Orwell op de woningmarkt

    Iedereen kreeg bij Pauw en Witteman de schuld, behalve de markt zelf. Geen subsidies, maar lagere prijzen zijn nodig.

    Op donderdag zullen de nieuwste kwartaalcijfers van het NVM worden gepresenteerd. Hier wordt door volgers van de woningmarkt naar uitgekeken, omdat de NVM cijfers verkopen ongeveer 3 maanden eerder registreren dan het Kadaster. Ze zijn daarom de meest actuele officiële indicator van de ontwikkelingen op de woningmarkt. 

     

    Met dank aan ICT-techneut @Woningnieuws, die woningmarktwebsite Funda monitort, kan er nu al een redelijke voorspelling worden gedaan van de komende kwartaalcijfers. Het beeld is weinig rooskleurig. Vanaf januari is het aantal woningtransacties op Funda dieper gedaald. Dit zal zich naar alle waarschijnlijkheid ook aftekenen in de nieuwste NVM cijfers.
     
    Grafiek 1: Woningtransacties op Funda en bij het Kadaster (Bron: Kadaster en Funda)
     
    Kortom, de toch al kwakkelende woningmarkt zakt verder weg. Herstel is bovendien verder weg dan ooit nu ook de algehele economie weer in een recessie terecht komt. 
     
    Onzekerheid
    In Pauw en Witteman werd gister dan ook een hele uitzending besteedt aan de perikelen op de woningmarkt. Themawoorden waren -voorspelbaar genoeg- ‘onzekerheid’ en ‘vertrouwen’. De schuldigen? De toezichthouder die geen ‘maatwerk’ meer toestaat (lees: tophypotheken), banken die te hard op de rem zijn getrapt en de overheid die geen duidelijkheid schept. 
     
    De belanghebbenden aan tafel vermeden het structurele probleem op de woningmarkt als de pest. “Is niet uiteindelijk gewoon de wet van de markt zo dat als je iets hebt en je verkoopt het niet, dat het te duur is?” vroeg Pauw aan zijn gasten. Het bleef even angstvallig stil onder het verzamelde panel van marktpartijen. ‘Ik ben bang van wel ja,’ zei academicus Peter Boelhouwer.
     
    Feit is dat woningen in verhouding tot een modaal inkomen gewoonweg te duur zijn. Voor de gemiddelde woning moet nog altijd zo’n zeven maal een modaal inkomen neergelegd worden. Dit probleem verdwijnt niet wanneer de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft. Sterker nog, het wordt bijna universeel erkend dat het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek nog meer neerwaartse druk zal uitoefenen op de woningprijzen. 
     
    Grafiek 2:  Woningprijzen / Modaal inkomen (Bron: CPB en Kadaster)

     
    Het subsidie-infuus
    Tot overmaat van ramp zijn er ook nog Kamerleden die pleiten voor het afschaffen van fiscaal voordelige hypotheken. ‘Het idee dat we allemaal aan een annuïtaire hypotheek moeten vind ik meer passen bij een centrale planeconomie,’ vond tafelgast Paul van der Meijs, directeur bij tussenpersoon de Hypotheker. Een paar minuten later knikte van der Meijs instemmend toen Peter Boelhouwer pleitte voor meer starterleningen van overheidswege. Orwell is de woningmarkt nog niet uit zo bleek maar weer eens. 
     
    De overdrachtsbelasting moet permanent verlaagd worden vonden diverse tafelgasten. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting, zonder dat hierbij een andere vorm van belasting op vastgoed wordt geheven, betekent feitelijk dat de overheid een deel van het verlies van de woningbezitter overneemt. Een verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 0 procent komt op hetzelfde neer als een prijsdaling van ongeveer 5,5 procent. Dit is vrij dubieus gezien de toch al omvangrijke subsidiestromen aan de woningmarkt.
     
    Een naar neveneffect van de verlaging van de overdrachtsbelasting is bovendien dat er minder nieuwbouwwoningen worden verkocht. Nieuwbouwwoningen zijn namelijk al uitgesloten van de overdrachtsbelasting en hun relatieve voordeel valt door een algehele verlaging weg. De daling van het aantal nieuwbouwwoningen is dan ook veel groter dan de daling van het aantal gewone woningtransacties sinds het kabinet de overdrachtsbelasting verlaagde. 
     
    Men moet zich hierbij ook realiseren dat subsidie op kopen op de lange termijn nauwelijks leidt tot lagere kosten voor de woningbezitter. Een bank leent op basis van iemands netto inkomen. Als meer netto inkomen beschikbaar komt, dan gaan banken gewoon meer lenen. Als er meer wordt uigeleend stijgen de prijzen, waardoor men uiteindelijk alsnog dezelfde kosten maakt, maar ditmaal het geld in de zak van de bank in plaats van de overheid verdwijnt. 
     
    Conclusie
    Elke keer als het slechter gaat met de woningmarkt klinkt de roep om nieuwe steunmaatregelen en deregulering. Tegelijkertijd wikkelen de belanghebbenden op de koopmarkt zich in de mantel van de marktwerking wanneer het over de huurmarkt gaat. Voor de hand ligt dat er niet nog meer onnodige subsidie, die uiteindelijk toch bij banken, verzekeraars, makelaars, tussenpersonen en andere belanghebbenden terecht komt, de woningmarkt in wordt gepompt, maar dat de overheid prijsaanpassing stimuleert. Pas als de prijzen dalen zal er weer sprake zijn van een gezonde markt. 
     
     
    *** 
    Get Microsoft Silverlight
    Bekijk de video in andere formaten.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Jesse Frederik

    In de zomer van 2011 ontvingen we per email een open sollicitatie van de 22-jarige Jesse Frederik uit Nijmegen die zichzelf o...

    Volg Jesse Frederik
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren