Beeld door Omar Munie (via Wikimedia Commons): https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Noordeinde_20191128.jpg#mw-jump-to-license
© CC BY SA

Rapport: overheid blunderde bij verkoop Noordeinde 64 en overwoog pand terug te kopen

Afgelopen vrijdag kwam het langverwachte onderzoek van de Auditdienst Rijk naar de verkoop van Noordeinde 64 uit. Hoewel staatssecretaris Raymond Knops in een begeleidende brief sussende woorden schrijft, blijkt uit het rapport dat er van alles mis is gegaan bij de verkoop. Pas toen de nieuwe eigenaar een hotel naast de werkkamers van de koning wilde bouwen, schrokken de betrokken veiligheidsdiensten wakker.

Dit stuk in 1 minuut
  • In 2018 verkocht het Rijksvastgoedbedrijf het pand Noordeinde 64, pal naast koninklijk paleis Noordeinde, aan de gemeente Den Haag. Die verkocht het meteen door aan tassenmaker Omar Munie, voor de schappelijke prijs van 1,7 miljoen euro.
  • Het leidde tot artikelen in onder andere de Volkskrant en Follow the Money; nadat de Tweede Kamer vragen had gesteld, kondigde staatssecretaris Raymond Knops (Binnenlandse Zaken) in mei een onderzoeksrapport aan.
  • Afgelopen vrijdag, 18 december, werd het onderzoek van de Auditdienst Rijk gepubliceerd. Maar hoewel staatssecretaris Knops in een begeleidende brief sussende woorden schrijft, blijkt uit het rapport dat er van alles mis ging bij de verkoop.
  • Rijk en gemeente hebben bewust toegewerkt naar een verkoop aan de particulier Omar Munie; de gekozen taxatiemethode leverde een relatief lage verkoopprijs op en de procedures zijn niet correct gevolgd.
  • Hoewel het pand oorspronkelijk was gekocht als veiligheidsbuffer voor het koninklijk paleis, maakten veiligheidsdiensten geen bezwaar tegen de verkoop. Pas toen investeerder Jeroen de Wilde pal naast de werkkamers van koning Willem-Alexander een hotel in het pand wilde bouwen, schrokken de Nationaal Coördinator Terrorisme en Veiligheid en de beveiliging wakker.
  • Media schrijven al sinds 2017 over de verkoop van het pand aan Munie. Tot nu toe stuitte iedere kritische vraag van journalisten, Haagse raadsleden en Kamerleden op een eensgezinde goed-nieuwsshow. Uit het rapport blijkt echter dat ambtenaren achter de schermen overwogen zelfs een deel van het pand terug te kopen.
Lees verder

Take out the trash Friday’, heet het. Het is een bekende Haagse truc om pijnlijke rapporten vrijdag aan het eind van middag stilletjes online te zetten. Zo is de kans groot dat je vuile was onopgemerkt blijft, zeker wanneer — zoals afgelopen vrijdag — de Tweede Kamer diezelfde middag met kerstreces gaat.

Bovendien is het Binnenhof nu in de greep van twee grote affaires: het parlementaire onderzoek naar de toeslagenaffaire en het falende vaccinatiebeleid van VWS-minister Hugo de Jonge. Een ideaal moment om met een pijnlijk rapport naar buiten te komen dus. ‘Never waste a good crisis,’ om nog maar eens een klassieker uit de crisis-pr te noemen. En dus stond het afgelopen vrijdag, keurig aan het eind van de middag, ineens online: het langverwachte rapport van de Auditdienst Rijk (ADR) over de verkoop van het monumentale pand Noordeinde 64.

Over de verkoop van het pand — vlak naast Paleis Noordeinde, het werkpaleis van koning Willem-Alexander — was ophef ontstaan na artikelen van onder andere de Volkskrant en Follow the Money. De verkoop was opgezet door het Rijksvastgoedbedrijf en ging buiten de markt om: omdat het Rijk wettelijk niet direct aan particulieren mag verkopen, werd het pand verkocht via de gemeente Den Haag. Die verkocht het meteen door aan tassenmaker Omar Munie, voor de schappelijke prijs van 1,7 miljoen euro. Andere gegadigden, die meer wilden bieden, visten achter het net.

Na Kamervragen over de verkoop kondigde staatssecretaris van Binnenlandse Zaken Raymond Knops (CDA) in mei aan dat de ADR onderzoek zou doen. Knops verwachtte het rapport voor de zomer naar de Kamer te kunnen sturen; dat werd dus eind van het jaar, op vrijdagmiddag, net nadat de Kamer met kerstreces was gegaan.

In zijn begeleidende brief stelt Knops dat het rapport bevestigt dat het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) Noordeinde 64 ‘op de juiste wijze’ aan Omar Munie heeft verkocht en ‘dat, anders dan in de media naar voren werd gebracht, een marktconforme koopprijs is betaald.’

Het interessante is dat Knops vervolgens driekwart van zijn brief besteedt aan alle verbeteringen en aanscherpingen die hij gaat doorvoeren in het verkoop- en taxatiebeleid van het RVB. In tegenstelling tot wat Knops aan de Kamer schrijft, laat het rapport zien dat er een heleboel zaken niet ‘op juiste wijze’ zijn verlopen. 

NCTV en beveiliging Koninklijk Huis zaten te suffen

De meest opvallende bevinding in het rapport is dat de Dienst Koninklijk Huis in 2019 zo schrok van de snelle doorverkoop van Noordeinde 64/64a door Munie aan investeerder Jeroen de Wilde, dat ambtenaren een werkgroep instelden om te kijken of ze tenminste een deel van het pand terug konden kopen. De ‘privacy, waardigheid en beveiliging’ van het paleis waren in het geding. Aan dat late inzicht gingen jaren van ambtelijk gestuntel vooraf.

Zo beschrijft de Auditdienst Rijk in pijnlijk detail hoe de ministerraad op 27 maart 2013 besloot om zestien overtollige panden in Den Haag te verkopen. Voor Noordeinde 64/64a (ook wel bekend als ‘de Rijnstroom’) was het een voorlopig besluit: ‘onderzocht wordt of dit object nog tot de veiligheidszone paleis Noordeinde behoort.’

Op Google Maps is goed te zien dat Noordeinde 64 langs de hele zijkant van het paleis loopt. Het achterhuis is er tegenaan gebouwd en biedt uitzicht op twee tuinen.

Een logische vraag, want het pand grenst direct aan het paleis en biedt rechtstreeks zicht op de werkkamers van prinses Beatrix, die na haar abdicatie in 2013 nog steeds werkkamers heeft op het paleis. Zij moet door een tuin lopen om haar kantoor te bereiken; ook dat is goed zichtbaar vanuit Noordeinde 64. Een kwaadwillende heeft uit een aantal ramen een vrij schootsveld en kan moeiteloos in de koninklijke tuin klauteren. In november 2013 schreef de Rijksgebouwendienst dan ook: ‘Gelet op de recente nieuwe inzichten over de beveiliging van het paleis Noordeinde kan het pand Rijnstroom nu niet worden vervreemd.’

In 2014 was de Nationaal Coördinator Terrorismebestrijding en Veiligheid (NCTV) kennelijk van mening veranderd. Deze liet weten ‘vanuit beveiligingsoptiek geen bezwaar te hebben’ tegen de verkoop, maar zei ook dat de Dienst van het Koninklijk Huis (DKH) er nog naar moest kijken. Er meldden zich wat geïnteresseerde partijen voor het pand (waaronder het ministerie van Defensie), maar die vielen om verschillende redenen af. Begin 2016 meldde Omar Munie zich als mogelijke koper bij het Rijksvastgoedbedrijf (RVB).

Op 29 november 2016 liet een medewerker van het RVB per mail weten — na contact met de NCTV en de DKH — dat er voor Noordeinde 64/64a geen veiligheidseisen golden. Het kon dus verkocht worden, maar de Dienst Koninklijke en Diplomatieke Beveiliging wilde wel graag de parkeerplaatsen achter het pand hebben.

Omdat de onderhandelingen met Munie al liepen en Munie zelf graag twee parkeerplaatsen wilde houden, was er op hoog niveau overleg nodig tussen gemeente, Rijksvastgoedbedrijf, de Chef Militair Huis, de Intendant (verantwoordelijk voor de paleizen) en de NCTV. 

Wat de ADR overigens niet vermeldt in het rapport, is dat in de muur die grenst aan deze parkeerplaats een eenvoudig deurtje zit, dat direct toegang biedt tot een van de besloten paleistuinen. Volgens een Haagse bron die het gebouw goed kent is het deurtje ook bedoeld als vluchtroute vanuit het paleis.

Na intensief mailverkeer was de zaak in maart 2018 rond. Opvallend is dat het Rijksvastgoedbedrijf vijf maanden daarvoor, op 8 november 2017, per brief een formeel verzoek deed aan de DKH en de NCTV om akkoord te gaan met de verkoop van het pand. Afgezien van de mails over de parkeerplaatsen hebben de onderzoekers van de Auditdienst Rijk daar geen antwoord op kunnen ontdekken. Ook heeft de ADR ‘geen formeel schriftelijk besluit gevonden met de uitkomsten van het onderzoek naar de veiligheidszone van paleis Noordeinde en de gevolgen hiervan voor de overtolligstelling van N64/64a.’ 

Dit is ernstiger dan alleen maar het ontbreken van een formeel besluit in het dossier: wat hier feitelijk staat, is dat niemand goed had nagedacht over de vraag wat er zou gebeuren als Munie het pand door zou verkopen. En dat is nu precies wat er is gebeurd: in oktober 2019 onthulde Follow the Money  dat Omar Munie, die chronisch in geldnood verkeert, het pand na vier maanden doorverkocht aan investeerder Jeroen de Wilde, die van plan was om er een hotel van te maken.

Follow the Money hoorde toen al van de architect en de beoogde hoteluitbater dat ‘het paleis’ not amused was dat De Wilde een vergunning had aangevraagd om het pand tot hotel om te bouwen. Het rapport van de ADR bevestigt die verhalen. Er kwam dus een ambtelijke werkgroep, die moest onderzoeken of een deel van het pand weer teruggekocht kon worden.

Dit is nogal explosieve informatie. Media schrijven al sinds 2017 over de verkoop van het pand aan Munie. Tot nu toe stuitte iedere kritische vraag van journalisten, Haagse raadsleden en Kamerleden op een eensgezinde goed-nieuwsshow bij het RVB, de staatssecretaris en de gemeente Den Haag: met die deal is niets aan de hand. Maar hier onthult de ADR dus dat een werkgroep met daarin de Dienst Koninklijk Huis, het Rijksvastgoedbedrijf en de Nationaal Coördinator Terrorismebestrijding en Veiligheid serieus heeft overwogen om tenminste een deel van de koop terug te draaien. Uiteindelijk hoefde dat niet, omdat Jeroen de Wilde onder druk zijn plannen voor een hotel opgaf. 

Noordeinde 64 was juist gekocht als veiligheidsbuffer

De ADR heeft alleen de periode vanaf de overbodigstelling van het pand in 2013 onderzocht.  Wie verder teruggaat, ontdekt dat het Rijk Noordeinde 64 juist heeft aangekocht als extra schil rond het paleis.

SP-Kamerlid Paulus Jansen stelde in 2008 enkele kritische vragen over de vastgoeddeals rond het pand Noordeinde 66, dat tussen het paleis en 64/64a inligt. Toenmalig minister Ella Vogelaar antwoordde dat het Rijk daar in de loop der jaren een aantal panden had gekocht. Noordeinde 64/64a was in 1986 aangekocht voor 1.095.000 gulden. Bij dat pand ‘hebben veiligheidsoverwegingen een rol gespeeld bij de aankoop,’ schreef Vogelaar.

Met de aankoop van Noordeinde 64/64a had de Staat in 1986 bewust een veiligheidsbuffer naast het paleis gecreëerd

De goed geïnformeerde Jansen schreef in 2008 op zijn weblog dat de ondernemers die destijds ruimte huurden in Noordeinde 64 ‘gescreend’ waren. Daar zat een bewuste strategie achter: Koningin Beatrix had paleis Noordeinde in 1984 na een flinke renovatie in gebruik genomen als werkpaleis – zoals Willem-Alexander het monument nu ook gebruikt. Met de aankoop van buurpand Noordeinde 64/64a had de Staat in 1986 dus bewust een veiligheidsbuffer naast het paleis gecreëerd.

Volgens een bron die het gebouw goed kent, zijn de vier beveiligingscamera’s die de zijkant van het paleis in de gaten hielden na de verkoop aan Munie verwijderd. Het paleis is aan de oostkant dus niet alleen zijn buffer kwijt, maar ook zijn ogen.

Het vreemde is dat de veiligheidsmaatregelen voor alle andere paleizen de afgelopen jaren alleen maar zijn aangescherpt. In 2007 kregen Huis ten Bosch, Drakensteyn en Villa Eikenhorst op last van de NCTb (de voorganger van de NCTV) rondom indrukwekkende 3,5 meter hoge hekwerken geplaatst .

Dat maakt de lakse houding van de NCTV en de Dienst Koninklijke en Diplomatieke Beveiliging bij de verkoop aan Munie des te onbegrijpelijker: alle redenen die er in 1986 waren om het pand naast het paleis in overheidshanden te brengen gelden nog steeds. Er is sindsdien niets veranderd in de bouwkundige situatie ter plekke. En de wereld is er ook bepaald niet veiliger op geworden. 

Het RVB en de gemeente Den Haag hebben de regels flink opgerekt

De verkoop van Noordeinde 64/64a is voer voor juristen. De Regeling Materieel Beheer Rijk 2006 (RMR 2006) vereist ‘een besluit tot overbodigstelling’ als het Rijk een pand wil verkopen. Noordeinde 64 is in 2013 ‘voorlopig’ overbodig gesteld. Maar omdat de NCTV nooit een formeel schriftelijk besluit heeft genomen over de veiligheidszone rond het paleis, is de ‘voorlopige’ overbodigstelling ook nooit formeel vastgelegd. 

Dat kun je nog juridische scherpslijperij noemen, maar het volgende punt dat de Auditdienst Rijk noemt raakt het hart van de zaak. Diezelfde regeling (RMR 2006) stelt dat het Rijk te verkopen panden in principe op de vrije markt moet aanbieden. Bij publieke instellingen mag het Rijk wel ‘een zekere voorkeurspositie’ toekennen, dus onderhands gunnen buiten de markt om. Maar: ‘Deze voorkeurspositie wordt behoudens enkele uitzonderingen niet toegekend aan natuurlijke personen.’

Het valt de onderzoekers van de ADR op dat de gemeente Den Haag er vanaf het begin op gericht is geweest om het pand aan Munie privé te verkopen. Daarmee bevestigt de ADR wat critici al jaren zeggen: Munie moest en zou het pand krijgen, andere partijen hadden geen kans. 

Het verhaal dat de gemeente altijd heeft verteld, is dat Munie met zijn stichting Dutch Tulip vluchtelingen aan werk ging helpen in de winkel en het atelier op het Noordeinde. Toch wisten de betrokken ambtenaren van het RVB en de gemeente vanaf het begin dat er iets niet klopte. Zo mailde een ambtenaar van het RVB op 25 mei 2018 aan een gemeenteambtenaar (de ADR heeft alles geanonimiseerd): ‘Ik heb toch maar even de stichting XX [Dutch Tulip, BdK] laten checken en daar komt de naam de heer C [Munie, BdK] niet in voor. Volgens mij heeft de heer [Munie] zijn financiering op persoonlijke basis geënt. Maar daar hebben wij natuurlijk niet bij gezeten. Wellicht toch de moeite waard om er even over na te denken.’ 

Daarop antwoordde de gemeente: ‘Volgens mij is het relevant dat de stichting [Dutch Tulip] activiteiten gaat uitvoeren in NE64. En dat de heer [Munie] dit via de akte verklaart. Welke exacte juridische relatie er is tussen de heer [Munie] en de Stichting er is, maakt mij dat niet zo veel meer uit, ik heb daar ook niet bijgezeten.’ (Taalfouten in oorspronkelijke mail)

Het RVB en de gemeente leverden het pand dus bewust aan een privépersoon. Dat is volgens de ADR in strijd met de geest van de wet, het mag alleen in uitzonderlijke gevallen. Die regel is er niet voor niets: bij levering aan privépersonen is het risico op commerciële bijbedoelingen veel groter dan bij bijvoorbeeld een stichting. 

Een ambtenaar van het RVB voelde de bui al hangen. In augustus 2018 hoorde de gemeente dat zich nog een private financier voor Munie had gemeld, naast Jeroen de Wilde. Er was ‘in principe’ niets tegen die financier, zo schreef een ambtenaar van het RVB op 26 augustus 2018, maar: ‘Er wordt door gemeente nog wel even gepeild in hoeverre het hierbij blijft. Als er een doorlevering gaat plaatsvinden dan wil de gemeente Den Haag toch eerst weer eens met de heer [Munie] in gesprek in verband met de maatschappelijke invulling e.d. Wij vroegen ons wel af wat dan het verdienmodel wordt voor YY (Financier Jeroen de Wilde, BdK). N.m.m. (naar mijn mening, BdK) de appartementen daarboven. Afijn. Wij staan er buiten. Daarmee lijkt de levering wel door te gaan.’ 

Ambtenaren van gemeente en RVB wisten dus dat er twee vastgoedinvesteerders aasden op het pand – en dan vooral op de mogelijkheid om luxe appartementen boven de winkel te realiseren. Toch verkochten ze het pand niet aan een stichting, maar aan Munie privé. En hoewel ze wisten dat vastgoedinvesteerders belangstelling hadden voor het pand, legden ze geen contractuele beperkingen op aan doorverkoop — wat Munie inderdaad binnen vier maanden deed.

Flinke vraagtekens bij de taxatie

Dat brengt ons weer bij de hamvraag die de Haagse gemeenteraad al twee jaar bezighoudt: is Noordeinde 64/64a te laag getaxeerd en dus te goedkoop verkocht? Staatssecretaris Raymond Knops stelt in zijn Kamerbrief dat het pand volgens het rapport ‘marktconform’ is verkocht. Maar daar valt het nodige op af te dingen.

Zoals Follow the Money in januari onthulde, kwam een taxatie in opdracht van Munie zelf veel hoger uit dan die van het RVB: 3,6 miljoen euro tegenover de ruim 1,7 miljoen die hij betaalde. De ADR gaat uitgebreid op het onderwerp in. Zo stellen de onderzoekers terecht dat er verschillende manieren zijn om een pand te waarderen en dat verschillen op zich goed verklaarbaar kunnen zijn. Maar het valt ze op ‘dat in geen van de taxatierapporten voor aan-/verkoop van N64/64a de herbestemming in de publieke sfeer -vereiste voor onderhandse verkoop- wordt gebruikt bij de berekening van de marktwaarde. N64/64a lijkt vooral te zijn getaxeerd op basis van rendementen op nog te ontwikkelen commercieel vastgoed.’

Dat is vreemd, omdat het RVB en de gemeente steeds gezegd hebben dat bij de onderhandse verkoop aan Munie het maatschappelijk belang vooropstond: vluchtelingen aan het werk helpen. Alle taxaties gaan echter uit van nog te ontwikkelen commercieel vastgoed.

‘Zelfs als het er van binnen uit ziet als het decor van een oorlogsfilm, is 1,7 miljoen veel te laag’

En daarbij is Frisia, de taxateur die de verkoopprijs voor het RVB bepaalde, aan de lage kant gaan zitten. De voorspelde huuropbrengsten voor winkel en kantoorruimte zijn lager dan de panden waar de taxateur N64 mee vergelijkt. ‘Een lagere ingevoerde huuropbrengst leidt in het rekenmodel tot een lagere marktwaarde,’ schrijven de onderzoekers droog. 

In het allereerste taxatierapport — opgesteld in 2014, toen het pand voorlopig in de verkoop ging — werden de renovatiekosten geschat op 700 euro per vierkante meter voor de woning en 200 euro per vierkante meter voor de kelder. In 2018 schatte Frisia de verbouwingskosten voor woning en kelder ineens op 1575 euro per vierkante meter. Er zat ook een opslag bij van tien procent voor onvoorziene renovatiekosten. ‘Verbouwingskosten verlagen in het rekenmodel de getaxeerde marktwaarde,’ constateren de onderzoekers alweer even droog. Frisia heeft de waarde van het pand dus wel degelijk aan de lage kant getaxeerd.

In een voetnoot staat te lezen dat Frisia desgevraagd de taxaties wil toelichten. Dat zou mooi zijn, want het bureau zwijgt er al jaren over. Ook over de vraag hoe het kan dat een oud-partner van Frisia, Jacques Groenewegen, in mei 2018 tegen de Telegraaf had gezegd dat het pand zeker 3,5 miljoen euro waard is. 

Ondanks de sussende woorden van Raymond Knops in zijn Kamerbrief dat Munie het ‘marktconform’ heeft gekocht blijft 1,7 miljoen euro heel weinig voor een pand van 1500 vierkante meter naast het paleis.

Dat blijkt ook wel als je naar het buurpand kijkt. De aanleiding voor de kritische vragen van Paulus Jansen uit 2008 was dat Willem-Alexander eind dat jaar Noordeinde 66 voor €3.250.000 aan de Rijksgebouwendienst verkocht. Dat leverde de kroonprins een flinke winst op, want hij had het pand rond de jaarwisseling van 1992/1993 voor omgerekend circa 340.000 euro van zijn grootmoeder, prinses Juliana, gekocht .

Een rendement van 855% in veertien jaar, zo becijferde Jansen. De gemeente heeft ook door dat de vierkante meters naast het paleis goed in de markt liggen: de WOZ-waarde ging omhoog van 2.475.000 euro in 2014 naar 3,6 miljoen euro in 2019.

En dat voor een pand dat met een oppervlakte van 772 m2 slechts half zo groot is als Noordeinde 64. Zoals een Haagse makelaar vorig jaar al tegen Follow the Money zei: ‘Zelfs als het er van binnen uit ziet als het decor van een oorlogsfilm, is 1,7 miljoen veel te laag.’

Het rapport dat staatssecretaris Raymond Knops aan de Kamer stuurde, neemt de vragen over de lage verkoopprijs van Noordeinde 64 niet weg. Er komen alleen maar prangende vragen bij: wat heeft de overheid bezield om zo’n strategisch pand naast het paleis zo achteloos te verkopen? En als ambtenaren wisten dat Munie blut was en dat vastgoedinvesteerders op het pand aasden, waarom hebben ze het dan zonder voorwaarden aan hem privé verkocht? Tijd voor nieuwe vragen van de gemeenteraad en de Kamer.

Bart de Koning
Bart de Koning
Hard-hitting freelance journalist gespecialiseerd in economie, politiek, recht, veiligheid en privacy.
Gevolgd door 1122 leden
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren