Passend toewijzen haast onuitvoerbaar voor corporaties

Op 1 januari 2016 werd een voor de woningcorporaties nogal voor de hand liggende regel van kracht: passend toewijzen. Deze houdt in dat 95 procent van de gezinnen met recht op huurtoeslag - als ze eenmaal aan de beurt zijn - een woning krijgt toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrens. Dat is het huurniveau waarboven geen huurtoeslag meer wordt uitgekeerd. Voor een- of tweepersoonshuishoudens ligt die grens bij 586,68 euro per maand en vanaf drie gezinsleden bij 628,76 euro. Over de huur daarboven, tot het niveau waar de sociale huursector eindigt (710 euro), ontvangt dus niemand huurtoeslag. Het lijkt verstandig beleid om de duurdere woningen te reserveren voor huurders met wat meer ruimte in hun budget en de goedkopere woningen te gunnen aan de mensen met recht  op huurtoeslag. Tot 2008 was passend toewijzen ook al verplicht, maar dat werd toen door de politiek als ‘betutteling’ ervaren en afgeschaft. De redenering was dat als een gezin met huurtoeslag maandelijks wat meer wil neerleggen voor een betere woning, dat aan hen is. Deze benadering bleek geen succes. Vooral als gevolg van een reeks forse huurstijgingen (van 2009 tot 2015 +28,8 procent) kregen veel mensen te kampen met betalingsproblemen. Bovendien betekent huren boven de aftoppingsgrens, dat je als huurder met recht op huurtoeslag altijd het maximale bedrag opstrijkt. De regering wil het budget voor huurtoeslag juist beperken en heeft dus baat bij passend toewijzen.

Verstandig beleid

Op het eerste gezicht lijkt passend toewijzen verstandig beleid: beter een beetje betuttelen, dan huurders in een financieel onhoudbare situatie manoeuvreren. Maar passend toewijzen veronderstelt wel dat er genoeg goedkopere woningen vrijkomen om aan de vraag te voldoen. De cijfers wijzen echter uit dat daarvan geen sprake is. Uit een rapport dat onderzoeksbureau Companen in 2015 samenstelde voor het Directoraat-Generaal voor Wonen en de Leefomgeving, blijkt dat in geen enkele provincie wordt voldaan aan die norm van 95 procent. Flevoland spant de kroon met 36 procent te dure toewijzingen aan mensen met recht op huurtoeslag. Noord-Holland volgt met 31 procent. Zuid-Holland en Friesland doen het nog het best, met beide maar 16 procent. Maar nergens wordt die beoogde norm van maximaal vijf procent te dure toewijzingen ook maar in de verste verten gehaald.

nergens wordt die beoogde norm van maximaal vijf procent te dure toewijzingen ook maar in de verste verten gehaald

De regering had in 2008 niet kunnen voorzien dat het afschaffen van passend toewijzen zeer slecht getimed was. Op dat moment moest de recessie nog beginnen. Door die recessie had de regering opeens extra geld nodig en via een hoge verhuurdersheffing moesten de corporaties meehelpen het begrotingstekort te verkleinen. Om de corporaties het benodigde bedrag te laten opbrengen, besloot de regering ruimte te scheppen voor stevige huurverhogingen. Gevolg: de huur van een aanzienlijk aantal woningen steeg tot boven de aftoppingsgrens. Dat effect werd nog versterkt door de gewoonte om voor nieuwe bewoners de huur te verhogen tot een bij de kwaliteit passende huur. Het eindresultaat was dat er minder woningen in de categorie voor de primaire doelgroep, de toeslaggerechtigden, beschikbaar waren.

Nieuwbouwpijplijn

Er is nog een tweede trend die heeft bijgedragen aan het verstoren van de balans tussen woningen onder en boven de aftoppingsgrens. De corporaties zijn de laatste jaren meer gaan bouwen in het segment boven de aftoppingsgrens. Thijs Luijkx van de website 'wat kost de bouw van een huurwoning' geeft daar de volgende verklaring voor: ‘Corporaties vernieuwden juist de voorraad woningen in het dure segment, omdat het aanbod van goedkopere woningen volstond. Dat was voordat de huren werden opgetrokken als gevolg van de verhuurdersheffing. Zo’n nieuwbouwpijplijn is uiteraard niet van de ene op de andere dag om te zetten naar een ander prijssegment.’ Voor corporaties zijn er ook bijkomende voordelen aan bouwen in het duurdere segment. Grotere woningen zijn op termijn interessanter voor de verkoop en verder is het bouwen van duurdere woningen aanzienlijk rendabeler, dan bouwen in het kleinere segment. De corporaties zitten nu in een lastig parket. Op straffe van een flinke boete moeten ze 95 procent passend toewijzen. Dat gaat niet zomaar lukken, want er komen bijna nergens genoeg woningen onder de aftoppingsgrens vrij. Dat betekent dat er op grote schaal woningen uit het duurdere segment verhuurd moeten worden onder de aftoppingsgrens.

Simplificatie

De ambtenaren van het Ministerie van Wonen en Rijksdienst hebben berekend dat de huurderving door dat goedkoper aanbieden, ongeveer 100 miljoen euro per jaar bedraagt. Dat is op zich geen bedrag waarvan de sector heel nerveus wordt, maar het is wel de zoveelste financiële tegenvaller in een lange rij. Daarnaast heeft Aedes, de belangenbehartiger van de corporaties, in een brief   aan de minister uiteengezet, dat alleen dat bedrag noemen een simplificatie is van de werkelijkheid. De belangenbehartiger stelt onder meer dat in bepaalde regio’s, met veel goed geïsoleerde, grote en dus duurdere woningen, corporaties ernstig in de knel kunnen komen door de toewijzingsnorm. Het is ook de vraag of in de berekeningen van het ministerie rekening is gehouden met calculerende huurders. In de nieuwe situatie mag in principe nog steeds iedereen met recht op een sociale huurwoning zijn interesse in iedere beschikbare woning kenbaar maken. De toewijzing gebeurt op basis van inschrijvingsjaren en niet op inkomen. Het zal niet lang duren voordat potentiële huurders met recht op huurtoeslag, doorkrijgen dat het slim is om op de kwalitatief beste en duurste woningen te reageren. De kans is namelijk heel groot dat als ze die krijgen toegewezen, ze een huur betalen die onder de aftoppingsgrens ligt. De huurtoeslag zorgt er dan voor, dat ze een woning krijgen van de hoogste sociale kwaliteit, zonder dat dit een al te grote hap uit het gezinsbudget is.

Tegenstrijdigheid

Dan is er nog een ontsierende tegenstrijdigheid tussen twee nieuwe regels. Op dit moment ligt er een wetsvoorstel voor het invoeren van de huursombenadering. Dat is een systeem waarbij via gedifferentieerde huurverhogingen geleidelijk de kwaliteit van de individuele woningen beter wordt vertaald in de huur. Passend toewijzen dwingt corporaties echter om een deel van hun beste woningen ruim onder de reële huurwaarde te verhuren. Het idee dat de huur de kwaliteit van de woning moet weerspiegelen, wordt in deze gevallen dus juist losgelaten. Passend toewijzen hoort meer bij een systeem van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Laat dat nu net het systeem zijn dat dit jaar volgens de planning wordt afgeschaft.

Van regels van het ministerie mag je verwachten dat ze logisch en consistent zijn. dat is nu niet zo

Van regels van het ministerie mag je verwachten dat ze logisch en consistent zijn. Bij het combineren van passend toewijzen met de huursombenadering is dat niet het geval. Dat is nu net zo’n punt waar de Eerste Kamer alert op hoort te zijn. De invoering van passend toewijzen in de huidige vorm heeft iets gemakzuchtigs. De minister legt de corporaties een zeer ambitieuze norm op en zegt ze dan achteloos: zorg maar dat het goed komt. Misschien was een overgangsperiode met alleen een inspanningsverplichting voor de corporaties beter geweest. Dan zouden ze meer tijd hebben gehad om hun bouwinspanningen te verleggen naar goedkopere woningen.