© EPA/JEON HEON-KYUN

De omstreden cowboy die Propertize kaapt

Hoe verstandig is het dat Jeroen Dijsselbloem Propertize, de 'bad bank' van SNS, verkoopt aan de meest agressieve opkoper van rommelkredieten ter wereld? Lone Star Funds uit Dallas werd eerder veroordeeld en is in eigen land onderwerp van onderzoek door justitie. Een portret van topman John Grayken. 'Er zijn serieuze vragen te stellen bij de menselijke kosten van zijn zakenpraktijken.'

De kredietcrisis is nog niet eens echt begonnen als John Grayken in de vroege ochtend van 30 januari 2008 een zaaltje met systeemplafonds binnenwandelt in Tigard, Oregon. Om twee minuten voor negen zit hij tegenover de Oregon Investment Council, een club van zes mensen die beslist over de pensioengelden van ambtenaren uit de Amerikaanse staat. Grayken hoopt de leden van de Council ervan te overtuigen dat hij de juiste man is om van hun pensioengeld méér geld te maken — dat is immers zijn specialiteit. Met zijn maatpak in krijtstreep, zilveren manchetknopen, priemende ogen in een gezicht vol sproeten en rossig-blond piekhaar, lijkt Grayken nog het meest op een bankierende broer van Ronald Koeman. 

Aasgierfonds

De Amerikaanse economie is kort daarvoor in recessie geraakt. De onzekerheid over de vastgoedmarkt, over mensen die hun hypotheek niet meer kunnen betalen en over banken die in de problemen raken door hun verliesgevende kredietportefeuilles, begint langzaam om te slaan in paniek. Althans, bij het Amerikaanse publiek. Niet bij Grayken. Volgens Grayken is de onrust juist goed nieuws. Dat vertelt hij de leden van de Council. 'Dit is de beste distressed omgeving die ik in lange tijd gezien heb. Er zijn miljarden en miljarden [verpakte hypotheken] die niet meer verkocht kunnen worden.' Grayken stelt voor het pensioengeld van de ambtenaren juist dáárin te investeren, in wat hij omschrijft als de 'US subprime market'. Hij beweert op die instortende markt nog prima resultaten te kunnen boeken. 'We hebben door de jaren heen laten zien dat we dat kunnen, over de hele wereld.' 

Commentaar van financieel analist Bill Parrish en de video-opname van de meeting tussen de Oregon Investment Council en John Grayken, waarin Grayken vertelt wat hij van plan is met de 600 miljoen dollar die de Oregon Investment Council wil investeren.

Met 'we' bedoelt Grayken Lone Star Funds uit Dallas, de investeringsmaatschappij die hij in 1995 heeft opgericht en die zich uitsluitend richt op investeringen in distressed assets. Hypotheken met betalingsachterstanden, bijna failliete bedrijven, banken die op omvallen staan. Eigendommen waar anderen juist vanaf willen. De vaste strategie van Lone Star: met grote korting de aandelen van zo'n onderneming overnemen en daarna zo snel mogelijk alle waarde die er nog in zit te gelde maken. Binnen drie jaar weer vertrokken zijn, met een rendement van minimaal 20 procent in de achterzak. Lone Star is wat ze op Wall Street een vulture fund noemen: een aasgier die zich voedt met lijken die nog warm zijn. 

Lone Star is wat ze op Wall Street een vulture fund noemen: een aasgier die zich voedt met lijken die nog warm zijn

Dat is Grayken met het geld van de Oregon Investment Council ook van plan. 'We moeten deze situatie uitspelen', zegt hij. Daarmee bedoelt hij: met het pensioengeld kopen ze eerst tegen bodemprijzen een pakket slecht draaiende subprime hypotheken. Vervolgens dwingen ze de huizenbezitters — de hypotheekeigenaren die massaal met betalingsachterstand kampen — uit hun woning. Ze verkopen de woningen tegen executiewaarde en cashen de winst. In de VS noemen ze dit proces foreclosure. Lone Star heeft een 'strategie om agressief achter het onderpand aan te gaan', zegt een analist na afloop van de bijeenkomst.

Kort voor elf uur die ochtend besluit de Oregon Investment Council om bij Grayken een investering te doen van 600 miljoen dollar.

Miljarenwinst met rommelhypotheken

Dankzij de kredietcrisis groeit Grayken in de jaren daarna uit tot een écht grote jongen. In de zomer van 2008 koopt Lone Star voor 6,2 miljard dollar de allerslechtste verpakte hypotheekportefeuilles van de bank Merrill Lynch. Hij neemt voor honderden miljoenen rommelkredieten over van Bear Stearns, kort voordat die zakenbank ten onder gaat. Hij stapt groot in de Duitse vastgoedmarkt. En in 2013 neemt hij in België de bad bank met vastgoedleningen van Fortis over. 

Altijd is de aanpak dezelfde. Goedkoop binnenkomen, het onderpand van de leningen uitwinnen, vastgoed met winst doorverkopen. Het werkt, en hoe. Al sinds de oprichting scoort Lone Star een gemiddeld jaarrendement van 20 procent. Nooit maakte het bedrijf een cent verlies. De totale portefeuille bedraagt inmiddels meer dan 65 miljard dollar. Volgens zakenblad Forbes is Grayken goed voor een privévermogen van 6,3 miljard dollar.

Grootscheepse verarming

'Er loopt ijswater door zijn aderen', stelde een adviseur het investeringsfonds gerust

Dat zijn zakenmethode ook een stevige keerzijde heeft, interesseert Grayken niet. En het investeringsfonds is hoogstens bang dat Grayken het zelf niet volhoudt, waardoor deze one-man show schipbreuk zou lijden. Een van hun onroerend goed-adviseurs stelt hen gerust: 'Er loopt ijswater door zijn aderen'. Huiseigenaren komen massaal op straat te staan. Keurige bankklanten die hun spaarcenten ooit in een vastgoedfonds staken, zijn na binnenkomst van Lone Star in één klap hun investering kwijt. De aanpak van Lone Star roept vrijwel overal waar het fonds komt controverse op. In Zuid-Korea werd het bedrijf veroordeeld, in Duitsland spraken politici schande van hun handelwijze en in New York loopt op dit moment een justitieel onderzoek. Zoals analist Elliott Mallen tegen Forbes zei: 'Er zijn serieuze vragen te stellen over de menselijke kosten van de zakenpraktijken van Lone Star Funds.' 

Dijsselbloem casht

Op 28 juni maakte minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem bekend dat hij Propertize, de genationaliseerde portefeuille met vastgoedleningen die vroeger SNS Property Finance heette, aan Lone Star verkoopt, voor 895 miljoen euro. Voor dat bedrag neemt Lone Star alle aandelen Propertize over. Begin augustus gaf toezichthouder ACM haar goedkeuring voor de overname. Als ook de Ondernemingsraad van Propertize akkoord gaat, komt de deal dit najaar definitief rond. 

Ook in Nederland maakt Grayken een geweldige klapper

Hiermee maakt Grayken ook in Nederland een geweldige klapper. De aangekondigde verkoop van het oude SNS Property Finance trok het afgelopen jaar 84 geïnteresseerde kopers. 'Investeerders proberen [met het kopen van Propertize] een ongekende positie in Nederland te verkrijgen, een markt waarop kansen van deze omvang zeer dun gezaaid zijn', schreven onderzoekers van bureau Cushman & Wakefield. Volgens het laatste jaarverslag had Propertize een totale leningenportefeuille van 4,7 miljard euro. Slechts 28 procent van die leningen is volgens Propertize 'gezond', bijna driekwart van de hypotheken staat onder water of heeft te kampen met betalingsachterstanden. Of allebei.

Dijsselbloem toonde zich bijzonder tevreden met de verkoop: de opbrengst van Propertize overtreft ruimschoots de kapitaalinjectie van 500 miljoen euro die in 2013 nodig was om de bad bank overeind te houden. De Staat loopt voortaan geen enkel risico meer met de stapel rommelkredieten van SNS. En voor de klanten verandert er niets, schreef Dijsselbloem aan de Tweede Kamer: 'De rechtspositie van klanten van Propertize zal na de verkoop niet veranderen.'

Het is zeer de vraag of dat laatste in de praktijk zo zal zijn. 

Sluipende machtsovername

John Grayken is de aanvoerder van een groeiende groep 'schaduwbankiers', een klasse van investeerders die de sinds de kredietcrisis van 2008 stilletjes steeds verder de macht overneemt op de wereldwijde vastgoedmarkt. Directe oorzaak: gevestigde banken willen massaal van hun hypotheekportefeuilles af. Vanwege strengere kapitaaleisen kunnen ze geen leningen meer gebruiken die onder water staan, of waarbij er betalingsachterstanden zijn. Private equity-fondsen zoals Lone Star springen in heel veel landen gretig in dat gat. 

"De nieuwe vastgoedbaronnen veranderen de markt, en niet per se ten goede"

Ook in Nederland gaat het hard. Eind 2014 kocht Kildare Investment Group voor 430 miljoen euro een grote vastgoedportefeuille van de Rabobank. ING verkocht voor honderden miljoenen drie leningpakketten aan Goldman Sachs en Apollo Global. Van Lanschot verkocht een pakket voor 400 miljoen euro aan Cerberus Capital. Het FD becijferde dat Nederlandse banken tussen 2013 en 2015 voor zeker 3,6 miljard euro aan vastgoedleningen dumpten bij durfinvesteerders. 

De nieuwe vastgoedbaronnen veranderen de markt, en niet per se ten goede. De New York Times onthulde onlangs in een groot onderzoeksverhaal dat deze investeerders er nogal eens dubieuze praktijken op nahouden. Toen het kabinetsvoornemen om Propertize te verkopen in oktober vorig jaar bekend werd, kwam een grote klant ook meteen in verzet. Vermogensbeheerder Van Boom & Slettenhaar uit Laren vreesde dat de koper, ongetwijfeld een durfinvesteerder, een van hun vastgoedfondsen meteen de nek om zal draaien. Dat fonds staat onder water en is gefinancierd door Propertize. 

Prijsmanipulatie

Volgens directeur Gerton van Boom was het scenario duidelijk: 'De koper zal de leningnemers vragen geld bij te storten omdat het onderpand in waarde is gehalveerd. Daar hebben zij het geld niet voor', zei hij in de Volkskrant. 'Het gevolg is dat we in gebreke worden gesteld en dat de koper daarna het vastgoed executoriaal kan gaan veilen. De kopers wordt de mogelijkheid geboden op korte termijn forse winsten te maken; over de rug van de huidige eigenaren.' Zo'n 850 beleggers zouden dan in één klap hun inleg in het vastgoedfonds, in totaal 55 miljoen euro, kwijt zijn. Van Boom riep direct de stichting Gedupeerden Propertize in het leven. 

Dat Lone Star er nu met de buit vandoor gaat, zal Van Boom niet geruststellen. Het is misschien wel de meest omstreden opkoper van allemaal. In Zuid-Korea raakte het bedrijf van Grayken in opspraak nadat het in 2003 de Korea Exchange Bank (KEB) overnam. Door de Aziëcrisis was die bank in problemen geraakt, waarna Grayken voor 1,8 miljard dollar een controlerend belang verwierf. Nog geen vier jaar later wilde hij KEB doorverkopen voor 6,4 miljard dollar. Politici reageerden woedend op die enorme prijsstijging. Een gerechtelijk onderzoek volgde. Daaruit bleek dat een lokale Lone Star-directeur voorafgaand aan de aankoop de aandelenprijs van KEB naar beneden manipuleerde, door negatieve berichten te verspreiden. De man moest drie jaar de bak in wegens fraude. 

In Duitsland vestigde Grayken zijn ijzeren reputatie door vanaf 2004 voor miljarden slecht renderende hypotheekleningen op te kopen en ze vervolgens rücksichtslos te liquideren. Toen hij in september 2008 voor slechts 223 miljoen euro de aandelen overnam van de omvallende IKB Bank, een bank die kort daarvoor nog voor miljarden euro's aan overheidssteun ontving, vroegen een paar linkse politici om een parlementair onderzoek. Volgens oud-minister Gerhart Baum was het 'alsof je een wolf op een kudde schapen laat passen'. Duitse media noemden Grayken een 'cowboy in maatpak' en een 'ijskoude beul uit Texas'.

John Grayken gaf daarop bij hoge uitzondering een interview aan Die Zeit. Hij liet fijntjes weten dat Lone Star zich gewoon aan de wet hield. En dat zijn fonds dan wel uit Texas kwam, maar dat hij voor zover hij wist niet één paar cowboylaarzen bezat. (Formeel was Grayken, geboren in de buurt van Boston, op dat moment trouwens helemaal geen Amerikaan meer; om een belastingclaim te ontlopen liet hij zich in 1999 naturaliseren tot Ier.)

Grayken liet fijntjes weten dat Lone Star zich gewoon aan de wet hield

Vorig najaar kwam Lone Star in eigen land onder vuur te liggen. De New Yorkse procureur-generaal Eric Schneiderman maakte bekend een onderzoek in de stellen naar de praktijken van een dochterbedrijf van Lone Star, de hypotheekverstrekker Caliber Home Loans. Die dochter nam in 2014 een portefeuille met 17 duizend probleemhypotheken over van een overheidsinstelling. Ruim een jaar later bleek Caliber bij meer dan 14 procent van die leningen te zijn overgegaan tot foreclosure: ze liquideerden de lening en verkochten de onderliggende woning via een veiling. Volgens de New York Times doet justitie in New York inmiddels ook onderzoek naar het opnieuw verpakken en doorverkopen van hypotheekpakketten door Lone Star. Het onderzoek is gaande. 

Vooral het geld telt

De groeiende problemen met de gigantische vastgoedportefeuille van SNS Reaal, die toen nog SNS Property Finance heette, waren voor Jeroen Dijsselbloem begin 2013 aanleiding om de bank te nationaliseren. De grootste probleemprojecten waren toen al een tijdje bekend: The Wall aan de A2 bij Utrecht, appartementenpark La Cigüena in Spanje, winkelcentrum Belval in Luxemburg. Eind 2015 had Propertize volgens het eigen jaarverslag nog voor ruim 2,5 miljard euro aan leningen voor winkels, kantoren en bedrijfsruimten uitstaan. Maar wat minder bekend is: ook de portefeuille met woningen is enorm, meer dan 1,1 miljard euro. Je kunt je afvragen hoe de nabije toekomst er voor deze huiseigenaren uitziet, als Lone Star straks de zeggenschap heeft over die leningen, waarvan een groot deel onder water staat. Het trackrecord van de koper doet het ergste vrezen.

Waarom heeft Financiën dan toch gekozen heeft voor Lone Star als koper?

Waarom heeft Financiën dan toch gekozen heeft voor Lone Star als koper? Allereerst om het geld: het kabinet wilde minimaal de eerder geïnjecteerde 500 miljoen euro terughebben. Dat is gelukt. De andere gegadigden waren hoogstwaarschijnlijk ook geen lieverdjes: naar verluidt was de laatst overgebleven bieder Goldman Sachs. Volgens een woordvoerder van het ministerie gaf het bod van Grayken 'de hoogste verwachte risicogewogen opbrengst'. 'Naast de hoogte van het bod was dus ook de kwaliteit van de bieding — de rechten en plichten van koper en verkoper, vastgelegd in de verkoopovereenkomst — een belangrijke afweging. De plannen van de koper met Propertize zijn meegenomen in het verkoopproces.'

Maar wat die plannen precies zijn, blijft nog onduidelijk. De grote klanten van Propertize spreken zich nog niet uit. Follow The Money benaderde een reeks vastgoedfondsen met een lening bij Propertize, maar vrijwel niemand voelt behoefte om op de aanstaande verkoop aan Lone Star te reageren. Gerton van Boom, de man achter de stichting Gedupeerden Propertize, hield zich onbereikbaar. Reinout Overbeek - directeur van Vastgoed Syndicering Nederland, dat vastgoedfondsen beheert met zeker vele tientallen miljoenen aan Propertize-leningen — reageert wel. De naam Lone Star doet bij hem geen belletje rinkelen. 'Ik heb geen idee wat ik van deze overname kan verwachten. Het nieuws is ook nog heel vers. Voorlopig sta ik er blanco in.'

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Stefan Vermeulen

Gevolgd door 404 leden

Bijt zich voor FTM vast in schimmige dealtjes, foute gedragingen en geldstromen die het daglicht niet kunnen verdragen.