Sinds 2000 zijn er in Nederland 1,6 miljoen woningen bijgebouwd, maar dat is niet terug te zien in het aantal sociale woningen. Dat is juist afgenomen met 60.000 woningen. Was rond de eeuwwisseling zo’n 32 procent van de woningvoorraad sociaal, in 2012 bleek dat gedaald tot 30 procent en in 2022 was het nog maar 27 procent. Voor de 2,3 miljoen sociale huurwoningen werden de wachtlijsten in die jaren langer en langer. 

Een gevolg van weloverwogen beleid. In een neoliberaal systeem hoort de markt te voorzien in de woningbehoefte. Woningcorporaties opereren buiten de markt. 

Vanuit Brussel wordt Nederland sinds jaar en dag gemaand om de sociale huisvesting om te vormen tot een voorziening die uitsluitend bedoeld is voor de kwetsbaarste leden van de samenleving. 

In Nederland heeft nu iedereen met een jaarinkomen tot 40.000 euro toegang tot de sociale huursector. Voor een huishouden van meerdere personen ligt die inkomensgrens nog hoger, op 44.196 euro: zeker niet alleen de kwetsbaarste groepen.

Daar komt bij dat de huurmarkt in de vrije sector niet goed werkt. Er zijn te weinig woningen en de huurprijzen sluiten niet aan op de sociale huren. Zo is een grote groep ontstaan die te veel verdient voor de sociale sector, maar niet de middelen heeft om een huis te kopen. Die groep valt tussen wal en schip: ze stromen niet door vanuit de sociale huursector of ze wonen te duur in de vrije sector.

Weg met verhuurderheffing

Vooral Stef Blok (VVD), minister van Wonen in het kabinet Rutte 2 maakte tussen 2012 en 2017 werk van het terugdringen van de sociale sector. Door zijn verhuurderheffing halveerde de bouwproductie van corporaties. Veel corporaties moesten woningen verkopen aan beleggers om de heffing op te kunnen brengen.

Bloks opvolgers zetten het ingezette beleid in grote lijnen door. Maar met Hugo de Jonge (CDA) als minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) in het vierde kabinet Rutte waait er een andere wind in Den Haag. Zo schafte De Jonge de verhuurderheffing per 1 januari 2023 al af.

Een van zijn andere ambities is dat in elke gemeente minimaal 30 procent van de woningvoorraad uit sociale huur bestaat. Zo komen er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar en raken de sociale woningen beter verdeeld over het land. Gemeenten die al op die 30 procent zitten, kunnen zich richten op woningen in andere categorieën. 

Probleemgroepen beter verdelen 

Daarbij gaat het de minister niet alleen om de lokale behoefte aan sociale woningen, maar ook om een betere landelijke verdeling van probleemgroepen. ‘Met de huisvesting- of urgentieverordening gaan gemeenten met voorrang woningen toewijzen aan dak- en thuisloze mensen, uitstromers uit intramurale zorginstellingen of detentie en sociaal en medisch urgenten,’ schrijft het ministerie. Weliswaar moeten gemeenten deze doelgroepen al opvangen, maar hiervoor ‘ontbreken de benodigde sociale woningen vaak,’ aldus het ministerie.

Om op 30 procent sociale huur te komen, zullen veel gemeenten een enorme inspanning moeten leveren. Ongeveer de helft van de 342 gemeenten zit onder de 30 procent, tientallen gemeenten zitten onder de 20 procent. Het Gelderse Rozendaal spant de kroon met slechts 4,7 procent sociaal. 

Kalmer aan doen

Op 16 februari startte de openbare internetconsultatie van de Wet versterking regie volkshuisvesting. De Woonbond acht het onhaalbaar om van elke gemeente 30 procent sociale woningen te verwachten, zo schreef de belangenbehartiger van huurders eind maart in een online reactie. Volgens de Woonbond leidt 30 procent sociale huur bij ieder nieuwbouwproject, zoals de geldende norm luidt, nooit tot 30 procent sociale woningen in een gemeente. Gemeenten met een achterstand zullen meer dan 30 procent sociaal moeten realiseren per bouwproject. 

‘De minister houdt zich niet aan de nationale prestatieafspraken tussen Rijk, Woonbond en corporaties, van minstens 30 procent sociale huur in elke gemeente,’ schrijft de Woonbond. ‘Met deze invulling schuift hij deze afspraak eenzijdig terzijde, met een kleiner aandeel sociale huur als gevolg.’ 

Nogal wat gemeenten met meer dan 30 procent sociale woningen kampen desondanks met een enorm tekort

De Woonbond struikelt ook over de paragraaf in de nieuwe wet waarin staat vermeld dat gemeenten die al boven de 30 procent sociaal zitten het kalmer aan kunnen doen met de sociale woningbouw. Op 11 mei 2022 schreef de rijksoverheid in een vooruitblik op de nieuwe wet: ‘Gemeenten die al ruim voldoen aan de 30 procent kunnen vooral bouwen voor middeninkomens.’ De Woonbond wijst erop dat er nogal wat gemeenten zijn die ver boven die 30 procent zitten, maar toch kampen met een enorm tekort aan sociale woningen. Dan concentreren op het middensegment betekent dat de corporaties de wachtlijsten in het sociale segment moeten negeren. 

In veel grote steden is er, ondanks het hoge percentage sociale woningen, inderdaad nog altijd een nijpend tekort aan sociale woningen. Met 49,4 procent sociale woningen duurt het in Amsterdam gemiddeld dertien jaar voor een woningzoekende aan de beurt is. In Utrecht (37,5 procent sociaal) wacht een inwoner gemiddeld elf jaar, in Haarlem (32,8 procent sociaal) acht jaar. 

Buiten de Randstad is het al niet veel beter. In Enschede (44,7 procent sociaal) wacht men gemiddeld ruim acht jaar. In Arnhem bedraagt de wachttijd, ondanks de 44,5 procent sociale huurwoningen, gemiddeld 19,6 jaar. De Woonbond betwijfelt dus of het verstandig beleid is tegen deze gemeenten te zeggen dat ze wel wat kalmer aan kunnen doen met de bouw van sociale woningen.  

Nieuwe definitie van een sociale woning

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) laat in een reactie van negentien pagina’s niet veel heel van de plannen van de minister. ‘Laat de keuze voor meer sociale huurwoningen of het toevoegen van meer woningen in het middensegment aan de gemeenten over,’ schrijft VNG.  

Hugo de Jonge presenteert zich als de man die de daling van het percentage sociale woningen van de totale woningvoorraad wil keren. Elke gemeente moet streven naar 30 procent sociale woningen en elk bouwproject moet minimaal voor 30 procent uit sociale woningen bestaan. Dat moet uiteindelijk leiden tot een landelijke woningvoorraad die minimaal voor 30 procent uit sociale woningen bestaat.

De minister hanteert een nieuwe definitie van het begrip sociale woning. Ging het in de klassieke definitie om corporatiewoningen met een huur tot 763,47 euro, nu tellen ook particulier verhuurde woningen tot die huurprijs mee. In de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting staan extra eisen voor particuliere verhuurders. De huur moet bijvoorbeeld recht geven op huurtoeslag, wil een verhuurder zich tot de sociale sector mogen rekenen. Ook moet de woning minimaal 25 jaar beschikbaar blijven voor huurders met een inkomen dat recht geeft op sociale huur.

Slopen en verkopen

In een artikel in MeJudice zet Johan Conijn, voormalig hoogleraar Woningmarkten aan de Amsterdam School of Real Estate en thans directeur van Finance Idea, een adviesbedrijf voor onder meer de corporatiesector, de effecten van De Jonges nieuwe aanpak op een rij.

De totale voorraad sociale huurwoningen groeit met slechts honderdduizend

De minister wil dat er tot en met 2030 900.000 woningen worden gebouwd. Van dit aantal moeten corporaties er 300.000 voor hun rekening nemen. In de prestatieafspraken tussen het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de sector is overeengekomen dat de corporaties 250.000 sociale woningen bouwen: 27,7 procent van het totaal. 

Bouwen ze ook echt zoveel woningen, dan neemt het landelijke percentage sociale woningen licht toe. Maar dat is buiten de werkelijkheid gerekend, schrijft Conijn. Corporaties slopen en verkopen ook sociale woningen. In de doorrekening van de nationale prestatieafspraken is verondersteld dat de corporaties in de periode tussen 2022 en 2030 in totaal 87.000 sociale woningen slopen en er 63.000 verkopen. Aan de totale voorraad worden zo netto 100.000 sociale huurwoningen toegevoegd. 

De trend is dalend

Ten opzichte van de 2,17 miljoen sociale woningen in 2022 is op basis van deze verwachtingen ultimo 2030 sprake van een cumulatieve groei van 4,6 procent aan sociale huurwoningen. De totale woningvoorraad stijgt in die periode met 8,9 procent. Groeit die markt inderdaad met 900.000 woningen, dan zijn aan het eind van 2030 volgens de berekeningen van Conijn 25,7 procent van alle woningen sociaal. Met andere woorden, de dalende trend die we al sinds 2012 zien, zet gewoon door.  

Conijn rekent voor dat de huidige plannen leiden tot een verdere daling van het sociale segment woningen

Henk Nijboer, fractiespecialist Wonen in de Tweede Kamer voor de PvdA, stelde op 21 maart schriftelijke vragen aan minister De Jonge over deze te verwachten procentuele daling van het sociale huursegment. Op de vraag van Nijboer of hij de mening deelt dat 250.000 sociale huurwoningen bouwen tot 2030 niet genoeg is om het streefdoel van 30 procent sociaal te halen, antwoordt de minister op 13 april: 

‘Het is mijn doel om de sociale huurvoorraad in absolute zin te laten groeien tot en met 2030 en om de sociale huurvoorraad evenwichtiger tussen gemeenten te verdelen. Daar is de doelstelling om 250.000 nieuwe sociale huurwoningen door corporaties te laten bouwen en mijn voornemen om gemeenten met een lager aandeel sociale huur dan het landelijke gemiddelde te verplichten 30 procent van hun nieuwbouwopgave in te vullen met sociale huur op gericht.’

Dit doel van de minister, om iedere gemeente te laten streven naar een woningvoorraad die voor 30 procent sociaal is, strookt niet met de rekenkundige werkelijkheid van Johan Conijn. Het doel van de minister zou leiden tot een landelijk percentage sociale woningen van 30 procent. Conijn rekent voor dat de huidige bouw-, sloop- en verkoopplannen leiden tot een verdere daling van het sociale segment tot 25,7 procent van de totale woningvoorraad. 

Volgens Conijn is het niet aannemelijk dat het kabinet niet wist dat het uitgestippelde beleid zou leiden tot een verdere daling van het percentage sociale huur ten opzichte van het totaal. ‘Dat hebben ze zeker geweten.’ Het ministerie ontkent dit niet, maar stelt dat het doel van de nieuwbouwopgave is om sociale huur in absolute zin weer te laten groeien én om de sociale huurvoorraad beter te spreiden. 

Hoe groot de relatieve groei van de sector uiteindelijk zal zijn, is volgens het ministerie afhankelijk van de corporaties: ‘Hoeveel woningen de corporaties willen verkopen en slopen is een lokale afweging. Met corporaties en gemeenten is echter afgesproken dat we streven naar een zo groot mogelijke netto uitbreiding van de sociale huurvoorraad. Die netto groei en de toename van woningen in het middensegment en de vrije sector zullen vervolgens bepalen wat er met het relatieve aandeel sociale huur gebeurt.’