Orwells woningmarkt

    Nederlanders betalen in internationaal en historisch perspectief een buitenproportioneel deel van hun inkomen aan woonlasten. Er zal niets veranderen als er geen radicale maatregelen worden genomen.

    Wonen is duur in Nederland. We lopen voorop in Europa op het gebied van woonuitgaven. De gemiddelde Nederlander gaf volgens Eurostat in 2012 29,2 procent van zijn besteedbaar inkomen uit aan woonlasten. Alleen in Griekenland en Denemarken was wonen als percentage van het inkomen duurder. Nederland heeft ook niet altijd zulke hoge woonlasten gehad. Vroeger waren de kosten van een woning een stuk lager dan nu. Toch is het kabinetsbeleid om wonen duurder te maken. Niet alleen hoopt het kabinet op een herstel van de koopwoningmarkt -- vertaling: duurdere huizen -- maar ook poogt het kabinet actief de huurprijzen omhoog te stuwen. Vanaf 1 juli 2013 mogen woningcorporaties de huren voor inkomens tot 33 duizend euro met inflatie plus 1,5 procent verhogen, voor middeninkomens met inflatie plus 2 procent en voor de hogere inkomen met inflatie plus 4 procent. En om de druk op woningcorporaties om de huren te verhogen nog wat op te voeren, heeft de minister Stef Blok van Wonen de corporatiesector een ‘verhuurdersheffing’ van 1,7 miljard euro opgelegd. 'De extra inkomsten van verhuurders uit huurverhogingen maken het mogelijk en verantwoord om de verhuurders te laten bijdragen aan de omvangrijke financiële problematiek van het Rijk,' aldus de minister. Het doel is om 'scheefwonen' aan te pakken, mensen die in een te goedkoop huis zitten, moeten een woning gaan kopen. Op zich logisch. Het is tamelijk frustrerend dat ondergetekende 500 euro moet neerleggen voor twaalf schamele vierkante meters in Amsterdam, terwijl vaderlief voor 300 euro netto in een zestig vierkante meter tellende seniorenflat (verdomme ook nog eens enorme besparingen in stookkosten) vertoeft. Toch is het scheefwoner-paradigma gebouwd op een misvatting. Die misvatting is dat de prijzen die op de koopwoningmarkt gelden, de juiste prijzen zijn, dat deze prijzen een redelijke afspiegeling zijn van vraag en aanbod verhoudingen op de woningmarkt. Een hoge prijs is gerechtvaardigd als iemand kosten heeft moeten maken om iets te produceren. Een auto is duur, omdat een fabrikant er machines voor heeft moeten aanschaffen, gekwalificeerd personeel inzet en dure verf en ander materieel gebruikt. En een woning is duur, omdat de ontwikkelaar bouwkosten heeft moeten maken en grond heeft moeten aankopen. In de afgelopen twintig jaar zijn de bouwkosten, de loon- en materiaalkosten nodig voor het neerzetten van een woning, echter veel minder hard gestegen dan de prijzen van bestaande koopwoningen. Je kan dus eigenlijk stellen dat het gros van de waardestijging in grondkosten en niet in bouwkosten zit.

    De merkwaardige economie van grond

    Grond is een merkwaardig waarde-object. Het is niet iets wat geproduceerd wordt, het is er al. En dat maakt grond anders dan andere producten. Stel bijvoorbeeld dat een waterbouwkundig ingenieur in plaats van een salaris van 100.000 euro, nog maar 10.000 euro kan ontvangen. Het aantal waterbouwkundig ingenieurs, los van een select aantal fanatiekelingen, zou dan dramatisch afnemen. Maar dat is bij grond niet het geval, of de prijs van een lap grond nu 10.000 of 100.000 euro is maakt niet uit voor de hoeveelheid beschikbare grond. Het aanbod aan grond staat in feite al vast. Aangezien het aanbod aan grond al vast ligt, is de vraag naar grond doorslaggevend in de bepaling van de prijs van grond. En de vraag naar grond is voor het overgrote deel afhankelijk van de bank. Vrijwel niemand koopt een woning met eigen geld, iedereen neemt een hypotheek. Het is dus van cruciaal belang hoeveel een bank wil lenen. Als de bank iemand met een inkomen van 20.000 euro tien keer zijn inkomen wil uitlenen, dan heeft deze persoon 200.000 euro aan koopkrachtige vraag. Verandert de bank haar kredietbeleid en kan deze zelfde persoon nog maar vier keer zijn inkomen lenen, dan heeft hij of zij nog maar 80.000 euro koopkrachtige vraag.  Door dit soort veranderingen in het kredietbeleid ontstaan bubbels op de woningmarkt. Iedereen heeft een woning nodig. Maar zo gauw banken beginnen met het oprekken van hun kredietvoorwaarden -- exotische hypotheekvormen als aflossingvrije hypotheken verzinnen; leningen tot 100 procent van de woningwaarde toestaan; tweede inkomens meerekenen bij de hypotheekaanvraag etcetera -- stijgen de woningprijzen. Niet omdat er meer behoefte is naar woningen, die behoefte is er altijd wel, maar omdat banken ervoor zorgen dat kopers meer kunnen bieden op een woning. De hoge prijzen die het gevolg zijn van het ruime kredietbeleid van banken dienen eigenlijk geen enkel doel. Het is niet alsof woningen toen de prijzen bijna twee keer over de kop gingen tussen 1995 en 2008 ook twee keer zoveel kwaliteit kregen. Zoals eerder aangegeven, bijna alle waardestijging zat in grondwaardestijging. Terwijl die grond er al was -- ze hoefde niks te kosten. In feite betekent duur wonen dus alleen dat inkomen wordt geherdistribueerd van de huurder en nieuwe woningbezitter naar zij die aanspraak maken op grondinkomen -- banken in de vorm van rente, verzekeraars in de vorm van meegefinancierde polissen, tussenpersonen in de vorm van provisies, gemeenten in de vorm van grondopbrengsten, makelaars in de vorm van courtages, bestaande woningbezitters in de vorm van hogere verkoopprijzen en ga zo maar door.

    Orwells woningmarkt

    Waarom is duur wonen dan toch een doel? Feit is dat voor menig Nederlander een woning al lang niet meer alleen een gebruiksgoed is, maar ook een investeringsgoed. Een investeringsgoed waar aanzienlijke schulden voor zijn aangegaan. Dat wonen goedkoper wordt, is voor hun alleen maar nadelig. De woning  wordt namelijk minder waard, terwijl de woningbezitter al een lening is aangegaan, waarover hij hoe dan ook rente moet betalen. Zolang de leningen blijven staan, is het moeilijk om tot de logische conclusie te komen dat wonen zo goedkoop mogelijk moet. Duur wonen is nodig omdat het terugbetalen van de enorme hypotheekschulden zonder hoge woningprijzen onmogelijk wordt. Zelfs de huurder moet meer betalen; de koopwoningmarkt opgejaagd worden om de woningprijzen hoog te houden. En dat heeft gevolgen. Want hoge woningprijzen en huren werken door in alle andere prijzen. Een korte historische excursie: tot 1963 gebruikte Nederland een 'geleide loonpolitiek'. De overheid stelde een maximum aan de loonontwikkeling, zodat Nederlandse bedrijven concurrerend bleven met het buitenland. Vakbonden gingen daarmee akkoord, omdat in ruil voor loonmatiging, de overheid er zorg voor droeg dat de prijzen van levensonderhoud ook laag bleven. En de meest belangrijke van deze prijzen was de huurprijs. Juist door via huurregulering in lage woonlasten te voorzien, en het inkomen van verhuurders af te knijpen, konden de lonen laag blijven. Toen in 1963 het liberale kabinet De Quay weigerde de huren te matigen, viel de consensus uiteen en luidde dit een periode van vakbondsacties en enorme loonstijgingen in.  Terug naar het heden: om het inkomen van de renteniersklasse van vastgoedafhankelijken in stand te houden, betalen Nederlanders een in internationaal en historisch perspectief buitenproportioneel deel van hun inkomen aan huur en rente. Een verandering in dit Orwelliaanse vastgoedparadigma, waarin schuld bezit is; hoge prijzen goedkoop; lage prijzen duur, zit er niet in zolang er geen radicale maatregelen worden genomen om de schuldenlast te verminderen.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Jesse Frederik

    In de zomer van 2011 ontvingen we per email een open sollicitatie van de 22-jarige Jesse Frederik uit Nijmegen die zichzelf o...

    Volg Jesse Frederik
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren