekenhuizen, scholen en de NPO eigenlijk ook een heffing betalen over de WOZ-waarde van hun vastgoed. Dat zijn eveneens  semipublieke organisaties die gebouwen gebruiken om hun maatschappelijke taak uit te voeren. Toch haalt niemand dat in zijn hoofd. 

Kalshoven schrijft dat de sociale huren in Nederland erg laag zijn. Dat klopt pertinent niet. Sociale huurders met huurtoeslag betalen gemiddeld 24 procent van hun besteedbaar inkomen aan kale huur. Sociale huurders zonder toeslag zitten op 30 procent. De gemiddelde sociale huur bedraagt 536 euro vóór huurtoeslag.  

In Vlaanderen betaalt een sociale huurder 1/55ste van zijn bruto jaarinkomen, maandelijks gemiddeld minder dan 300 euro. Een sociale flat van 50 vierkante meter in Berlijn kost kaal rond de 250 euro per maand. Kom daar maar eens om in Nederland. Wel is het zo dat het aantal sociale huurwoningen in Nederland in verhouding hoog is. 

Je verkoopt wat, je leent wat, je bouwt wat

De columnist betoogt ook dat de huurstijgingen als gevolg van de verhuurdersheffing in een breder perspectief gezet gerechtvaardigd zijn. Woningeigenaren zien hun subsidie in de vorm van fiscaal aftrekbare rente immers langzaam afnemen. Daar past volgens Kalshoven een lagere subsidie op sociale huur bij. Dat sociale huur bedoeld is om mensen met vaak zeer lage inkomens uit de wind te houden, speelt blijkbaar geen rol in zijn kijk op de zaak. 

 Het voor veel corporaties noodzakelijke verkopen van woningen vindt Kalshoven een non-issue. Je verkoopt wat, je leent wat en bouwt nieuwe woningen, redeneert hij. Daar maakt hij echter twee denkfouten op rij. In de eerste plaats verkopen corporaties vaak niet om te investeren, maar om belastingen te kunnen betalen, of om de balans een beter aanzien te geven. 

In de tweede plaats is verkopen één, maar vervangende woningen bouwen is vers twee. Zeker in de bebouwde kom kost ontwikkelen zo acht jaar. Na verkoop zitten zowel corporatie als stad heel lang zonder woningen.

Exploderende bouwkosten

Voor de crisis bouwden de corporaties 30.000 woningen per jaar. Dat liep terug tot 15.000 in 2016. Nu staat de teller op circa 17.000. Dat kwam niet door de verhuurdersheffing, beweert Van Kalshoven, maar door de daling van de waarde van het bezit tijdens de crisis. Daarin heeft hij maar zeer ten dele gelijk. De verhuurdersheffing tastte het vertrouwen van de corporaties ernstig aan. De bestuurders reorganiseerden stevig en hun bereidheid risico’s te nemen daalde tot het nulpunt. Niemand durfde te investeren.  

Om de corporaties fiscaal aan te pakken, was economisch onverstandig. Het was altijd gebruikelijk om corporaties tijdens recessies aan het bouwen te zetten, zodat de bouwsector niet zo ver weg zou zakken. Mede door de verhuurderheffing is de bouwsector tijdens de vorige crisis stilgevallen en hebben veel vakmensen de sector verlaten. Niet alleen exploderen daarom nu de bouwkosten, ook is er een tekort aan woningen in stedelijke gebieden.

Daarbij moet de corporatiesector tussen nu en 2050 haar 2,16 miljoen woningen verduurzamen, wat minimaal 30.000 euro per woning kost. Een totale investering van tussen de 60 en 70 miljard euro. 

Door de huurinkomsten af te romen, maakt de regering haar eigen beleid onmogelijk

Het huidige regeringsbeleid is paradoxaal. De corporaties zijn deels verantwoordelijk gemaakt voor het oplossen van de woningnood en moeten daarnaast een geweldige inspanning verrichten om hun bezit te verduurzamen. Dat zijn gigantische opgaven en daar passen fiscale stimuleringsmaatregelen bij. De regering doet echter precies het tegengestelde: ze roomt de huurinkomsten juist af en maakt zo haar eigen beleidsdoelstellingen onmogelijk.

Unisono tegen

Kalshoven heeft nog een interessante stelling. Hij waarschuwt dat als de corporaties die 2 miljard niet betalen, de burger die moet ophoesten. Dan kun je dus maar beter de corporaties laten bloeden. Zo werkt het echter niet. Handhaving van de heffing leidt tot minder corporatiewoningen en meer druk op de vrije sector, en dus tot hogere huren. Anderen zullen uitwijken naar de koopmarkt en dat zal weer leiden tot duurdere huizen en meer hypotheekrenteaftrek.  

Een andere interessante vraag is wat er gebeurt als de corporaties hun verduurzamingsopgave niet kunnen waarmaken door de verhuurdersheffing. Wat zullen daarvan de kosten zijn voor de burger?    

Aan het eind van zijn column spreekt Kalshoven er zijn verbazing over uit dat experts ‘unisono’ tegen de verhuurdersheffing zijn. ‘Ik ben dan ook geen expert. Dat kan het zijn.’