
In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer
Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.
Oude huurwoning krijgt vaak de sloopkogel, maar renovatie is de nieuwe trend
Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
Vereniging Eigen Huis dupeert leden met ‘uitgeklede schilderdienst’
Corporatie De Key kaapt huurdersstichting en wil nu ook haar vermogen
Voor de gevallen woningcorporatie Vestia is het einde nabij
Covid en de woningmarkt in vijf grafieken
De woningmarkt zakt weg (en daar kan geen ronkende goednieuwsshow wat aan doen)
Corporatie-coup op het KNSM-eiland of: hoe De Key stichting Loods 6 leegzuigt
Pandemie of niet, dat pand moet leeg
Overheidsbanken verkochten 'levensgevaarlijke' leningen aan woningcorporaties
De Waterschapsbank en de Bank Nederlandse Gemeenten hebben op grote schaal leningen met verborgen derivaten uitstaan bij woningbouwcorporaties, blijkt uit onderzoek. 'Deze producten zijn levensgevaarlijk.'
Extendible leningen
De groei van de risicovolle leningen begint in 2006, wanneer de overheidsbanken een nieuw type financiering promoten met de exotisch klinkende naam extendible lening. Die is opgedeeld in twee periodes, waarbij de corporatie in het eerste helft van de looptijd een vaste rente met korting betaalt. Na afloop van de eerste helft heeft de bank het recht de lening te verlengen tegen een afgesproken tarief dat vaak hoger is dan in de eerste periode. Als de rente is gedaald halverwege is dat voor de bank goed nieuws, niet voor de corporatie. Die gaat dan een hoger tarief betalen dan op dat moment gebruikelijk is in de kapitaalmarkt. Indien de rente is gestegen dan kan de bank de lening verlengen tegen een (hogere) variabele rente. Met andere woorden: voor de bank pakt het altijd goed uit. Zo dekt de bank zich in tegen een rentedaling. Die kan immers de lening verlengen tegen een hogere rente dan op dat moment geldt in de markt. Omdat het derivaat – de optie om te verlengen – in de lening versleuteld zit (in jargon: embedded derivaat), wisten corporaties vaak niet wat ze kochten en wat het risico was.'De engste derivaten zijn verpakte derivaten zoals deze. Dat moet je altijd verbieden''Dit product heeft niets te maken met het afdekken van renterisico's voor woningcorporaties, oordeelt Patrick van Gerwen van financieel adviesbureau Cadension. 'De bank gebruikt het recht op verlenging alleen als dat voor de bank gunstig is, en dus ongunstig voor de corporatie. Maar optisch ziet het er door de lage rente aantrekkelijk uit in de eerste periode. De financieel directeur krijg een schouderklopje, terwijl het risico wordt doorgeschoven naar een volgende generatie. Vergeet niet dat corporaties heel gevoelig zijn voor rentestijgingen.' Theo Kocken, hoogleraar risicomanagement en autoriteit op gebied van derivaten, noemt het product zelfs 'levensgevaarlijk'. 'De engste derivaten zijn verpakte derivaten zoals deze. Corporaties worden met de nagenoeg onzichtbare swaption verzekeraar voor de bank, die zich indekt tegen een rentedaling. Dat moet je altijd verbieden. De balansen lopen vol met die leningen, en na tien of twintig jaar dreigt opeens gevaar.'
'In het standaardcontract stond niets'
Juliaan van de Vuurst, hoofd financiën van Wormer Wonen, zit nu met de gebakken peren. Bijna de helft van de totale financiering bestaat uit extendible leningen, waarmee de corporatie aanzienlijke risico's loopt. Pas door het uitbarsten van de Vestia-affaire kwam hij erachter dat hij zonder het te weten derivaten had gesloten. 'In het standaardcontract van de Waterschapsbank en het Waarborgfonds stond hier niets over. Wij wilden ook helemaal geen derivaten. En onze adviseur had ook gezegd: je sluit geen derivaten. Door het product anders te noemen, hebben we ze nu toch.' Destijds klonken de extendibles als een aantrekkelijk product, vertelt Van de Vuurst. 'Tien jaar vaste rente was zo hoog geprijsd dat we ook naar andere producten keken die werden aangeboden.' Dat de leningen bovendien het stempel van goedkeuring kregen van het Waarborgfonds gaf het 'vertrouwen' om te tekenen. Een woordvoerder van het WSW laat weten dat in de contractdocumentatie het woord extendible wel voorkwam, maar een verwijzing naar derivaten ontbrak. Door de sterk gedaalde rente hebben de leningen met ingebakken derivaat een zogeheten 'negatieve marktwaarde'. Dat betekent dat Van de Vuurst de leningen niet nominaal in de boeken mag zetten vanaf dit jaar, maar moet waarderen volgens ingewikkelde hedge accounting-regels, die hem de nodige hoofdbrekens opleveren. Het komt er simpel gezegd op neer dat de leningen ten koste gaan van het vermogen en het resultaat.'Overheidsbanken zagen dat ze deel van hun marktaandeel kwijtraakten aan Fortis en daarom zeiden ze: 'dat moeten we dan ook maar gaan doen'Waarom zijn overheidsbanken leningen gaan verstrekken die inherent ongeschikt zijn voor corporaties? Het antwoord op die vraag kwam tijdens de parlementaire enquête eenmaal aan de orde, bij het verhoor van Arjan Greeven, tussenpersoon bij verkoop van derivaatcontracten aan Vestia en een van de hoofdverdachten in het schandaal. Fortis was volgens hem de eerste die ermee op de markt kwam, waarna de overheidsbanken uit concurrentieoverwegingen volgden. 'Ze zagen dat ze een behoorlijk deel van hun marktaandeel kwijtraakten aan Fortis en daarom zeiden ze: 'dat moeten we dan ook maar gaan doen.' De Nederlandse Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) hebben een ander lezing. Beide banken beweren dat het gaat om leningen waarom de corporaties zelf vroegen. Vooral de NWB is heel stellig: 'Het initiatief voor een extendible lening kwam altijd van de klant', zegt de woordvoerder. Daarmee suggereert de bank dat corporaties over geavanceerde financiële kennis beschikten, wisten wat een receiver swaption was en wat de gevolgen waren van een rentedaling.
Gebrek aan kennis 'zorgwekkend'
Dat is zacht gezegd niet het beeld dat opsteeg uit de parlementaire enquête en de wijze waarop het product is verkocht aan bijvoorbeeld Wormer Wonen. Corporaties zijn juist het schip ingegaan met derivaten omdat hun financiële kennis in veel gevallen te kort schoot. Dat is dan ook precies wat het Centraal Fonds Volkshuisvesting al in 2007 constateert in haar jaarverslag: 'De kennis over risico’s en juiste waardering van deze leningen is in beperkte mate aanwezig.' In de laatste stresstest van de derivatenportefeuille (2014) schrijft het CFV het 'zorgwekkend' te vinden dat een aantal corporaties niet eens wist dat het over leningen met embedded derivaten beschikte. Dat BNG met de gevaarlijke producten gestopt is in 2010, wijt de bank aan een 'voortschrijdend inzicht'. De verschuiving van lasten naar de toekomst acht de bank onwenselijk. De NWB is niet vanwege de risico's gestopt begin 2012 maar 'vanwege veranderende marktomstandigheden'. Die omstandigheden hebben evenwel weinig met de markt te maken, nu het ministerie van Volkshuisvesting de controversiële financieringsvorm op dat moment simpelweg heeft verboden.Als je dat toch meent te moeten aanbieden, dan dien je in ieder geval goed op de risico’s te wijzenPartrick van Gerwen verbaast zich over het gedrag van de banken. 'Wat is de rol van de bank geweest in de adviesgesprekken richting de corporatie, als zij een product verkoopt waarvan zij weet dat het niet past bij het risicomanagement van de klant? Als je dat toch meent te moeten aanbieden, dan dien je in ieder geval goed op de risico’s te wijzen. Dit lijkt op een kroegbaas die een kind van zestien bier schenkt; de vraag van de klant is duidelijk, maar het is voor de kroegbaas ook duidelijk dat het niet verantwoord is.' Hoeveel extendible leningen de overheidsbanken precies hebben verstrekt, willen ze zoals gezegd niet melden. Dat lijkt informatie waarvoor de Kamer straks wel belangstelling zal hebben, nadat de enquêtecommissie op 30 oktober haar eindrapport heeft gepresenteerd.
23 Bijdragen
Hester Bais
gast
Hester Baisjsmid
gastgast
jsmidEr staan zoveel voorwaarden in lening documentatie en swap documentatie. Elke voorwaarde vertegenwoordigt waarde want is een recht voor de een en een plicht voor de ander: vervroegde aflossing, rente herziening, Maar ook condities over opzeggen van het krediet door de bank. Als deze voorwaarden kunnen worden beschouwd als een derivaat. Dus los van het feit of je een swap hebt of niet zit een lening al vol "derivaten".
Overigens is het niet waar dat er in 20 jaar niets is veranderd, het gaat als een raket: er is zoveel veranderd. Ik wil benadrukken dat derivaten op zich helemaal niet ingewikkeld zijn.
Ik vind derivaten alleen ongeschikt voor kleine organisaties met minder dan een handvol leningen. Zij vereisen onderhoud net als een lening overigens, maar elk extra contract met onderhoud verhoogt risico's. Dat is mijn principiele standpunt tav derivaten in het mkb. Voorbeeld: Het gevaar dat voorwaarden in lening en swap niet overeenstemmen is levensgroot, sterker nog: zoals mevrouw Bais beschrijft: het is vaker het geval dan niet. Dan worden dus risico's toegevoegd.
jsmid
gastAls een swap tussen ten alle tijden kan worden ontbonden, moet de marktwaarde worden afgerekend worden, Dan moet onmiddellijk duidelijk hoeveel dat is en moet duidelijk worden uit het contract.
gast
jsmidMe dunkt dat op internet spreadsheetjes zijn te vinden waar je de swap details in kan voeren en je krijgt een waarde. Doe een check. De waarde van een swap is gewoon een wiskundige formule.
De devil is in de detail maar daar zouden hoogstens marktwaarde afwijkingen van een paar procent max uit kunnen komen.
Open Excel en bouw een spreadsheet.
Je kunt het!
Voor het laatste: zinloos voor MKB want swaps zijn goed op rente profielen van grote portefeuilles te sturen, en dat hoeven MKB-ers niet.
Overigens sluit ik het niet uit dat de "treasury adviseurs"van de banken die de ballen verstand hadden van swaps, dachten dat ze het goede deden namelijk de rente fixeren en zodoende renterisico reduceren.
BIj grote corporates zijn Treasurers er nog steeds niet uit wat het beste is: een floating of een fixed portefeuille: mijn neiging was juist de portefeuille floating te laten: als de economie slecht gaat heb je goedkope funding, als ie goed gaat hogere rente maar meestal is de economie sterk en dus voldoende winst en cashflow. Overigens trekken grote corporates via de capital markets fixed funding aan. Die gebruiken swaps waarin ze fixed ontvangen en hebben zodoende het omgekeerde liquditeitsrisico
jsmid
gastgast
jsmidinderdaad, maar die profs bij grote corporates zijn er veelal dagelijks mee bezig, en een mkb-er niet. Laat die maar vast lenen en niet te veels schuld svp.
Frank Wijn
jsmidgast
Frank Wijngast
gastHester Bais
gastgast
Hester Baisallereerst: ik steun uw activiteiten, in die zin dat derivaten nooit hadden mogen worden aangeboden aan het mkb. Als ik lees wat uhierboven over derivaten beweert dan constateer ik als expert dat u te weinig weet. Dat schaadt uw zaak, vandaar mijn reactie. Een OTC instrument kenmerkt zich juist door het feit dat deze tussen twee tegenpartijen ontbonden kan worden (waarbij afgerekend wordt over de waarde). Dit in tegenstelling tot beursverhandelde derivaten , waar zoals u ongetwijfeld weet, gezien uw werkervaring, dagelijk margin wordt verrekende Ik kan mij niet voorstellen dat Kocken beweert dat het niet zo is, en anders is het boek outdated. Overigens wordt bij OTC tussen prof partijen al sinds jaar en dag collateral verrekend.
Ten tweede: je kan pas over een zaak oordelen als je volledige informatie hebt. Mij bekruipt soms het gevoel dat ik deelinformatie krijg. VB: "contracten bevatten de vw dat 75%-100% van rente risico moet afgedekt worden...." . Ja daarvan val ik ook van mijn stoel. Dus swaps werden door de banken als flexibel instrument verkocht en uitgelegd en vervolgens stond gewoon op papier dat er niets flexibels aan was..... pfffffff zucht. ja en daar staan natuurlijk handtekeningen onder.... Daar wordt de zaak niet kansrijker door....
Anyway: ik hoop dat u dit nog leest. Ik moet mijn geld maar eens daarop zetten waar ik van de toren blaas :-)). Mocht u eens van gedachten willen wisselen over of en hoe ik u en ondernemers in problemen kan helpen dan hoor ik dat graag.
Hester Bais
gastgast
Hester BaisHester Bais
gastgast
Hester Bais1) door solvency in de problemen zijn gekomen. dwz door te veel schuld. ofwel balansratio: Eigen Vermogen vs Vreemd vermogen. maar die
2) op zich goede cashflow/winst ondanks crisis hebben behouden.
Een derivaat kan ruwweg de solvency, afh van de looptijd, met een procent of 20-50 veranderen. dus bij 50/50 equity/debt 60/50 en 75/50.
(Daarnaast kan equity natuurlijk bijgesteld worden door afwaarderingen ,met name vastgoed …., ).
Bedrijven mogen niet alleen failliet of in BB komen op solvency!
Als dan winstgevendheid redelijk op peil blijft, de ondernemer zijn kosten nog kan terugschroeven en rentebetalingen kan blijven voldoen en zodoende die ratio's redelijk overeind blijven, ja dan zou er een kans zijn dat een ondernemer niet in BB terecht had moeten komen met alle kosten vandien. Zeker als ondernemer zicht heeft om solvency te verbeteren door iets van schuld versneld af te kunnen lossen.
En dan komen we bij 3)
wat u vaak aanhaalt is dat terms & conditions niet afgestemd zijn tussen derivaat en lening. Dat kan dus echt niet. Daar heeft u een superpunt. Swap en lening zijn vaak als onlosmakelijk aan elkaar verbonden zoals uw schrijft. Zeker waar looptijd en bedrag afwijken , EN dus ook waar de lening een aflossingsmogelijkheid heeft !, dat vind ik een materiële afwijking. Een buurman wilde van zijn lening af maar kon dat niet door de swap. Daar moest die marktwaarde over aftikken en het totaal was te veel.
maar goed , ik leuter vanaf mijn sofa, u k
PeterO
Sociale huurwoningen zijn ooit gebouwd om de gewone man van betaalbare en goede woonruimte te voorzien. Dat was een groot maatschappelijk en economisch belang.
wimpie
Dan hoort deze persoon niet op deze functie te zitten! Waarom teken je voor een financieel produkt als je het niet snapt?
PeterO
wimpiegast
Hoe heeft de besluitvorming plaatsgevonden? wie was er bij betrokken? wat ligt erover vast?.
3 miljard is overigens en peanuts bedrag op de waarde van de totale woning voorraad van corporaties en 3-5% van het totale leenbedrag van corporaties.
Verder schopt Kocken wel een beetje paniek, dat past natuurlijk in het straatje van Cardano, zijn club. zij willen die corporaties graag adviseren.
Elke lening bevat (vele) voorwaarden. Elke voorwaarde kan beschouwd worden als een derivaat. Elke recht dat de bank heeft, is een verkochte optie, of een verkocht recht. Kleine lettertje lezen is het devies.
verder is het gek dat het verhaal nu naar buiten wordt gebracht, jaren na de vestig affaire die deze issue destijds kennelijk intern al naar boven bracht,
David
Jane Damilek
naam
adres
stad
land
telefoon
fax
leenbedrag
looptijd lening
bezetting
maandinkomen
Jane Damilek
+233245353322