Onwillige huurders bemoeilijken verduurzaming sociale woningen

Woningen produceren enorme hoeveelheden broeikasgas. De corporatiewoningen alleen al zijn verantwoordelijk voor tussen de 10 en 13 procent van de totale Nederlandse CO2-uitstoot. Er zijn daarom afspraken gemaakt tussen de corporatiesector en de regering om de woningen veel beter te isoleren en slimmer te verwarmen. De doelstelling is om begin 2021 gemiddeld op energielabel B te zitten. Dat is het op één na hoogste energielabel; het systeem dat loopt van G, dat staat voor zeer onzuinig, tot A, dat staat voor zeer zuinig. 

Eind vorig jaar liet Aedes, de belangenbehartiger van de corporatiesector, de Tweede Kamer echter weten dat deze doelstelling niet zal worden gehaald. In de brief aan de Kamer houden de corporaties het voorlopig op 2023.

Aedes schrijft in die brief dat de sector weinig te verwijten valt. De redenering van de belangenbehartiger is dat de regering de vertraging in feite over zichzelf heeft afgeroepen: ‘Door de invoering van de verhuurderheffing en de onzekerheid rond de nieuwe Woningwet zijn de investeringen in nieuwbouw en verduurzaming bijna gehalveerd,’ aldus Aedes. Over de enorme investeringsruimte bij de corporaties zegt de belangenbehartiger verder niets.

Volgens de belangenbehartiger heeft de regering de vertraging over zichzelf afgeroepen

Het woord verhuurderheffing — een heffing van de overheid op de corporatiesector van 1,7 miljard euro per jaar — komt nog een paar keer terug in de brief. Vreemd is dat niet, want de belangenbehartiger mokt al jaren over deze heffing.

Maar is die heffing ook werkelijk de oorzaak dat de beoogde doelstelling niet wordt gehaald? Dat blijkt niet het geval. Uit de gesprekken die FTM voerde met een aantal corporaties komen hele andere oorzaken naar voren: huiver bij huurders, de zeer slechte isolatie van oude woningen en, steeds vaker, het gebrek aan capaciteit bij de aannemers. 

Jaren extra

Uit een nog te publiceren onderzoek van Aedes en onderzoeksinstelling Platform 31 blijkt dat iets meer dan de helft van de circa 360 woningcorporaties keurig binnen de gestelde tijd op label B zit. Het gaat daarbij vooral om kleinere en middelgrote corporaties: organisaties met meestal een paar duizend woningen. Dan volgt er een gemengde groep van een procent of 40 die verwacht twee jaar meer nodig te hebben. Het resterende percentage geeft aan nog een flink aantal jaren extra bezig te zijn.

Het zijn met name de grote corporaties die het volgens een woordvoerder van Aedes moeilijk vinden de doelstelling op tijd waar te maken. Bij grote corporaties moet je denken aan organisaties met tussen de 20.000 en 80.000 woningen. Zelfs als een beperkt aantal uit die categorie de afgesproken doelstelling niet haalt, tikt dat in totale aantallen woningen meteen heel hard aan.

Onverwachte tegenvaller

Een onverwachte tegenvaller die veel corporaties tegenkomen, is dat er onder de huurders vaak te weinig interesse blijkt te zijn voor verduurzaming. Dat is een serieus probleem, want een corporatie moet genoeg bewoners mee zien te krijgen voor een verduurzamingsoperatie. Bij grote ingrepen of aanpassingen die tot huurverhogingen leiden, heeft de corporatie instemming nodig van 70 procent van de huurders. Anders gaat het niet door.

Neem Woonbedrijf, een corporatie actief in Eindhoven en omgeving met ruim 32.000 woningen. Vastgoedontwikkelaar bij dat bedrijf Jorg van Waas weet uit ervaring hoe lastig het kan zijn om genoeg bewoners mee te krijgen. Hij vertelt: ‘Vooral bij oudere bewoners die al heel lang in hun woning zitten, is het moeilijk om ze te overtuigen. Ze kennen de installaties niet en willen liever een radiator die veel stralingswarmte afgeeft, dan een systeem met een lage temperatuurafgifte zoals vloerverwarming’. 

De verduurzaming van een woning staat vaak niet op zich. Als de aannemer toch bezig is, is het doelmatiger om meteen een andere keuken in te bouwen en de badkamer onder handen te nemen. Zo werkt Woonbedrijf ook. Van Waas: ‘Vaak moet er echt een tijd binnen in de woning worden gewerkt. Dat vinden mensen vervelend en dat maakt het heel lastig om de benodigde 70 procent mee te krijgen. Helemaal als we ook meer huur vragen voor het toegenomen comfort.’

Extra pakket

Woonbedrijf heeft bedacht om dergelijke maatregelen geleidelijk te gaan uitvoeren op momenten dat het de bewoner uit komt. In de Aireywijk in Gestel is op die manier gewerkt. Alle bewoners kregen gratis nieuwe dakbedekking, dakisolatie en opgeknapte gevels. Bovendien werden er extra maatregelen genomen om de brandveiligheid te vergroten.

Problemen met onwillige huurders komen bij de meeste grote corporaties voor

Daarbovenop zijn er nog maatregelen mogelijk die zorgen voor extra energiebesparing en comfort. Als huurders daarvoor kiezen gaat de huur wel iets omhoog, maar volgens Woonbedrijf verdienen de huurders die terug uit besparingen op de energierekening. Tot nu toe heeft 60 procent ervoor gekozen om mee te doen. De overige 40 procent kan de komende 6 jaar alsnog kiezen voor het extra pakket.

De aanpassingen in deze wijk hadden normaal gesproken met die 60 procent voorstanders niet door kunnen gaan. Door het werk op te splitsen in een gratis deel en een deel dat een kleine huurverhoging met zich meebrengt, kan de corporatie toch stappen zetten en zo voorkomen dat de de verduurzaming van een hele wijk stagneert. Woonbedrijf overweegt om deze aanpak ook op andere plaatsen in te zetten.

Psychische problemen

Problemen met onwillige huurders komen bij de meeste grote corporaties voor. Neem de Utrechtse corporatie Mitros, met 32.000 eenheden. Een woordvoerder stelt dat mensen die sociaal zeer zwak zijn, een moeilijke groep vormen.

Ook de toegenomen groep huurders met psychische problemen vindt zo’n operatie vaak ingewikkeld en wil er niet aan mee doen. Vluchtelingen en andere buitenlanders met een slechte beheersing van het Nederlands zijn volgens Mitros eveneens lastig te overtuigen van het belang van de maatregelen.

De Amsterdamse corporatie Eigen Haard, met 62.000 eenheden een van de grootste van het land, heeft in Aalsmeer meegemaakt dat een project echt is gestrand omdat het niet lukte genoeg huurders mee te krijgen. De corporatie heeft er nu voor gekozen om maar vast aan de slag te gaan bij de voorstanders; Eigen Haard hoopt dat de anderen na verloop van tijd alsnog besluiten mee te doen. In het uiterste geval moet de corporatie wachten met de noodzakelijke aanpassingen totdat de woning leegkomt.

Geen contractaanpassing

Woonstad Rotterdam is een uitzondering op de regel. Deze corporatie, die 60.000 eenheden beheert, is er zeker van dat in 2021 de woningvoorraad gemiddeld op een B-label staat. De Rotterdammers verwachten bovendien in 2022 nog maar 5 procent ‘lage labels’ te hebben. Bij woningen met dergelijke lage labels lekt de warmte er aan alle kanten uit; door ervoor te zorgen dat deze woningen worden opgewaardeerd naar een D- of een C-label, neemt de totale uitstoot van Woonstads’ bezit nog verder af.

In het uiterste geval moet de corporatie wachten tot de woning leegkomt

Waarom lukt het de Rotterdamse corporatie wel om op tijd klaar te zijn? Het antwoord is dat het management heeft besloten om voor zittende huurders de duurzaamheidsmaatregelen niet te laten doorwerken in de huur. Dat betekent geen contractaanpassing, en in dat geval hoeft de corporatie geen toestemming te vragen aan de huurders. Blijkbaar wordt het werk ook op zo’n manier uitgevoerd, dat het niet tot de categorie ‘ingrijpende verbouwingen’ wordt gerekend.

De problemen met onwillige huurders vormen niet de enige belemmering voor (met name) grote corporaties. Een vuistregel is dat het veel moeilijker is een oude woning op B-niveau te krijgen, dan een van na 1970. Woningen met lage labels zijn meestal oud; veel van de grote corporaties in de grote steden, als Ymere, Vestia, Rochdale. Staedion en Eigen Haard bezitten grote aantallen oudere woningen.

Soms hebben ze zelfs een monumentale status. Denk bijvoorbeeld aan de Amsterdamse School-woningen van Eigen Haard in de Spaarndammerbuurt. Daar kun je niet zomaar een isolerende gevel voor zetten; zelfs de de kozijnen vallen onder de monumentenwet.

Overspannen bouwmarkt

Corporaties met veel oud bezit staan voor de keus: óf ze geven kapitalen uit om die oude woningen op te hogen naar een B-label, óf ze gaan voor een D-, of C-label. Zo’n opwaardering maakt qua uitstoot een enorm verschil, maar de investeringen zijn veel lager dan die voor een ophoging naar een B-label. Geld blijft hoe dan ook een belangrijke overweging. De corporaties staan ook voor grote nieuwbouwopgaven; ze moeten dus evenwichtige keuzes maken.

Een laatste punt dat door meerdere corporaties werd genoemd, is de overspannen bouwmarkt. Na een lange periode van crisis is het aantal werknemers in de bouw ongeveer gehalveerd. De aannemers worden nu geconfronteerd met een enorme inhaalvraag, maar kampen tegelijk met een gebrek aan werknemers.

Zelfs als de aannemers alle zeilen bij zetten, is de verduurzaming van vele tienduizenden woningen niet zomaar te realiseren binnen de gestelde tijd. De grote inspanningen op het gebied van verduurzaming moeten nog komen, maar de beschikbare capaciteit bij de aannemers krimpt met de dag.

Daar ligt dan weer wél een lijntje met de verhuurderheffing. Als de regering niet voor die heffing had gekozen, maar juist voor beleid waarbij de bouw van sociale woningen werd gestimuleerd tijdens de recessie, dan was de bouwcapaciteit van de bouwbedrijven een stuk minder teruggelopen. Mogelijk zouden er in dat geval nu meer vakmensen zijn geweest om de verduurzaming voortvarend aan te pakken.