Begin 2015 was er opeens bedrijvigheid in mijn rustige straat in Leiden. De zojuist verkochte woning van mijn buren kreeg nieuwe bewoners: studenten. Ik zag een vader met een schemerlamp naar binnen lopen. Zijn dochter volgde met een kartonnen doos met kleren. Een andere vader tilde samen met zijn zoon een matras uit een aanhangwagen. Twee moeders maakten ter plekke kennis: ‘Zo enig, drie van die meiden samen in een huis,’ glunderde de een. ‘Die gaan het heel gezellig hebben,’ beaamde de ander.

Mijn nieuwe buurvrouwen studeren alledrie geneeskunde. De ouders van een van hen hadden besloten een woning te kopen voor hun dochter. Daar kon ze dan met twee vriendinnen wonen. De huur hoefde alleen de kosten te dekken, winst uit de huuropbrengsten was niet het uitgangspunt. 

Zo lief

Buurmeisje Mariëlle had weinig interesse in de zakelijke kant van de aankoop. ‘Misschien verkoopt mijn vader het wel als ik klaar ben, maar daar heeft hij het nooit over. Hij vond mijn oude kamer te klein en te duur. Met kerst lag er opeens een envelop met een foto van het huis onder de kerstboom. Zo lief.’

Het verschijnsel doet zich sindsdien regelmatig in de straat voor: huizen die eerder door hun eigenaars werden bewoond, bleken na verkoop opeens door de nieuwe eigenaars te worden verhuurd. Nadat het gezin schuin onder me hun huis had verkocht, kwam er een wat oudere man in. Hij huurde. De woning naast de studenten werd bewoond door een stel. Twee jaar geleden vertrokken ze voor onbepaalde tijd naar Brussel; hun Leidse appartement houden ze aan, als verhuurobject. Mogelijk komen ze ooit terug.

Tien procent van de verkochte woningen ging naar kleinere beleggers en mensen die een tweede huis kopen

Door het hele land is er een trend waarbij kleine particuliere beleggers hun geld in woningen steken. Niet om ergens een pied à terre of vakantiewoning te hebben, maar als beleggingsobject, of woning voor studerende kinderen. De lage rente veroorzaakt een zoektocht naar alternatieven voor spaarrekeningen of staatsleningen. De schaarste aan woningen zorgt ervoor dat de huren in het middensegment blijven oplopen. Die twee factoren drijven de huidige trend. Wanneer je via een tweede huis een rendement op je eigen vermogen van circa 5 procent kunt halen, is dat bij de huidige rentestand zeer aantrekkelijk. Ook kopen veel mensen zo’n tweede of derde woning als pensioenvoorziening. Vooral bij ondernemers is dat een veel voorkomende strategie.

Het gaat om serieuze aantallen. Volgens een factsheet van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, gebaseerd op gegevens uit het kadaster, werden er vorig jaar in Nederland 240.000 woningen verkocht, met een gemiddelde prijs van 270.000 euro, 20.000 euro meer dan een jaar eerder. Tien procent van die verkochte woningen ging naar kleinere beleggers en mensen die een tweede huis kopen.

Er waren overigens altijd al particuliere beleggers in de markt. Volgens Co Koning, directeur beleid bij belangenbehartiger Vastgoed Belang, hebben zijn leden – allemaal particuliere beleggers – bij elkaar 750.000 woningen in bezit.

Goedwillende ouders

De toename van particuliere beleggers op de woningmarkt is vooral een stads fenomeen. In de Randstad is Rotterdam de grootste stijger: in 2006 werd nog 7 procent van de woningen aan kleine beleggers verkocht, in 2017 was dat al bijna een kwart. In Amsterdam steeg in de genoemde periode het percentage woningen dat door kleine beleggers werd gekocht van 10 naar 22 procent; in Den Haag ging het van 12 naar 21 procent. Utrecht was de hekkensluiter, met een stijging van 10 naar 13 procent. Buiten de Randstad zien we de trend vooral in studentensteden. Maastricht springt eruit: tussen 2006 tot 2017 steeg het aantal door kleinere beleggers gekochte woningen er van 19 naar 30 procent. 

Deze cijfers betreffen uitsluitend aankopen door natuurlijke personen met tussen de drie en vijftig woningen, en door niet-natuurlijke personen (BV’s en dergelijke) met tussen de twee en vijftig woningen. Situaties zoals in mijn straat – ouders die een woning voor hun studerende kinderen kopen of particulieren die hun tweede koopwoning verhuren – vallen daar dus buiten. Toch horen die er feitelijk bij. Ook zij beleggen, bedoeld of onbedoeld, in woningen en drijven de prijzen op. Ook zij zullen na de studie van de kinderen de woning alsnog commercieel verhuren of verkopen. Mogelijk maken ze in dat laatste geval een mooie winst. Tel je die groep erbij op, dan zouden de percentages waarschijnlijk flink hoger uitvallen, maar cijfers over deze groep zijn helaas niet beschikbaar.

Als meer dan 20 procent van de verkochte woningen bij beleggers terechtkomt, vissen starters vaker achter het net. De beleggers drijven de prijzen bovendien op en dat maakt het voor starters nog lastiger om een betaalbare woning te vinden.

Maatschappelijk probleem

De stijgende prijs van starterswoningen hebben een ongunstig effect op de doorstroming op woningmarkt. Wanneer starterswoningen te duur worden, blijven mensen te lang in de sociale huursector en het middensegment van de huurmarkt hangen. Het gevolg: langere wachtlijsten en een prop scheefhuurders in de sociale sector. Landelijk varieert het percentage scheefhuurders flink, maar in Amsterdam en Utrecht staat het op 15 circa procent. De keerzijde daarvan is dat veel mensen gedwongen zijn om te hoge huren te betalen in het middensegment. Ze moeten per slot van rekening érgens wonen.

Gemeenten zinnen op maatregelen om deze ontwikkeling te keren. Veel van de grote steden hebben inmiddels regels om de verkamering van panden aan banden te leggen. Zo kan worden voorkomen dat woningen aan de reguliere huurmarkt worden onttrokken, teneinde er door kamerverhuur meer huurinkomsten uit te halen. Dit weer tot woede van de kamerverhuurders, die juist beweren een belangrijke maatschappelijke rol te vervullen.

De volgende stap in de strijd tegen de particuliere belegger lijkt de zogeheten zelfbewoningsplicht. Laurens Ivens, de Amsterdamse SP-wethouder met onder meer Wonen in zijn portefeuille, laat momenteel uitzoeken of de gemeente kan eisen dat een koper de aangeschafte woning zelf gaat bewonen. Zo’n eis zou in het erfpachtcontract met de gemeente kunnen worden opgenomen. Het is echter een oplossing die zich tot Amsterdam beperkt: andere steden kennen geen erfpacht.

Prijsdalingen zitten er voorlopig niet in

Helemaal nieuw is zo’n zelfbewoningsplicht overigens niet. Veel woningcorporaties die woningen verkopen aan de zittende huurders, eisen dat de huurder daarna nog een bepaalde tijd eigenaar/bewoner blijft. Maar dat is nog iets anders dan mensen verbieden meer dan één woning te kopen op de vrije markt. 

Afkoeling oververhitte markt

Terug naar Leiden. Met zijn 125.000 inwoners en zijn universiteit is het kleiner dan Amsterdam en Utrecht, maar onderhevig aan dezelfde trends. Martijn Verbeek Wolthuys, eigenaar van Fides makelaars, heeft op de ramen van zijn kantoor foto’s hangen van woningen die te koop staan. Je ziet meteen dat ook in Leiden een startende Nederlander niet eenvoudig een koophuis zal vinden. Verbeek beaamt dat: ‘Een starter komt niet hier meer aan de bak. Daarvoor is het prijsniveau de afgelopen jaren te veel gestegen.’

Ook in Leiden hebben de kleine particuliere beleggers bijgedragen aan die prijsstijging. Hoeveel is moeilijk te zeggen, maar Verbeek schat dat minimaal 10 procent van de stijging is toe te schrijven aan de kleine beleggers. Volgens hem werden in Leiden tot voor kort tussen de 20 en 30 procent van alle woningen verkocht aan partijen die er niet zelf gingen wonen.

Dat percentage daalt de laatste tijd iets. Verbeek: ‘In de eerste plaats is sinds 1 juli van dit jaar ook in Leiden verkamering verboden. Verder zijn de prijzen ondertussen zo hoog dat beleggers minder vlot de gewenste rendementen kunnen halen.’ Maar prijsdalingen zitten er voorlopig niet in; de vraag naar woningen is daarvoor te hoog. ‘Maar ik denk wel dat de gekte uit de markt zal verdwijnen. Vaak werd er 30.000 à 40.000 euro overboden. Dat is niet evenwichtig.’

Verbeek ontwaart echter ook een pluspunt aan de hoge prijzen: veel eigenaren wier huis jarenlang ‘onder water’ stond, kunnen hun woning eindelijk verkopen. ‘Een half jaar geleden stonden er in heel Leiden 300 woningen te koop, nu zijn het er meer dan 400. Dat heeft een afkoelende werking op de markt.’

Nu de economie weer op toeren komt, blijkt het afremmen van de woningbouw van de afgelopen twee kabinetten rampzalig uit te pakken. Niemand hoeft zich illusies te maken: een snelle oplossing is niet voorhanden, het tekort aan woningen zal ons nog jaren achtervolgen. En zolang er een mooi rendement is te behalen, zullen er zonder twijfel beleggers zijn die huizen kopen om ze te verhuren.