Het kabinet zit in zijn maag met het almaar oplopende tekort aan sociale woningen. In vrijwel alle sectoren is de woningmarkt overspannen, en in de sociale sector zien woningzoekenden dat terug in de steeds verder oplopende wachttijden. De samenleving snakt naar een voortvarender aanpak van de woningbouw, maar de regering kijkt vooral toe en werpt zelfs belemmeringen op. 

In de miljoenennota van 2019 zat een plan om de bouw van sociale woningen een impuls te geven via een korting op de verhuurderheffing. Die heffing geldt inmiddels als de belangrijkste oorzaak van de stagnatie in de sociale woningbouw. Ze kost de corporaties 1,6 miljard euro per jaar, dat is anderhalve maand aan huurinkomsten. 

Na invoering van de heffing in 2013 is de productie van sociale woningen totaal ingestort: in dat jaar werden er nog bijna 30.000 sociale woningen opgeleverd, in de jaren daarna gemiddeld nog maar circa 15.000 per jaar. De verhuurderheffing pakt nog rampzaliger uit dan gedacht, concludeerde ik vorige week in een analyse naar aanleiding van een recent verschenen rapport over de financiën van de woningcorporaties. 

De beloofde kortingsregeling kwam er begin dit jaar. Corporaties betalen een lagere verhuurderheffing voor nog te bouwen woningen met een huur onder de 619 euro per maand. Dat is de huurprijs waarover huishoudens van maximaal twee personen – afhankelijk van hun inkomen – de volledige huurtoeslag kunnen ontvangen. De te bouwen woningen die de corporaties opgeven voor de kortingsregeling moeten binnen vijf jaar klaar zijn.

Serieuze voordelen

Dit lijkt op het eerste gezicht een maatregel die de bouw flink stimuleert. Welke corporatie wil nu niet aanzienlijk besparen op nieuwbouw? Het gaat bij de korting ook zeker om serieuze voordelen. In gemeenten met een grote vraag naar sociale woningen krijgen corporaties 25.000 euro heffingskorting per opgeleverde woning. Corporaties in gemeenten met een minder overspannen woningmarkt krijgen per woning 12.500 euro korting op de verhuurderheffing. Zo’n woning moet dan wel klaar zijn voor 31 december 2024.

De regeling blijkt aan te slaan. In totaal zijn er al 119.000 woningen voor ingeschreven, waarvan 115.000 door corporaties. De rest komt van particuliere verhuurders. Als al die woningen op tijd worden gebouwd, kost de regeling de schatkist 2,66 miljard euro. Dat is veel meer dan de 1 miljard euro die aanvankelijk was begroot.

Als al die woningen op tijd worden gebouwd, kost de regeling 2,66 miljard euro – veel meer dan de 1 miljard die was begroot

Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), waar wonen onder valt, zei eerder zeer tevreden te zijn. Op 14 mei noemde ze, in een brief aan de Tweede Kamer, de regeling al ‘een groot succes’. En toen waren er nog maar 75.000 woningen voor ingeschreven. Het ministerie liet weten alle correcte aanvragen te zullen honoreren.

Maar betekent dit ‘grote succes’ dat de woningbouw daadwerkelijk op korte termijn zal aantrekken? Het is immers een bekend gegeven dat het neerzetten van een woning in een stedelijk gebied – van plan tot oplevering –gemiddeld zo’n zeven jaar vergt. Hoe kunnen de gezamenlijke corporaties dan opeens 115.000 nieuwe woningen uit de hoge hoed toveren? Ze klagen al voortdurend over het enorme gebrek aan bouwlocaties, over uit de hand gelopen bouwkosten en over stroperige procedures. En plotseling zijn al die bouwplannen er, en verwachten ze de woningen ook nog allemaal voor eind 2024 op te leveren. Is 25.000 euro per nieuwe woning dan hét wondermiddel waarmee een corporatie al die belemmeringen als sneeuw voor de zon kan laten verdwijnen? 

De overheid begrijpt ook wel dat dit niet zomaar gaat. Om te zorgen dat die extra woningen er echt komen, hebben de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de corporatiekoepel Aedes en het ministerie afgesproken de beoogde bouw samen ‘te bewaken en aan te jagen’. Hiertoe wordt een taskforce opgericht. Wat die precies gaat doen, is nog onduidelijk. Maar taskforce of niet, er is nog maar vier en een half jaar te gaan. Dat is absoluut veel te weinig tijd voor al die woningen.

De enige manier om erachter te komen hoe de corporaties dit huzarenstukje denken te verwezenlijken, is om een aantal grote corporaties in stedelijke gebieden te bevragen over hun concrete bouwplannen. Door de aanhoudende trek naar de stad hebben juist die stedelijke gebieden de grootste bouwopgave, vandaar ook dat corporaties die daar bouwen, allemaal die hogere korting krijgen.

Follow the Money vroeg de bouwplannen op van Lefier, Woonbedrijf, Portaal, Ymere, De Alliantie, Eigen Haard, Mitros en Stad Rotterdam, stuk voor stuk in de top-15 van bouwende corporaties. Als je de cijfers en de bijgeleverde uitleg naast elkaar legt, zie je duidelijke overeenkomsten. De corporaties zeggen dat vijf jaar te kort is om woningen te plannen én te bouwen. 

Inschrijvingen ‘voor de zekerheid’

Alle acht corporaties hebben gewoon alle woningen met een huur onder de 619 euro – vóór de aankondiging van de regeling al in de pijplijn voor oplevering voor eind 2024 – opgegeven. De meeste corporaties tekenen daarbij wel aan dat dankzij de kortingsregeling nu ook woningen die aanvankelijk op de planning stonden voor een wat hogere huur, nu onder die grens van 619 euro kunnen worden aangeboden. Er komen als gevolg van de korting dus wel meer woningen in een goedkope huurcategorie beschikbaar.

Er komen als gevolg van de korting dus wel meer woningen in een goedkope huurcategorie beschikbaar

Het Eindhovense Woonbedrijf (33.000 woningen) is de enige corporatie die geen duurdere woningen denkt over te hevelen naar het segment onder de huursubsidiegrens. Woonbedrijf heeft 1091 woningen voor de kortingsregeling opgegeven, en die waren volgens plan al 619 euro per maand of goedkoper.

Lefier is een corporatie met 26.500 woningen in de provincies Groningen en Drenthe, waarvan 94 procent onder de laagste grens voor huursubsidie. Kasbeheerder Eelco Miedema laat weten dat Lefier van plan is om tot eind 2024 1112 nieuwe woningen op te leveren. Of die er allemaal komen, is de vraag. Vuistregel in de sector is dat slechts 60 tot 70 procent van de bouwplannen daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Volgens Miedema geldt dat ook voor zijn corporatie.

Lefier heeft daarnaastnog eens 296 éxtra woningen voor de regeling opgegeven. Zijn die dan extra dankzij de korting op de verhuurderheffing? Miedema: ‘Nee, voor die pluk van 296 woningen is nog geen initiatiefbesluit genomen. Die zijn voor de zekerheid toch vast ingeschreven.’ Miedema bevestigt dat Lefier door de regeling geen extra woningen bouwt. Wel komen woningen uit de hogere huurcategorie nu, net als bij andere corporaties, onder de grens van 619 euro terecht. 

Dat overhevelen van duurdere woningen naar het goedkopere segment gebeurt op grote schaal. Portaal (53.200 woningen) zit in Utrecht, Leiden, Nijmegen, Arnhem en Amersfoort en omstreken. Het management verwacht dat de corporatie tot eind 2024 ruim 2600 woningen oplevert. Door de heffingskorting kon Portaal de huur van 650 woningen die aanvankelijk een hogere maandhuur zouden krijgen, onder de grens van 619 euro laten zakken. Ook Portaal laat weten dat het tijdsbestek van vijf jaar veel te kort is om extra woningen te plannen en te bouwen. 

Sigaar uit eigen doos

Ymere is actief in de Metropoolregio Amsterdam en met 72.000 woningen de grootste corporatie van het land. Ze zegt niet zo van de kortingsregeling onder de indruk te zijn. Het bestuur beschouwt haar als een sigaar uit eigen doos, omdat er een ‘generieke tariefverhoging’ aan vooraf ging. 

De corporatie benadrukt dat zij nog steeds de grondverwerving en de bouw moet voorfinancieren, want de korting volgt pas bij oplevering. Ymere heeft voor de helft van de geplande 2400 woningen heffingskorting aangevraagd en laat weten dat de regeling geen prikkel geeft om op korte termijn meer te bouwen.

De Alliantie heeft 52.600 woningen en is actief in Amsterdam, Almere, Het Gooi, Amersfoort/Noord-Veluwe en Zeewolde. De corporatie denkt voor eind 2024 maar liefst 5454 sociale woningen op te leveren en heeft voor allemaal korting aangevraagd. Ook de Alliantie kan door de regeling huren onder 619 euro vragen voor woningen die aanvankelijk boven dat niveau lagen. Naar schatting kan ze daardoor de helft meer woningen dan gedacht aanbieden onder de 619 euro.

De Alliantie verwacht wél dat kortingsregeling tot extra woningen leidt. Hoeveel en wanneer die klaar zijn? Dat is volgens het management van zoveel factoren afhankelijk, dat het daarvan geen zinnige inschatting kan maken.

Branchevereniging Aedes was betrokken bij het tot stand komen van de korting op de verhuurderheffing. Zij stelt wel degelijk meer nieuwbouw te verwachten. De corporaties hebben immers voor 115.000 woningen korting aangevraagd, dat is tot 2025 voor gemiddeld 23.000 ‘goedkope’ woningen per jaar.Fors meer dan de circa 13.000 die ze de afgelopen periode jaarlijks bouwden.

Aedes heeft daarin gelijk. De corporaties zullen de komende jaren aanzienlijk meer woningen bouwen dan in de voorgaande jaren. Dat moet ook, want 13.000 was extreem weinig voor een sector die als doelstelling heeft om er 34.000 per jaar op te leveren.

De door Aedes verwachte productiestijging heeft dus niets te maken met Ollongrens kortingsregeling

De cijfers waarmee Aedes schermt, staan in een onderzoek van ABF Research, een bureau dat onder meer is gespecialiseerd in de woningmarkt. Aedes was de opdrachtgever voor dit rapport, dat op 18 juni werd gepubliceerd. Daarin valt te lezen dat de komende vijf jaar de corporatiesector gemiddeld 27.000 sociale woningen per jaar wil bouwen. Daarvan kunnen er natuurlijk best 23.000 op of onder de grens van 619 euro zitten. 

ABF wijst er in het rapport echter ook op dat de ervaring leert dat corporaties gemiddeld maar tussen de 60 en 70 procent van de geplande woningen realiseren. Dat betekent dus dat er 16.200 tot 18.900 woningen bijkomen. 

Een belangrijk punt is verder dat ABF zich baseert op informatie van de corporaties uit 2019, dus van vóór de korting op de verhuurderheffing. De door Aedes verwachte productiestijging heeft dus niets te maken met Ollongrens kortingsregeling.

Belofte van Prinsjesdag

De regeling heeft wel een belangrijk neveneffect: de betaalbaarheid van huurwoningen verbetert erdoor. Die stond de afgelopen jaren enorm onder druk. Huren omlaagbrengen is voor corporaties peperduur: het levert geen rendement op, bouwen doet dat wel. Daar komt bij dat die huurverlaging blijft doorwerken, zolang een woning sociaal wordt verhuurd. De corporatie loopt elke maand een bedrag mis, jaar in jaar uit.

Met de heffingskorting is de belofte van Prinsjesdag echter niet ingelost. De regering zou nieuwbouw van sociale woningen stimuleren door corporaties korting te geven op de jaarlijkse heffing. De realiteit is dat corporaties vooral binnen de planvoorraad met woningen schuiven. Het aantal extra gebouwde woningen als gevolg van de regeling, lijkt op basis van onze steekproef heel beperkt. 

Het kan allemaal nog ten goede keren. Misschien lukt het door de ‘premie’ bij oplevering om het percentage van de bouwplannen dat echt wordt gerealiseerd op te krikken. Als niet slechts 60 of 70 procent van de bouwplannen wordt uitgevoerd maar 100 procent, dan levert dat een flinke korting op de verhuurderheffing op. 

Dat is echter niet realistisch. Corporaties hebben niet of nauwelijks invloed op allerlei juridische procedures, op vergunningverlening, op het gebrek aan vakmensen bij aannemers. De eerder genoemde taskforce kan daar op korte termijn weinig aan veranderen.

Op zijn best worden ze iets goedkoper voor de huurder, aan de woningnood verandert het beleid niets

Marthijn Keijzer, stafadviseur ontwikkeling en zakelijk beheer van de Amsterdamse corporatie Eigen Haard, ziet toch nog een lichtpuntje. ‘Feitelijk zorgt de korting op de verhuurderheffing er wel voor dat we als corporatiesector minder snel tegen de grenzen van onze financiële mogelijkheden aanlopen. Door de korting is het aantal leningen dat je nodig hebt voor je woningbouwopgave iets minder. Dit zorgt ervoor dat je in de toekomst voor hetzelfde bedrag aan leningen meer woningen kunt bouwen. Maar er moet de komende vijftien jaar voor 120 miljard euro aan sociale woningen gebouwd worden, dan is die heffingskorting van 2,66 miljard euro van Ollongren maar een druppel op een gloeiende plaat.’ 

De onvermijdelijke conclusie is dat minister Kajsa Ollongren de korting van 2,66 miljard euro op de verhuurderheffing besteedt aan woningen die toch al werden gebouwd. Op zijn best worden ze iets goedkoper voor de huurder, maar aan de woningnood verandert het kabinetsbeleid niets.