• 132.000 middenduur/duur en 167.600 goedkoop? Andersom toch?

Rotterdam heeft te veel arme gezinnen. Dat leidt volgens wethouder Schneider tot onevenwichtigheden in wijken, daarom wil hij 20.000 woningen uit het goedkope segment halen om de sociaal-economische balans te verbeteren. Zijn redeneringen hierachter lijken echter geen hout te snijden.

Ronald Schneider van Leefbaar Rotterdam heeft grootse plannen. De wethouder van stedelijke vernieuwing en integratie vindt dat de verhouding tussen goedkope woningen en de duurdere categorieën in zijn stad ernstig uit het lood hangt. Hij wil toe naar een meer evenwichtige situatie. In de op 1 maart gepubliceerde Woonvisie legt hij uit hoe hij dat wil verwezenlijken.

Primaire doelgroep

De Rotterdamse Woonvisie is een lastig document om te doorgronden. Dat heeft deels te maken met de wat afwijkende begrippen en uitgangspunten die erin worden gehanteerd. Normaal gesproken is in de volkshuisvesting de doelgroep helder: gezinnen met toegang tot de sociale huursector. Die gezinnen wonen zonder de minste bedenking van de Rijksoverheid in hun sociale huurwoning. Alleen sociale huurders met een inkomen boven de 38.950 euro-grens worden door de minister gezien als scheefwoner.

In Rotterdam doen ze het een beetje anders. Over die totale groep gezinnen met toegang tot de sociale huursector en over scheefwoners wordt in de Woonvisie nauwelijks gesproken. De wethouder gaat bij zijn beleid uit van een ander inkomenssegment: de primaire doelgroep. Die bestaat uit alle gezinnen die recht hebben op huurtoeslag. Dat houdt in dat zo’n gezin maximaal 30.000 euro per jaar aan gezamenlijke inkomsten heeft.

Te oordelen naar de door de wethouder geïntroduceerde terminologie, ziet hij de status van de niet-toeslaggerechtigde huurders — de groep met een inkomen tussen de 30.000 euro en 39.000 euro — anders dan de minister. Hij plakt het etiket ‘lager middensegment’ op die groep. Dat klinkt een beetje alsof ze 'alleen maar gedoogd worden' binnen de sociale huursector. In de Woonvisie komt deze groep van volstrekt legitieme sociale huurders nauwelijks aan bod.

Creatief boekhouden

Rotterdam heeft met 44 procent van het totale aantal gezinnen, een grotere primaire doelgroep dan Amsterdam en Den Haag, die beide 41 procent hebben. Maar volgens de wethouder zijn er ondanks de aanzienlijke wachtperiodes voor een corporatiewoning in Rotterdam veel te veel goedkope woningen voor die groep.

Dat de wethouder ook goedkope koopwoningen meetelt, is puur creatief boekhouden

Dan komt hij met een interessante rekenexercitie. De Rotterdamse corporaties hebben gezamenlijk niet genoeg woningen in de categorie goedkope huur om, als morgen alle goedkope woningen leeg zouden komen, de hele primaire doelgroep te huisvesten. Maar er is ook nog ongeveer 8 procent goedkope particuliere verhuur in Rotterdam. Met die woningen erbij kom je er wel. Bovendien zijn er ook nog koopwoningen die volgens de wethouder in de categorie goedkope huur vallen. Dat klinkt raadselachtig, maar voor de wethouder telt ook iedere woning die door de eigenaar wordt bewoond en een WOZ-waarde heeft van minder dan 122.000 euro, mee in de goedkope huurcategorie.

Dat particulier verhuurde goedkope woningen meetellen, is aanvaardbaar. Maar dat de wethouder ook goedkope koopwoningen meetelt, is puur creatief boekhouden. Die circa 7 procent van het totale Rotterdamse woningbestand is helemaal geen onderdeel van de voorraad huurwoningen. De wethouder maakt ook nergens hard dat al die woningen in bezit zijn van mensen die tot de primaire doelgroep behoren. Als we de redenering van de wethouder volgen is een koophuis in Hillegersberg met een WOZ-waarde van 800.000 euro, onderdeel van de Rotterdamse voorraad dure huurwoningen. Goed beschouwd zijn er dus alleen maar huurwoningen in Rotterdam.

Te kust en te keur

In plaats van stellen dat Rotterdamse corporaties eigenlijk nogal krap zitten in hun goedkope woningen, tovert wethouder Schneider opeens een enorme overmaat aan goedkope huurwoningen uit de hoge hoed. Dat maakt het in ieder geval cosmetisch bezien mogelijk om zijn plan te legitimeren om corporatiewoningen te slopen.  

Wethouder Schneider doet alsof de sociale huurder boven de 30.000 euro niet bestaat

De wethouder zou waarschijnlijk graag zien dat alleen huurtoeslaggerechtigden in die goedkope huurwoningen zaten. In werkelijkheid wordt een aanzienlijk deel van die woningen bewoond door gezinnen met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Er is ook geen enkele wet, regel, verordening of morele verplichting die hun dat verbiedt. De werkelijkheid is dat gezinnen met een inkomen van net boven de 30.000 euro, een stuk slechter af zijn dan gezinnen die er net onder zitten. Ze zijn namelijk de huurtoeslaggrens gepasseerd en daarmee in één keer een paar honderd euro per maand armer geworden. Dergelijke gezinnen horen juist thuis in die goedkope huursector. De wethouder doet alsof de sociale huurder boven de 30.000 euro niet bestaat.

Anders dan de wethouder probeert voor te spiegelen, heeft Rotterdam bepaald geen woningen te kust en te keur voor woningzoekenden uit de primaire doelgroep. Een gezin moet gemiddeld vier jaar wachten op een sociale huurwoning. Dat is niet slecht vergeleken bij de meeste andere grote steden, maar best lang als je met zijn drieën bij je ouders op zolder woont.

Wethouder Schneider heeft in de Woonvisie bekendgemaakt 20.000 woningen te zullen onttrekken aan het segment goedkope huurwoningen. Zo’n 12.000 ervan worden gesloopt en de rest wordt opgewaardeerd tot middenhuur. Het zal voor de woningcorporaties heel lastig worden om dat sloopprogramma te verklaren aan mensen die al jaren op een huurwoning wachten en aan de balie verhaal komen halen in verband met de sloop in hun wijk. Die mensen zitten niet te wachten op een verhaal over sociaal-economisch evenwichtigere wijken.

Vriendenprijsje

De andere kant van het plan is om 36.000 vrije sectorhuurwoningen toe te voegen aan het totaal. Dat onderdeel van de Woonvisie is prima. Voor een voortdurend aan populariteit winnende stad als Rotterdam, is het huidige aantal van 21.400 vrije sectorhuurwoningen inderdaad erg karig. Middenhuurwoningen zijn niet alleen goed om jonge, professionele nieuwkomers te huisvesten, maar echte scheefwoners krijgen ook de mogelijkheid om door te stromen naar huurwoningen buiten de sociale sector.

Het is de vraag of institutionele beleggers in Rotterdam willen investeren in die beoogde middenhuurprojecten

De vraag is wel of institutionele beleggers in Rotterdam willen investeren in die beoogde middenhuurprojecten. Elders verloopt dat proces zeer moeizaam. Institutionele beleggers kopen liever bewoonde, niet-sociale huurwoningen van corporaties, dan dat ze slecht renderende middenhuurwoningen bouwen in een grote stad. Maar misschien stelt de wethouder bij de openbare aanbestedingen, de benodigde percelen voor een vriendenprijsje beschikbaar. Dat zou een slok op een borrel schelen.

Frustratie

De frustratie waaruit de Woonvisie is ontstaan, is goed invoelbaar. De wethouder ziet Rotterdammers die het financieel wat beter krijgen, voortdurend wegtrekken naar randgemeenten als Barendrecht en Capelle aan den IJssel. Die gemeenten zijn daar zeer content mee en zien geen reden om die instroom te belemmeren. Die gemeenten hebben zelf een relatief laag percentage sociale huurwoningen. Veel gezinnen met een laag inkomen uit die gemeenten, komen via het regionale systeem, waarmee in de regio Rijnmond de sociale woonruimte wordt verdeeld, terecht in een Rotterdamse sociale huurwoning. Zo verliest Rotterdam voortdurend gezinnen met hogere inkomens en krijgt er lage inkomensgroepen voor terug. Dat is geen model dat leidt tot een meer welvarende stad.

De Woonvisie van wethouder Schneider wekt de nodige weerstand op. De SP en een corporatie als Havensteder zijn er bijvoorbeeld fel tegen gekant. De onderliggende ergernis lijkt dat hij de stad beschouwt als een soort bedrijf. Hij wil als het ware af van de bulkproducten met een lage marge en meer richting merkproducten met een hoge marge. In 2014 was de verhouding op de woningmarkt op basis van WOZ-waarde: 132.000 middenduur/duur en 167.600 goedkoop. In 2030 moet dat 168.000 duur/middenduur zijn en 148.000 goedkoop. Dat levert zonder twijfel een stad op die welvarender is en beter te managen. Schneider zegt in zijn Woonvisie dat hij de sociaal-economische balans wil verschuiven ten gunste van midden- en hogere inkomensgroepen. Je kunt je afvragen of dat wel de taak is van iemand die wethouder is van alle Rotterdammers.

 

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 342 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Lees meer

Volg deze auteur
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 534 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Lees meer

Volg dossier

Dit artikel krijg je cadeau van Follow the Money.

Diepgravende onderzoeksjournalistiek kost tijd en geld. Steun ons en

word lid