Woningmarkt

Overheidsbanken verkochten 'levensgevaarlijke' leningen aan woningcorporaties

De Waterschapsbank en de Bank Nederlandse Gemeenten hebben op grote schaal leningen met verborgen derivaten uitstaan bij woningbouwcorporaties, blijkt uit onderzoek. 'Deze producten zijn levensgevaarlijk.'

Dat commerciële banken hofleverancier zijn van destructieve derivaten, is sinds het Vestia-drama en daaropvolgende parlementaire enquête Woningcorporaties, meer dan bekend. Maar onbelicht tot nu toe is gebleven dat ook de Nederlandse Waterschapsbank en de Bank Nederlandse Gemeenten op grote schaal leningen met derivaten hebben verstrekt, die als gevaarlijk worden beschouwd en in de sector inmiddels zijn verboden. Morgenmiddag brengt de enquêtecommissie haar rapport uit. Volgens cijfers van de toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) staat er voor ruim drie miljard van dit soort leningen op de balans van corporaties, geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Vermoedelijk is het bedrag nog hoger, omdat volgens het CFV niet alle corporaties de kenmerken van de lening kennen, en er dus niet op de juiste manier over rapporteren. Hoeveel van die drie miljard voor rekening komt van de overheidsbanken, willen zij niet prijsgeven, maar het moet een significant bedrag zijn nu zij met afstand de grootste geldverstrekkers zijn van de corporatiesector (in 2013: 86% marktaandeel). Bovendien kom je de banken als vertrekker van de leningen veelvuldig tegen in de jaarverslagen van corporaties.

Extendible leningen

De groei van de risicovolle leningen begint in 2006, wanneer de overheidsbanken een nieuw type financiering promoten met de exotisch klinkende naam extendible lening. Die is opgedeeld in twee periodes, waarbij de corporatie in het eerste helft van de looptijd een vaste rente met korting betaalt. Na afloop van de eerste helft heeft de bank het recht de lening te verlengen tegen een afgesproken tarief dat vaak hoger is dan in de eerste periode. Als de rente is gedaald halverwege is dat voor de bank goed nieuws, niet voor de corporatie. Die gaat dan een hoger tarief betalen dan op dat moment gebruikelijk is in de kapitaalmarkt. Indien de rente is gestegen dan kan de bank de lening verlengen tegen een (hogere) variabele rente. Met andere woorden: voor de bank pakt het altijd goed uit. Zo dekt de bank zich in tegen een rentedaling. Die kan immers de lening verlengen tegen een hogere rente dan op dat moment geldt in de markt. Omdat het derivaat – de optie om te verlengen – in de lening versleuteld zit (in jargon: embedded derivaat), wisten corporaties vaak niet wat ze kochten en wat het risico was.
'De engste derivaten zijn verpakte derivaten zoals deze. Dat moet je altijd verbieden'
'Dit product heeft niets te maken met het afdekken van renterisico's voor woningcorporaties, oordeelt Patrick van Gerwen van financieel adviesbureau Cadension. 'De bank gebruikt het recht op verlenging alleen als dat voor de bank gunstig is, en dus ongunstig voor de corporatie. Maar optisch ziet het er door de lage rente aantrekkelijk uit in de eerste periode. De financieel directeur krijg een schouderklopje, terwijl het risico wordt doorgeschoven naar een volgende generatie. Vergeet niet dat corporaties heel gevoelig zijn voor rentestijgingen.' Theo Kocken, hoogleraar risicomanagement en autoriteit op gebied van derivaten, noemt het product zelfs 'levensgevaarlijk'. 'De engste derivaten zijn verpakte derivaten zoals deze. Corporaties worden met de nagenoeg onzichtbare swaption verzekeraar voor de bank, die zich indekt tegen een rentedaling. Dat moet je altijd verbieden. De balansen lopen vol met die leningen, en na tien of twintig jaar dreigt opeens gevaar.'

'In het standaardcontract stond niets'

Juliaan van de Vuurst, hoofd financiën van Wormer Wonen, zit nu met de gebakken peren. Bijna de helft van de totale financiering bestaat uit extendible leningen, waarmee de corporatie aanzienlijke risico's loopt. Pas door het uitbarsten van de Vestia-affaire kwam hij erachter dat hij zonder het te weten derivaten had gesloten. 'In het standaardcontract van de Waterschapsbank en het Waarborgfonds stond hier niets over. Wij wilden ook helemaal geen derivaten. En onze adviseur had ook gezegd: je sluit geen derivaten. Door het product anders te noemen, hebben we ze nu toch.' Destijds klonken de extendibles als een aantrekkelijk product, vertelt Van de Vuurst. 'Tien jaar vaste rente was zo hoog geprijsd dat we ook naar andere producten keken die werden aangeboden.' Dat de leningen bovendien het stempel van goedkeuring kregen van het Waarborgfonds gaf het 'vertrouwen' om te tekenen. Een woordvoerder van het WSW laat weten dat in de contractdocumentatie het woord extendible wel voorkwam, maar een verwijzing naar derivaten ontbrak. Door de sterk gedaalde rente hebben de leningen met ingebakken derivaat een zogeheten 'negatieve marktwaarde'. Dat betekent dat Van de Vuurst de leningen niet nominaal in de boeken mag zetten vanaf dit jaar, maar moet waarderen volgens ingewikkelde hedge accounting-regels, die hem de nodige hoofdbrekens opleveren. Het komt er simpel gezegd op neer dat de leningen ten koste gaan van het vermogen en het resultaat.
'Overheidsbanken zagen dat ze deel van hun marktaandeel kwijtraakten aan Fortis en daarom zeiden ze: 'dat moeten we dan ook maar gaan doen'
Waarom zijn overheidsbanken leningen gaan verstrekken die inherent ongeschikt zijn voor corporaties? Het antwoord op die vraag kwam tijdens de parlementaire enquête eenmaal aan de orde, bij het verhoor van Arjan Greeven, tussenpersoon bij verkoop van derivaatcontracten aan Vestia en een van de hoofdverdachten in het schandaal. Fortis was volgens hem de eerste die ermee op de markt kwam, waarna de overheidsbanken uit concurrentieoverwegingen volgden. 'Ze zagen dat ze een behoorlijk deel van hun marktaandeel kwijtraakten aan Fortis en daarom zeiden ze: 'dat moeten we dan ook maar gaan doen.' De Nederlandse Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) hebben een ander lezing. Beide banken beweren dat het gaat om leningen waarom de corporaties zelf vroegen. Vooral de NWB is heel stellig: 'Het initiatief voor een extendible lening kwam altijd van de klant', zegt de woordvoerder. Daarmee suggereert de bank dat corporaties over geavanceerde financiële kennis beschikten, wisten wat een receiver swaption was en wat de gevolgen waren van een rentedaling.

Gebrek aan kennis 'zorgwekkend'

Dat is zacht gezegd niet het beeld dat opsteeg uit de parlementaire enquête en de wijze waarop het product is verkocht aan bijvoorbeeld Wormer Wonen. Corporaties zijn juist het schip ingegaan met derivaten omdat hun financiële kennis in veel gevallen te kort schoot. Dat is dan ook precies wat het Centraal Fonds Volkshuisvesting al in 2007 constateert in haar jaarverslag: 'De kennis over risico’s en juiste waardering van deze leningen is in beperkte mate aanwezig.' In de laatste stresstest van de derivatenportefeuille (2014) schrijft het CFV het 'zorgwekkend' te vinden dat een aantal corporaties niet eens wist dat het over leningen met embedded derivaten beschikte. Dat BNG met de gevaarlijke producten gestopt is in 2010, wijt de bank aan een 'voortschrijdend inzicht'. De verschuiving van lasten naar de toekomst acht de bank onwenselijk. De NWB is niet vanwege de risico's gestopt begin 2012 maar 'vanwege veranderende marktomstandigheden'. Die omstandigheden hebben evenwel weinig met de markt te maken, nu het ministerie van Volkshuisvesting de controversiële financieringsvorm op dat moment simpelweg heeft verboden.
Als je dat toch meent te moeten aanbieden, dan dien je in ieder geval goed op de risico’s te wijzen
Partrick van Gerwen verbaast zich over het gedrag van de banken. 'Wat is de rol van de bank geweest in de adviesgesprekken richting de corporatie, als zij een product verkoopt waarvan zij weet dat het niet past bij het risicomanagement van de klant? Als je dat toch meent te moeten aanbieden, dan dien je in ieder geval goed op de risico’s te wijzen. Dit lijkt op een kroegbaas die een kind van zestien bier schenkt; de vraag van de klant is duidelijk, maar het is voor de kroegbaas ook duidelijk dat het niet verantwoord is.' Hoeveel extendible leningen de overheidsbanken precies hebben verstrekt, willen ze zoals gezegd niet melden. Dat lijkt informatie waarvoor de Kamer straks wel belangstelling zal hebben, nadat de enquêtecommissie op 30 oktober haar eindrapport heeft gepresenteerd.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Jan-Hein Strop

Gevolgd door 629 leden

Freelance financieel-economisch journalist met grote belangstelling voor de werking, macht en gedrag van bank & verzekeraar.

Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 1472 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Volg dossier