Nederland kampt opnieuw met een enorme woningnood. Of nu ja, helemaal nieuw is het allemaal niet: Nederland heeft sinds de Tweede Wereldoorlog eigenlijk nooit vraag en aanbod op de woningmarkt in balans weten te brengen. Op het moment staat volgens de onderzoeksbureaus Capital Value en ABF het woningtekort op 200 duizend; volgens het Planbureau voor de Leefomgeving komen er tot 2025 ook nog een kleine 500 duizend huishoudens bij. We hebben het dus over een behoefte aan 700 duizend extra woningen de komende zeven jaar. 

Dat betekent dat er 820 duizend woningen bij moeten komen, want er zullen in die zeven jaar naar schatting zo’n 120 duizend woningen tegen de vlakte gaan. Wat moet er daarvoor gebeuren? We gaan op zoek naar de oorzaken en de oplossingen van de problemen op de woningmarkt.

Gemiste kans

Hoe heeft deze rampzalige situatie kunnen ontstaan? Nederland heeft doorgaans verstandige bestuurders, kundige ambtenaren en uitstekende demografen. Die moeten de problemen op de woningmarkt toch hebben zien aankomen? Dat klopt, maar er is niet tot actie overgegaan.

Dat lijkt een gemiste kans, want op zich kun je in Nederland altijd wel blijven bouwen, recessie of geen recessie. Wij staan er in dit land om bekend dat we de huur of de hypotheek eigenlijk altijd op tijd betalen. Bovendien heeft ons land recessiebestendige financieringsmogelijkheden — denk aan gewaarborgde corporatieleningen en vermogende pensioenfondsen — die het mogelijk maken om ook in tijden van economische krimp door te blijven bouwen. Wat wil je als minister van Wonen nog meer?

Mouwen opstropen

Een liberale verklaring voor het woningtekort is dat we een zeer lange en diepe crisis achter de rug hebben. Daardoor kwam de woningbouw op een laag pitje te staan. Nu moeten we de mouwen opstropen en aan de slag. Dat klinkt als een zeer realistische, no-nonsense analyse: als land heb je soms tegenwind, maar daarmee moet je volwassen omgaan. Je hoort het Mark Rutte haast zeggen.

De cijfers laten inderdaad zien dat gedurende de recessie de bouwproductie voortdurend lager lag dan ervoor. Het hoogste aantal opgeleverde woningen van deze eeuw stamt volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek uit 2009: 88 duizend. Dat liep in de recessiejaren daarna fors terug. 

Hoeveel woningen zijn we theoretisch misgelopen in die jaren? Als we dat bouwvolume van 88 duizend tussen 2009 en eind 2017 hadden weten te handhaven, zouden er 792 duizend nieuwe woningen zijn gebouwd. In werkelijkheid waren het er slechts 515.700. 

Als de productie van 2009 was gehandhaafd, zouden er 276.300 meer woningen zijn gebouwd

Als het productievolume van 2009 was gehandhaafd, zouden er dus 276.300 meer woningen zijn gebouwd dan we nu hebben. Met dat aantal zou de bestaande woningnood zijn opgelost en was er alvast een bodempje gelegd voor die 500 duizend woningen die we tot 2025 nodig hebben — alhoewel we op deze aantallen ook weer de jaarlijkse sloop in mindering moeten brengen.

Beleid van de overheid

Deels is die daling in de woningproductie het gevolg van de recessie. Tijdens de crisis nam het vertrouwen af, en dat is een cruciaal element bij het kopen van een woning. Het gevolg: de prijs van koophuizen ging omlaag, evenals de hoeveelheid die ervan werd gebouwd. Maar daar hield het niet bij op: het beleid van de overheid zorgde ervoor dat de gevolgen van de crisis voor de koopsector alleen maar heviger werden. In een interview met FTM in de zomer van 2017 zei professor Peter Boelhouwer van de TU Delft hierover het volgende:

‘Sinds 2011 heeft de regering beleid gevoerd waardoor de woningbouw enorm is ingezakt. Organisaties als de OESO en het IMF bleven hameren op het verlagen van de Nederlandse hypotheekschuld. De maatregelen die volgden, vooral de aanscherping van de financieringsnormen, maakten het heel moeilijk om een hypotheek te krijgen.’ 

De hoeveelheid geld die geleend kon worden via een hypotheek werd per jaar met een procent van de koopprijs verlaagd. Dat begon bij 106 procent in 2011; dit jaar staat het percentage op 100. Dat heeft de bouwvraag vanuit de koopmarkt enorm gedrukt. 

Nadat de woningprijzen in het begin van de recessie met 6 procent waren gedaald, ging er vanaf 2011 nog 14 procent vanaf. Hierdoor raakte de woningmarkt zelf ook in recessie, terwijl in vergelijkbare Europese landen juist een fors herstel optrad.

Het bouwadvies had al in september 2008 moeten komen, maar bleef uit

Het regeringsbeleid belemmerde ook de bouw van corporatiewoningen. In het verleden kregen corporaties tijdens een recessie vaak een seintje uit Den Haag dat ze hun bouwproductie moesten opvoeren. Dat soort keynesiaans beleid via de corporatiesector werkte altijd goed: aan die woningen was sowieso behoefte, en door de bouwplannen te versnellen voorkwam je dat die grote, belangrijke bouwsector al te hard werd getroffen door een slechte conjunctuur.

Het bouwadvies had deze keer al in september 2008 moeten komen, toen Lehman Brothers failliet ging. Het bleef uit.

Belemmerende maatregelen

In plaats daarvan kregen de corporaties te maken met een reeks nieuwe, belemmerende regels. Er kwamen strikte  inkomensgrenzen voor toelating tot een sociale huurwoning. In de vrije sector mochten door corporaties nauwelijks nog koop- en huurwoningen worden gebouwd. De corporaties moesten worden gesplitst in een streng gescheiden commercieel en sociaal deel. Tot slot werd het land opgedeeld in woningmarktregio’s.

De verhuurdersheffing, een speciale belasting die de corporaties zeker een maand aan huurinkomsten per jaar kost en de staat vorig jaar 1,7 miljard euro opleverde, stond symbool voor dit belemmerende beleid. Maar de hele reeks nieuwe regels en restricties speelden een rol bij het inzakken van de woningproductie. Het beleid van het Kabinet zou erop gericht moeten zijn om de wachtlijsten korter te maken, maar ze werden tijdens de recessie alleen maar langer.

Toen ik Stef Blok, de toenmalige minister voor Wonen en Rijksdienst, eens op een receptie vroeg waarom hij er niet voor koos om de corporaties juist aan te zetten tot bouwen, zei hij met een glimlachje: ‘Ik begrijp uw punt best, maar ik heb ook mijn politieke doelen.’ 

Wat die politieke doelen zijn? Komen tot een kleinere corporatiesector en de markt de ruimte geven om een groter deel van de woningmarkt te bedienen. Zijn plan was om met die forse heffing de corporaties te dwingen een deel van hun kwalitatief betere woningen te verkopen aan beleggers. Die konden ze dan  verhuren in de vrije sector. Op die manier zou de vrije sector groeien ten koste van de sociale sector. Dat is inderdaad op grote schaal gebeurd. 

Topjaar

De gevolgen van de verhuurdersheffing en de eerder genoemde maatregelen bleven niet uit. Ook voor de corporaties was 2009 tot nu toe het topjaar van de eeuw. De sector bouwde toen 40.400 woningen. Als de corporaties dat productievolume negen jaar hadden volgehouden, had dat 363.600 nieuwe sociale woningen opgeleverd. Het waren er slechts 249 duizend. Zo bezien is Nederland tijdens de crisis 113.400 corporatiewoningen misgelopen. Dat is 41 procent van het totale aantal woningen van 276.300 dat extra gebouwd had kunnen worden, als het productieniveau van 2009 was gehandhaafd. 

Als de voorwaarden waren geschapen om de corporaties op volle toeren te laten draaien, had de woningmarkt er nu heel anders bij gelegen en hadden bovendien niet zo veel bouwvakkers de sector verlaten. Die uitstroom uit de sector tijdens de crisis heeft nu tot gevolg dat de capaciteit van de bouwsector te laag is en de bouwkosten aan de hoge kant zijn.

De vraag blijft wel hoe de corporaties en de overheid bij een eventuele toekomstige forse toename van het aantal sociale woningen, kunnen voorkomen dat er weer een grote groep van scheefhuurders ontstaat. Een spotgoedkope huurwoning in een begeerde woonstad is niet iets dat je snel opgeeft. Hoe stimuleer je doorstroming als je voor een vrije-sectorwoning van misschien iets betere kwaliteit, veel meer huur moet betalen? Dat probleem van stagnerende doorstroming is ook al oud en onlosmakelijk verbonden met de de combinatie van sociale huur en huurbescherming. 

Krimpregio’s

In het hart van Nederland mag er dan sprake zijn van grote tekorten aan woningen, aan de randen van het land is juist sprake van krimp. Die gebieden noemen zichzelf wel het Randland, de tegenpool van de Randstad. De zes provincies met één of meer krimpregio’s — Groningen, Friesland, Drenthe, Gelderland, Limburg en Zeeland — hebben samen het zogeheten K6-netwerk opgericht. Daarmee lobbyen ze in Den Haag en denken ze na over een aanpak het woningoverschot in hun krimpregio’s. Ook nieuwe starterswoningen zijn een discussiepunt, net als het revitaliseren van deze gebieden.

Je kunt je als land niet veroorloven om dat krimpproces op zijn beloop te laten. Deze gebieden hebben in feite te lijden onder de trek naar de stad. Ook daar moet beleid voor komen, al was het maar om de trek naar de steden wat af te remmen en die regio’s vitaal te houden.

Er bestaat bij met name de VVD een bepaalde afkeer van woningcorporaties

Ik sprak voor dit verhaal met vier kenners van de woningmarkt: Cody Hochstenbach, Sybilla Dekker, Jim Schuyt en Bettina Bock. Ze staan een beetje aan de rand van speelveld en bekijken daarom de problematiek door een andere bril dan mensen die er dagelijks mee te maken hebben.

Uit de gesprekken vielen vijf oorzaken van de woningnood te destilleren. Daarna volgen vijf voorwaarden voor het oplossen van het tekort. 

Oorzaken woningnood

1. Rutte ll had als politiek doel de sociale huursector kleiner te maken

Er bestaat bij met name de VVD een bepaalde afkeer van woningcorporaties. De grootste ergernis is dat huishoudens die ooit terecht een sociale woning kregen toegewezen, vaak in die woningen blijven zitten als ze eigenlijk te veel zijn gaan verdienen voor zo’n woning. Niemand kan ze echter uitzetten. 

Zo is er een categorie scheefhuurders ontstaan. Het beleid van het kabinet-Rutte ll was erop gericht om dat verschijnsel aan te pakken. Er kwamen inkomensafhankelijke huurverhogingen en de verhuurdersheffing werd mede ingevoerd om de corporaties hun kwalitatief betere woningen te laten verkopen aan investeerders. Het verhaal gaat dat Blok is gewaarschuwd door zijn ambtenaren dat de heffing de nieuwbouw zou drukken. Zijn reactie was dat er toch al te veel sociale woningen waren.    

‘Zo’n ideologische strijd levert zeker geen extra woningen op’

Jim Schuyt, die van 2001 tot 2013 bestuursvoorzitter was van de De Alliantie (60.000 woningen) is een tegenstander van dit beleid: ‘Blok was zeer politiek gedreven, maar dat getouwtrek over meer markt en minder corporatie was ook al tijdens de kabinetten van Balkenende gaande. Dat is een heilloze weg. Je moet bouwen voor de structurele vraag en ervoor zorgen dat er voor alle groepen goede, betaalbare woningen zijn. Zo’n ideologische strijd levert zeker geen extra woningen op.’

Schuyt wijst er ook op dat in het verleden corporaties bij een dreigende recessie vaak vanuit Den Haag een signaal kregen dat er meer moest worden gebouw, om zo de bouwsector door de recessie te helpen. Schuyt: ‘Dat signaal is deze keer uitgebleven. Dat was politiek duidelijk niet de bedoeling. De VVD wilde liever werk maken van het politieke doel om de corporatiesector kleiner te maken.’ 

2. Nieuwe hypotheeknormen remden de bouw van koopwoningen

Om de Nederlandse hypotheekschuld beter in de hand te houden besloot het Kabinet de hoeveelheid geld die geleend kon worden via een hypotheek te verlagen. In 2011 kon nog 106 procent van de waarde van het huis worden geleend; dit jaar is dat afgebouwd tot 100 procent. Dat betekent dat je spaargeld moet hebben als je wilt kopen. Die aanpassing  heeft ervoor gezorgd dat de prijzen van koopwoningen veel meer zijn gedaald dan in vergelijkbare Europese landen. 

3. Belemmerende nieuwe regels drukten de productie van woningcorporaties

Sybilla Dekker was namens de VVD van 2003 tot 2006 minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu tijdens het kabinet-Balkenende II. Ze denkt niet dat de verhuurderheffing de enige oorzaak was van de ingezakte productie van corporatiewoningen: ‘Ik geloof dat de corporaties vooral te veel achter elkaar te verwerken hebben gekregen. Ze mochten opeens heel veel niet meer doen, dingen die ze altijd tot hun sociale opdracht hadden gerekend. Denk aan de bouw van scholen, bejaardencentra en duurdere huurwoningen. Ook investeren in leefbaarheid van de wijken werd opeens aan banden gelegd.’

‘Je moet een evenwicht zien te vinden tussen binnenstedelijk bouwen en bouwen op nieuwe locaties’

‘Er werd een harde inkomensgrens gesteld voor toegang tot een sociale huurwoning. Daardoor konden ze de middengroep, die ze altijd bediend hadden, niet meer aan woonruimte helpen. De sector is door die opeenstapeling van maatregelen in een kramp geschoten.’

4. Binnenstedelijke bouw leidde tot gebrek aan bouwlocaties 

Jim Schuyt verbaast zich over de aanhoudende discussie over grond en doet die af als ‘gemekker’: ‘Je kunt ten eerste niet alles binnenstedelijk oplossen. En ten tweede moeten de gemeenten ophouden onverenigbare doelen na te streven. Enerzijds willen ze de hoofdprijs voor hun grond, en anderzijds willen ze graag veel en betaalbare woningen in de gemeente. Die twee zijn niet te verenigen. Daarbij komt dat gemeenten het groen heilig hebben verklaard. Je moet een evenwicht zien te vinden tussen binnenstedelijk bouwen en bouwen op nieuwe locaties buiten de stad.’ 

5. Er is te weinig gedaan aan de revitalisering van krimpgebieden 

Volgens Bettina Bock, hoogleraar Rural Development in Wageningen en Bijzonder hoogleraar Bevolkingsdaling en Leefbaarheid aan de Rijksuniversiteit van Groningen, ligt de echte oplossing van de krimp niet in de eerste plaats bij de woningmarkt. Er moet volgens haar weer nieuwe economische activiteit komen. Dat gaat niet zomaar: ‘Neem Veendam, daar denkt de gemeente bedrijven te kunnen aantrekken, waardoor de economie weer een impuls krijgt. Maar daar horen ook nieuwe woningen bij, vindt de burgemeester. Dat is een probleem, want in Groningen geldt de regel dat er in principe geen nieuwe woningen worden gebouwd. Volgens de burgemeester remt die regel in Veendam de revitalisering van de lokale economie.’

Bock gelooft in een aanpak waarbij de krimpregio’s hun eigen kenmerkende lokale economie versterken. ‘Groningen zet in op duurzame energie. Friesland en de Achterhoek richten zich op de maakindustrie, zoals metaalbedrijven. Daar moet je dan ook de opleidingen op afstemmen, zodat jongeren een opleiding krijgen waarmee ze in de eigen regio aan de slag kunnen.’

Voorwaarden voor het opheffen van de tekorten

Goed, de oorzaken zijn duidelijk. Maar hoe moeten we dit probleem aanpakken? Daarvoor stellen de vier een aantal voorwaarden:

1. Depolitiseren en rationaliseren van het woningmarktbeleid

Cody Hochstenbach is stadsgeograaf en verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. Hij vindt het beleid waarbij corporaties werden dwarsgezeten onverstandig. Dat heeft volgens hem veel woningen gekost; als je vaart wil maken, moet je de corporaties juist volop aan het bouwen zetten, stelt hij. 

Ook Sybilla Dekker van de VVD vindt dat het tijd wordt om de corporaties weer meer ruimte te geven om te bouwen.

2. Ruimtelijke ordening in handen geven van een centrale overheid

Jim Schuyt is een voorstander van een nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid. Hij vindt dat bij de huidige behoefte aan nieuwe bouwlocaties je die toewijzing van grond niet alleen kunt overlaten aan de gemeenten en de provincies: ‘Het is raar dat er volop partijen zijn die het geld hebben en willen bouwen, maar dat niet kunnen omdat de grond er niet is. Blijkbaar moeten er op een hoger niveau knopen worden doorgehakt om genoeg bouwlocaties te krijgen.’

Schuyt wil weer terug naar een situatie waarin de overheid grotere gebieden aanwijst waar ontwikkeld kan worden, zoals in het verleden de VINEX-locaties. Op die manier kan ervoor worden gezorgd dat de beschikbare investeringsruimte wordt omgezet in woningen. 

3. Toelatingsnormen voor sociale huur laten variëren per regio

Hochstenbach vindt dat de inkomensgrens voor toegang tot de sociale huursector van 36.798 euro per jaar voor populaire steden veel te laag is.

Het binnenstedelijk bouwen is opeens heilig verklaard

Nu zit je met een groep die geen opties heeft: niet in de sociale sector, niet in de vrije sector en koopwoningen zijn onbereikbaar voor ze. Die mensen moeten volgens hem toegang krijgen tot de sociale sector. Hochstenbach wijst er wel op dat een dergelijk beleid moet samengaan met een fors bouwprogramma.

4. Maak binnenstedelijk bouwen minder een onwrikbare eis

Jim Schuyt merkt op dat de gemeenten het groen heilig hebben verklaard. Volgens hem moet je een evenwicht vinden tussen binnenstedelijk bouwen en bouwen op nieuwe locaties buiten de stad. Ook Sybilla Dekker ziet dat na de VINEX-periode het binnenstedelijk bouwen opeens het hoogste doel is: ‘Daar wringt het. Dat bouwen in de stad is veel moeilijker te realiseren. Het is vooral veel duurder en dat zie je dan terug in de prijzen.’ 

5. Geef investeerders goedkope grond in ruil voor lagere huur

Om te voorkomen dat vrije sectorwoningen in stedelijke gebieden heel snel in prijs stijgen, verkopen sommige gemeenten grond goedkoop aan investeerders. Die investeerders verplichten zich daarmee om die woningen voor een bepaalde periode te verhuren tegen middensegmenthuren. Meestal wil dat zeggen dat ze twintig jaar lang niet boven de 1000 euro mogen verhuren. Op die manier blijft er een segment waar mensen die uit de sociale sector komen of nieuw zijn in de stad, kunnen doorstromen naar een betaalbaar alternatief.