Nieuw wapen in strijdperk tegen renteswaps en Bijzonder Beheer

    Een geharnaste figuur betreedt het strijdperk tegen renteswaps en Bijzonder Beheer-afdelingen: vastgoedbons Jos van de Mortel, bijgestaan door pitbulladvocaat Jerry Hoff, gewapend met een nieuw argument. Lukt het ridder Jos intussen de executie van zijn vastgoed af te wenden?

    Aan de opkomst van ING te zien, neemt de bank de zaak zeer serieus. Tien mensen sterk is de ING delegatie in de rechtszaal: zeven mannen in donkere pakken en drie vrouwen in lichte kleding. Van treasuryspecialist tot regiodirecteur, en van bedrijfsjurist tot Bijzonder Beheermedewerker, allemaal zijn ze aanwezig. De relatie tussen Jos van de Mortel, goed voor een vastgoedportefeuille van zo’n 400 miljoen euro en ING verkeert al jaren onder het vriespunt, net als bij veel andere ondernemers die zijn ondergebracht bij de afdeling Bijzonder Beheer van de bank. Beide partijen willen van elkaar af, maar er staat iets in de weg: een renteswapportfeuille die voor 14,8 miljoen euro onder water staat. Een portefeuille vol  financiële producten die in de jaren voor de kredietcrisis op grote schaal werden verkocht aan kleine en middelgrote ondernemingen als een soort verzekering tegen een stijgende rente. In plaats van een lening met een vaste rente af te sluiten, sloot de ondernemer twee contracten met de bank: een voor een lening met een variabele rente, en een swap, waarmee hij die variabele rente weer omruilde voor een vaste rente.

    'Opslagverhogingen kosten tonnen'

    Van de Mortel ziet nu echter ook de andere kant van de financiële producten die hij in 2007 en 2008 kocht. Toen de rente in de jaren na het begin van de kredietcrisis daalde, bleek dat ondernemers flink moesten betalen als zij van deze rentederivaten afwilden. En waar Van de Mortel dacht zich te hebben ingedekt tegen een stijgende rente, zag hij zijn renteopslagen de afgelopen jaren juist stijgen. Van 0,95 procent opslag in 2007, tot 2,5 procent in 2010. Inmiddels betaalt hij op een deel van zijn leningen 3,35 procent opslag, bovenop de in 2007 en in 2008 afgesproken rente van ongeveer 4,5 procent. 'Enkele tonnen per jaar' hebben die opslagverhogingen Van de Mortel gekost, zo betoogt advocaat Hoff.
    ING wil lening niet verlengen, maar swaps lopen nog jaren door
    Maar de vastgoedondernemer heeft een acuter probleem met de swaps. De leningen bij ING, in totaal zo’n 73 miljoen euro, liepen op 1 januari dit jaar af en ING wilde ze niet verlengen. Een grote swap van 63 miljoen euro, loopt echter nog door tot 2021. Als swaps en leningen niet op elkaar aansluiten, is dat een zogeheten mismatch. In het geval van Van de Mortels onderneming Metroprop betekent dat, dat als de eigenaar zijn financiering wil overzetten naar een andere bank, hij ook de 14,8 miljoen euro negatieve waarde bij ING moet afrekenen.

    Geen swap, maar cap

    Een grote vastgoedportefeuille herfinancieren is niet gemakkelijk, zeker niet als er nog eens 14,8 miljoen euro moet worden bijgeleend om een financieel product af te kopen. 'Die 73 miljoen euro kan ik wel herfinancieren, dat is minder dan 70 procent van de vastgoedportefeuille die ING financiert,' zegt Van de Mortel. 'Ik ben dus nog welkom bij andere banken. Maar als ik die 14,8 miljoen erbij moet lenen, kom ik ver boven de 70 procent uit.' Theoretisch gezien kan Van de Mortel de swap ook meenemen naar een andere bank, maar banken zijn daar over het algemeen niet happig op. ING stelde voor om de swap gewoon door te laten lopen, als hij overstapt naar een andere bank. Dan betaalt hij jaarlijks nog steeds de vaste rente aan ING, en krijgt daarvoor de sterk gedaalde variabele rente terug. Een deal die hem bij een swap van 63 miljoen euro al snel meer dan een miljoen euro per jaar zou kosten, zonder dat hij er iets voor terugkrijgt, geen financiering, niets. Volgens Jerry Hoff had ING zijn cliënt geen swaps mogen aansmeren, maar hadden zij hem een zogeheten rentecap moeten verkopen: de rente is dan in principe variabel, maar er zit een plafond in. In ruil daarvoor betaalt een ondernemer een premie aan de bank. 'Het verkopen van een renteswap is ontoelaatbaar,' stelde Hoff. 'Een cap op 5,25 procent rente had 1,8 miljoen euro gekost. De 15 miljoen euro negatieve waarde van de swap is acht keer het bedrag van de cap.'

    Nieuw argument tegen renteswap

    Hoff brengt daarnaast een nieuw argument in stelling tegen de verkoop van de renteswap: de rentevisie van de bank. Volgens de pitbulladvocaat, die vorig jaar onder meer het nieuws haalde vanwege een juridische strijd rond zijn benoeming tot commissaris bij NRC Media, had ING een goede visie moeten overleggen over welke kant het met de rente op gaat, alvorens dit product aan de klant op te dringen. De bank stelde namelijk als eis dat Van de Mortel alleen een variabele lening mocht nemen, als hij er ook een swap bij nam. Volgens Hoff was het in augustus 2007, toen de eerste swap werd afgesloten, allang duidelijk dat de rente zou gaan dalen. ‘Het blijft een raadsel waarom ING geen deugdelijke onderbouwing heeft gegeven voor de noodzaak van de 100 miljoen euro aan swaps.’
    'ING heeft de volle uier leeggemolken. Er is een mager beestje over'
    'ING heeft Van de Mortel in een hoek gedreven en vakkundig leeggemolken,' oreert Hoff. 'ING maakt misbruik van de omstandigheden. Metroprop was een imposante koe met een volle uier op een vette weide. Nu is het een mager beestje op een kale wei.'

    'Miljoenen provisie op renteswap'

    Over het uitknijpen van Metroprop wijdde Frank Maertens, een adviseur van het vastgoedbedrijf, na de zitting nog uit. In 2011 is de swapportefeuille geherstructureerd: de rente ging omlaag van 4,5 procent naar 3 procent, en in ruil daarvoor zou de swap langer doorlopen, tot 2021. ‘Wij hebben berekend dat ING toen 3,6 miljoen euro provisie heeft gerekend,’ zegt oud-bankier Maertens tegen Follow The Money. Dat bedrag zat verwerkt in de hoogte van de rente die Metroprop betaalde. ‘Dat kan doordat het voor de ondernemer ondoorzichtig is hoe de prijsvorming van een swap tot stand komt. De swaprente die Metroprop betaalde was 0,63 procent hoger dan in de markt, terwijl een opslag van 0,1, of 0,15 procent normaal is.’ Die 0,63 procent, gerekend over de looptijd van de swap, zou neerkomen op 3,6 miljoen euro. Het overgrote deel van dat bedrag heeft de afdeling Bijzonder Beheer volgens hem dus als winst in eigen zak gestoken. De regiodirecteur van ING, aanwezig was bij de rechtszaak ontkent dat, maar wil er niet over uitwijden.
    Zonder de extention zou de swap al lang afgelopen zijn en zou Van de Mortel geen 14,8 miljoen euro hebben hoeven aftikken
    Bij die herstructurering, door ING blend and extend genoemd, werd de looptijd dus verlengd van januari 2015 tot 2021. Zonder die extention zou de swap dus al lang afgelopen zijn, en zou Van de Mortel geen 14,8 miljoen euro hebben hoeven aftikken. ‘Ze hebben dit zelf veroorzaakt,’ zegt de vastgoedondernemer daarover. Maar zou hij zonder die extention de afgelopen jaren niet veel meer rente hebben betaald? ‘Dat is kul. Het heeft mij geen voordeel opgeleverd. Ik heb afsluitprovisie moeten betalen en ze hebben mijn renteopslagen verhoogd.’

    Executieverkoop dreigt

    Het acute probleem is dat ING dreigt het vastgoed te gaan executeren, omdat Van Mortel zijn lening, die per 1 januari is afgelopen, niet heeft ingelost. Hoff vroeg de rechter om een executie te verbieden, zolang de zaak over de renteswaps loopt. Volgens ING hebben de twee zaken echter niet veel met elkaar te maken. Mocht blijken dat ING onrechtmatig heeft gehandeld in de zaak over de swaps, dan heeft hij altijd nog een claim op ING, of het vastgoed nou is verkocht of niet. De rechter doet over twee weken uitspraak.
    ING loopt weinig risico bij veiling, voor Van de Mortel staat eigen vermogen op het spel
    Metroprop heeft ook nog financieringen lopen bij Syntrus Achmea en Rabo-dochter FGH, maar daar zit hij naar eigen zeggen niet bij Bijzonder Beheer. 'Bij ABN gaat het om 100 miljoen, bij die andere twee partijen om 50 miljoen,' zegt Van de Mortel. Als ING haar deel van de portefeuille gaat executeren, bestaat het risico dat ook de andere financiers de stekker uit Metroprop trekken. Het risico voor ING van het uitwinnen van haar zekerheden is beperkt. Het vastgoed werd in opdracht van ING op 107 miljoen euro getaxeerd. Ook met een flinke afslag, krijgt de bank dus waarschijnljik haar geld, inclusief de negatieve waarde van de swap, terug. Maar Van de Mortel ziet bij een executie waarschijnlijk een groot deel van zijn eigen vermogen in rook opgaan. Een 'bloedbad' noemde Hoff dat scenario. 'Het is makkelijk om hout in stukken te hakken. Maar laten we nou proberen om tot een oplossing te komen.' Maar ING gaf aan de lening alleen te willen verlengen, als Van de Mortel zijn swapclaim zou laten vallen, een deal die banken wel vaker proberen te maken met ondernemers. De vastgoedondernemer weigert dat, maar is desondanks optimistisch. 'Het zal wel goedkomen.' ING wilde tegenover Follow The Money niet reageren, omdat de zaak onder de rechter is.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Joris Heijn

    Joris Heijn (1985) studeerde Internationale Betrekkingen in Groningen, maar wilde eigenlijk liever journalist worden. Deed da...

    Volg Joris Heijn
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren