If you snooze, you lose

1 Connectie

Werkvelden

Huizenmarkt
3 Bijdragen

OPROEP: trek alle 'slapende' te koop staande huizen in! Financieel adviseur en columnist Simone Kamberg houdt een pleidooi voor het zuiveren van de markt.

Afgelopen week kwam het bericht naar buiten dat de Tweede Kamer instemt met het Belastingplan 2013. De nieuwe regels voor de aftrek van hypotheekrente zullen ingaan per 1 januari 2013. Mocht u na die datum een nieuwe hypothecaire lening afsluiten, dan krijgt u alleen renteaftrek als die lening in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost. Voor bestaande hypotheken verandert in beginsel niets. Een andere aanvullende maatregel, waarover al eerder gesproken, is dat rente op restschulden 10 jaar lang in aftrek mag worden gebracht. Als voorwaarde hierbij wordt gesteld dat de restschuld is ontstaan door verkoop van een huis in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017.

 
Prijsontwikkeling
De prijzen voor bestaande koopwoningen zijn in het derde kwartaal van 2012 opnieuw gedaald. De daling bedroeg 3,7% ten opzichte van het tweede kwartaal. De omvang van de prijsdaling is opmerkelijk, dat de prijzen verder daalden komt uiteraard niet uit de hemel vallen. Sinds aanvang van de registratie van deze index in 1995 daalden de huizenprijzen nog niet zo snel. De gemiddelde huizenprijs ligt nu op het niveau van 2004. Vanaf de top van de markt in augustus 2008 zijn de prijzen inclusief inflatie 20,8% gedaald. 
 
Transacties
De hoeveelheid aan transacties lag in het derde kwartaal op 22.978 woningen. Een daling van 25,3% ten opzichte van het derde kwartaal van 2011. 
 
Oorzaken
Naast de onduidelijkheid over het tarief van de overdrachtsbelasting na 1 juli 2012 hebben hier zonder meer het gebrek aan vertrouwen en mogelijkheden bij kopers aan ten grondslag gelegen om nog maar te zwijgen over de concurrentie tussen verkopers, die vanwege het grote aanbod nog steeds zeer groot is. Een andere factor is de mogelijke restschuld bij verkoop. Hopelijk biedt de aanvullende maatregel, waarbij de rente op restschulden 10 jaar lang in aftrek mag worden gebracht, vanaf 1 januari 2013 meer soelaas. 
 
Slapend te koop
Opmerkelijk genoeg daalt de vraagprijs nog steeds minimaal, klaarblijkelijk staan er nog steeds veel huizen slapend te koop. Er is geen hogere wiskunde voor nodig om te constateren dat als de vraag beperkt blijft en het aanbod groot, de prijzen zullen blijven dalen en dat de transactieaantallen laag zullen blijven. Dus wie wil verkopen zal zijn prijs moeten aanpassen aan de huidige marktsituatie. Het aanbod van woningen ligt rond 230.000, naar verwachting zal het aantal transacties dit jaar dalen naar rond 110.000 waardoor het aanbod nu voor het eerst twee keer zo groot is/lijkt als het jaarlijkse aantal transacties. Immers, hoeveel huizen zijn er niet-realistisch geprijsd waardoor ze zichzelf sowieso uit de markt prijzen? Daarnaast hebben deze huizen een verstorende werking op de markt. 
 
Verwachting
In het aankomend jaar zal de markt nog meer onder druk komen te staan mede vanwege de nieuwe fiscale regelgeving en een daling van de koopkracht waardoor het consumentenvertrouwen in ieder geval niet zal groeien. In het laatste kwartaal van 2012 wordt er qua hoeveelheid transacties een tijdelijke opleving verwacht omdat kopers nog gebruik willen maken van het huidige fiscale regime. Mocht u op 31 december 2012 nog geen hypotheek hebben, maar wel een getekende koopovereenkomst dan valt u nog onder het oude fiscale regime, echter de hypotheek moet dan uiterlijk 31 december 2013 gevestigd zijn. Ontbindende voorwaarden kunnen gewoon worden opgenomen, maar het wetsvoorstel is niet duidelijk over opschortende voorwaarden. Kies dus indien van toepassing voor ontbindende voorwaarden.
 
Aanbod pensioenfondsen: wassen neus
Dit weekend werd bekend dat de twee grootste pensioenbeleggers van Nederland, APG en PGGM, bereid zijn grootschalig in hypotheken te stappen. Daarvoor zou het kabinet een Nationale Hypotheekbank moeten oprichten. 
 
Mijns inziens kent Nederland al twee staatsbanken, dus waarom die moeite? De pensioenfondsen willen alleen hypotheken met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) overnemen. Dit zijn nu net de hypotheken waarvoor de banken uiteraard ook al een garantie hebben. Deze hypotheken bedragen in totaal €130 miljard en hebben bij de banken een ander solvabiliteitsbeslag dan de overige €540 miljard. Dus wie steekt zijn nek uit de overige €540 miljard van de banken over te nemen? In ieder geval ligt mijn voorstel hieromtrent bij minister voor Wonen en Rijksdienst Stef Blok.
 
Want zoals Sir Winston Churchill al zei: The pessimist sees the difficulty in every opportunity; the optimist sees the opportunity in every difficulty!

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Simone Kamberg-de Jong

Simone Kamberg-de Jong werd na een succesvolle carrière als vermogensbeheerder _ onder andere bij Effectenbank Stroeve _  ein...