In een gezonde woningmarkt is er voor iedere inkomenscategorie een betaalbare woning te vinden. In de praktijk betekent het dat er een huurcategorie moet zijn die netjes aansluit op de sociale huur. Dat wil zeggen dat er vrije sectorwoningen zijn met een huur vanaf 710 euro. Die moeten dan ook kwalitatief net iets beter zijn dan de duurdere categorie corporatiewoningen. Maar Nederland kent die situatie niet. Hoe kan dat?

Tot een jaar of vijf terug kon de lagere middenklasse voor een woning gewoon terecht bij een woningcorporatie. Dat veranderde toen op last van Brussel in 2011 een inkomensgrens voor de sociale huursector werd ingevoerd. Op het moment hebben mensen met een gezinsinkomen tot bijna 40.000 euro nog kans op een corporatiewoning. Daarboven moeten huishoudens iets zien te vinden in de vrije sector of een woning kopen.

Onderontwikkeld

Een woning kopen is echter moeilijk voor huishoudens die tussen de 40.000 en 60.000 euro verdienen. Huren in de vrije sector is minstens zo lastig. Door de traditioneel zeer grote corporatiesector is het middensegment hier onderontwikkeld gebleven. In feite waren er slechts twee smaken: sociaal huren of kopen. Dat komt mede doordat het moeilijk is om de vrije huursector te laten concurreren met de sociale huur en de koopsector, die beide worden gesubsidieerd.  

Er is de afgelopen jaren een groep ontstaan die tussen wal en schip is geraakt

Het komt erop neer dat er de afgelopen jaren een groep is ontstaan die tussen wal en schip is geraakt. Het middensegment waar deze huishoudens thuishoren is te klein en door de ongunstige vraag en aanbodverhoudingen zijn de huren er hoog. Voor Stef Blok, tot voor kort minister van Wonen en Rijksdienst, was de oplossing voor dit probleem eenvoudig: de beste woningen verkopen. De corporaties hebben zeker 600.000 woningen met een toereikende WOZ-waarde, die kwalitatief goed genoeg zijn om te verkopen aan beleggers. Die beleggers kunnen de woningen zodra ze vrijkomen verhuren als vrije sectorwoningen. Uiteraard is verkopen ook een optie. Met het geld dat de corporaties voor die woningen krijgen, bouwen ze nieuwe woningen die keurig onder de 146 huurpunten zitten. Daar ligt de kwaliteitsgrens waar sociale woningen eigenlijk onder horen te zitten.

Evenwichtige huurmarkt

De voormalige minister geloofde er heilig in dat dat de route is naar een evenwichtige huurmarkt. Hij zag de toekomst zonnig in, zeker als er door investeerders ook nog aan nieuwbouw zou worden gedaan in het middensegment. Op 25 januari hamerde Blok er in het Financieele Dagblad nog op dat verkopen van corporatiewoningen in combinatie met nieuwbouw dé weg was naar een volwassen middensegment.

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) voert onderzoeken uit om het overheidsbeleid omtrent de leefomgeving een wetenschappelijke basis te geven. Twee dagen voor het FD-interview bood het PBL Blok een nieuw rapport aan over de problematiek van het middensegment, onder de titel 'Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt'.

In het rapport rekent de onderzoeksorganisatie ook het woningmarktscenario door dat Blok aanhing. De conclusie luidt dat de privatisering in combinatie met nieuwbouw niet afdoende is; het zal op die manier niet lukken om aan de toenemende vraag naar huurwoningen in het middensegment te voldoen. Huurprijzen van meer dan 710 euro zijn volgens PBL in feite ook te hoog voor de groep huurders vanaf modaal.

Aparte entiteit

Een serieus probleem is dat private investeerders vooral geïnteresseerd zijn in te liberaliseren corporatiewoningen in steden als Utrecht, Amsterdam, Haarlem, Leiden of Hilversum. Daar willen ze ook wel bouwen in het middensegment, als de grondprijs redelijk is. Maar in de rest van Nederland is er volgens PBL nauwelijks interesse voor het overnemen van corporatiewoningen en evenmin in nieuwbouw. Toch wonen ook daar huishoudens met een inkomen boven modaal die niet langer toegang hebben tot sociale huur.

PBL ziet twee scenario die volgens de berekeningen effectiever zijn om de lagere middenklasse aan woonruimte te helpen. Beide sluiten aan op de nieuwe eis dat corporaties hun niet-sociale bezit moeten onderbrengen in een aparte entiteit, waarvan twee varianten zijn. De eerste is de administratieve scheiding waarbij de commerciële activiteiten binnen de corporatie blijven, maar wel op zo’n manier dat er geen dubbeltje corporatievermogen naar de commerciële activiteiten weglekt.

De andere variant is dat de corporatie een aparte bv opzet voor haar commerciële activiteiten. Zo’n bv mag ook gewoon bouwen. De corporatie is dan normaalgesproken de enige aandeelhouder van de bv en ontvangt dividend.

Overhevelen

In het eerste geval kan de corporatie haar kwalitatief betere woningen overhevelen naar het administratief afgescheiden, commerciële deel van de organisatie. Die woningen kunnen zo in het middensegment worden verhuurd en daarbij kan de corporatie — als instelling met maatschappelijk DNA — een huur vragen die redelijk past bij de inkomens van de huurders. Op die manier kan zonder verkoop aan private beleggers toch een middensegment tot stand komen. Bovendien is het dan voor de corporatie mogelijk om op de gebruikelijke manier (met geleend geld) nieuwe, kleinere sociale woningen bouwen. Vooral in gebieden waarin beleggers nauwelijks zijn geïnteresseerd lijkt dit een werkbare oplossing.

Wanneer een corporatie, in het tweede geval, haar commerciële activiteiten in een bv heeft ondergebracht, kunnen er ook externe partijen als aandeelhouders in die bv worden toegelaten. Op deze wijze krijgt de bv weer kapitaal binnen waarmee nieuwe middensegmentwoningen kunnen worden gebouwd.

De overgrote meerderheid van de corporaties heeft onlangs gekozen voor een administratieve scheiding

Administratieve scheiding

Lastig is wel dat de overgrote meerderheid van de corporaties onlangs heeft gekozen voor een administratieve scheiding. Het is de vraag of de wet zo is aan te passen dat er in tweede instantie alsnog voor een bv kan worden gekozen.

Het is moeilijk in te schatten of Ronald Plasterk, de minister van Binnenlandse Zaken die Wonen er nu bij doet, enthousiast is over de twee scenario’s. Bloks sympathie lag doorgaans bij de private beleggers. Die zijn blijkens reacties in verschillende media niet blij met deze plannen. Zij willen heel graag voor een redelijke prijs sociale huurwoningen overnemen en vervolgens exploiteren. De private beleggers dreigen nu om de miljarden die geoormerkt zijn voor investeringen in het middensegment, in het buitenland te investeren. Het lijkt er niet op dat de corporaties daarvan wakker liggen.

Als het middensegment echt zo’n goede investering is, vraag je je wel af waarom private partijen hierin niet meer zelf bouwen. Blijkbaar rekenen ze erop corporatiewoningen voor een zacht prijsje te kunnen kopen, zodat het rendement op de investering gunstiger uitpakt dan bij nieuwbouw. Die kans is ook realistisch als, zoals Blok voor ogen had, honderdduizenden corporatiewoningen in korte tijd op de markt komen. Daardoor zouden de prijzen enorm onder druk komen en op die manier een enorme kapitaalvernietiging bij de corporaties teweegbrengen. Dat is een vorm van weglekken van maatschappelijk vermogen en daar kan geen enkele minister van Wonen voorstander van zijn; zeker sociaal-democraat Plasterk niet.